Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, tính đến hết năm 2012, cả nƣớc có 389 dự án đầu tƣ nƣớc ngoài (FDI) vào thị trƣờng bất động sản đƣợc cấp phép hoạt động với tổng vốn đầu tƣ khoảng 49,8 tỷ USD, trong đó có 85 dự án giải thể và 5 dự án hết hạn với tổng vốn đầu tƣ 5 tỷ USD. Nhƣ vậy, vốn FDI đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản chiếm khoảng 23,32% tổng vốn FDI vào Việt Nam, tổng vốn điều lệ là 11,4 tỷ USD (chiếm 25% so với tổng vốn đầu tƣ đăng ký), số vốn thực tế đã góp 5,1 tỷ USD, số vốn đã giải ngân ƣớc đạt 4,5 tỷ USD.
Kể từ năm 2005, sau khi Luật Đầu tƣ và Luật Kinh doanh bất động sản đƣợc ban hành, nguồn vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (vốn FDI) vào thị trƣờng bất động sản tăng mạnh và đạt 1,1 tỷ USD vào năm 2006. Năm 2008, trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hƣởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới, đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài lại là điểm sáng của kinh tế Việt Nam với tổng vốn FDI đăng ký đạt con số kỉ lục khoảng 71,7 tỷ USD, tăng gấp 3,4 lần so với năm 2007 (đây đƣợc coi là năm có số vốn FDI cao nhất trong lịch sử thu hút FDI vào Việt Nam); trong đó, vốn FDI đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản đạt 23,6 tỷ USD. Tuy nhiên, đến năm 2009, vốn FDI đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản đã giảm 3,1 lần so với năm 2008 xuống mức 7,6 tỷ USD. Năm 2010, vốn FDI vào bất động sản tiếp tục giảm ở mức 6,84 tỷ USD và đến hết năm 2011 dòng vốn FDI vào bất động sản đã suy giảm mạnh và chỉ còn 845 triệu USD, năm 2012 thu hút vốn FDI vào thị trƣờng bất động sản đã khởi sắc với vốn đầu tƣ khoảng 1,9 tỷ USD.
Hình 2.2. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản từ 2006-2012
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ vào các dự án khu đô thị mới có quy mô lớn đã đem lại diện mạo mới cho đô thị nhƣ: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hƣng có tổng vốn đăng ký là 242 triệu USD (Tp.Hồ Chí Minh), Khu đô thị Ciputra tổng vốn đầu tƣ khoảng 2,1 tỷ USD (Tp.Hà Nội). Một số dự án bất động sản có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài có giá trị đầu tƣ rất lớn nhƣ: khu phức hợp Keangnam Hà Nội có giá trị đầu tƣ 500 triệu USD, khu Cantavil Đà Nẵng có mức đầu tƣ 200 triệu USD... Đặc biệt là dự án Khu trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch Đồng Nai do Công ty Berjaya Leisure Ltd (Malaysia) làm chủ đầu tƣ với giá trị đầu tƣ lên tới 2 tỷ USD.
Nhìn chung, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài có tiềm lực tài chính mạnh nên đƣợc lựa chọn làm chủ đầu tƣ các dự án bất động sản lớn. Ngoài ra, các nhà đầu tƣ này có trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp, quy trình quản lý chất lƣợng chặt chẽ và sử dụng công nghệ cao; quy trình đầu tƣ khai thác vận hành khép kín, lƣu chuyển nguồn vốn nhanh giúp thời gian hoàn thành đảm bảo tiến độ dự án. Đối với các dự án đã triển khai, sau khi đƣợc giao mặt bằng để thực hiện dự án thì các chủ đầu tƣ về cơ bản đã chấp hành đúng mục tiêu đầu tƣ đã đăng ký, triển khai dự án đúng tiến độ theo quy định tại giấy chứng nhận đầu tƣ; tích cực tập trung đầu tƣ xây dựng công trình và sử dụng đất đúng mục
đích; có ý thức xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án đƣợc giao.
Tuy nhiên, còn có một số dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn (trên 100ha) và vốn đầu tƣ đăng ký rất lớn (trên 1 tỷ USD) đƣợc cấp phép đầu tƣ từ năm 2008 và 2009 nhƣng cho đến nay vẫn chƣa triển khai và đã bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tƣ. Nguyên nhân của thực trạng này là do trong giai đoạn 2008-2009, mặc dù thị trƣờng bất động sản Việt Nam đang phát triển rất sôi động, nhƣng kinh tế thế giới bị ảnh hƣởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ và lan rộng ra nhiều nƣớc đã trực tiếp ảnh hƣởng tới các nhà đầu tƣ, làm cho nhà đầu tƣ không thể đảm bảo năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án sau khi đƣợc cấp phép.
