Hp tác kinh doanh

Một phần của tài liệu ỨNG DỤNG MÔ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM.PDF (Trang 56)

K t l un Ch ng 1:

2.2.3 Hp tác kinh doanh

 H p đ ng h p tác kinh doanh gi a các pháp nhân:

Lo i hình công ty này đ c hình thành t m t vài công ty xây d ng và kinh

doanh nhà v i m c đích đ th c hi n nh ng d án l n có yêu c u đ u t

v t kh n ng tài chính c a t ng công ty. Nh ng doanh nghi p nh th s

h p tác v i nhau thông qua h p đ ng liên k t v i các đi u kho n và l i ích

t ng ng cho t ng bên. Th t s , các đ i tác ch đóng góp vào nh ng d án

này b ng th m nh t có h n là v n đ ti n b c. Hình th c này không t o ra

th c th lu t pháp đ c l p m i đ th c hi n d án. Do đó, hình th c này có

th g p ph i m t s khó kh n liên quan đ n v n đ pháp lu t, thu , vay

m n, qu n lý d án…, đ c bi t là đ i v i d án dài h n

50

Các cá nhân cùng v i m t s t ch c đ u t b t đ ng s n chuyên nghi p

thông qua h p đ ng h p tác đ s d ng ti n nhàn r i c a các cá nhân cho

m t s d án. i l i, nh ng cá nhân trên có th h ng l i t vi c nh n

đ c quy n s h u c a m t s đ t và nhà d án t ng ng v i đóng góp.

Th c t , lo i hình này ch nên s d ng v i các d án b t đ ng s n mà l i

nhu n thu đ c là t vi c giao dch đ t đai và nhà c a. M t khác, nh ng

đóng góp c a các cá nhân đó g n nh ch là m t kho n tr tr c c a khách hàng.

Vì thi u s b o v c a lu t pháp và ch a có h ng d n c th t các c

quan ch c n ng, hình th c này có th gây ra m t s tranh ch p và t n th t

cho nhà đ u t c ng nh có tác đ ng không t t đ n môi tr ng kinh doanh.

2.2.4 Tài tr t các qu đ uăt

Khái ni m và mô hình c a các qu đ u t đ a ph ng đ c du nh p và phát

tri n Vi t Nam trong vài n m g n đây. Có vài hình th c qu đ u t đ a

ph ng đ c thành l p trên th tr ng trong n c nh ng v n ch a có qu

nào chuyên v th tr ng b t đ ng s n.

 Qu u t Phát tri n ô th thành ph H Chí Minh (HIFU) là qu đ u t nhà n c đ u tiên đ c thành l p vào n m 1997 nh m t thí đi m đ h tr tài chính cho các d án phát tri n kinh t và xư h i c a thành ph H Chí Minh. V i v n đi u l hi n t i là 1.700 t đ ng (100 tri u USD), HIFU còn cung c p các kho n vay trung và dài h n t 5-10 n m cho các d án b t đ ng s n thu c ch ng trình phát tri n c a chính quy n thành ph H Chí

Minh. Tuy nhiên, sau 12 n m ho t đ ng ngày 16/3/2010, UBND TP.HCM

đư công b thành l p Công ty đ u t tài chính Nhà N c (HFIC) v i v n đi u l 5.000 t đ ng, trên c s t ch c l i HIFU v i ch c n ng huy đ ng các ngu n v n t t ch c, cá nhân trong và ngoài n c, thông qua hình th c phát hành trái phi u, vay c a nh ng t ch c tài chính tín d ng, ti p nh n ngu n tài tr , nh n y thác.

51

Ngoài ra, HFIC còn tham gia đ u t tr c ti p và gián ti p vào các l nh v c mà TP.HCM c n u tiên đ u t . ng th i, HFIC c ng cho vay, cung c p d ch v tài chính t v n đ u t cho các t ch c, cá nhân trong và ngoài n c.

