K t l un Ch ng 1:
2.3Li ích ca v ic thành lp REIT ti thành ph H Chí Minh
S phát tri n c a th tr ng tài chính không ch g n li n v i s phát tri n
c a m i n n kinh t mà đi kèm đó là quá trình phát tri n các công c c a th
tr ng, các s n ph m c a th tr ng. Trong đó công c REIT nh là m t
đ ng l c thúc đ y th tr ng tài chính.
2.3.1 L iăíchăđ i v iănhƠăđ uăt ă:
C t c n đ nh và phù h p cho các nhà đ u t . Theo thông t
228/2012/TT-BTC, REIT đ c yêu c u ph i tr ít nh t 90% l i nhu n th c
hi n trong n m cho các nhà đ u t .
Tính thanh kho n c a c phi u REIT. C phi u REIT đ c mua và bán trên th tr ng ch ng khoán.
a d ng hóa danh m c đ u t : LỦ thuy t danh m c đ u t hi n đ i cho r ng đa d ng hóa danh m c đ u t là chìa khóa đ gi m thi u r i ro t ng th .
2.3.2 L iăíchăđ i v i n n kinh t :
REIT cho phép kh c ph c đ c nh ng t n t i h n ch v ngu n v n
cho vay trung dài h n c a các Ngân hàng th ng m i. ng th i đ m b o
cho các Ngân hàng th ng m i ho t đ ng hi u qu , đúng b n ch t – ho t
đ ng trên th tr ng ti n t nh m đáp ng nhu c u v n cho ho t đ ng s n
55
T o ra các đi u ki n an toàn và chuyên nghi p h n cho ho t đ ng đ u
t kinh doanh b t đ ng s n : Các chính sách đ u t và c u trúc c a REIT
đ c giám sát theo quy đ nh pháp lu t nh m đ m b o an toàn đ u t và thu
nh p n đ nh. Ph n l n REIT s d ng ti n v n c a REIT đ mua các tài s n
đư hoàn thi n sau đó đem cho thuê l i. Ti n thuê là ngu n thu nh p chính c a các REIT. REIT th ng không đ c phép cho vay ho c vay ti n.
Các công ty qu n lý có trách nhi m đ u t an toàn và h p pháp ti n c a
REIT vào tài s n đ đ t đ c k t qu t t nh t. Nh ng công ty này cùng v i
nhân s ch ch t c a REIT ph i đ t đ c nh ng tiêu chu n chuyên nghi p
và đ o đ c kinh doanh theo quy đ nh c a chính ph thông qua vi c c p
phép hành ngh trong l nh v c này. Nói cách khác, quy đnh pháp lu t đi u
ch nh các REIT ít nh t c ng ch t ch nh quy đ nh đ i v i các ngân hàng.
H tr cung c p nhi u s n ph m đa d ng cho th tr ng b t đ ng s n,
đ c bi t là đ i v i th tr ng tài s n cho thuê mua .
Nh đư đ c p ph n trên, ho t đ ng ch y u c a REIT là n m gi tài
s n đ cho thuê và thu nh p ch y u c a REIT là t cho thuê tài s n. REIT
có th mua l i nhi u lo i tài s n nh khách s n, tr ng h c, b nh vi n, kho
hàng, khu mua s m,… t b t k cá nhân ho c t ch c nào không có đ kinh
nghi m qu n lý, b thua l , g p khó kh n trong vi c x lỦ …, sau đó REIT
có th thuê m t công ty qu n lý tài s n chuyên nghi p đ thu l i t các tài
s n mua đ c. Vì REIT là mô hình có th huy đ ng v n dài h n nên REIT
th ng không c n b t c kho n vay nào t ngân hàng. REIT không ph i x
lý gánh n ng n vay và ti n thuê khác, do v y có th gi đ c s n đnh
và h p lý khi tham gia c nh tranh trên th tr ng dài h n.
Giúp phát tri n các l nh v c chuyên môn và các ch ng trình phát
tri n kinh t xã h i. REIT t o đ ng l c giúp cho nhi u công ty xây d ng và
kinh doanh b t đ ng s n phát tri n chuyên môn và l i th c nh tranh trên
th tr ng b t đ ng s n, REIT t o đ ng l c phát tri n tính chuyên nghi p và
56
REIT h tr phát tri n m t s ch ng trình nhà xã h i nh đ u t các d
án nhà xã h i v i ngu n v n dài h n. Trong đi u ki n không b gánh n ng
ti n vay ngân hàng, REIT có th gi giá bán ho c cho thuê m c h p lý
mà nh ng ng i th h ng có th ch p nh n đ c.
S hình thành c a REIT và các quy đ nh v REIT và h tr c a th tr ng
ch ng khoán có th b o v h p pháp cho các nhà đ u t cá nhân thi u kinh
nghi m tham gia đ u t vào b t đ ng s n và c i thi n tính thanh kho n
trong danh m c đ u t .
Nh đ u t vào tài s n cho thuê, REIT có th mang l i m t s l i th cho
nhi u doanh nghi p, đ c bi t là các doanh nghi p nh và v a, giúp t ng
hi u qu ho t đ ng c a doanh nghi p mà không ch u áp l c t các kho n
đ u t tài s n c n thi t cho ho t đ ng doanh nghi p.
