. Yếu tố hướng nhà:
1.2.1.Tình hình quản lý giá đất
1.2.1.1. Tình hình quản lý giá đất tại Việt Nam
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Hệ thống giá đất do Nhà nước quy định đã từng bước tiếp cận với giá đất trên thị trường là yếu tố quan trọng làm lành mạnh hóa các quan hệ đất đai không chỉ đối với Nhà nước và người sử dụng đất mà cả đối với người sử dụng đất với nhau, tạo hiệu quả đáng kể trong thu hút đầu tư trên đất, làm giảm mạnh hiện tượng tham nhũng trong quản lý đất đất đai và đầu cơ trong sử dụng đất. Ủy ban nhân dân tất cả các tỉnh, thành phố đã ban hành giá đất tại địa phương hàng năm để áp dụng từ ngày đầu năm đã đi vào nền nếp.[11]
Việc định giá đất theo giá nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường góp phần tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách (thu cho ngân sách nhà nước năm 2005 là 11.500 tỷ đồng, năm 2006 là 17.897 tỷ đồng, năm 2007 là 30.945 tỷ đồng, năm 2008 là gần 34.000 tỷ đồng, năm 2008 đạt hơn 40.000 tỷ đồng và năm 2009 đạt gần 47.000 tỷ đồng), phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.[12]
Về thuế liên quan đến đất, hệ thống tài chính đất đai hiện hành quy định theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai bằng công cụ thuế, hạn chế sử dụng các quyết định hành chính tác động trực tiếp vào thị trường quyền sử dụng đất nhưng đất tiết kiệm như thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (đối với tổ chức kinh tế phải chịu thuế suất bằng 28%, cá nhân là 25% thu nhập chịu thuế hoặc 2% tổng giá trị hợp đồng giao dịch), lệ phí trước bạ giảm từ mức 1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất trước đây xuống còn 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.[1]
1.2.1.2. Tình hình quản lý giá đất tại Quảng Bình
Để giải quyết khó khăn về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh đặc biệt quan tâm nguồn lực thu ngân sách từ đất. Hàng năm, UBND tỉnh đã kịp thời ban hành bảng giá các loại đất để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Giá đất ban hành nhìn chung đã từng bước sát với giá thị trường, góp phần tăng thu cho ngân sách, hạn chế đầu cơ, phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong hệ thống thị trường bất động sản. Giá đất, đơn giá thuê đất được ban hành phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định.
Sau khi có cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, tỉnh đã chỉ đaọ các địa phương lập quy hoạch tạo quỹ đất, đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó đã phát huy giá trị quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách tỉnh qua từng năm, số liệu cụ thể như sau:
(Đơn vị tính: triệu đồng) Năm Phí & lệ phí Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất
2006 4.878 150.565 4.141 2007 4.900 189.075 13.034 2008 5.100 206.398 14.822 2009 5.174 250.683 17.290 2010 5.110 270.000 17.437 Cộng 25.162 1.066.721 66.724
(Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Bình)
Tuy nhiên việc định giá đất hàng năm vẫn chưa mang tính hiệu quả triệt để. Trong quá trình xây dựng bảng giá đất, đội ngũ cán bộ tham gia mạng lưới điều tra khảo sát chưa mang tính chuyên trách, biên chế còn thiếu nên việc điều tra, khảo sát giá đất thực tế còn mang tính đại diện chưa cụ thể đến từng khu vực, vị trí, thửa đất do đó giá đất khi xây dựng có một số vùng chưa sát với giá thị trường.
Giá đất quy định tại Quyết định được ban hành hàng năm sử dụng làm căn cứ để: Tính thuế đối với việc sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003.
Ngày 21/12/2012, UBND tỉnh Quảng Bình đã ban hành Quyết định số 31/2012/QĐ-UBND về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2012. Theo đó, mức giá đất ở cao nhất đối
với đất thuộc vị trí loại 1 của các đường đặc thù ở thành phố Đồng Hới là 15.620.000 đồng/m2, giữ nguyên so với mức giá đất ở cao nhất năm 2012 và cao hơn 1.425.000 đồng/m2 so với mức giá đất ở cao nhất năm 2011.[10]