K t l un Ch ng 1:
2.6Nghiên cu v ng d ng mô hình REIT và cn th it xây d ng REIT t
Trong th c t , các qu đ u t b t đ ng s n ho t đ ng t i Vi t Nam hi n nay đ u là các qu n c ngoài, nh VNL c a Vinacapital, VPF c a Dragon
Capital, ILH- ILH2 và ILH3 c a Indochina Capital, VPH c a Saigon Asset
Management…
Cho đ n cu i n m 2010, nhi u qu đ u t n c ngoài ti p t c rót v n vào th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam, ch ng t h p l c c a th tr ng còn l n. Tuy nhiên, do thi u khung pháp lỦ c n thi t, cho đ n gi v n ch a có qu đ u t b t đ ng s n nào c a Vi t Nam.
V i Ủ ngh a là m t ngu n cung v n m i trong đi u ki n ngu n v n huy đ ng t ngân hàng và khách hàng b th t ch t, Tr c đây, trái phi u b t đ ng s n có th đ c phát hành kèm theo quy n mua c n h nên khá h p d n, đi n hình nh Sacomreal (SCR) đư hai l n phát hành thành công 850 t đ ng trái phi u kèm quy n u tiên mua c n h v i chính sách gi m giá t
5-8%. Nh ng t sau Ngh đ nh 71, hình th c này không còn h p l : ng i mua trái phi u b t đ ng s n ch đ c nh n ti n lưi và g c nh trái phi u thông th ng.
Vi c t o l p m t hành lang pháp lỦ đ m nh, t o đi u ki n đ th tr ng b t đ ng s n phát tri n đúng h ng v n là mong m i b y lâu nay c a các c p qu n lỦ. Khi th tr ng ch a có m t ch tài đ m nh đ gi i quy t tình tr ng l a đ o trong huy đ ng v n, l m d ng chi m d ng v n thì vi c qu n lỦ th tr ng v n còn g p nhi u khó kh n, thách th c. Vì th h n lúc nào h t, xây d ng m t hành lang pháp lỦ làm c s cho xây d ng qu , huy đ ng v n đ u t b t đ ngchuyên nghi p th i đi m này s là d u m c quan tr ng đánh gi u b c đi lên chuyên nghi p c a th tr ng b t đ ng s nVi t Nam.
59
B t đ u t ngày 1/7/2013 các qu tín thác đ u t b t đ ng s n, còn g i là Qu đ u t b t đ ng s n s b t đ u đ c phép thành l p t i Vi t Nam theo
thông t 228/2012/TT-BTC. ây là m t trong nh ng n l c c a Chính ph trong vi c làm h i ph c th tr ng b t đ ng s n v n đư b “đóng b ng” quá
lâu.
Theo h ng d n c a Thông t 228/2012/TT-BTC, qu đ u t b t đ ng s n s th c hi n chào bán ch ng ch qu ra công chúng và không mua l i theo yêu c u c a nhà đ u t , v i m c đích tìm ki m l i nhu n t vi c đ u t vào b tđ ng s n. Theo đó, qu đ c đ u t vào b t đ ng s n đư đ c phép đ a vào kinh doanh theo quy đ nh pháp lu t v kinh doanh b t đ ng s n và b t đ ng s nlà nhà, công trình xây d ng đư hoàn thành.
i v i nh ng d án đang xây d ng, theo quy đ nh, qu ch đ c đ u t khi đáp ng các đi u ki n nh : đư có h p đ ng giao d ch v i các khách hàng ti m n ng; d án xây d ng đúng ti n đ tính đ n th i đi m qu tham gia góp v n; t ng giá tr các d án B S trong quá trình xây d ng không v t quá 10% t ng giá tr tài s nròng c a qu …
ánh giá v c h i c a th tr ng sau khi Thông t này đ c áp d ng, tác
gi cho r ng đây là m t trong nh ng c h i t t cho s h i ph c c a th tr ng b t đ ng s n. S ra đ i c a các Qu đ u t b t đ ng s n là c h i đ kh i thông dòng v n cho th tr ng, giúp gi m b t s l thu c c a ngu n v n kinh doanh, xây d ng b t đ ng s n vào kênh tín d ng v n có nhi u b p bênh trong quá trình tri n khai, t đó giúp th tr ng b t đ ng s n ngày m t
n đ nh h n.
Các chuyên gia b t đ ng s n c ng cho r ng, các qu đ u t b t đ ng s n ra
đ i s t o đ c u th trong vi c thu hút ngu n v n nhàn r i đ ng th i đa d ng hóa l nh v c đ u t nh chung c , v n phòng, c n h cho thuê… B máy qu n lỦ chuyên nghi p s là c s đ Qu đ u t b t đ ng s n đ y
60
nhanh ti n đ tìm ki m và th c hi n các v chuy n nh ng d án m t cách nhanh chóng. Khi các ch ng ch qu đ c niêm y t, ho t đ ng trên th tr ng ch ng khoán c ng s nâng cao tính minh b ch c a qu trong con m t c a nh ng nhà đ u t .
u t vào qu đ u t b t đ ng s nt ng đ i an toàn h n so v i đ u t vào c phi u công ty b t đ ng s n. Th nh t, do ngu n v n huy đ ng l n, qu đ u t b t đ ng s n có th đ u t đa d ng h n so v i m t công ty b t đ ng s n, đ u t vào nhi u công ty khác nhau, nhi u công trình nh ng đ a đi m khác nhau. Th hai, ngay c khi so v i vi c phân tán r i ro b ng cách mua nhi u lo i c phi u b t đ ng s n khác nhau, đ u t vào qu đ u t b t đ ng s n v n an toàn h n ch : do ph i tuân theo quy đ nh c a lu t đi u ch nh, qu đ u t b t đ ng s n ch y u đ u t vào nh ng s n ph m h u hình, đ u t khi d án đư có c n c pháp lí v ng ch c.
Vì v y, s ra đ i c a các qu đ u t b t đ ng s n ch c ch n s là tin vui đ i v i các doanh nghi p b t đ ng s n. Làm kh i thông ngu n v n dài h n cho th tr ng b t đ ng s n.
Thành ph H Chí Minh, hi n đang có đ nh ng đi u ki n và các nhân t thu n l i đ áp d ng thí đi m mô hình các qu đ u t b t đ ng s n. ó là :
Th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh luôn là th tr ng sôi đ ng và tri n v ng đ y h a h n c a các nhà đ u t trong n c và n c ngoài.
Có nhi u doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n, công ty qu n lỦ tài s n, các công ty qu n lỦ qu có kinh nghi m và chuyên nghi p h n các t nh, thành khác.
61
Có nhi u t ch c tài chính trung gian l n, có th cung c p v n đáp ng nhu c u v n k p th i đ i v i b t k d án b t đ ng s n nào.