- Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang. - Thời gian: Từ 01/01/2014 đến 30/04/2014. 3.3. Nội dung nghiên cứu 3.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang • Điều kiện tự nhiên • Điều kiện kinh tế - xã hội • Hiện trạng sử dụng đất
• Tình hình quản lý nhà nước vềđất đai của thành phố Tuyên Quang
3.3.2. Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai
đoạn 2011 - 2013
• Giá đất theo các tuyến đường
• Giá đất theo các vị trí
3.3.3. Thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo số liệu phỏng vấn
• Biến động giá đất thực tế theo các tuyến đường, vị trí giai đoạn 2011- 2013
• Sự chênh lệch giữa giá đất trên thực tế và giá theo quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013
3.3.4. Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục
• Đánh giá tình hìn biến động
• Nguyên nhân biến động
• Ảnh hưởng của sự biến động giá
• Giải pháp khắc phục
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập tài liệu số liệu từ các phòng, ban chức năng.
- Để nắm bắt cơ sở lý thuyết của vấn đề nghiên cứu, thu thập giá đất ở
tại địa phương.
3.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
- Chia thành 3 nhóm:
+ Nhóm cán bộ quản lý tại thành phố và các phường. + Nhóm người dân có chuyển quyền sử dụng đất. + Nhóm môi giới bất động sản.
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh
được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực,
đường phốđó có nhiều biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất tại 07 phường trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang: Tân Quang, Phan Thiết, Minh Xuân, Tân Hà, Nông Tiến, Tân Hà, Hưng Thành.
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định sự biến động giá đất trên thị
trường tự do, số lượng phiếu điều tra 68 phiếu, tại 7 phường đại diện cho các nhóm điểm điều tra về giá đất.
3.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang từ năm 2011- 2013 và điều kiện thực tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang. Tôi chọn 15 tuyến đường, phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 3
nhóm:
+ Đường, phố trung tâm: Đường Quang Trung, Đường Tân Trào,
Đường Chiến Thắng Sông Lô, Đường 17/8.
+ Đường, phố cận trung tâm: Đường Trần Hưng Đạo, Đường Lê Duẩn, Đường Tân Trào, Đường Trường Chinh, Đường Phan Thiết.
+ Đường, phố xa trung tâm: Đường Nguyễn Văn Cừ, Đường Bình Thuận,
Đường dẫn Cầu Tân Hà, Đường Lê Lợi, Đường Bình Ca, Đường Kim Quan.
Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phốđến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 38/QĐ-UBND ngày 28/12/2010, Quyết định số 28/2011/QĐ- UBND ngày 20/12/2011 và Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
- Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu biến
động giá đất ở trong khu vực thành phố trong những năm gần đây.
3.4.4. Phương pháp so sánh
3.4.5. Phương pháp kế thừa
Thu thập tài liệu nghiên cứu trong nước và ngoài nước có liên quan, khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
3.4.6. Phương pháp tổng hợp, phân tích
Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực trạng và biến động giá đất.
3.4.7. Phương pháp xử lý số liệu
Số liệu được xử lý bằng phần mềm Excel sau đó được phân tích, đánh giá, đối chiếu.
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lí
Thành phố Tuyên Quang nằm ở phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, cách thành phố Hà Nội 165 km về phía Nam theo Quốc lộ 2, cách thành phố Hà Giang 155 km về phía bắc theo Quốc lộ 2, cách thành phố Thái Nguyên 86 km về phía Đông theo Quốc lộ 37, cách thành phố Yên Bái 60 km về phía Tây theo Quốc lộ 37. Tọa độ địa lý: từ 21047’ đến 21058’ vĩ độ Bắc; từ 105o 11’ đến 105o 17’ kinh độ Đông. Địa giới hành chính:
- Phía Bắc giáp xã Tân Long, Trung Môn, Phú Thịnh, huyện Yên Sơn. - Phía Nam giáp xã Nhữ Khê, Đội Bình, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn.
- Phía Đông giáp xã Cấp Tiến, Vĩnh Lợi, huyện Sơn Dương; xã Tiến Bộ, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn.
