s n, s d ng v n góp b ng giá tr QSD ) ch mang tính ch t tham kh o đ v n d ng trong t ng lai v i đi u ki n ti n trình c ph n hóa các DNNN đ c
đ y m nh và th tr ng ngày càng hoàn h o. Có th hình dung các gi i pháp này nh sau:
- Phát hành trái phi u :
Trái phi u là m t lo i ch ng khoán n do doanh nghi p phát hành, xác nh n ngh a v tr c v n g c và lãi c a doanh nghi p phát hành đ i v i ng i s h u trái phi u.
Theo quy đ nh đ nh t i Ngh đ nh s 52/2006/N -CP ngày 19/5/2006 c a Chính ph i v i trái phi u b sung v n t có do các t ch c tín d ng thu c s h u nhà n c và trái phi u c a các doanh nghi p nhà n c (k c công ty nhà n c, công ty c ph n nhà n c, Công ty trách nhi m h u h n nhà n c m t thành viên, Công ty trách nhi m h u h n nhà n c có t hai thành viên tr lên trong th i gian chuy n đ i theo quy đ nh), ph ng án phát hành trái phi u ph i đ c B Tài chính ch p thu n. ây là khung pháp lý quan tr ng, giúp ch đ u t thêm m t kênh huy đ ng ngu n v n trong th c hi n d án đ u t .
- Phát hành ch ng ch đ u t b t đ ng s n (CCB S)
Nhu c u v n đ th c hi n đ u t m t d án có qui mô là r t l n. N u ch d a vào ngu n v n c a các ngân hàng thì l ng v n này s không đáp ng n i. Do đó, ngoài ngu n v n c a các ngân hàng, các doanh nghi p th c hi n ch ng khoán hóa b t đ ng s n s huy đ ng đ c v n. CCB S s có tính thanh kho n cao khi đ c niêm y t trên th tr ng ch ng khoán.
Ph ng th c th c hi n nh sau :
“Tr c khi phát hành CCB S, ch đ u t d án s đ a ra m t b n cáo b ch, trong đó thông tin đ y đ , rõ ràng v tình hình tài chính c a ch đ u t , chi ti t d án, các đi u kho n v quy n l i và trách nhi m c a hai bên, c nh
báo nh ng r i ro có th x y ra, cam k t v ti n đ th c hi n d án và vi c b i th ng cho nhà đ u t vào CCB S khi d án ch m tri n khai th c hi n...". ây là c s đ nhà đ u t xem xét, cân nh c quy t đ nh có đ u t vào CCB S hay không. CCB S c ng s đ c t do chuy n nh ng đ t ng tính thanh kho n. Ngân hàng s giám sát vi c gi i ngân theo ti n đ thi công công trình, đ m b o ti n c a nhà đ u t đ c s d ng đúng m c đích. Khi hoàn t t d án, toàn b B S s đ c đ a ra bán đ u giá, ti n thu đ c s chia đ u cho các nhà đ u t theo t l n m gi CCB S.
V i ph ng th c th c hi n nh trên, ch đ u t có th huy đ ng đ c ngu n v n m t cách r ng rãi trong dân chúng do nó m r ng cho các nhà đ u t ít v n (ch a có kh n ng s h u hoàn toàn m t b t đ ng s n) v n có th tham gia đ u t và ki m l i trên bi n đ ng giá tr c a b t đ ng s n sau này mà không nh t thi t ph i s h u tr c ti p m t ph n hay toàn b b t đ ng s n trong su t quá trình s h u ch ng khoán. Ngoài ra, vi c tách nhu c u đ u t và nhu c u s h u b t đ ng s n c ng s thu hút đ c s tham gia c a ki u bào và các cá nhân, các t ch c kinh t n c ngoài tham gia. Do đó Trung tâm phát tri n qu đ t c ng c n nghiên c u l nh v c này đ th c hi n khi có đ đi u ki n đ đa d ng các hình th c huy đ ng v n, t o m c tích t t p trung v n m t cách hi u qu .
- S d ng v n góp b ng giá tr quy n s d ng đ t: Ph ng th c này đem l i cái l i cho c hai phía: ng i dân và nhà đ u t . V i ng i dân, thông qua vi c mua c phi u c a công trình, d án, cu c s ng c a h s n đ nh h n nh đ c h ng c t c lâu dài khi công trình, d án đi vào ho t đ ng. Còn ch đ u t s gi m đ c ti n đ u t ban đ u vào d án vì m t ph n ti n b i th ng chuy n thành c phi u và đ c coi nh v n góp b ng đ t vào doanh nghi p. M t khác, c ch này giúp thu n l i h n trong công tác gi i phóng
m t b ng. nhi u n c, nh t là các n c công nghi p m i đ n c nh Hàn Qu c, ng i ta th c hi n ph ng th c này t lâu và r t t t. Tuy nhiên, đ th c hi n ph ng th c này Vi t Nam đòi h i ph i có c ch công khai hóa m i ho t đ ng c a d án đ u t , công khai hóa l i t c, minh b ch hóa c ch chia l i t c và ph i đ c pháp lu t b o v .
Bi n pháp th c hi n ph ng th c có th hình dung nh sau: Khi đ n bù gi i t a, bên c nh vi c c p đ t đai cùng m t kho n ti n đ n bù đ ng i dân tái đ nh c , n đ nh cu c s ng và s n xu t, Nhà n c c n đ nh giá m t s c phi u u đãi cho nh ng ng i ph i di d i. V i nh ng ng i dân ch a hi u h t giá tr c a c phi u, c n gi i thích cho h hi u v kh i tài s n đó. V i mô hình góp v n b ng giá tr QSD , ng i dân có th đ c h ng l i t giá tr t ng thêm c a h t ng d án. Nh v y, ng i dân v a đ c tái đ nh c n đ nh, v a có thu nh p n đ nh lâu dài.
ây c ng là m t gi i pháp huy đ ng v n mà Trung tâm phát tri n qu đ t c n nghiên c u đ có nh ng kênh huy đ ng v n t i u và hi u qu nh m gi m thi u m i chi phí s d ng v n và trong th c ti n c ng đã có m t s nhà đ u t đã quan tâm và v n d ng ph ng th c này đ đ m b o l i ích c 2 bên, góp ph n vào công cu c xây d ng phát tri n đ t n c.
Nhìn chung v i đi u ki n Trung tâm phát tri n qu đ t đ c m r ng ph m vi, đ i t ng, ch c n ng ho t đ ng đ đáp ng yêu c u phát tri n c a đ a ph ng đ c bi t là trong l nh v c t o đ t s ch đ u giá giao quy n s d ng đ t thì các gi i pháp huy đ ng, góp v n, h p tác, liên doanh liên k t s phát huy hi u qu r t tri t đ tuy nhiên đ v n d ng đ c các gi i pháp này thì Trung tâm phát tri n qu đ t c n đ c quy đ nh c th v các c ch huy đ ng, quy n l i và trách nhi m trong quá trình huy đ ng và trong các m i quan h v i các bên.
