Sau 25 năm thực hiện chính sách mở cửa nền kinh tế, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài với việc ban hành Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài năm 1987 (một trong những đạo luật đầu tiên của thời kỳ Đổi mới) và Luật sửa đổi bổ sung vào các năm 1990, 1992, 1996, 2000 và năm 2005. Để khuyến khích đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam, Đảng và Nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều chủ trƣơng, cơ chế chính sách về thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài nói chung và thị trƣờng bất động sản nói riêng nhằm mở rộng quyền tự chủ trong hoạt động đầu tƣ, kinh doanh của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, cải cách thủ tục đầu tƣ, xóa bỏ một số quy định không phù hợp với thông lệ kinh tế thị trƣờng và cam kết hội nhập của Việt Nam, góp phần cải thiện mạnh mẽ môi trƣờng đầu tƣ, kinh doanh theo hƣớng ngày càng thuận lợi, minh bạch và bình đẳng giữa các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài.
Đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản đƣợc điều chỉnh trực tiếp bởi nhiều luật chuyên ngành nhƣ Luật Đầu tƣ, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất
đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hƣớng dẫn...
Thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài ngày càng phát huy vai trò quan trọng, đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam, thể hiện ở các mặt sau đây:
- Đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho vốn đầu tƣ phát triển, đáp ứng nhu cầu tăng trƣởng kinh tế. Trong bối thị trƣờng ảm đạm của thị trƣờng bất động sản hiện nay thì việc bổ sung nguồn vốn đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản thực sự là nguồn vốn bổ sung quan trọng để góp phần tháo gỡ những khó khăn hiện nay của thị trƣờng bất động sản.
- Đầu tƣ nƣớc ngoài đã thu hút một số lƣợng lớn vốn đầu tƣ phát triển thị trƣờng bất động sản, góp phần thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc và phát triển đô thị (tạo diện mạo đô thị hiện đại - văn minh):
+ Khu vực đầu tƣ nƣớc ngoài đóng góp ngày càng tích cực cho sự tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc. Tỷ trọng của khu vực đầu tƣ nƣớc ngoài trong GDP đang gia tăng. Trong giai đoạn 2001-2005 đóng góp 14,6% GDP; giai đoạn 2006-2011 đóng góp trên 18% GDP (18,72% vào năm 2010). Theo Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2012, cả nƣớc có 389 dự án đầu tƣ nƣớc ngoài (FDI) vào thị trƣờng bất động sản đƣợc cấp phép hoạt động với tổng vốn đầu tƣ khoảng 49,8 tỷ USD. Hiện, vốn FDI vào thị trƣờng bất động sản chiếm khoảng 23,32% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Hầu hết nguồn vốn FDI vào thị trƣờng bất động sản tập trung vào phân khúc cao cấp nhƣ khách sạn, khu nghỉ dƣỡng, văn phòng, căn hộ cao cấp... vốn là thế mạnh của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài.
+ Chủ đầu tƣ các dự án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài (đặc biệt là các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, khu du lịch nghỉ dƣỡng, khách sạn, sân golf, khu vui chơi giải trí) đều có ý thức tuân thủ tốt pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực đầu tƣ, kinh doanh bất động sản. Các dự án đƣợc đầu tƣ tƣơng đối đồng bộ từ khâu quy hoạch đến khâu triển khai đầu tƣ dự án với
phƣơng án quy hoạch, kiến trúc tốt, phƣơng thức đầu tƣ chuyên nghiệp đã góp phần xây dựng nên các khu đô thị mới nhƣ Phú Mỹ Hƣng, Nam Thăng Long, nhiều khách sạn 4-5 sao, khu nghỉ dƣỡng cao cấp, văn phòng cho thuê sang trọng... tạo diện mạo đô thị văn minh, hiện đại.
- Đầu tƣ nƣớc ngoài đã góp phần tăng thu ngân sách:
Đầu tƣ nƣớc ngoài đóng góp đáng kể vào ngân sách Nhà nƣớc và các cân đối vĩ mô, mở rộng nguồn thu ngoại tệ gián tiếp qua tiền thuê đất, vật liệu xây dựng v.v.. Việc thu nộp ngân sách tăng dần qua các năm và bắt đầu vƣợt ngƣỡng 1 tỷ USD từ năm 2005. Thu ngân sách từ thị trƣờng bất động sản ngày càng tăng.
- Đầu tƣ nƣớc ngoài góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế và nâng cao năng lực sản xuất, kinh doanh trong nƣớc: Trong những năm vừa qua, đầu tƣ nƣớc ngoài đã đóng góp vai trò quan trọng cho sự tăng trƣởng của nền kinh tế nói chung và cho ngành công nghiệp nói riêng, góp phần phát triển các ngành công nghiệp. Đặc biệt là ngành công nghiệp vật liệu xây dựng.
- Đầu tƣ nƣớc ngoài thúc đẩy chuyển giao công nghệ và tăng năng lực lao động:
Từ những năm 2000, khi thị trƣờng bất động sản Việt Nam chƣa phát triển, các doanh nghiệp trong nƣớc còn yếu về năng lực tài chính cũng nhƣ kinh nghiệm đầu tƣ xây dựng, quản lý vận hành dự án. Các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đã đi tiên phong đầu tƣ vào các khu công nghiệp, khu đô thị mới, các khách sạn cao cấp... đƣa công nghệ xây dựng hiện đại, vật liệu xây dựng mới, phƣơng pháp quản lý dự án chuyên nghiệp vào Việt Nam. Từ đó, doanh nghiệp trong nƣớc đã học tập đƣợc nhiều kinh nghiệm về quản lý đầu tƣ, về thiết kế, thi công xây dựng, vận hành dự án.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cũng đã chuyển giao cho đội ngũ lao động Việt Nam phƣơng thức quản lý tiên tiến, hiệu quả, góp phần nâng cao trình độ của đội ngũ lao động Việt Nam. Thông qua sự tham gia trực tiếp vào hoạt động của các doanh nghiệp có vốn FDI, đã
từng bƣớc hình thành đội ngũ cán bộ quản lý, công nhân kỹ thuật có trình độ cao, có tay nghề, từng bƣớc tiếp cận đƣợc với khoa học, kỹ thuật, công nghệ cao và có tác phong công nghiệp hiện đại, có kỷ luật lao động tốt, học hỏi đƣợc các phƣơng thức, kinh nghiệm quản lý tiên tiến.
2.4.1.1. Đối với FDI vào thị trường bất động sản công nghiệp (xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất…).
Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng các KCN, KCX có đóng góp không nhỏ vào tăng trƣởng ngành sản xuất công nghiệp, nâng cao giá trị xuất khẩu và sức cạnh tranh của nền kinh tế qua đó góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phƣơng và cả nƣớc theo hƣớng CNH, HĐH:
Trong những năm qua, các KCN, KCX đã minh chứng là một công cụ hữu hiệu để thu hút các doanh nghiệp công nghiệp và dịch vụ công nghiệp thực hiện mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa trong phạm vi địa phƣơng và trên cả nƣớc.
Thực tế 20 năm xây dựng và phát triển cho thấy, các KCN, KCX đã có những đóng góp ngày càng lớn vào việc nâng cao tỷ trọng giá trị sản xuất công nghiệp trong GDP của cả nƣớc. Giá trị sản xuất công nghiệp của các KCN, KCX đều tăng dần qua các năm, đặc biệt trong kế hoạch 5 năm 1996-2000 và 2001-2006, tốc độ gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp trong KCN, KCX đều vƣợt so với tốc độ gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp của cả nƣớc. Tổng giá trị sản xuất công nghiệp của các KCN, KCX thời kỳ 1996-2000 đạt khoảng 9,5 tỷ USD, tăng bình quân khoảng 20%/năm (tốc độ tăng trƣởng công nghiệp bình quân trên cả nƣớc đạt 12%). Giá trị sản xuất công nghiệp của các KCN, KCX tạo ra trong thời kỳ 2001-2005 đạt khoảng 44,4 tỷ USD, tăng bình quân khoảng 32%/năm; trong thời kỳ 2006-2010 đạt khoảng 125 tỷ USD, tăng bình quân 24%/năm (tốc độ tăng trƣởng công nghiệp bình quân cả nƣớc trong 2 thời kỳ đạt khoảng 15-16%). Tỷ trọng giá trị sản xuất công nghiệp của các doanh nghiệp KCN, KCX trong tổng giá trị sản xuất công nghiệp của cả nƣớc đã tăng
lên đáng kể theo các năm: từ mức khoảng 8% năm 1996 lên 14% năm 2000, 28% năm 2005 và 32% vào năm 2010.
