3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập tài liệu số liệu từ các phòng, ban chức năng.
- Để nắm bắt cơ sở lý thuyết của vấn đề nghiên cứu, thu thập giá đất ở
tại địa phương.
3.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
- Chia thành 3 nhóm:
+ Nhóm cán bộ quản lý tại thành phố và các phường. + Nhóm người dân có chuyển quyền sử dụng đất. + Nhóm môi giới bất động sản.
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh
được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực,
đường phốđó có nhiều biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất tại 07 phường trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang: Tân Quang, Phan Thiết, Minh Xuân, Tân Hà, Nông Tiến, Tân Hà, Hưng Thành.
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định sự biến động giá đất trên thị
trường tự do, số lượng phiếu điều tra 68 phiếu, tại 7 phường đại diện cho các nhóm điểm điều tra về giá đất.
3.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang từ năm 2011- 2013 và điều kiện thực tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang. Tôi chọn 15 tuyến đường, phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 3
nhóm:
+ Đường, phố trung tâm: Đường Quang Trung, Đường Tân Trào,
Đường Chiến Thắng Sông Lô, Đường 17/8.
+ Đường, phố cận trung tâm: Đường Trần Hưng Đạo, Đường Lê Duẩn, Đường Tân Trào, Đường Trường Chinh, Đường Phan Thiết.
+ Đường, phố xa trung tâm: Đường Nguyễn Văn Cừ, Đường Bình Thuận,
Đường dẫn Cầu Tân Hà, Đường Lê Lợi, Đường Bình Ca, Đường Kim Quan.
Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phốđến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 38/QĐ-UBND ngày 28/12/2010, Quyết định số 28/2011/QĐ- UBND ngày 20/12/2011 và Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
- Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu biến
động giá đất ở trong khu vực thành phố trong những năm gần đây.
3.4.4. Phương pháp so sánh
3.4.5. Phương pháp kế thừa
Thu thập tài liệu nghiên cứu trong nước và ngoài nước có liên quan, khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
3.4.6. Phương pháp tổng hợp, phân tích
Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực trạng và biến động giá đất.
3.4.7. Phương pháp xử lý số liệu
Số liệu được xử lý bằng phần mềm Excel sau đó được phân tích, đánh giá, đối chiếu.
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lí
Thành phố Tuyên Quang nằm ở phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, cách thành phố Hà Nội 165 km về phía Nam theo Quốc lộ 2, cách thành phố Hà Giang 155 km về phía bắc theo Quốc lộ 2, cách thành phố Thái Nguyên 86 km về phía Đông theo Quốc lộ 37, cách thành phố Yên Bái 60 km về phía Tây theo Quốc lộ 37. Tọa độ địa lý: từ 21047’ đến 21058’ vĩ độ Bắc; từ 105o 11’ đến 105o 17’ kinh độ Đông. Địa giới hành chính:
- Phía Bắc giáp xã Tân Long, Trung Môn, Phú Thịnh, huyện Yên Sơn. - Phía Nam giáp xã Nhữ Khê, Đội Bình, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn.
- Phía Đông giáp xã Cấp Tiến, Vĩnh Lợi, huyện Sơn Dương; xã Tiến Bộ, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn.
- Phía Tây giáp xã Nhữ Hán, Hoàng Khai, Kim Phú, huyện Yên Sơn. Thành phố có dòng sông Lô chảy qua trung tâm thành phố hình thành
đô thị hai bên bờ sông góp phần tạo cảnh quan, giữ gìn môi trường sinh thái. Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang hiện có Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ
2C chạy qua và trong thời gian tới sẽ có thêm những tuyến đường giao thông huyết mạch của cả nước đi qua như đường mòn Hồ Chí Minh, đường cao tốc tuyến Hải Phòng-Côn Minh[3]…Vì vậy, thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội với các vùng trong và ngoài tỉnh.
4.1.1.2. Địa hình địa mạo
Khu vực nội thành thành phố có địa hình tương đối bằng phẳng, xen lẫn ít gò đồi thấp, ao hồ với độ cao trung bình 26,5 m thuận lợi cho việc đầu tư
xây dựng các công trình. Ngoại thành là các khu dân cư, đồng ruộng, có những dãy đồi thấp và rải rác có núi cao.
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu
Thành phố Tuyên Quang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có đặc
điểm của khí hậu vùng núi phía Bắc, một năm chia thành hai mùa rõ rệt; mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10; mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.[3]
4.1.1.4. Thủy văn
Chế độ thuỷ văn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống sông, ngòi, hồ nước có trên địa bàn. Thành phố nằm ở hạ lưu sông Lô - Gâm và có 4 ngòi lớn là Ngòi Cơi, Ngòi Là, Ngòi Chả, Ngòi Thục nên chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn của các sông, ngòi này.