cho công tác chỉ đạo điều hành và thông tin tổng thể để ổn định thị trƣờng.
Do thiếu thông tin tổng thể nên việc đề xuất các giải pháp trong điều hành thị trƣờng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chƣa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài và khó khăn trong việc đề xuất chính sách thích hợp để điều chỉnh thị trƣờng.
Thông tin trên thị trƣờng bất động sản không tin cậy, khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch: Thông tin chính thức từ Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về quy hoạch, dự án phát triển đô thị v.v.. rất thiếu và khó tiếp cận. Việc tiếp cận thông tin về quy hoạch, dự án đầu tƣ khó khăn làm tăng chi phí đầu tƣ và hạn chế khả năng dự báo của nhà đầu tƣ và thị trƣờng.
Mặt khác, các chủ thể trên thị trƣờng bất động sản không đƣợc tiếp cận thông tin ngang nhau nhất là trong việc tìm dự án đầu tƣ, mua bất động sản...
Theo đánh giá của các tổ chức có uy tín trên thế giới thì Việt Nam là một trong những nƣớc có chỉ số minh bạch thị trƣờng thấp nhất thế giới.
- Các Cơ quan quản lý Nhà nƣớc chƣa công khai minh bạch thông tin theo quy định của pháp luật và chƣa có hệ thống quản lý thông tin đồng bộ từ Trung ƣơng đến địa phƣơng:
Cơ quan quản lý Nhà nƣớc chƣa công khai quy hoạch phát triển theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp và ngƣời dân đƣợc biết. Mặt khác, hệ thống tổ chức quản lý và điều hành thị trƣờng bất động sản chƣa hoàn chỉnh cho nên chƣa tổ chức đƣợc hệ thống thu thập thông tin đồng bộ từ Trung ƣơng đến địa phƣơng để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia cho thị trƣờng bất động sản.
1.3.4. Thuế và tác động của thuế đối với việc thu hút FDI vào thị trƣờng bất động sản động sản
Ƣu đãi đầu tƣ là một công cụ chính sách nhằm thu hút đầu tƣ hoặc định hƣớng đầu tƣ theo những mục tiêu phát triển nhất định, đang đƣợc áp dụng tƣơng đối phổ biến trên thế giới, đặc biệt là ở các nƣớc đang phát triển. Tác động kích thích của các ƣu đãi thuế vừa mang tính chất nhƣ giảm nhẹ gánh
nặng thuế, vừa mang tính chất áp dụng các mức thuế suất phân biệt. Chính sách thuế có tác dụng rất quan trọng trong việc khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển. Thuế là một trong những yếu tố quan trọng tạo ra môi trƣờng đầu tƣ.
Hiệu quả của chính sách thuế:
Những năm 2003 – 2007, chính phủ liên tục điều chỉnh chính sách thuế với việc bổ sung những ƣu đãi cho các doanh nghiệp FDI và các mặt hàng, lĩnh vực kinh doanh nhằm thu hút các dự án FDI. Sau khi luật đầu tƣ năm 2005 có hiệu lực, vốn đăng ký và thực hiện năm 2005 đã tăng so với 2004 (từ 4,5 tỷ USD năm 2004 lên 6,8 tỷ USD năm 2005 vốn đăng ký, vốn thực hiện từ 2,8 tỷ USD năm 2004 lên 3,3 tỷ USD năm 2005), đặc biệt là sự tăng đột biến vốn đăng ký lên 12 tỷ USD năm 2006 và 21 tỷ USD năm 2007. Quy mô các dự án cũng tăng lên, các dự án có quy mô lớn đều tăng lên so với giai đoạn trƣớc. Những biến đổi dòng vốn FDI giai đoạn này là kết quả của việc điều chỉnh Luật đầu tƣ năm 2005, gia nhập WTO đầu năm 2007 và điều chỉnh chính sách ƣu đãi thuế thu hút FDI những năm 2003 – 2005. Năm 2008 đạt kỷ lục về việc thu hút vốn FDI: vốn đăng ký hơn 71 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 11,5 tỷ USD. Kết quả này do nhiều nguyên nhân: (i) vốn đăng ký những năm trƣớc khi diễn ra khủng hoảng làm tăng vốn thực hiện vào Việt Nam giai đoạn này; (ii) Việt Nam đã gia nhập WTO năm 2007; (iii) việc ban hành luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 với những quy định rõ ràng, cụ thể hơn cho những nhà đầu tƣ và việc điều chỉnh thuế TNDN, thuế GTGT vào năm 2008 với những ƣu đãi giảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và những chính sách thu hút FDI khác. Tóm lại, từ những kết quả của việc thu hút FDI vào Việt Nam từ 1997 – 2012 có thể thấy việc tăng giảm luồng FDI đến Việt Nam do rất nhiều nguyên nhân. Bên cạnh những tác động của nền kinh tế Thế giới, những nỗ lực của chính phủ nƣớc ta trong việc thu hút FDI đã thu đƣợc những thành công nhất định, đặc biệt là việc điều chỉnh chính sách thuế thu hút FDI vào nƣớc ta giai đoạn 1997 – 2011 đã góp phần vào việc thu hút vốn FDI vào Việt Nam.
1.3.4.1. Hệ thống chính sách thuế
Đối với đất đai ngày càng đƣợc hoàn thiện và đƣợc quy định khá đầy đủ, từ đó tạo hành lang pháp lý chung để Nhà nƣớc thực hiện quản lý đối với đất đai, khuyến khích việc khai thác và sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, hạn chế việc sử dụng lãng phí đất đai, khuyến khích thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh. Việc ban hành Luật này đã khuyến khích tổ chức, cá nhân (bao gồm cả các dự án do nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ) sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất, hạn chế các giao dịch ngầm trên thị trƣờng, khuyến khích thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh và động viên hợp lý sự đóng góp của ngƣời sử dụng đất, nhất là đối tƣợng sử dụng đất vƣợt hạn mức quy định vào ngân sách Nhà nƣớc.
Tuy nhiên thuế chuyển nhƣợng bất động sản còn khá cao, không khuyến khích ngƣời dân giao dịch có đăng ký nộp thuế để quản lý, hạn chế giao dịch "ngầm".
Kể từ ngày 1/1/2009 việc chuyển nhƣợng bất động sản theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, với mức thuế suất tối đa bằng 2%. Tuy đã giảm nhƣng vấn còn cao, dẫn đến tình trạng ngƣời dân sẵn sàng mua bán trao tay, không làm thủ tục với Nhà nƣớc, hoặc khai thấp hơn giá thực tế giao dịch làm Nhà nƣớc bị thất thu thuế, không quản lý đƣợc việc sử dụng nhà, đất và dễ gây tiêu cực. (ở các nƣớc, mức thuế này thƣờng 1% để khuyến khích ngƣời dân giao dịch chính thức có đăng ký nộp thuế).
1.3.4.2. Đối với tiền sử dụng đất và các nguồn thu khác từ bất động sản
Hình thức thu tiền sử dụng đất một lần tạo gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tƣ và không thu đƣợc lâu dài
Theo quy định, chủ đầu tƣ phải nộp tiền sử dụng ngay sau khi đƣợc giao đất tạo gánh nặng lớn cho nhà đầu tƣ về vốn bởi tiền sử dụng đất chiếm từ khoảng 20% - 40% tổng vốn đầu tƣ trong khi nhà đầu tƣ chỉ có đến 20% vốn để đƣợc giao làm chủ đầu tƣ dự án.
Mặt khác, việc thu tiền sử dụng đất một lần nhƣ đang thực hiện xét về mặt kinh tế không bền vững bằng thu thƣờng xuyên hàng năm thông qua cho thuê hoặc thông qua thuế sử dụng nhà đất.
Nguồn thu từ đất và bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước không được đầu tư trở lại để duy trì vai trò của Nhà nước trên thị trường và gia tăng nguồn thu trên thị trường bất động sản.
Theo thống kê, hàng năm nguồn thu từ giao đất, giao dịch bất động sản và bán nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc khá lớn, chiếm khoảng 7,25% tổng thu ngân sách (năm 2008 khoảng 5.500 tỷ), nhƣng việc đầu tƣ lại cho thị trƣờng bất động sản không nhiều. Vì vậy, vai trò chủ động điều tiết thị trƣờng bất động sản thông qua hàng hóa theo quy luật cung cầu chƣa rõ nét và không gia tăng đƣợc nguồn thu cho Nhà nƣớc trên thị trƣờng hiệu quả này.
Nguyên nhân của những hạn chế về tài chính trên thị trường bất động sản ngoài sự chƣa hoàn chỉnh và thiếu đồng bộ của hệ thống chính sách còn chƣa có sự quan tâm đúng mức trong nhận thức và hành động đối với việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết và định hƣớng thị trƣờng. Công cụ thuế mới chỉ tập trung vào điều tiết nguồn thu cho ngân sách.