2.4 Nh ngăđi u ki n c n thi tăđ có REIT t i thành ph H Chí Minh
Th tr ng b t đ ng s n đư xu t hi n nhi u đi u ki n thu n l i áp d ng thí đi m mô hình qu tín thác đ u t b t đ ng s n (REIT). Khi n n kinh t khó kh n và ngu n v n đang là thách th c l n cho gi i kinh doanh đ a c thì REIT s là m t trong nh ng công c k t n i th tr ng b t đ ng s n v i th tr ng tài chính hi u qu .Nh ng đi u ki n c n thi t đ hình thành REIT đó
là :
Có hi u qu tài chính cao : m c đích c a nhà đ u t là l i nhu n, h
ch mu n b v n đ u t khi tin t ng d án h y thác đ u t là có l i ích
cao h n các d ng đ u t khác nh g i ti t ki m ho c trái phi u chính ph .
REIT - d i hình th c y thác, nhi u n c trên th gi i th ng chuy n giao
ít nh t 90% l i nhu n cho các nhà đ u t . C phi u c a REIT luôn có tính thanh kho n cao vàl i nhu n thu nh p bình quân hàng n m c a qu khá n đ nh.
i u ki n th hai là uy tín và kinh nghi m c a Công ty qu n lý qu ,
57
khi tin t ng vào ngu n l c, kinh nghi m qu n lý v n, kinh doanh b t đ ng
s n, hi u bi t và có k n ng qu n lỦ đ u t , qu n lý tài s n đ đ u t và
khai thác có hi u qu .
i u ki n th ba là hành lang pháp lý ch t ch : đ m b o tính minh
b ch v tài chính c a công ty qu n lý qu đ b o v các nhà đ u t . C n có
nh ng b lu t, thông t h ng d n chi ti t v ho t đ ng c a công ty qu n lý
qu REIT và đ c giám sát b i các t ch c chuyên nghi p nh ngân hàng giám sát, đ n v ki m toán, công ty qu n lý tài s n . . .
i u ki n th t là chính sách u đưi v thu , phí và l phí.
2.5 C ăs pháp lý hình thành REIT t i thành ph H Chí Minh
Qu đ u t b t đ ng s n chi ph i b i các quy đnh pháp lu t c a Vi t Nam hi n có là :
Lu t kinh doanh b t đ ng s n s 63/2006/QH11 ngày 19 tháng 06
n m 2006.
Ngh đ nh 153/2007/N -CP ngày 15 tháng 10 n m 2007 quy đ nh
chi ti t và h ng d n thi hành Lu t kinh doanh b t đ ng s n.
Lu t ch ng khoán s 70/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 n m 2006.
Ngh đnh s 58/2012/N -CP ngày 20 tháng 07 n m 2012 quy đnh
chi ti t và h ng d n thi hành m t s đi u c a Lu t ch ng khoán
và Lu t s a đ i, b sung m t s đi u c a Lu t ch ng khoán.
Thông t 228/2012/TT-BTC c a B Tài Chính h ng d n và qu n
lý qu đ u t b t đ ng s n, có hi u l c t ngày 1/7/2013.
Tuy nhiên c ng hoàn thi n h n m t s b t c p v Lu t đ t đai lien quan đ n vi c thu h i đ t, đ n bù . . . Và các v n b n v thu riêng
58
2.6 Nghiên c u v ng d ng mô hình REIT và s c n thi t xây d ng REIT t i thành ph H Chí Minh t i thành ph H Chí Minh
Trong th c t , các qu đ u t b t đ ng s n ho t đ ng t i Vi t Nam hi n nay đ u là các qu n c ngoài, nh VNL c a Vinacapital, VPF c a Dragon
Capital, ILH- ILH2 và ILH3 c a Indochina Capital, VPH c a Saigon Asset
Management…
Cho đ n cu i n m 2010, nhi u qu đ u t n c ngoài ti p t c rót v n vào th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam, ch ng t h p l c c a th tr ng còn l n. Tuy nhiên, do thi u khung pháp lỦ c n thi t, cho đ n gi v n ch a có qu đ u t b t đ ng s n nào c a Vi t Nam.
V i Ủ ngh a là m t ngu n cung v n m i trong đi u ki n ngu n v n huy đ ng t ngân hàng và khách hàng b th t ch t, Tr c đây, trái phi u b t đ ng s n có th đ c phát hành kèm theo quy n mua c n h nên khá h p d n, đi n hình nh Sacomreal (SCR) đư hai l n phát hành thành công 850 t đ ng trái phi u kèm quy n u tiên mua c n h v i chính sách gi m giá t
5-8%. Nh ng t sau Ngh đ nh 71, hình th c này không còn h p l : ng i mua trái phi u b t đ ng s n ch đ c nh n ti n lưi và g c nh trái phi u thông th ng.
