Sau khi Luật Đất đai của Việt Nam ban hành có hiệu lực, đất đai được công nhận là có giá và cần thiết phải định giá. Hiện nay định giá đất ở Việt
Nam được tiến hành nhằm phục vụ công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sửu dụng đất và tiền thuê khi giao
đất; cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sửu dụng đất hoặc đấu thầu dự ấn có sử dụng đất, tính giá trị sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại chi Nhà nước…
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan
định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá lag Bộ Tài chính, Sở Tài chính của các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá
đất lag những người được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất
đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất quy đinh tại Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm.
Đồng thời hằng năm UBND cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại
đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư
nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó.
- Thị trường đất đai Việt Nam [2]
Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua vi ệc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Việc phân định thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng- người sử
dụng). Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai: * Giai đoạn trước năm 1993
Trước năm 1945, thị trư ờng đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đ ối với các tầng lớp địa chủ
bóc lột.
* Từ 1945 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa đất đai”. Thị trư ờng đất đai hầu như không đư ợc pháp luật thừa nhận trên thực tế.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định 5 quyền, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã thể hiện "đất đai là hàng hoá đặc biệt , là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc". [6]
- Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
- Công tác định giá đất tại Việt Nam
Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển. Luật Đất đai 1993 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành.
Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất. Tổng cục Địa chính ra Thông tư số 32/Thị Trường- LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghịđịnh số80/CP.
Nghị định số 80/CP không còn phù hợp và được thay thế bằng Nghị
định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá Chính phủ
ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghịđịnh số 87/CP.
Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về
việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994. Nội dung chính của Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy
định tại Nghịđị nh 87/CP từ 0.5 đến 1.8 lần.
Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. [6]
Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT- BTC hướng dẫn thực hiện. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU