Thẩm định tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn:
Sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với suất vốn đầu tư được nhà nước quy định và dự báo các yếu tố ảnh hưởng tới tổng đầu tư là lạm phát,tỷ giá,trượt giá… để thẩm định:
+ Vốn đầu tư xây dựng. + Vốn đầu tư thiết bị.
+ Chi phí quản lý và các khoản chi khác. + Nhu cầu vốn lưu động.
+ Chi phí trả lãi. + Vốn dự phòng
Vốn đầu tư được tính theo cơ cấu chi phí sản xuất=chi phí cố định+vốn lưu động ban đàu+vốn dự phòng.Trong đó:
Chi phí cố định:
• Vốn đầu tư xây dựng:CBTĐ tiến hành kiểm tra các hạng mục công trình,mức độ hợp lý của đơn giá bằng kinh nghiệm từ các dụ án tương tự thực tế và các dự án đã phê duyệt (GTB) .
• Vốn đầu tư thiết bị:CBTĐ kiểm tra giá mua,chi phí vận chuyển, chi phí bảo quản,lắp đặt,chuyển giao công nghệ (GCBTD) .
• Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư (đối với dự án xây mới ) .(GGPMB)
• Chi phí quản lý dự án (GQLDA)
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng:chi phí khảo sát,lập dự án..(GTV).
• Chi phí khác: gồm các chi phí cần thiết không bao gồm các chi phí kể trên ( )GK .
Vốn lưu động ban đầu: (GL§).
• Tài sản lưu động sản xuất: gồm những tài sản dự trữ cho quá trình sản xuất và tái sản xuất.
• Tài sản lưu động lưu thông: gồm tài sản dự trữ và tài sản trong quá trình lưu thông.
Vốn dự phòng: (GDP) .
• Gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí cho yếu tố trượt giá, lạm phát trong quá trình thực hiện dự án.
Xác định tổng mức đầu tư của dự án(V)= chi phí cố định+vốn lưu động+vốn dự phòng.
= XD + TB + QLDA + TV + K + L§ + DP
V G G G G G G G
Từ đây cán bộ thẩm định xác định được mức tổng vốn đầu tư cần thiết cho dự án .Bởi nếu mức vốn đầu tư ban đầu xác định quá cao so với dự kiến thẩm định thì sẽ gây lãng phí nguồn vốn gây tăng chi phí sử dụng vốn vay, làm giảm hiệu quả đầu tư dự án.Còn nếu mức vốn đầu tư xác định ban đầu nhỏ hơn nhiều với mức thẩm định thì sẽ không thực hiện được dự án.
Thẩm định nguồn vốn huy động cho dự án
Sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các dự án tương tự và phương pháp dự báo dựa trên cơ sở thông tin thẩm định tổng nguồn vốn.Từ thông tin vốn tự có của chủ đầu tư, các nguồn vốn khác có thể huy động để tính nguồn vốn cần cho vay.Nếu vốn cần vay chênh lệch khá lớn với vốn yêu cầu vay thì sẽ gây ra lãnh phí hoặc thiếu vốn.Ngân hàng sẽ yêu cầu doanh nghiệp tính toán lại khoản muốn vay.
Thẩm định tỷ suất chiết khấu “r” của dự án
Sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các nguồn vốn huy động với lãi suất như thế nào để từ đó tính tỷ suất chiết khấu “r” của dự án
Trong đó Iv(k) là nguồn vốn thứ k cho dự án. R(k) là chi phí cơ hội của nguồn vốn k. R là tỷ suất chiết khấu của dự án. M là số nguồn vốn đầu tư cho dự án.
Thẩm định doanh thu, chi phí, dòng tiền của dự án
- Sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu đối với nội dung phân tích kỹ thuật và dự báo về lạm phát , trượt giá, … để xác định chi phí dự án.Bao gồm:chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, khấu hao…
- Tương tự cũng sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các dự án tương tự và dự báo nhu cung cầu thị trường để xác định giá và sản lượng của sản phẩm.Từ đó xác định được doanh thu của dự án.