Sức cạnh tranh của các doanh nghiệp KCN, KCX trên thị trƣờng thế giới đƣợc nâng cao đáng kể trong thời gian qua, thể hiện ở giá trị xuất khẩu của các doanh nghiệp KCN, KCX tăng đều qua các năm từ 1996 trở lại đây: từ năm 1991-1996, giá trị xuất khẩu của các doanh nghiệp KCN, KCX không đáng kể do các KCN, KCX và các doanh nghiệp mới hình thành và đi vào hoạt động. Tổng giá trị kim ngạch xuất khẩu của các doanh nghiệp KCN, KCX thời kỳ kế hoạch 5 năm 1996-2000 đạt 6,2 tỷ USD, tăng bình quân khoảng 18%/năm. Trong kế hoạch 5 năm 2001-2006, giá trị xuất khẩu của các doanh nghiệp KCN, KCX đạt trên 22,3 tỷ USD, tăng bình quân khoảng 24%/năm, cao hơn tốc độ tăng trƣởng bình quân giá trị xuất khẩu công nghiệp của cả nƣớc (đạt bình quân khoảng 18%/năm). Trong kế hoạch 5 năm 2006-2010, các KCN, KCX xuất khẩu 63,7 tỷ USD, tăng 2,85 lần so với kỳ kế hoạch trƣớc và tăng bình quân khoảng 32%/năm trong khi đó tốc độ tăng trƣởng kim ngạch xuất khẩu bình quân cả nƣớc khoảng 17,2%/năm. Đặc biệt trong 2 năm 2009, 2010 đã có sự xuất siêu nhẹ trong các KCN, KCX với chênh lệch giá trị xuất khẩu và nhập khẩu gần trên 500 triệu USD. Tỷ trọng giá trị xuất khẩu của các doanh nghiệp KCN, KCX trong tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nƣớc đã tăng lên từ mức khoảng 15% năm 2000 lên khoảng 20% năm 2005 và 25% năm 2010. Cùng với việc gia tăng tỷ trọng công nghiệp chế biến trong cơ cấu xuất khẩu, các doanh nghiệp KCN càng góp phần tạo nguồn hàng để cung cấp cho nhu cầu trong nƣớc, giảm gánh nặng nhập khẩu hàng hóa từ bên ngoài.
Các doanh nghiệp KCN, KCX bƣớc đầu có đóng góp tích cực vào ngân sách Nhà nƣớc. Trong giai đoạn 2001-2005, nhiều doanh nghiệp KCN đã hết thời gian đƣợc hƣởng ƣu đãi miễn, giảm thuế nên tổng giá trị nộp ngân sách của các doanh nghiệp KCN, KCX tăng mạnh và đạt khoảng 2 tỷ USD, gấp 6 lần so với kế hoạch 5 năm 1996-2000. Trong kế hoạch 5 năm 2006-2010, các KCN, KCX nộp ngân sách 5,9 tỷ USD, gấp 3 lần so với kỳ kế hoạch trƣớc.
Nếu tính bình quân 1 ha đất công nghiệp có thể cho thuê trong năm 2011, các KCN đã tạo ra giá trị sản xuất công nghiệp 2 triệu USD/ha; giá trị xuất khẩu 1,27 triệu USD/ha; nộp ngân sách khoảng 1,38 tỷ đồng/ha. Trung bình 1 ha đất công nghiệp đã cho thuê đã tạo việc làm cho 77 lao động trực tiếp. Nhƣ vậy, nếu so sánh các chỉ tiêu đầu tƣ, giá trị sản xuất, xuất khẩu, tạo việc làm trên 1 ha đất của các KCN so với đất nông nghiệp thì có thể thấy rõ hiệu quả và đóng góp nổi bật của KCN.
Các KCN, KCX ra đời đã tạo nên những vùng công nghiệp tập trung, tác động rất tích cực tới việc phát triển các cơ sở nguyên liệu, thúc đẩy phát triển các loại hình dịch vụ phục vụ công nghiệp, nâng cao giá trị nông sản hàng hóa, nâng cao hiệu quả tổng hợp của các ngành sản xuất.
Các KCN, KCX đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập, đời sống và trình độ của người lao động
Trong điều kiện nƣớc ta hiện nay còn nhiều ngƣời trong độ tuổi lao động thiếu việc làm ổn định đặc biệt là ở khu vực nông thôn, việc thu hút một lực lƣợng lớn lao động vào các KCN, KCX, trong đó có một phần đáng kể lao động nông thôn dƣ thừa là một đóng góp lớn về mặt xã hội của các KCN, KCX.
KCN, KCX là nơi sử dụng lao động có chuyên môn kỹ thuật phù hợp với công nghệ mới áp dụng vào sản xuất đạt trình độ khu vực và quốc tế. Do đó, KCN, KCX góp phần đào tạo nguồn nhân lực cho Việt Nam để hình thành đội ngũ lao động của nền công nghiệp hiện đại.
Hình 2.4. Tình hình sử dụng lao động trong KCN, KCX
(Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
KCN, KCX đã góp phần tích cực vào việc bảo vệ môi trường sinh thái
KCN, KCX là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghiệp, do đó có điều kiện tập trung các chất thải do các doanh nghiệp thải ra để xử lý, tránh tình trạng khó kiểm soát hoạt động của các doanh nghiệp do phân tán về địa điểm sản xuất. KCN, KCX góp phần thực hiện mục tiêu di dời các cơ sở sản xuất từ nội đô, góp phần giải quyết ô nhiễm đô thị, xử lý tập trung ô nhiễm.
Trong thời gian gần đây, nhận thức của các Cơ quan quản lý Nhà nƣớc và doanh nghiệp KCN, KCX về bảo vệ môi trƣờng, phát triển bền vững đã đƣợc cải thiện. Đến hết năm 2012, trong tổng số KCN đã vận hành có 118 KCN có hệ thống xử lý nƣớc thải tập trung, chiếm 65% tổng số KCN đã vận hành và hơn 30 KCN đang xây dựng công trình xử lý nƣớc thải tập trung.
So với những năm đầu của kế hoạch 5 năm 2006-2010, tỷ lệ các KCN có công trình xử lý nƣớc thải tập trung đi vào vận hành đã tăng lên đáng kể (khoảng 25% so với năm 2006). Một số vùng, các KCN có nhà máy xử lý nƣớc thải cũng nhƣ các doanh nghiệp đấu nối vào nhà máy xử lý nƣớc thải tập trung đạt tỷ lệ cao nhƣ vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ.
Thực tế cho thấy một số KCN, KCX thực hiện rất tốt và hài hoà mục tiêu thu hút đầu tƣ với giải quyết vấn đề về môi trƣờng, thực sự là những “công
viên công nghiệp”, là mẫu hình để các KCN, KCX khác tiếp tục triển khai áp dụng, điển hình là KCN Thăng Long, KCN Long Hậu, KCN Việt Nam- Singapore.
Cơ chế, chính sách, mô hình quản lý về KCN, KCX từng bƣớc đƣợc hoàn thiện
2.4.1.2. Đối với FDI vào thị trường bất động sản du lịch: khách sạn, căn hộ, các khu nghỉ dưỡng (resort), sân golf, …
Với lợi thế của mình về vốn, công nghệ, kinh nghiệm trong khai thác thị trƣờng bất động sản du lịch, các doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc ngoài đã tạo ra những sản phẩm bất động sản du lịch có chất lƣợng cao là những điểm đến đáng tin cậy đối với du khách trong nƣớc và quốc tế. Nhƣ Đà Nẵng có dự án khu nghỉ dƣỡng Hyatt Regency của Tập đoàn Indochina Land (vốn đầu tƣ khoảng 60 triệu USD), Furama mở rộng - Furama Villas (vốn đầu tƣ khoảng 200 triệu USD), tổ hợp Silver Shore Hoàng Đạt (vốn đầu tƣ trên 100 triệu USD), dự án Le Meridien do Tập đoàn đầu tƣ Sài Gòn làm chủ đầu tƣ (vốn đầu tƣ khoảng 110 triệu USD)… thành phố biển Vũng Tàu cũng có thu hút nhiều dự án nhƣ dự án Vƣờn thú hoang dã Safari và khu du lịch nghỉ dƣỡng Bình Châu, khu du lịch sinh thái Bãi Nhát - Bãi Dƣơng...
Các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đã tạo ra một phân khúc mới trong thị trƣờng bất động sản, điều mà trƣớc đây các nhà đầu tƣ trong nƣớc chƣa quan tâm, hoặc quan tâm chƣa đúng mức. Nhờ thu hút FDI vào phân khúc thị trƣờng bất động sản du lịch đã mở ra những cơ hội kinh doanh rất lớn cho du lịch Việt Nam, đó là những tiền đề để xây dựng những điểm đến mới đối với du khách quốc tế. Thu hút FDI vào thị trƣờng bất động sản du lịch là cơ hội để xây dựng thƣơng hiệu quốc gia, tạo ra những khu du lịch mới thu hút sự chú ý của cộng đồng quốc tế, có thể cạnh tranh với các điểm du lịch nổi tiếng của khu vực nhƣ Phuket – Thái Lan, Bali- Indonesia…
2.4.1.3. Đối với FDI trong xây dựng các khu đô thị mới, nhà ở
Các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đã mang lại một diện mạo mới cho các đô thị trong nƣớc, tạo ra những sản phẩm có chất lƣợng cao, các khu đô thị, căn hộ
cao cấp. Tạo ra sự cạnh tranh với các doanh nghiệp Việt Nam, thúc đẩy các