HFIC là công ty TNHH m t thành viên, do Nhà n c làm ch s h u 100% v n, đ c t ch c theo mô hình công ty m - con, v n đi u l 5.000 t đ ng. Qua 12 n m ho t đ ng, HIFU c ng g p nh ng khó kh n, v ng m c,

nh t là nh ng h n ch v c ch t ch c và mô hình ho t đ ng. M c dù Th t ng Chính ph đư ban hành ngh đ nh v t ch c và ho t đ ng c a qu đ u t phát tri n đ a ph ng, trong đó có HIFU, nh ng v c b n c ng ch a đáp ng đ c yêu c u đ u t phát tri n c a thành ph , nh t là v l nh v c, ph m vi và quy mô ho t đ ng.

Do đó, TP.HCM c n có m t t ch c tài chính đ m nh đ huy đ ng v n xư h i, trong và ngoài n c đ chia s trách nhi m cùng v i trung ng trong l nh v c đ u t phát tri n h t ng k thu t đô th , h t ng xư h i và các l nh v c kinh t thi t y u trên đ a bàn, nh t là trong giai đo n 2011-2015 và đ n n m 2020.

HFIC s ti p t c tri n khai các hình th c huy đ ng v n đư đ c HIFU ng d ng thành công tiêu bi u nh huy đ ng v n thông qua các công ty c ph n do qu tham gia góp v n v i vai trò nhà đ u t m đ ng và th c hi n ch c n ng v n m i c a qu , chi m t tr ng bình quân 15%-25% v n đi u l các công ty. Tuy nhiên thông qua quy mô hình các công ty c ph n này s v n huy đ ng đ c t các thành ph nkinh t khác t ng lên đáng k .  Qu Phát tri n nhà thành ph H Chí Minh (tên giao d ch qu c t : Ho Chi Minh City Housing Development Fund, tên vi t t t là HOF) là t ch c tài chính đ c thành l p theo Quy t đ nh s 3823/Q -UB ngày

52

Quy t đ nh s 3823/Q -UB ngày 04 /08/2004 v thành l p Qu Phát tri n nhà TP.HCM c a Ch t ch y ban nhân dân thành ph H Chí Minh. T ch c và ho t đ ng theo Quy t đ nh 128/2005/Q -UBND ngày 26/07/2005

c a UBND TP.HCM.

Qu Phát tri n nhà có v n đi u l ban đ u là 1.000ăt ăđ ng(m t nghìn t đ ng). Qu ho t đ ng theo nguyên t c hoàn v n, bù đ p chi phí phát sinh trong quá trình ho t đ ng và không vì m c tiêu l i nhu n.

Qu Phát tri n nhà là đ n v th c hi n nhi m v do y ban nhân dân thành ph H Chí Minh giao trong vi c phát tri n nhà trên đ a bàn thành ph , t ch c th c hi n các chính sách h tr v tài chính cho các đ i t ng có thu nh p th p và các nhà đ u t trong l nh v c nhà theo quy đ nh c a

y ban nhân dân thành ph .

2.2.5 S khác nhau gi a REIT và các qu đ uăt ăkhácă Vi t Nam

- Khi th tr ng ch ng khoán Vi t Nam đ c thành l p vào n m 2000, đư có m t vài qu đ u t đ c thành l p nh VF1, VF2, PruBF1, VOF,.. theo lu t ch ng khoán c a Vi t Nam. M c tiêu mà nh ng Qu đ u t này nh m đ n là xây d ng đ c m t danh m c đ u t cân đ i và đa d ng nh m t i u hóa l i nhu n, t i thi u hóa các r i ro cho ngu n v n đ u t c a qu . Ph n l n các th ng v đ u t s đ c t p trung vào các lo i ch ng khoán đang và

s niêm y t trên TTCK Vi t Nam. Ch ng khoán này bao g m ch ng khoán c a các công ty đang niêm y t trên th tr ng, các lo i trái phi u Chính ph , trái phi u công ty, c phi u c a các công ty c ph n. Do đó, ho t đ ng kinh doanh c a các qu này t p trung vào đ u t tr c ti p nh giao d ch ch ng khoán dài h n. Theo quy đ nh hi n hành thì c c u danh m c đ u t c a nh ng qu này ph i phù h p v i nh ng đi u ki n sau :