Bên cạnh đó, còn có một số dự án bất động sản chƣa thực hiện đúng tiến độ hoặc chậm tiến độ nhƣ: theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tƣ tại Tp. Hồ Chí Minh có 10,45% các dự án chậm triển khai và có khó khăn vƣớng mắc, tại Hà Nội có 82/88 dự án đang triển khai đúng tiến độ và 05 dự án chậm tiến độ. Có nhiều nguyên nhân chậm tiến độ nhƣ: có nhiều khó khăn, vƣớng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tƣ thiếu năng lực tài chính để thực hiện dự án, có hiện tƣợng “giữ đất” để chờ cơ hội tăng giá trị đất do Nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng, nhà đầu tƣ xin điều chỉnh quy hoạch.. làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Có một số dự án 100% vốn nƣớc ngoài đầu tƣ dƣới hình thức BT, nhƣng nhà đầu tƣ xây dựng xong công trình thủ tục bàn giao còn kéo dài, suất đầu tƣ của nhiều hạng mục do Nhà nƣớc ban hành theo ý kiến của nhà đầu tƣ còn thấp so với thực tế nên khó khăn khi tính toán đổi đất lấy công trình, bên cạnh đó Nhà nƣớc lại chậm bàn giao mặt bằng làm cho dự án bị chậm tiến độ (dự án Công viên Yên Sở do Công ty TNHH Gamuda Land làm chủ đầu tƣ).
2.3.2.1. Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản
Tính đến nay, tổng diện tích đất đƣợc phê duyệt cho các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản là 25.231 ha (Khánh Hòa là địa phƣơng
có tổng diện tích phê duyệt lớn nhất với 2.946,2 ha). Trong đó: diện tích đất cho dự án trung tâm thƣơng mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái là 5.136 ha (chiếm 20,3% tổng diện tích đất đƣợc phê duyệt); diện tích đất cho dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới là 6.067 ha (chiếm 24% tổng diện tích đất đƣợc phê duyệt); diện tích đất cho dự án hạ tầng khu công nghiệp là 8.412 ha (chiếm 33,3% tổng diện tích đất đƣợc phê duyệt); diện tích đất cho dự án sân golf là 5.616 ha (chiếm 22,2% tổng diện tích đất đƣợc phê duyệt).
Tính từ 01/7/2006 là thời điểm Luật Đầu tƣ có hiệu lực, Chính phủ bắt đầu triển khai phân cấp cấp phép đầu tƣ cho Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, nhiều địa phƣơng đã thực hiện cấp phép cho dự án sân golf. Hầu hết các sân golf đều nằm trong dự án phức hợp, có gắn mục tiêu kinh doanh bất động sản, du lịch sinh thái, khu đô thị mà trong đó sân golf chỉ là dự án thành phần.
Toàn quốc hiện có 22 sân golf có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài với diện tích đƣợc phê duyệt là 5.198 ha. Trong đó, Lâm Đồng là địa phƣơng có nhiều dự án sân golf nhất (4 dự án với diện tích đất đƣợc phê duyệt là 1.586,5 ha), tiếp theo là Bình Dƣơng (3 dự án với diện tích đất đƣợc phê duyệt là 467,7 ha).
Có địa phƣơng chỉ có một dự án sân golf nhƣng diện tích đất đƣợc phê duyệt rất lớn trên 200 ha/sân, ví dụ nhƣ tại tỉnh Hòa Bình có dự án sân golf Phƣợng Hoàng với diện tích đất đƣợc phê duyệt là 320,5 ha; thành phố Đà Nẵng có dự án sân golf Đà Nẵng với diện tích đất đƣợc phê duyệt là 220 ha; tỉnh Phú Yên có dự án khu du lịch liên hợp cao cấp Phú Yên (sân golf là một thành phần của dự án) với diện tích đất đƣợc phê duyệt là 394,527 ha; tỉnh Long An có dự án khu sân golf, khu dân cƣ cao cấp, khu vui chơi giải trí với diện tích đất đƣợc phê duyệt là 240 ha.
Với quy mô trung bình của một sân golf trên 200 ha nhƣ vậy, trong khi phần lớn diện tích đất làm sân golf là chuyển đổi từ đất nông nghiệp (diện tích
đất trồng lúa chiếm tỷ trọng lớn), gây lãng phí nghiêm trọng nguồn tài nguyên đất đai và phá vỡ cân bằng sinh thái tự nhiên; đồng thời không phù hợp với yêu cầu quy hoạch sân golf của Chính phủ cũng nhƣ phản ánh tình trạng một số địa phƣơng đã phê duyệt và cấp phép đầu tƣ cho các dự án sân golf còn chƣa phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của cả nƣớc cũng nhƣ của địa phƣơng.
2.3.2.2. Tình hình nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Theo số liệu của Bộ Tài chính, kết quả thu ngân sách từ giao quyền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đã tăng từ khoảng 5.486 tỷ đồng năm 2002 (chiếm 4,4% tổng số thu ngân sách Nhà nƣớc) lên 67.000 tỷ đồng (chiếm 11,21% tổng số thu ngân sách Nhà nƣớc) năm 2010.
Số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tƣ nƣớc ngoài trong giai đoạn 2001-2011 ƣớc đạt 4.700 tỷ đồng (tƣơng đƣơng 235 triệu USD), trong đó năm 2011 đạt cao nhất với 1.047 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần so với thu tiền thuê đất năm 2001 (149 tỷ đồng).
Bảng 2.4. Thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
(Đơn vị tính: Tỷ đồng) Năm Tổng thu nội địa Số thu của khu vực đầu tƣ nƣớc ngoài Trong đó: tiền thuê đất Tỷ lệ so với tổng thu NSNN (%) 2001 74.439 31.983 149 43.0 2002 86.740 33.786 221 39.0 2003 124.211 46.715 150 37.6 2004 163.700 63.671 190 38.9 2005 200.572 85.639 205 42.7 2006 246.345 109.184 338 44.3 2007 276.002 110.908 234 40.2 2008 343.304 133.556 667 38.9 2009 360.657 111.922 623 31.0 2010 429.070 131.991 875 30.8
2011 554.614 184.191 1.047 33.2
Tổng cộng
2.859.654 1.043.546 4.699
(Nguồn: Bộ Tài chính)
2.3.2.3. Tình hình huy động vốn của các doanh nghiệp FDI
Gần đây, có nhiều bài báo về mặt tiêu cực của FDI vào thị trƣờng bất động sản, do tình trạng hầu hết các nhà đầu tƣ đều đi vay từ các ngân hàng trong nƣớc để phát triển dự án và thông qua hình thức góp vốn từ các nhà đầu tƣ trong nƣớc. Thực tế là Việt Nam đã có thể kỳ vọng nhận đƣợc lƣợng vốn FDI vào thị trƣờng bất động sản nhiều hơn nữa nếu Chính phủ sẵn sàng thay đổi cơ cấu quyền sử dụng đất để cho phép nhà đầu tƣ nƣớc ngoài một thời hạn dài hơn 50 năm. Có rất ít tổ chức tín dụng quốc tế cung cấp tín dụng trên cơ sở thời hạn sử dụng đất hiện tại. Ngƣợc lại với niềm tin phổ biến ở Việt Nam, trong tình trạng hiện nay trên toàn cầu, các công ty phát triển bất động sản và các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài nhìn chung không có sẵn một lƣợng vốn đủ lớn để triển khai toàn bộ một dự án phát triển mà không phải tìm kiếm những nguồn tài chính bổ sung, vì vậy, họ không có nhiều sự lựa chọn mà phải gõ cửa các ngân hàng trong nƣớc cho nguồn tài chính này.
Một vấn đề nữa mà các nhà phát triển bất động sản hỗn hợp gặp phải đối với quyền sử dụng tài sản hiện tại là việc không có một cơ cấu sở hữu hợp lý về tính pháp lý, dẫn đến những khó khăn trong việc thoát vốn khỏi dự án khi hoàn thành. Về bản chất, các nhà phát triển bất động sản là các nhà đầu tƣ ngắn hạn. Họ luôn luôn cần quay vòng vốn thông qua việc chuyển nhƣợng một dự án đã hoàn thành cho một nhà đầu tƣ dài hạn hơn hoặc cho ngƣời sử dụng để chuyển sang một dự án phát triển khác. Ở Việt Nam, không có nhiều nhà đầu tƣ dài hạn cũng nhƣ nhu cầu đầu tƣ có tổ chức trong thị trƣờng bất động sản, chủ yếu là do những nguyên nhân trên.
