Điểm khác biệt trong quy định của pháp luật trong việc Nhà nước cho vợ chồng thuê đất đó là dù giao cho cả hai vợ chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân thì đều là tài sản chung của vợ chồng. Điều đó được quy định tại tại Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình: “Sau khi kết hôn, quyền sử
dụng đất mà vợ chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc chồng được Nhà nước cho thuê là
tài sản chung của vợ chồng”.
Chị Nguyễn Thị Tám và anh Đào Duy Anh kết hôn ngày 10/01/2004. Chị Nguyễn Thị Tám được gia đình cho tiền trả tiền thuê đất (trả tiền thuê đất theo hình thức trả 01 lần cho cả thời gian thuê) 12 năm và trực tiếp đứng tên hợp đồng thuê đất với Nhà nước từ ngày 23/01/2004. Sau khi thuê, vợ chồng anh Anh, chị Tám có xây dựng nhà cấp 4 trên đất thuê vừa để ở vừa để buôn bán hàng tạp hóa. Đến năm 2010 anh Đào Duy Anh có đơn xin ly hôn gửi Tòa án nhân dân xã Nam Đàn, Tỉnh Nghệ An và yêu cầu Tòa án nhân dân chia tài sản chung là đất thuê và giá trị căn nhà tại thời điểm ly hôn.
Tòa án nhân dân xã Nam Đàn, Tỉnh Nghệ An nhận định rằng phần đất thuê là tài sản riêng của chị Tám và tài sản trên đất (căn nhà cấp 4) là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, tòa án đã tiến hành định giá và chia khối tài sản chung là căn nhà cấp 4, giao đất cho chị Tám tiếp tục sử dụng và buộc chị Tám phải thanh toán phần giá trị tài sản cho anh Anh; án phí hai bên chịu như nhau.
Qua xem xét vụ án có thể thấy rằng:
- Hợp đồng thuê đất phát sinh sau khi vợ chồng anh Anh, chị Tám kết hôn do vậy trong trường hợp này theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia
đình: “Sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất mà vợ chồng hoặc chỉ một bên vợ hoặc
chồng được Nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng;”
Do vậy, việc chia tài sản khi ly hôn phải được thực hiện theo quy định của
pháp luật: “khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng đất đó được thực hiện như sau:
1.Trong trường hợp vợ chồng đã trả tiền thuê hàng năm mà ly hôn, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đó, thì việc chia quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân gia đình; các bên phải ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2.Trong trường hợp vợ chồng đã trả tiền thuê đất hàng năm mà ly hôn, nếu chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất, thì bên đó được tiếp tục sử dụng và phải đăng ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu hợp
vào tài sản có trên đất, thì phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị tài sản đã đầu tư trên đất mà người đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản ly hôn, căn cứ vào tài sản và công sức đầu tư của bên kia, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3.Trong trường hợp vợ, chồng đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, thì khi ly hôn, các bên thỏa thuận về việc sử dụng đất đó và thanh toán cho nhau phần tiền thuê đã nộp trong thời gian thuê đất còn lại.
Trong trường hợp một bên được trực tiếp sử dụng toàn bộ diện tích đất, thì phải thanh toán cho bên kia một nửa số tiền thuê đất tương ứng với thời gian thuê đất còn lại, kể từ thời điểm chia tài sản khi ly hôn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu các bên đã đầu tư vào tài sản có trên đất, thì bên tiếp tục thuê đất phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị tài sản đã đầu tư trên đất vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn, căn cứ vào tài sản và công sức đầu tư của bên kia, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác”.
- Tính đến thời điểm ly hôn thì hợp đồng thuê đất còn 06 năm. Việc gia đình chị Tám cho tiền để trả tiền thuê đất không đồng nghĩa với việc hợp đồng thuê đất là tài sản riêng của chị Tám, vì hợp đồng thuê đất phát sinh sau khi kết hôn do vậy theo quy định của pháp luật thì đây là tài sản chung của vợ chồng. Còn số tiền gia đình chị Tám cho riêng chị Tám để trả tiền thuê đất sẽ là tài sản riêng của chị. Thời gian thuê đất từ năm 2004 đến năm 2010 (thời điểm phát sinh ly hôn) số tiền chi trả cho việc trả tiền thuê đất chị Tám tự nguyện nhập vào khối tài sản chung và chị yêu cầu trả chị số tiền trả tiền thuê đất kể từ thời điểm phát sinh ly hôn là năm 2010 đến 2016 vì đây là tài sản riêng của chị. Nếu anh Anh được quyền sử dụng tiếp phần đất thuê thì anh Anh có nghĩa vụ trả số tiền thuê cho chị Tám.
Việc Tòa án nhân dân xã Nam Đàn, Tỉnh Nghệ An cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chị Tám và giao cho chị Tám tiếp tục sử dụng là không có căn cứ vì người có nhu cầu trực tiếp sử dụng là anh Anh – người bán hàng chứ không phải chị Tám - cán bộ Nhà nước.
Theo Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình nếu chỉ có một bên vợ hoặc chồng có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng dụng đất, thì bên đó được tiếp tục sử dụng đất thuê sau khi ly hôn nếu có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sử dụng đất thuê này. Bên tiếp tục sử dụng đất thuê trong trường hợp này phải ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu hợp đồng thuê đất trước đây do bên kia hoặc cả hai bên đứng tên. Từ quy định này ta thấy nếu hợp đồng thuê đất trước kia do chính bên được tiếp tục sử dụng đất đứng tên thì sau khi ly hôn bên đó không phải ký hợp đồng thuê đất nữa vì chủ hợp đồng thuê đất và diện tích sử dụng đất thuê vẫn như trong hợp đồng cũ không có gì thay đổi.
Trong trường hợp này, nếu anh Anh trực tiếp sử dụng đất sau khi ly hôn thì anh Anh phải ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vì hợp đồng thuê đất trước đây là do Chị Tám đứng tên và anh Anh có trách nhiệm trả cho chị Tám toàn bộ số tiền thuê đất trong thời gian còn lại (vì số tiền thuê đất là tài sản riêng của chị Tám, chị không đồng ý gộp vào khối tài sản chung như trong thời kỳ hôn nhân từ năm 2004 đến 2010) theo quy định tại Khoản 3 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật
Hôn nhân và gia đình quy định: “Trong trường hợp vợ, chồng đã trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê, thì khi ly hôn, các bên thỏa thuận về việc sử dụng đất đó và
thanh toán cho nhau phần tiền thuê đã nộp trong thời gian thuê đất còn lại” và tài
sản trên đất (nhà cấp 4) theo quy định tại Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật
Hôn nhân và gia đình quy định: “Khi ly hôn bên được tiếp tục sử dụng đất phải
thanh toán cho bên kia một phần giá trị tài sản đã đầu tư trên đất mà người đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn, căn cứ vào tài sản và công sức
đầu tư của bên kia, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Nhìn chung trên thực tế, việc giải quyết tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê của cả vợ chồng là rất khó khăn,