53

 Không đ u t vào ch ng khoán c a m t t ch c phát hành quá m i l m ph n tr m (15%) t ng giá tr ch ng khoán đang l u hành c a t ch c đó, ngo i tr trái phi u Chính ph ;

 Không đ u t quá hai m i ph n tr m (20%) t ng giá tr tài s n c a qu vào các lo i ch ng khoán và các tài s n (n u có) đ c phát hành b i cùng m t t ch c, ngo i tr trái phi u Chính ph ;

 Không đ u t quá ba m i ph n tr m (30%) t ng giá tr tài s n c a qu vào các tài s n mà phát hành b i m t t ch c ho c m t nhóm công ty có quan h s h u v i nhau;

 Không đ u t quá m i ph n tr m (10%) t ng giá tr tài s n c a qu vào b t đ ng s n.

 Phân chia l i nhu n theo chính sách phân ph i l i t c quy đ nh b i đi u l qu và theo ph ng án phân chia đư đ c nhà đ i h i nhà đ u t g n nh t thông qua.

V i gi i h n đ u t không quá 10% t ng giá tr tài s n c a qu vào b t đ ng

s n, trong khi đó qu tín thác đ u t b t đ ng s n lu t cho phép đ u t t i

thi u 65% và t i đa là 100% vào nh ng d án b t đ ng s n có th sinh l i t

ti n thuê hay khai thác tài s n trong dài h n. L i nhu n đ c chia cho các

nhà đ u t do qu REIT mang l i là ít nh t 90% l i nhu n th c hi n trong

n m.

- Có m t vài Qu đ u t nhà n c lien quan đ n th tr ng b t đ ng s n nh ng th c t thì ph n l n nh ng qu này đ c c p v n có ph n r t h n ch t ngân sách nhà n c ch không ph i t nh ng nhà đ u t khác. Ho t đ ng đ u t c a các qu này đ c ti n hành thông quan m t s ch ng trình phát tri n đ c bi t c a chính ph . Chính nh ng đ c đi m này t o ra s khác bi t v i REIT.

- G n đây, có m t s qu đ u t n c ngoài t ng c ng đ u t vào th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam. Indochina Capital l p Qu Indochina

54

Land Holdings 1 (42 tri u USD) vào n m 2005, Qu Indochina Land Holdings 2 (265 tri u USD) n m 2006. Riêng Qu Vina Land (205 tri u USD) do VinaCapital thành l p vào tháng 03/2006 đư đ u t vào m t s d án l n Vi t Nam và đư t ng v n lên 595 tri u USD. M i đây Công ty đ u t b t đ ng s n hàng đ u c a Singapore - Pacific Star đư h p tác v i Công ty Alony Hetz c a Israel đ thành l p qu đ u t b t đ ng s n t i Vi t Nam v i s qu d ki n kho ng 200 tri u USD. Tuy nhiên nh ng qu này đ u là qu đ n t n c ngoài, h đ u t vào Vi t Nam trong đi u ki n khung pháp lỦ ch a đ c ban hành.

2.3 L i ích c a vi c thành l p REIT t i thành ph H Chí Minh

S phát tri n c a th tr ng tài chính không ch g n li n v i s phát tri n

c a m i n n kinh t mà đi kèm đó là quá trình phát tri n các công c c a th

tr ng, các s n ph m c a th tr ng. Trong đó công c REIT nh là m t

đ ng l c thúc đ y th tr ng tài chính.

2.3.1 L iăíchăđ i v iănhƠăđ uăt ă:

 C t c n đ nh và phù h p cho các nhà đ u t . Theo thông t

228/2012/TT-BTC, REIT đ c yêu c u ph i tr ít nh t 90% l i nhu n th c

hi n trong n m cho các nhà đ u t .