- Thẩm định dòng tiền
Dòng tiền được cán bộ thẩm định tại ngân hàng lập theo mẫu sau:
Bảng 2.1 Dòng tiền của dự án
0 1 2 … n
1.doanh thu
2.thu hồi vốn lưu động
3.thu thanh lý và phần chưa khấu hao
4.vdt ban đầu(IVo) 5.CP vận hành hằng năm 6.Khấu hao
7.Lãi vay
8.Thu nhập chịu thuế (8=1-5-6-7)
9.Thuế thu nhập doanh nghiệp(9=8*thuế suất thu
nhập)
10.Lợi nhuận sau thuế (10=8-9)
11. Chi phí đầu tư bổ sung tài sản cố định và lưu động
12.Thuế VAT(=1*thuế VAT
13.Dòng tiền sau thuế - IVo
=10+6+7+2+3-11- 12
Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án
Sử dụng phương pháp so sánh.Để đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính, cán bộ thẩm định sẽ xem xét một số chỉ tiêu sau:NPV,IRR,T,X,B/C.Sau khi tính toán được dòng tiền của dự án cán bộ thẩm định(CBTĐ) sẽ tính toán các chỉ tiêu tài chính dựa vào phần mềm Excel và một số phần mềm chuyên dụng khác.Khi đó CBTĐ tiến hành so sánh các chỉ tiêu tài chính với chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có quyết định cho vay không.
+ Chỉ tiêu NPV (Giá trị lợi nhuận ròng hiện tại của dự án) là tổng phần chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi trong tương lai được quy đổi về năm gốc.Đây là một chỉ tiêu rất quan trọng để đánh giá dự án nói chung.Dự án chỉ được chấp nhận khi so sánh chỉ tiêu NPV với 0.Nếu NPV>=0,khi đó dự án thu được giá trị lớn hơn chi phí bỏ ra và dự án có lãi.Lúc này ngân hàng sẽ có thể cho dự án vay vốn.Nếu NPV<0, khi đó giá trị thu về không đủ bù đắp cho chi phí bỏ ra ,dự án bị lỗ và ngân hàng sẽ không cho vay
+ Chỉ tiêu IRR(Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ): là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu sẽ bằng với tổng chi.Sử dụng phương pháp so sánh IRR với r. Dự án chỉ được chấp nhận khi IRR>=r.
+ Chỉ tiêu T(Thời gian thu hồi vốn đầu tư): khoảng thời gian cần thiết khi bắt đầu dự án đến khi dự án thu hồi số vốn đầu tư ban đầu. Chính là khoảng thời gian
để hoàn trả lại vốn đầu tư ban đầu bằng tổng lợi nhuận thuần , khấu hao thu hồi và trả lãi hàng năm.Sử dụng phương pháp so sánh T với thời gian hoạt động của dự án.Dự án chỉ được chấp nhận khi T<= thời gian hoạt động của dự án.
+ Chỉ tiêu X(Điểm hòa vốn) : Là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản chi phí bỏ ra.Tại điểm hòa vốn dự án chưa có lãi nhưng cũng chưa bị lỗ.Chỉ tiêu này cho biết khối lượng sản phẩm hoặc doanh thấp nhất cần đạt được để bù đắp được chi phí bỏ ra.Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu hòa vốn thì dự án có lãi, ngược lại thì dự án lỗ.Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
Về cơ bản, ngân hàng TMCP ACB-CHA tính toán 3 chỉ tiêu NPV, IRR, T cho mọi dự án, xong trên thực tế tùy vào từng dự án cụ thể mà có thể tính toán thêm một số chỉ tiêu khác nữa như :chỉ tiêu điểm hòa vốn (có bảng tính điểm hòa vốn), chỉ tiêu tỷ số lợi ích so với chi phí (B/C), chỉ tiêu tỉ suất lợi nhuận so với tổng vốn đầu tư…nhưng những chỉ tiêu này được dùng ít, không phổ biến và chủ yếu ngân hàng chỉ dùng 3 chỉ tiêu nói trên.
Tính khả thi về tài chính của dự án được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính như: NPV, IRR, T, X, B/C.mà còn được thực hiện thông qua xem xét độ an toàn về tài chính.Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện qua các mặt sau:
+ An toàn về nguồn vốn.
+ An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ.
+ An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thông qua phân tích độ nhạy của dự án.
An toàn về nguồn vốn
- Xem xét các điều kiện cho vay vốn , hình thức thanh toán và trả nợ vốn. - Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn huy động.
- . Đây là một chỉ tiêu quan trọng về an toàn nguồn vốn.
An toàn về khả năng thanh toán taì chính ngắn hạn và khả năng trả nợ
- An toàn tài chính ngắn hạn được xem xét qua chỉ tiêu:
Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành=tài sản lưu động/Nợ ngắn hạn.Tỷ lệ này phải>=1 và được xem xét cho từng ngành nghề kinh doanh.
- An toàn về khả năng trả nợ:đối với các dự án vay vốn đầu tư phải xem xét khả năng trả nợ.Khả năng trả nợ được xem xét qua bảng cân đối thu chi.