Vi c t o l p m t hành lang pháp lỦ đ m nh, t o đi u ki n đ th tr ng b t đ ng s n phát tri n đúng h ng v n là mong m i b y lâu nay c a các c p qu n lỦ. Khi th tr ng ch a có m t ch tài đ m nh đ gi i quy t tình tr ng l a đ o trong huy đ ng v n, l m d ng chi m d ng v n thì vi c qu n lỦ th tr ng v n còn g p nhi u khó kh n, thách th c. Vì th h n lúc nào h t, xây d ng m t hành lang pháp lỦ làm c s cho xây d ng qu , huy đ ng v n đ u t b t đ ngchuyên nghi p th i đi m này s là d u m c quan tr ng đánh gi u b c đi lên chuyên nghi p c a th tr ng b t đ ng s nVi t Nam.
59
B t đ u t ngày 1/7/2013 các qu tín thác đ u t b t đ ng s n, còn g i là Qu đ u t b t đ ng s n s b t đ u đ c phép thành l p t i Vi t Nam theo
thông t 228/2012/TT-BTC. ây là m t trong nh ng n l c c a Chính ph trong vi c làm h i ph c th tr ng b t đ ng s n v n đư b “đóng b ng” quá
lâu.
Theo h ng d n c a Thông t 228/2012/TT-BTC, qu đ u t b t đ ng s n s th c hi n chào bán ch ng ch qu ra công chúng và không mua l i theo yêu c u c a nhà đ u t , v i m c đích tìm ki m l i nhu n t vi c đ u t vào b tđ ng s n. Theo đó, qu đ c đ u t vào b t đ ng s n đư đ c phép đ a vào kinh doanh theo quy đ nh pháp lu t v kinh doanh b t đ ng s n và b t đ ng s nlà nhà, công trình xây d ng đư hoàn thành.
i v i nh ng d án đang xây d ng, theo quy đ nh, qu ch đ c đ u t khi đáp ng các đi u ki n nh : đư có h p đ ng giao d ch v i các khách hàng ti m n ng; d án xây d ng đúng ti n đ tính đ n th i đi m qu tham gia góp v n; t ng giá tr các d án B S trong quá trình xây d ng không v t quá 10% t ng giá tr tài s nròng c a qu …
ánh giá v c h i c a th tr ng sau khi Thông t này đ c áp d ng, tác
gi cho r ng đây là m t trong nh ng c h i t t cho s h i ph c c a th tr ng b t đ ng s n. S ra đ i c a các Qu đ u t b t đ ng s n là c h i đ kh i thông dòng v n cho th tr ng, giúp gi m b t s l thu c c a ngu n v n kinh doanh, xây d ng b t đ ng s n vào kênh tín d ng v n có nhi u b p bênh trong quá trình tri n khai, t đó giúp th tr ng b t đ ng s n ngày m t
n đ nh h n.
Các chuyên gia b t đ ng s n c ng cho r ng, các qu đ u t b t đ ng s n ra
đ i s t o đ c u th trong vi c thu hút ngu n v n nhàn r i đ ng th i đa d ng hóa l nh v c đ u t nh chung c , v n phòng, c n h cho thuê… B máy qu n lỦ chuyên nghi p s là c s đ Qu đ u t b t đ ng s n đ y
60
nhanh ti n đ tìm ki m và th c hi n các v chuy n nh ng d án m t cách nhanh chóng. Khi các ch ng ch qu đ c niêm y t, ho t đ ng trên th tr ng ch ng khoán c ng s nâng cao tính minh b ch c a qu trong con m t c a nh ng nhà đ u t .
u t vào qu đ u t b t đ ng s nt ng đ i an toàn h n so v i đ u t vào c phi u công ty b t đ ng s n. Th nh t, do ngu n v n huy đ ng l n, qu đ u t b t đ ng s n có th đ u t đa d ng h n so v i m t công ty b t đ ng s n, đ u t vào nhi u công ty khác nhau, nhi u công trình nh ng đ a đi m khác nhau. Th hai, ngay c khi so v i vi c phân tán r i ro b ng cách mua nhi u lo i c phi u b t đ ng s n khác nhau, đ u t vào qu đ u t b t đ ng s n v n an toàn h n ch : do ph i tuân theo quy đ nh c a lu t đi u ch nh, qu đ u t b t đ ng s n ch y u đ u t vào nh ng s n ph m h u hình, đ u t khi d án đư có c n c pháp lí v ng ch c.
Vì v y, s ra đ i c a các qu đ u t b t đ ng s n ch c ch n s là tin vui đ i v i các doanh nghi p b t đ ng s n. Làm kh i thông ngu n v n dài h n cho th tr ng b t đ ng s n.
Thành ph H Chí Minh, hi n đang có đ nh ng đi u ki n và các nhân t thu n l i đ áp d ng thí đi m mô hình các qu đ u t b t đ ng s n. ó là :
Th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh luôn là th tr ng sôi đ ng và tri n v ng đ y h a h n c a các nhà đ u t trong n c và n c ngoài.
Có nhi u doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n, công ty qu n lỦ tài s n, các công ty qu n lỦ qu có kinh nghi m và chuyên nghi p h n các t nh, thành khác.
61