3.2.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách liên quan đến FDI vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam
- Thiết lập mặt bằng pháp lý chung áp dụng cho cả đầu tƣ trong nƣớc và đầu tƣ nƣớc ngoài nhằm tạo lập môi trƣờng ổn định, bình đẳng trong đầu tƣ kinh doanh trên thị trƣờng bất động sản, nhƣng có cơ chế ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để lũng đoạn thị trƣờng, cạnh tranh không lành mạnh làm mất ổn định xã hội;
- Nghiên cứu, sửa đổi Luật Đầu tƣ, Luật Doanh nghiệp theo hƣớng quy định cụ thể và thống nhất về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tƣ; nội dung giấy chứng nhận đầu tƣ; đăng ký kinh doanh.
- Nghiên cứu, sửa đổi bổ sung một số quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản theo hƣớng tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của chủ đầu tƣ khi đƣợc Nhà nƣớc giao dự án. Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hƣớng mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Nghiên
cứu, bổ sung các quy định về: Trình tự, thủ tục thẩm tra năng lực tài chính của nhà đầu tƣ dự án khu du lịch sinh thái, dự án trung tâm thƣơng mại, văn phòng cho thuê v.v..; về tiêu chí lựa chọn nhà đầu tƣ nƣớc ngoài cho các dự án bất động sản. Nghiên cứu ban hành quy định về hình thức góp vốn bằng quyền phát triển dự án (của doanh nghiệp trong nƣớc đã đƣợc giao dự án hoặc đã có quyền sử dụng đất) trong liên doanh với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; về việc chuyển nhƣợng vốn hoặc sáp nhập, mua lại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bảo đảm nguyên tắc Nhà nƣớc không bị thất thu thuế và hài hòa lợi ích của các bên; - Nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn theo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý; tạo quỹ đất sạch để Nhà nƣớc chủ động điều tiết thị trƣờng đất đai, kể cả đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực đất đai;
- Nghiên cứu, hƣớng dẫn cụ thể về thủ tục hƣởng ƣu đãi đầu tƣ, cho phép doanh nghiệp đƣợc hƣởng ƣu đãi đầu tƣ ghi trên giấy chứng nhận đầu tƣ mà không phải tiến hành xin xác nhận hay phê duyệt ƣu đãi đầu tƣ ở bất kỳ Cơ quan nào khác;
- Điều chỉnh danh mục lĩnh vực, địa bàn ƣu đãi đầu tƣ để áp dụng thống nhất cho các ƣu đãi và hỗ trợ đầu tƣ, trong đó có các ƣu đãi về thuế đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản;
- Nghiên cứu, bổ sung cơ chế chính sách để quản lý, xây dựng chế tài xử lý những doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện chuyển giá trong kinh doanh bất động sản; có biện pháp đánh giá, quản lý giá trị vốn góp của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi góp vốn bằng máy móc thiết bị, tránh thiệt thòi cho doanh nghiệp trong nƣớc và thất thu thuế;
- Nghiên cứu, bổ sung quy định về ký quỹ bằng tiền để đảm bảo thực hiện dự án, quy định về việc kiểm soát vốn đầu tƣ, giải ngân vốn đầu tƣ của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trong các dự án kinh doanh bất động sản;
thời gian hoạt động của nhà đầu tƣ đối với trƣờng hợp nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đã cam kết chuyển giao không bồi hoàn tài sản đã đầu tƣ sau khi kết thúc thời hạn hoạt động cho Chính phủ Việt Nam để góp phần giải quyết hồ sơ đề nghị của nhà đầu tƣ nhanh chóng, đúng thời hạn theo quy định của pháp luật hiện hành;
- Nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách theo hƣớng nâng cao chất lƣợng và quy mô đầu tƣ, phân rõ đầu tƣ theo phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản và lĩnh vực đầu tƣ. Xác định cụ thể lĩnh vực khuyến khích vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, tập trung thu hút công nghệ, chất lƣợng vốn và hiệu quả đầu tƣ;
- Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hƣớng thống nhất một đầu mối trong giải quyết thủ tục đầu tƣ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. .
3.2.2. Giải pháp về vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản
- Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý thống nhất từ Trung ƣơng đến địa phƣơng đối với đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản: Cơ quan quản lý Nhà nƣớc từ Trung ƣơng đến địa phƣơng về thị trƣờng bất động sản có trách nhiệm cung cấp thông tin và hƣớng dẫn nhà đầu tƣ nƣớc ngoài về quy định pháp luật liên quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản (tiếp cận các thông tin pháp luật, dự án kêu gọi đầu tƣ, và hỗ trợ để hoàn tất các thủ tục pháp lý của dự án đầu tƣ bất động sản để nhận giấy phép đầu tƣ, tháo gỡ các tranh chấp đối với các tổ chức và cá nhân trong nƣớc..);
-Hoàn thiện cơ chế phối hợp quản lý Nhà nƣớc đối với các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài giữa các Bộ, ngành và các địa phƣơng: Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tƣ; Ban hành các tiêu chí, tiêu chuẩn kỹ thuật là cơ sở cho việc thẩm tra cấp giấy chứng nhận đầu tƣ, kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án đầu tƣ; Xây dựng các tiêu chí cụ thể về khuyến khích đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản để phục vụ công tác đánh giá, thẩm định và lựa chọn nhà đầu tƣ, dự án đầu tƣ nƣớc ngoài để sàng lọc các nhà đầu tƣ và các dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài.
-Tăng cƣờng hiệu quả phối, kết hợp giữa Cơ quan Trung ƣơng và các địa phƣơng về quản lý đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
- Khắc phục tình trạng các dự án đăng ký vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, nhƣng sau đó nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tìm cách rút phần lớn vốn đầu tƣ, hoặc không thực hiện cam kết đầu tƣ vốn. Do hình thức là doanh nghiệp có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài nên đƣợc hƣởng các ƣu đãi về đầu tƣ đối với doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, nhƣng thực chất lại sử dụng các nguồn vốn trong nƣớc để thực hiện dự án, gây thiệt hại cho Nhà nƣớc;
- Kiểm tra rà soát và có hình thức xử lý phù hợp để hạn chế và tiến tới chấm dứt các dự án do một số nhà đầu tƣ không có năng lực tài chính, lợi dụng cơ chế ƣu đãi thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài của các địa phƣơng đã xin đƣợc cấp dự án lớn, nhƣng không thực hiện gây ra lãng phí lớn về đất đai và cơ hội đầu tƣ của các nhà đầu tƣ khác;
- Khắc phục các nguyên nhân chủ quan ảnh hƣởng tiêu cực đến việc triển khai thực hiện các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đến từ các Cơ quan quản lý Nhà nƣớc, nhƣ tình trạng giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục hành chính còn phiền hà trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, đánh giá tác động môi trƣờng;
- Nghiên cứu ban hành các quy định pháp luật để khắc phục tình trạng nhà đầu tƣ nƣớc ngoài lách điều kiện áp dụng đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua việc ban đầu thì đăng ký dự án đầu tƣ nằm ngoài lĩnh vực kinh doanh bất động sản với diện tích chiếm đất lớn, nhƣng sau đó sử dụng diện tích đất dôi dƣ để cho thuê lại và thực hiện điều chỉnh dự án đầu tƣ nhằm bổ sung mục đích cho thuê bất động sản;
- Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai; kiên quyết thu hồi các diện tích mặt đất, mặt nƣớc không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả đã giao cho các doanh nghiệp FDI trƣớc đây để đấu giá, đấu thầu hoặc giao cho các nhà đầu tƣ có tiềm lực tiến hành đầu tƣ khai thác, sử dụng có hiệu quả hơn;
- Tăng cƣờng tạo quỹ đất sạch sẵn có để chủ động thu hút mời gọi đầu tƣ, tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài;
- Đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, trƣớc khi huy động vốn từ khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài phải có tỷ lệ hoàn thành công trình cao hơn so với doanh nghiệp trong nƣớc nhằm đạt mục tiêu huy động vốn từ nƣớc ngoài vào Việt Nam;
- Cần phải có cơ chế giám sát tình hình rút vốn bằng ngoại tệ tại các dự án đầu tƣ bất động sản nhằm lợi dụng quy định pháp luật cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian đầu và cho phép chuyển lỗ, vì kinh doanh bất động sản ít tạo ra ngoại tệ nhƣng khi các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài rút vốn lại bằng ngoại tệ, gây khó khăn trong cán cân thanh toán của hệ thống ngân hàng;
- Nghiên cứu ban hành quy định để quản lý và hạn chế việc nhà đầu tƣ ngoài lách luật trong việc chuyển nhƣợng dự án thông qua việc thực hiện chuyển nhƣợng doanh nghiệp.
- Tăng cƣờng quản lý đối với những dự án bất động sản mà nhà đầu tƣ nƣớc ngoài góp vốn bằng tài sản, máy móc thiết bị, thƣơng hiệu, lợi thế công nghệ để xác định đƣợc đúng giá trị tài sản mà nhà đầu tƣ góp vốn;
- Ban hành các quy định pháp luật ngăn chặn hiện tƣợng các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài sử dụng các biện pháp dịch chuyển lợi nhuận, chuyển giá thông qua thầu phụ, thông qua việc chuyển nhƣợng vốn góp, thông qua hợp đồng thuê dịch vụ quản lý, tƣ vấn từ công ty mẹ, thông qua nâng giá máy móc thiết bị… gây thất thu cho ngân sách.
- Nhà nƣớc chủ động tham gia thị trƣờng với tƣ cách chủ sở hữu đất đai và nhiều bất động sản để phát huy đƣợc vai trò định hƣớng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trƣờng bất động sản