III. Nội dung của hoạt động quản lý ao ốc văn phòng cho thuê
g, nếu là nhiều người thuê thì tính theo m2 sử dụng Tổng thu nhập dự tính từ
Tổng thu nhập dự tính từ
iệc cho thuê BĐS = Tổng thu nhập - Thất thu tiền thuê Thu nhập đã được điều ch
o h phản ánh xu hướng thị trường đã được dự đoán trước. Th
o nhập khác: Thu nhập từ dịch vụ cho t
ê phòng họp ...
Xác định chi phí hoạt độn
hàng năm:
Tiền lương, tiền thưởn
trợ cấp hàng năm.
Chi phí cho các dịch vụ tiện ích.
Chi phí cho dịch vụ hoạt động bên ngoài: Lau cửa kính (do tính chất nguy hiểm và những đòi hỏi về kĩ thuật nên người quản lý thường thuê dịch
từ bên ngoài), trồng hoa, chăm sóc cây cỏ, diệt
ôn trùng,…
Các hàng hoá cung cấp cho hoạt động của toà nhà. Ch
phí sửa chữa nhỏ hàng ngày hoặc thay thế các trang thiết bị. Chi phí về bảo hiểm: Bảo hiểm tài sản, bảo h
m lao động, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của chủ sở hữu… Chi phí hành chính và chi phí quản lý. Trên cơ sở các chi phí này, người quả
lý sẽ dự kiến các loại ngân sách cho các hoạt động hàgnăm.
thuê để tính ra khoản tiền cần dự trữ. Ước tính khoảng 10 - 15% tổng chi phí các thiết bị cung cấp duy tu và bảo dưỡng.
o i với các công trình tuổi càng lớn thì phần dự trữ càng lớn
Lợi tức dự tính và lung tiền theo mục tiêu a chủ sởhữu.
Luồng tiền = Thu nhp thực tế - Tổng ci phí Thu nhập hoạ động ò
= Thu hập dự tính - (Chi phí hạt động + Chi phí dự trữ Thu nhập của vốn tự c = Thu nhập hoạt độn ròng -
i vay
Dòng tiền = Thu nhập của v
i. tự có - Thuế thu nhập Lập các báo cáo kế
oạch tài chính Lập kế hoạch
Stt Khoản mục Số tiền (trđ)
1 Các khoản thu
1.1 Thu từ cho thuê
1.2 Thu nhập từ những dịch vụ phụ thêm
1.3 Trợ cấp 1.4 Các khoản thu khác - Thu từ… Tổng thu nhập dự kiến 2 Các khoản chi phí 2.1 Chi phí vốn
- Những chi phí cho chủ sở hữu - Đầu tư
2.2 Tiền lương 2.3 Các tiện nghi
2.4 Các phương tiện cung cấp 2.5 Duy tu, bảo dưỡng
2.6 Bảo hiểm 2.7 Chi phí hành chính 2.8 Chi phí quản lý 2.9 Dự trữ Thuế Tổng chi phí hoạt động 3 NOI 4 Trả lãi vay
5 Thu nhập chịu thuế
6 Thuế thu nhập doanh nghiệp
7 Dòng tiền
8 Tổng cộng
ii. ách hoạt động hàng năm Bảng Ngân sách hoạt độ năm t
Lập kế hoạch ngân sách dài hạn (5 năm trở lên)
Lập kế hoạch ngân sách dài hạn nhằm dự báo về hai vấn đề: lạm phát làm cho giá cả tăng; cân bằng cung - cầu. Việc phân tích xu
iii. ớng thị trường giúp dự tính những chi p trong tương lai.
Phân tích thu nhập và chi phí tương đối
Khi có những đề xuất nâng cấp, cải tạo toà nhà thì nhà quản lý cần làm báo cáo phân tích thu nhập và chi phí tương đối. Khi đó đòi hỏi người quản lý phải nghiên cứu chi p
xây dựng, chi phí nhân công để thực hiện cải tạo nâng cấp. Sau đó phải tính toán mức tăng thu nhập từ việc cho t
ê toà nhà hoặc mức giảm chi phí có được từ việc cải tạo này.
Tiếp đó thực hiện so sánh thu nhập kiếm được từ việc cải tạo với chi phí bỏ ra nhằm xác định lợi nhuận trên vốn đầu tư của toà nhà sau cải tạo so với hiện trạng ban đầu. Ta phải tính cả thời gian thu hồi v
iv. đầu tư tăng thêm
uỳ thuộc vào chính sách của chủ sở hữu). Trình bày kế hoạch
Trình bày các căn cứ lập kế hoạch rất quan trọng trong bản kế hoạch: Đánh giá thị trường, phân tích bất động sản, mục tiêu của chủ sở hữu. Phải tr
h bày rõ ràng, rạch ròi, phân tích cụ thể, có c
sở thực tế.
Trình bày nội dung bản kế hoạch và th
ết minh.
Đề xuất ý kiến để thực hiện nội
ng bản kế hoạch.
2. Quản lý các mối quan hệ với khách hàng
Tạo lập, duy trì mối quan hệ tốt, lâu dài với khách thuê là một trong những nội dụng quản lý được ưu tiên hàng đầu. Khách thuê chính là những người đánh giá hiệu quả cuối cùng của hoạt động quản lý bất động sản, có đáp ứng được nhu cầu của khách thuê hay không, có đạt tiêu chuẩn như cam kết trong hợp đồng hay không.... Duy trì được mối quan hệ tốt cùng khách thuê không những làm tăng thêm lòng tin với khách hàng, làm tăng thêm giá trị cho bất động sản hơn nữa còn đem lại nhiều lợi nhuận trong quá trình kết hợp với khách thuê giải quyết những
ự cố xảy ra và ngày càng đáp ứng đa dạng nhu cầu khách
uê.
2.1. Thiết lập độ tin cậy giữa khách thuê – nhà quản lý
là tạo dựng sự tin cậy của khách thuê đối với bất động sản, đối với hoạt động quản lý bất động sản. Đó cũng l
bước đầu tiên để tạo mối quan hệ tốt, lâu dài với khách thu Nắm bắt, kiểm soát hoạt động chuyển đến của khách thuê
Người quản lý cùng khách thuê kiểm tra kỹ bất động sản nhằm xác định các sửa chữa, thay đổi đã hứa của người quản lý đã hoặc đang trong quá trình thực hiện. Hơn nữa, người quản lý phải thống nhất những điều kiện cơ bản với khách thuê và đưa ra điều kiện khi khách thuê chuyển đến hay chuyển đi. Ngoài ra, cần phải có danh mục kiểm tra