- Phía Tây giáp xã Nhữ Hán, Hoàng Khai, Kim Phú, huyện Yên Sơn. Thành phố có dòng sông Lô chảy qua trung tâm thành phố hình thành
đô thị hai bên bờ sông góp phần tạo cảnh quan, giữ gìn môi trường sinh thái. Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang hiện có Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ
2C chạy qua và trong thời gian tới sẽ có thêm những tuyến đường giao thông huyết mạch của cả nước đi qua như đường mòn Hồ Chí Minh, đường cao tốc tuyến Hải Phòng-Côn Minh[3]…Vì vậy, thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội với các vùng trong và ngoài tỉnh.
4.1.1.2. Địa hình địa mạo
Khu vực nội thành thành phố có địa hình tương đối bằng phẳng, xen lẫn ít gò đồi thấp, ao hồ với độ cao trung bình 26,5 m thuận lợi cho việc đầu tư
xây dựng các công trình. Ngoại thành là các khu dân cư, đồng ruộng, có những dãy đồi thấp và rải rác có núi cao.
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu
Thành phố Tuyên Quang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có đặc
điểm của khí hậu vùng núi phía Bắc, một năm chia thành hai mùa rõ rệt; mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10; mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.[3]
4.1.1.4. Thủy văn
Chế độ thuỷ văn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống sông, ngòi, hồ nước có trên địa bàn. Thành phố nằm ở hạ lưu sông Lô - Gâm và có 4 ngòi lớn là Ngòi Cơi, Ngòi Là, Ngòi Chả, Ngòi Thục nên chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn của các sông, ngòi này.
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
Trong những năm qua, thành phố Tuyên Quang đã có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể cả về vật chất và tinh thần. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2006 - 2010 đạt 14,8 %/năm. Thu ngân sách của thành phố năm 2011 đạt 380,96 tỷđồng. [3]
Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang
57,65; 58% 36,96; 37%
5,39; 5%
Dịch vụ, thương mại Công nghiệp và Xây dựng Nông Lâm nghiệp thủy sản
Như vậy ta thấy trong cơ cấu kinh tế của thành phố nông nghiệp chỉ còn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ (5.39%) mà chủ yếu là tỷ trọng ngành thương mại và dịch vụ, công nghiệp và xây dựng. Năm 2011 GDP bình quân đầu người năm
đạt 1.145USD/người/năm. Thành phố Tuyên Quang có nhiều cảnh quan sinh thái đẹp như núi Dùm, soi Tình Húc (còn gọi là soi Lâm), có nhiều di tích lịch sử - văn hoá như thành Nhà Mạc, Bến Bình Ca, Đền Mỏ Than, ... Suối khoáng Mỹ Lâm (cách Thành phố 14 km), hồ Ngòi Là,...Đây là tiềm năng phát triển du lịch rất lớn. Gần đây, thành phố Tuyên Quang đã tổ chức thường niên các lễ hội như Lễ hội Đua thuyền, Lễ hội Đền Hạ-Đền Thượng-Đền Mẫu, Lễ hội đường phố,... tạo nét đẹp văn hóa thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước đến tham quan.
4.1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội 1. Dân số, lao động việc làm
Tính đến 31/12/2011 dân số của Thành phố Tuyên Quang có 110.119 người. Trong đó dân số nội thị là 71.961 người; dân số ngoại thị 38.158 người. Tỷ lệ tăng dân số trung bình hàng năm giai đoạn 2004 - 2009 là 1,71%. Tổng số lao động 58.119 lao động, bao gồm 29.500 lao động nam và 28.618 lao động nữ; tỷ lệ lao động có việc làm đạt 93 %.
2. Về giáo dục – y tế
- Giáo dục và đào tạo: Toàn Thành phố có 32 trường học (6 trường THPT, 13 trường THCS, 13 trường tiểu học) và 18 trường mầm non; có Trường Chính trị tỉnh, và một số trường chuyên nghiệp khác.
- Hệ thống các cơ sở y tế trên địa bàn Thành phố tương đối hoàn chỉnh. Công tác phòng, chống, trị bệnh cho nhân dân được quan tâm và tăng cường, hàng năm không để xảy ra dịch bệnh.
