K t l un Ch ng 1:
2.2.3Hp tác kinh doanh
H p đ ng h p tác kinh doanh gi a các pháp nhân:
Lo i hình công ty này đ c hình thành t m t vài công ty xây d ng và kinh
doanh nhà v i m c đích đ th c hi n nh ng d án l n có yêu c u đ u t
v t kh n ng tài chính c a t ng công ty. Nh ng doanh nghi p nh th s
h p tác v i nhau thông qua h p đ ng liên k t v i các đi u kho n và l i ích
t ng ng cho t ng bên. Th t s , các đ i tác ch đóng góp vào nh ng d án
này b ng th m nh t có h n là v n đ ti n b c. Hình th c này không t o ra
th c th lu t pháp đ c l p m i đ th c hi n d án. Do đó, hình th c này có
th g p ph i m t s khó kh n liên quan đ n v n đ pháp lu t, thu , vay
m n, qu n lý d án…, đ c bi t là đ i v i d án dài h n
50
Các cá nhân cùng v i m t s t ch c đ u t b t đ ng s n chuyên nghi p
thông qua h p đ ng h p tác đ s d ng ti n nhàn r i c a các cá nhân cho
m t s d án. i l i, nh ng cá nhân trên có th h ng l i t vi c nh n
đ c quy n s h u c a m t s đ t và nhà d án t ng ng v i đóng góp.
Th c t , lo i hình này ch nên s d ng v i các d án b t đ ng s n mà l i
nhu n thu đ c là t vi c giao dch đ t đai và nhà c a. M t khác, nh ng
đóng góp c a các cá nhân đó g n nh ch là m t kho n tr tr c c a khách hàng.
Vì thi u s b o v c a lu t pháp và ch a có h ng d n c th t các c
quan ch c n ng, hình th c này có th gây ra m t s tranh ch p và t n th t
cho nhà đ u t c ng nh có tác đ ng không t t đ n môi tr ng kinh doanh.
2.2.4 Tài tr t các qu đ uăt
Khái ni m và mô hình c a các qu đ u t đ a ph ng đ c du nh p và phát
tri n Vi t Nam trong vài n m g n đây. Có vài hình th c qu đ u t đ a
ph ng đ c thành l p trên th tr ng trong n c nh ng v n ch a có qu
nào chuyên v th tr ng b t đ ng s n.
Qu u t Phát tri n ô th thành ph H Chí Minh (HIFU) là qu đ u t nhà n c đ u tiên đ c thành l p vào n m 1997 nh m t thí đi m đ h tr tài chính cho các d án phát tri n kinh t và xư h i c a thành ph H Chí Minh. V i v n đi u l hi n t i là 1.700 t đ ng (100 tri u USD), HIFU còn cung c p các kho n vay trung và dài h n t 5-10 n m cho các d án b t đ ng s n thu c ch ng trình phát tri n c a chính quy n thành ph H Chí
Minh. Tuy nhiên, sau 12 n m ho t đ ng ngày 16/3/2010, UBND TP.HCM
đư công b thành l p Công ty đ u t tài chính Nhà N c (HFIC) v i v n đi u l 5.000 t đ ng, trên c s t ch c l i HIFU v i ch c n ng huy đ ng các ngu n v n t t ch c, cá nhân trong và ngoài n c, thông qua hình th c phát hành trái phi u, vay c a nh ng t ch c tài chính tín d ng, ti p nh n ngu n tài tr , nh n y thác.
51
Ngoài ra, HFIC còn tham gia đ u t tr c ti p và gián ti p vào các l nh v c mà TP.HCM c n u tiên đ u t . ng th i, HFIC c ng cho vay, cung c p d ch v tài chính t v n đ u t cho các t ch c, cá nhân trong và ngoài n c. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
HFIC là công ty TNHH m t thành viên, do Nhà n c làm ch s h u 100% v n, đ c t ch c theo mô hình công ty m - con, v n đi u l 5.000 t đ ng. Qua 12 n m ho t đ ng, HIFU c ng g p nh ng khó kh n, v ng m c,
nh t là nh ng h n ch v c ch t ch c và mô hình ho t đ ng. M c dù Th t ng Chính ph đư ban hành ngh đ nh v t ch c và ho t đ ng c a qu đ u t phát tri n đ a ph ng, trong đó có HIFU, nh ng v c b n c ng ch a đáp ng đ c yêu c u đ u t phát tri n c a thành ph , nh t là v l nh v c, ph m vi và quy mô ho t đ ng.
Do đó, TP.HCM c n có m t t ch c tài chính đ m nh đ huy đ ng v n xư h i, trong và ngoài n c đ chia s trách nhi m cùng v i trung ng trong l nh v c đ u t phát tri n h t ng k thu t đô th , h t ng xư h i và các l nh v c kinh t thi t y u trên đ a bàn, nh t là trong giai đo n 2011-2015 và đ n n m 2020.
HFIC s ti p t c tri n khai các hình th c huy đ ng v n đư đ c HIFU ng d ng thành công tiêu bi u nh huy đ ng v n thông qua các công ty c ph n do qu tham gia góp v n v i vai trò nhà đ u t m đ ng và th c hi n ch c n ng v n m i c a qu , chi m t tr ng bình quân 15%-25% v n đi u l các công ty. Tuy nhiên thông qua quy mô hình các công ty c ph n này s v n huy đ ng đ c t các thành ph nkinh t khác t ng lên đáng k . Qu Phát tri n nhà thành ph H Chí Minh (tên giao d ch qu c t : Ho Chi Minh City Housing Development Fund, tên vi t t t là HOF) là t ch c tài chính đ c thành l p theo Quy t đ nh s 3823/Q -UB ngày
52
Quy t đ nh s 3823/Q -UB ngày 04 /08/2004 v thành l p Qu Phát tri n nhà TP.HCM c a Ch t ch y ban nhân dân thành ph H Chí Minh. T ch c và ho t đ ng theo Quy t đ nh 128/2005/Q -UBND ngày 26/07/2005
c a UBND TP.HCM.
Qu Phát tri n nhà có v n đi u l ban đ u là 1.000ăt ăđ ng(m t nghìn t đ ng). Qu ho t đ ng theo nguyên t c hoàn v n, bù đ p chi phí phát sinh trong quá trình ho t đ ng và không vì m c tiêu l i nhu n.
Qu Phát tri n nhà là đ n v th c hi n nhi m v do y ban nhân dân thành ph H Chí Minh giao trong vi c phát tri n nhà trên đ a bàn thành ph , t ch c th c hi n các chính sách h tr v tài chính cho các đ i t ng có thu nh p th p và các nhà đ u t trong l nh v c nhà theo quy đ nh c a
y ban nhân dân thành ph .
2.2.5 S khác nhau gi a REIT và các qu đ uăt ăkhácă Vi t Nam
- Khi th tr ng ch ng khoán Vi t Nam đ c thành l p vào n m 2000, đư có m t vài qu đ u t đ c thành l p nh VF1, VF2, PruBF1, VOF,.. theo lu t ch ng khoán c a Vi t Nam. M c tiêu mà nh ng Qu đ u t này nh m đ n là xây d ng đ c m t danh m c đ u t cân đ i và đa d ng nh m t i u hóa l i nhu n, t i thi u hóa các r i ro cho ngu n v n đ u t c a qu . Ph n l n các th ng v đ u t s đ c t p trung vào các lo i ch ng khoán đang và
s niêm y t trên TTCK Vi t Nam. Ch ng khoán này bao g m ch ng khoán c a các công ty đang niêm y t trên th tr ng, các lo i trái phi u Chính ph , trái phi u công ty, c phi u c a các công ty c ph n. Do đó, ho t đ ng kinh doanh c a các qu này t p trung vào đ u t tr c ti p nh giao d ch ch ng khoán dài h n. Theo quy đ nh hi n hành thì c c u danh m c đ u t c a nh ng qu này ph i phù h p v i nh ng đi u ki n sau :
53
Không đ u t vào ch ng khoán c a m t t ch c phát hành quá m i l m ph n tr m (15%) t ng giá tr ch ng khoán đang l u hành c a t ch c đó, ngo i tr trái phi u Chính ph ;
Không đ u t quá hai m i ph n tr m (20%) t ng giá tr tài s n c a qu vào các lo i ch ng khoán và các tài s n (n u có) đ c phát hành b i cùng m t t ch c, ngo i tr trái phi u Chính ph ;
Không đ u t quá ba m i ph n tr m (30%) t ng giá tr tài s n c a qu vào các tài s n mà phát hành b i m t t ch c ho c m t nhóm công ty có quan h s h u v i nhau;
Không đ u t quá m i ph n tr m (10%) t ng giá tr tài s n c a qu vào b t đ ng s n.
Phân chia l i nhu n theo chính sách phân ph i l i t c quy đ nh b i đi u l qu và theo ph ng án phân chia đư đ c nhà đ i h i nhà đ u t g n nh t thông qua.
V i gi i h n đ u t không quá 10% t ng giá tr tài s n c a qu vào b t đ ng
s n, trong khi đó qu tín thác đ u t b t đ ng s n lu t cho phép đ u t t i
thi u 65% và t i đa là 100% vào nh ng d án b t đ ng s n có th sinh l i t
ti n thuê hay khai thác tài s n trong dài h n. L i nhu n đ c chia cho các
nhà đ u t do qu REIT mang l i là ít nh t 90% l i nhu n th c hi n trong
n m.
- Có m t vài Qu đ u t nhà n c lien quan đ n th tr ng b t đ ng s n nh ng th c t thì ph n l n nh ng qu này đ c c p v n có ph n r t h n ch t ngân sách nhà n c ch không ph i t nh ng nhà đ u t khác. Ho t đ ng đ u t c a các qu này đ c ti n hành thông quan m t s ch ng trình phát tri n đ c bi t c a chính ph . Chính nh ng đ c đi m này t o ra s khác bi t v i REIT.
- G n đây, có m t s qu đ u t n c ngoài t ng c ng đ u t vào th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam. Indochina Capital l p Qu Indochina
54
Land Holdings 1 (42 tri u USD) vào n m 2005, Qu Indochina Land Holdings 2 (265 tri u USD) n m 2006. Riêng Qu Vina Land (205 tri u USD) do VinaCapital thành l p vào tháng 03/2006 đư đ u t vào m t s d án l n Vi t Nam và đư t ng v n lên 595 tri u USD. M i đây Công ty đ u t b t đ ng s n hàng đ u c a Singapore - Pacific Star đư h p tác v i Công ty Alony Hetz c a Israel đ thành l p qu đ u t b t đ ng s n t i Vi t Nam v i s qu d ki n kho ng 200 tri u USD. Tuy nhiên nh ng qu này đ u là qu đ n t n c ngoài, h đ u t vào Vi t Nam trong đi u ki n khung pháp lỦ ch a đ c ban hành.
2.3 L i ích c a vi c thành l p REIT t i thành ph H Chí Minh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
S phát tri n c a th tr ng tài chính không ch g n li n v i s phát tri n
c a m i n n kinh t mà đi kèm đó là quá trình phát tri n các công c c a th
tr ng, các s n ph m c a th tr ng. Trong đó công c REIT nh là m t
đ ng l c thúc đ y th tr ng tài chính.
2.3.1 L iăíchăđ i v iănhƠăđ uăt ă:
C t c n đ nh và phù h p cho các nhà đ u t . Theo thông t
228/2012/TT-BTC, REIT đ c yêu c u ph i tr ít nh t 90% l i nhu n th c
hi n trong n m cho các nhà đ u t .