Tỷ số khả năng trả nợ=Nguồn trả nợ hằng năm/Nợ phải trả hằng năm(gốc+lãi).
Nguồn trả nợ hằng năm gồm một phần lợi nhuận ròng, quỹ khấu hao, lãi trích trước phải trả hằng năm.
Tỷ lệ khả năng trả nợ được so sánh với mức quy định chuẩn(từng ngành nghề) và phải>=mức quy định chuẩn.
Bảng 2.2 Cân đối khả năng trả nợ
STT Khoản mục Năm 1 Năm2 Năm n
1
Nguồn trả nợ: - Khấu hao cơ bản
- Lợi nhuận ròng để trả nợ - Nguồn trả nợ khác 2 Dự kiến trả nợ hàng năm
Nợ gốc
3 Cân đối khả năng trả nợ(=1-2)
Phân tích độ nhạy của dự án:
Phương pháp này được thực hiện bằng cách thay đổi giá trị của các yếu tố liên quan tác động chủ yếu đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, sau đó tính toán lại các chỉ tiêu này. Qua đó xem xét và đánh giá tác động của các yếu tố đó tới hiệu
quả của dự án. Nếu chỉ tiêu tính được vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó theo hướng không có lợi trong một giới hạn nhất định thì ta có thể nói dự án có độ an toàn cao.
Khi tiến hành phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định làm theo trình tự:
+ Xác định các biến dữ liệu đầu vào có tác động chủ yếu đến đầu ra, cần phải tính toán độ nhạy.
+ Liên kêt các dữ liệu trong bảng tính có liên quan đến mỗi biến theo địa chỉ duy nhất.
+ Xác định các chỉ số đánh giá hiệu quả dự án, khả năng trả nợ (thường là NPV, IRR, T ) cần khảo sát sự ảnh hưởng khi các biến thay đổi.
+ Lập bảng tính độ nhạy trên cơ sở một biến hay hai biến thay đổi đồng thời ảnh hưởng tới NPV,IRR thế nào.
Bảng 2.3 Phân tích độ nhậy một chiều
Bảng 2.4 Phân tích độ nhậy 2 chiều
Biến 1 Biến 2 NPV (IRR)cơ sở Giá trị 1 Giá trị 2 Giá trị 1 Giá trị 2
Trường hợp cơ bản Giá trị 1 Giá trị 2
NPV Kết quả IRR Kết quả
Giá trị 3
Trong đó giá trị 1,giá trị 2 nằm trong khoản giói hạn cho phép +(-)5%:+(-)10%. Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay
Để tránh rủi ro nguồn vốn cho vay, ngân hàng đã áp dụng một nghiệp vụ là bảo đảm bằng tài sản đối với các khoản vay. Tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể là tài sản thuộc sở hữu của người vay, của bên thứ 3 bảo lãnh hoặc là tài sản hình thành từ chính nguồn vốn vay của ngân hàng.Khi không trả được nợ ngân hàng sẽ phát mại tài sản để bù vào phần còn dư nợ.Vì vậy đánh giá chính xác tài sản bảo đảm là một nội dung quan trọng để làm căn cứ cho vay.Nội dung thẩm định tài sản bảo đảm gồm:
* Thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo phải có đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, nghĩa là tài sản đó phải:
+ Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay hay người bảo lãnh. + Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng .
+ Được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.
+ Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá cần phải có xác nhận của cơ quan phát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ.
Cụ thể trong phần này cán bộ thẩm định cần
• Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố, thế chấp.
• Tìm hiểu các nguồn thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền như phòng tài nguyên môi trường, sở địa chính, uỷ ban nhân dân địa phương, toà án, hay từ các phương tiện thông tin đại chúng khác… nhằm xác định tài sản hiện không có tranh chấp.
sản đảm bảo bị ngân hàng hạn chế hay cấm cho phép giao dịch không.
* Thẩm định tính dễ chuyển nhượng của tài sản
Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyển nhượng được trên thị trường. Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo tín dụng là các loại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hoá đặc chủng dễ bị phá huỷ do tác động của môi trường, thời gian… Cán bộ tín dụng cần có trách nhiệm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hoá mà doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ của hàng hóa.
* Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo
Công việc này do các nhân viên phòng thẩm định tài sản đảm bảo trực tiếp đảm nhiệm.Hạn mức cho vay là 1 tỷ lệ phần trăm nhất định tính trên giá trị tài sản đảm bảo, được ngân hàng quy định tuỳ theo tính chất rủi ro của dự án nhằm đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xin vay.