 Tính thanh kho n c a c phi u REIT. C phi u REIT đ c mua và bán trên th tr ng ch ng khoán.

 a d ng hóa danh m c đ u t : LỦ thuy t danh m c đ u t hi n đ i cho r ng đa d ng hóa danh m c đ u t là chìa khóa đ gi m thi u r i ro t ng th .

2.3.2 L iăíchăđ i v i n n kinh t :

 REIT cho phép kh c ph c đ c nh ng t n t i h n ch v ngu n v n

cho vay trung dài h n c a các Ngân hàng th ng m i. ng th i đ m b o

cho các Ngân hàng th ng m i ho t đ ng hi u qu , đúng b n ch t – ho t

đ ng trên th tr ng ti n t nh m đáp ng nhu c u v n cho ho t đ ng s n

55

 T o ra các đi u ki n an toàn và chuyên nghi p h n cho ho t đ ng đ u

t kinh doanh b t đ ng s n : Các chính sách đ u t và c u trúc c a REIT

đ c giám sát theo quy đ nh pháp lu t nh m đ m b o an toàn đ u t và thu

nh p n đ nh. Ph n l n REIT s d ng ti n v n c a REIT đ mua các tài s n

đư hoàn thi n sau đó đem cho thuê l i. Ti n thuê là ngu n thu nh p chính c a các REIT. REIT th ng không đ c phép cho vay ho c vay ti n.

Các công ty qu n lý có trách nhi m đ u t an toàn và h p pháp ti n c a

REIT vào tài s n đ đ t đ c k t qu t t nh t. Nh ng công ty này cùng v i

nhân s ch ch t c a REIT ph i đ t đ c nh ng tiêu chu n chuyên nghi p

và đ o đ c kinh doanh theo quy đ nh c a chính ph thông qua vi c c p

phép hành ngh trong l nh v c này. Nói cách khác, quy đnh pháp lu t đi u

ch nh các REIT ít nh t c ng ch t ch nh quy đ nh đ i v i các ngân hàng.

 H tr cung c p nhi u s n ph m đa d ng cho th tr ng b t đ ng s n,

đ c bi t là đ i v i th tr ng tài s n cho thuê mua .

Nh đư đ c p ph n trên, ho t đ ng ch y u c a REIT là n m gi tài

s n đ cho thuê và thu nh p ch y u c a REIT là t cho thuê tài s n. REIT

có th mua l i nhi u lo i tài s n nh khách s n, tr ng h c, b nh vi n, kho

hàng, khu mua s m,… t b t k cá nhân ho c t ch c nào không có đ kinh

nghi m qu n lý, b thua l , g p khó kh n trong vi c x lỦ …, sau đó REIT

có th thuê m t công ty qu n lý tài s n chuyên nghi p đ thu l i t các tài

s n mua đ c. Vì REIT là mô hình có th huy đ ng v n dài h n nên REIT

th ng không c n b t c kho n vay nào t ngân hàng. REIT không ph i x

lý gánh n ng n vay và ti n thuê khác, do v y có th gi đ c s n đnh

và h p lý khi tham gia c nh tranh trên th tr ng dài h n.

 Giúp phát tri n các l nh v c chuyên môn và các ch ng trình phát

tri n kinh t xã h i. REIT t o đ ng l c giúp cho nhi u công ty xây d ng và

kinh doanh b t đ ng s n phát tri n chuyên môn và l i th c nh tranh trên

th tr ng b t đ ng s n, REIT t o đ ng l c phát tri n tính chuyên nghi p và

56

REIT h tr phát tri n m t s ch ng trình nhà xã h i nh đ u t các d

án nhà xã h i v i ngu n v n dài h n. Trong đi u ki n không b gánh n ng

ti n vay ngân hàng, REIT có th gi giá bán ho c cho thuê m c h p lý

Một phần của tài liệu ỨNG DỤNG MÔ HÌNH QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM.PDF (Trang 56)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(93 trang)