Tính thanh kho n c a c phi u REIT. C phi u REIT đ c mua và bán trên th tr ng ch ng khoán.
a d ng hóa danh m c đ u t : LỦ thuy t danh m c đ u t hi n đ i cho r ng đa d ng hóa danh m c đ u t là chìa khóa đ gi m thi u r i ro t ng th .
2.3.2 L iăíchăđ i v i n n kinh t :
REIT cho phép kh c ph c đ c nh ng t n t i h n ch v ngu n v n
cho vay trung dài h n c a các Ngân hàng th ng m i. ng th i đ m b o
cho các Ngân hàng th ng m i ho t đ ng hi u qu , đúng b n ch t – ho t
đ ng trên th tr ng ti n t nh m đáp ng nhu c u v n cho ho t đ ng s n
55
T o ra các đi u ki n an toàn và chuyên nghi p h n cho ho t đ ng đ u
t kinh doanh b t đ ng s n : Các chính sách đ u t và c u trúc c a REIT
đ c giám sát theo quy đ nh pháp lu t nh m đ m b o an toàn đ u t và thu
nh p n đ nh. Ph n l n REIT s d ng ti n v n c a REIT đ mua các tài s n
đư hoàn thi n sau đó đem cho thuê l i. Ti n thuê là ngu n thu nh p chính c a các REIT. REIT th ng không đ c phép cho vay ho c vay ti n.
Các công ty qu n lý có trách nhi m đ u t an toàn và h p pháp ti n c a
REIT vào tài s n đ đ t đ c k t qu t t nh t. Nh ng công ty này cùng v i
nhân s ch ch t c a REIT ph i đ t đ c nh ng tiêu chu n chuyên nghi p
và đ o đ c kinh doanh theo quy đ nh c a chính ph thông qua vi c c p
phép hành ngh trong l nh v c này. Nói cách khác, quy đnh pháp lu t đi u
ch nh các REIT ít nh t c ng ch t ch nh quy đ nh đ i v i các ngân hàng.
H tr cung c p nhi u s n ph m đa d ng cho th tr ng b t đ ng s n,
đ c bi t là đ i v i th tr ng tài s n cho thuê mua .
Nh đư đ c p ph n trên, ho t đ ng ch y u c a REIT là n m gi tài (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
s n đ cho thuê và thu nh p ch y u c a REIT là t cho thuê tài s n. REIT
có th mua l i nhi u lo i tài s n nh khách s n, tr ng h c, b nh vi n, kho
hàng, khu mua s m,… t b t k cá nhân ho c t ch c nào không có đ kinh
nghi m qu n lý, b thua l , g p khó kh n trong vi c x lỦ …, sau đó REIT
có th thuê m t công ty qu n lý tài s n chuyên nghi p đ thu l i t các tài
s n mua đ c. Vì REIT là mô hình có th huy đ ng v n dài h n nên REIT
th ng không c n b t c kho n vay nào t ngân hàng. REIT không ph i x
lý gánh n ng n vay và ti n thuê khác, do v y có th gi đ c s n đnh
và h p lý khi tham gia c nh tranh trên th tr ng dài h n.
Giúp phát tri n các l nh v c chuyên môn và các ch ng trình phát
tri n kinh t xã h i. REIT t o đ ng l c giúp cho nhi u công ty xây d ng và
kinh doanh b t đ ng s n phát tri n chuyên môn và l i th c nh tranh trên
th tr ng b t đ ng s n, REIT t o đ ng l c phát tri n tính chuyên nghi p và
56
REIT h tr phát tri n m t s ch ng trình nhà xã h i nh đ u t các d
án nhà xã h i v i ngu n v n dài h n. Trong đi u ki n không b gánh n ng
ti n vay ngân hàng, REIT có th gi giá bán ho c cho thuê m c h p lý