Việc kéo dài thời hạn sử dụng/sở hữu cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và áp dụng cơ cấu sở hữu từng phần sẽ giúp khắc phục những vấn đề này thông qua việc khơi thông nguồn tín dụng quốc tế và thúc đẩy không chỉ những dự án
phát triển ngắn hạn mà cả những dự án đầu tƣ dài hạn vào thị trƣờng bất động sản từ các quỹ và các tổ chức đầu tƣ quốc tế. Nếu thị trƣờng có thể phát triển đến mức độ này thông qua sự kết hợp giữa nới lỏng các hạn chế và cải thiện khung pháp lý, mức độ FDI chắc chắn sẽ gia tăng. Bƣớc tiếp theo sẽ là việc phát triển một thị trƣờng cấp độ cao hơn với sự tham gia của các quỹ đầu tƣ, Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản, và các hình thức tƣơng tự, cùng với chúng là khả năng tiếp cận các thị trƣờng quốc tế, nâng Việt Nam lên ngang tầm với các đối thủ cạnh tranh của mình.
Đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản quá nóng dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất, đẩy giá đất và giá nhà ở ngày càng cao ảnh hƣớng không tốt đến thị trƣờng, sau khi thị trƣờng có dấu hiệu đóng băng thì các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài rút khỏi thị trƣờng làm ảnh hƣởng đến sự phát triển của thị trƣờng bất động sản.
2.3.2.4. FDI vào thị trường bất động sản công nghiệp (xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất…)
2.3.2.4.1. Thực trạng đầu tư
Qua 20 năm xây dựng và phát triển các KCN, KCX ở Việt Nam, đã hình thành một đội ngũ doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN, KCX trong nƣớc có năng lực tài chính, quản lý, có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN tại một số địa phƣơng Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và phía Bắc nhƣ Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dƣơng, Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dƣơng.
Nhu cầu về đất cho phát triển hạ tầng các khu và cụm công nghiệp tiếp tục tăng cao trên phạm vi cả nƣớc. Mỗi năm, nhu cầu về đất cho phát triển công nghiệp khoảng 10.000 ha. Nếu mỗi ha cần khoảng 10 tỷ đồng thì mỗi năm cũng cần tới 100 ngàn tỷ đồng vốn đầu tƣ cho phân khúc thị trƣờng này. Thu hút vốn đầu tƣ, đặc biệt là vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) để tạo bƣớc đột phá đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc là mục tiêu hàng đầu của Đảng và Nhà nƣớc ta khi đề ra chủ trƣơng hình thành và phát
triển các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX). Nhờ có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng, môi trƣờng đầu tƣ thông thoáng, trong 20 năm xây dựng và phát triển, KCN, KCX là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, góp phần quan trọng vào quy mô và chất lƣợng dòng vốn FDI trên cả nƣớc. Bên cạnh KCN, KCX, các khu kinh tể ven biển (KKT) qua 8 năm xây dựng và phát triển cũng đã có đóng góp nhất định vào thu hút vốn FDI. Đóng góp của các KCN, KCX, KKT trong thu hút FDI thể hiện ở một số kết quả chủ yếu sau đây:
Thu hút môt lƣợng lớn vốn FDI, chiếm tỷ trọng đáng kể trong FDI cả nƣớc: Tính đến cuối năm 2012, cả nƣớc đã có 289 KCN đƣợc thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 80.718 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 52.000 ha, chiếm khoảng 65% tổng diện tích đất tự nhiên. Các KCN đƣợc thành lập trên 58 tỉnh, thành phố trên cả nƣớc; đƣợc phân bố trên cơ sở phát huy lợi thế địa kinh tế, tiềm năng của các Vùng kinh tế trọng điểm, đồng thời phân bố ở mức độ hợp lý một số KCN ở các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hơn nhằm tạo điều kiện cho ngành công nghiệp địa phƣơng từng bƣớc phát triển. Quy mô các KCN, KCX đa dạng và phù hợp với điều kiện, trình độ phát triển cụ thể của mỗi địa phƣơng. Quy mô trung bình của các KCN, KCX đến hết năm 2012 là 279 ha. Các vùng có điều kiện tƣơng đối khó khăn, ít có lợi thế phát triển công nghiệp có quy mô KCN, KCX trung