4.1.3. Tình hình quản lý nhà nước vềđất đai của thành phố Tuyên Quang
- Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất. Ủy ban nhân dân thành phố Tuyên Quang tổ chức việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đât đai và các văn bản quy phạm pháp luật của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành dưới nhiều hình thức như: Thông qua Hội nghị do Ủy ban nhân dân thành phố tổ chức; Thông qua đài truyền thanh thành phố; Phối hợp với Sở Tư pháp tuyên truyền pháp luật về đất đai và bồi thườn giải phóng mặt bằng, tái định cư tại đại bàn các xã, phường.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính, lập bản đồ hành chính. Ủy ban nhân dân thành phố Tuyên Quang đã xây dựng Đề
án điều chỉnh địa giới và thành lập các phường nhằm khắc phục những bất hợp lý vềđịa giới hành chính trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập hồ sơ địa chính. Ủy ban nhân dân thành phốđã chủđộng triển khai ccông tác đo đạc phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho xã An Tường và dọc trục
đường Quốc lộ 2 thuộc các xã Lưỡng Vượng, Thái Long, Độ Cấn. Đến nay đã có 8/13 xã, phường đã được đo đạc bản đồđịa chính từ năm 1997. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của cấp thành phố và các xã, phường đã
được xây dựng và quản lý theo quy định.
- Công tác điều tra lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện Luât đất đai năm 2003 và chỉđọa của Ủy ban nhân dân tỉnh, Ủy ban nhân dân thành phốđã chủ động tổ chức thực hiện công tác lập quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 của cấp huyện và cấp xã. Ngoài ra, Ủy ban nhân dân thành phố đã xây dựng các đề án và được cấp có thẩm quyền phê duyệt công nhận thị xã
đạt đô thị loại III (trở thành thành phố thuộc tỉnh). Tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của 07 phường và xã An Tường; quy hoạch chi tiết tỷ lệ
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất. Công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất
đai; tình trạng thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền đã được hạn chế.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Ủy ban nhân dân thành phốđã xác định công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ trọng tâm của các cấp, các ngành và thường xuyên có chỉ đạo sâu sát nhằm đấy nhanh tiến độ và nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đạt yêu cầu; hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện theo quy định, công tác chỉnh lý hồ sơ địa chính, đăng ký các biến động về đất đai chưa được cập nhật đầy đủ, kịp thời dẫn đến tài liệu, hồ sơ không phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý, khai thác tài liệu đất đai.
- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai. Hàng năm, Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo thực hiện tốt công tác thống kê đất đai nhằm cập nhật số liệu về
tài nguyên đất phục vụ việc xây dựng nhiệm vụ, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
- Công tác quản lý tài chính về đất đai. Tình hình xây dựng Bảng giá
đất, xây dựng và công bố bảng giá các loại đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Việc xây dựng bảng giá các loại đất của thành phố trong những năm qua đã
được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Uỷ ban nhân dân thành phố đã thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất và tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất công khai, trung thực và đảm bảo kế hoạch về nguồn thu từ tiền sử
Tình hình thu ngân sách từ đất: Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 đến ngày 30 tháng 09 năm 2010 tổng nguồn thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố là 295.394 triệu đồng. [3]
Trong đó: + Tiền sử dụng đất: 242.300,7 triệu đồng. + Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 4.442,8 triệu đồng. + Thuế thu nhập từ CQSD đất: 3.429,8 triệu đồng. + Tiền thuê đất: 16.450,5 triệu đồng. + Thuế sử dụng đất nông nghiệp: 603,3 triệu đồng. + Thuế nhà đất: 15.410,2 triệu đồng. + Lệ phí trước bạđất: 12.394,5 triệu đồng. + Phạt VPHC thuế vềđất: 362,2 triệu đồng.
Nguồn thu ngân sách từ việc giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ về đất trên địa bàn thành phố tăng dần qua các năm. Tổng nguồn thu đến tháng 9 năm 2010 tăng 7,1 lần so với năm 2004.
- Quản lý và phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản. Ủy ban nhân dân thành phố đã thực hiện tốt việc giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đồng thời không phá vỡ kiến trúc, quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, chưa kiểm soát được thị
trường bất động sản nên vẫn còn có tình trạng nhu cầu ảo và giá chuyển nhượng chưa đúng với thực tế; chưa có giải pháp bình ổn giá đất để chống đầu cơ đất đai.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Để quản lý, sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai,
đảm bảo quyền lợi cũng như trách nhiệm nghĩa vụ của người sử dụng đất, Ủy ban nhân dân thành phốđã hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai. Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo, phối hợp với các cơ quan chức năng của tỉnh tổ chức các cuộc thanh tra, kiểm tra nhằm phát hiện và xử lý theo pháp luật các trường hợp vi phạm Luật đất đai.
- Giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc