- Huy đ ng ngu n v n t ti n ng tr c c a khách hàng
ây là m t trong nh ng bi n pháp huy đ ng ngu n v n ch y u và ph bi n nh t đ i v i các ch đ u t . c bi t là nh ng n m tr c khi Ngh đ nh 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thi hành Lu t đ t đai ra đ i. Th i đi m Ngh đ nh này ra đ i và có hi u l c (n m 2004) đã làm cho công tác huy đ ng ngu n v n ng tr c c a khách hàng mua n n ho c nhà và thuê nhà trong d án c a các ch đ u t th c hi n đ u t xây d ng khu dân c g p r t nhi u khó kh n vì Ngh đ nh 181/2004/N -CP quy đ nh r ng ch cho phép doanh nghi p đ c th c hi n huy đ ng v n khi đã đ u t hoàn t t c s h t ng và xây d ng nhà hoàn ch nh. i u này làm cho các doanh nghi p, ch đ u t th c hi n d án đã g p r t nhi u khó kh n v v n, không đ v n đ đáp ng các đi u ki n c a ngh đ nh v bán nhà d án (xây d ng hoàn ch nh nhà ).
Tr c th c tr ng trên, Nhà n c đã ban hành Lu t Kinh doanh B t đ ng s n ngày 29/6/2006, đ ng th i tr c đó Chính ph c ng đã ban hành Ngh đ nh s 02/2006/N -CP ngày 05/01/2006 v vi c ban hành Quy ch qu n lý khu đô th m i và Ngh đ nh s 17/2006/N -CP ngày 27/01/2006 v s a đ i, b sung m t s đi u c a các Ngh đ nh h ng d n thi hành Lu t t đai. Theo đó, Nhà n c và Chính ph đã m ra v m t pháp lý cho các ch đ u t th c hi n d án đ u t xây d ng khu dân c có th th c hi n huy đ ng v n đ n 70% t ng v n đ u t sau khi đã hoàn ch nh h t ng k thu t c a d án. ây là m t kênh huy đ ng v n to l n cho các ch đ u t c n quan tâm khai thác. th c hi n t t kênh huy đ ng v n này, ch đ u t c n th c hi n m t s các bi n pháp sau: T p trung và đ y nhanh vi c th c hi n h t ng k thu t c a d án; Chia nh thành nhi u k huy đ ng ngu n v n đ t ng đ c
l ng v n góp và phù h p v i kh n ng thu nh p c a nhân dân; Thông tin và ch ng minh hi u qu c a d án đ i v i khách hàng
- i đ t , đ t nông nghi p t i d án l y đ t có c s h t ng
Th c hi n kê biên b i th ng là m t trong nh ng nhi m v tr ng tâm c a Trung tâm phát tri n qu đ t, i v i m t d án th c hi n t khâu qui ho ch đ n khâu đ u t hòan ch nh h t ng thông th ng chi phí đ n bù, gi i phóng m t b ng c a d án chi m t 40-60% t ng chi phí đ u t c a d án, đa ph n ng i dân có đ t b thu h i trong d án th ng mu n tái đ nh c t i ch và h ng l i tr c ti p t d án mang l i h n là vi c ph i nh n ti n và đi sinh s ng t i khu v c khác. Do đó, đ có th gi m b t áp l c v ngu n v n đ u t và t ng c ng kh n ng huy đ ng ngu n v n cho d án, Trung tâm phát tri n qu đ t nên nghiên c u các chính sách th c hi n vi c huy đ ng ngu n v n b ng cách tho thu n v i ng i dân có đ t b thu h i trong d án đ i đ t ch a có c s h t ng, đ t nông nghi p l y đ t đã có c s h t ng.
Ph ng th c th c hi n là Trung tâm phát tri n qu đ t (ch đ u t d án) tho thu n v i ng i dân có đ t b thu h i trong d án v vi c đ i đ t ch a có c s h t ng, đ t nông nghi p l y đ t có c s h t ng (n n đ t trong d án), c th :
+ Xác đ nh t l hoán đ i đ t , đ t chuyên dùng, đ t nông nghi p ch a có c s h t ng,… l y đ t có c s h t ng trong d án theo quy đ nh c a nhà n c.
+ Xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t hi n th i c a ng i dân có đ t b thu h i trong d án.
+ Xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t c a d án khi hoàn thành (t m xác đ nh vì ch a th c hi n quy t toán d án).
+ So n th o h p đ ng xác đ nh quy n và ngh a v đ i v i ph n chênh l ch khi hoán đ i đ t. N u giá tr đ t c a d án l n h n giá tr đ t , đ t chuyên dùng, đ t nông nghi p,… c a ng i dân có đ t b thu h i thì ng i dân có trách nhi m góp v n b sung theo ti n đ th c hi n d án. Ng c l i, ch đ u t s hoàn tr cho ng i dân có đ t b thu h i ph n gía tr chênh l ch khi quy t toán d án.
V i cách làm nêu trên s mang l i l i ích to l n cho Trung tâm nh : + Gi m t i đa chi phí đ n bù c a d án, t đó gi m thi u nhu c u v n đ u t cho d án, nh t là nhu c u v n đ u t ban đ u khi mà ch đ u t ch a th th c hi n huy đ ng ngu n v n ng tr c t khách hàng mua n n nhà ho c nhà
c a d án.
+ Gi m đ c th i gian đ n bù do đáp ng đ c nguy n v ng c a ng i dân có đ t b thu h i là tái đ nh c t i ch .
+ G n k t trách nhi m góp v n c a ng i dân có đ t b thu h i v i ti n đ th c hi n d án.
- S d ng v n ng tr c c a các đ n v thi công: đ i v i hình th c này khi g p khó kh n v v n, Trung tâm có th tho thu n v i đ n v thi công ng v n đ thi công m t s h ng m c công trình. Trung tâm s thanh toán sau khi hoàn t t và th c hi n quy t toán công trình
Gi i pháp này giúp Trung tâm gi i quy t b t áp l c v v n đ u t công trình ban đ u khi ch a có ngu n thu (ch a th c hi n xong c s h t ng nên ch a th huy đ ng v n,…). ng th i nó c ng giúp cho nhà th u có công trình thi công có đ c thêm m t ph ng án đ u t . ây là s tho thu n có l i cho c hai phía (ch đ u t và đ n v thi công). Tuy nhiên, đây ch là gi i pháp t m th i đ gi i quy t v n cho d án đ u t , trong th i gian nhà th u ng
tr c ti n đ th c hi n thi công, Trung tâm ph i xây d ng và th c hi n cho đ c vi c huy đ ng ngu n v n t ngu n khác đ đ m b o thanh toán cho nhà th u thi công khi quy t toán công trình.
- Quy đ i giá tr thi công c a nhà th u v i đ t có c s h t ng
Tr ng h p này Trung tâm s tho thu n v i đ n v thi công c s h t ng c a d án v vi c đ i s n ph m là n n nhà ho c nhà c a d án thông qua chi phí thi công công trình mà đ n v thi công đã b ra.
Ph ng th c th c hi n nh sau: Ch đ u t và đ n v thi công tho thu n v vi c quy giá tr thi công thành giá tr n n nhà ho c nhà c a d án đ th c hi n vi c hoán đ i, thay vì thanh toán b ng ti n m t nh thông th ng. Có th quy đ i thành s n n nhà ho c nhà d án đ chuy n giao th ng quy n s h u cho đ n v thi công ho c quy đ i thành giá tr góp v n c a đ n v thi công đ i v i Trung tâm. N u quy đ i thành giá tr góp v n c a đ n v thi công đ i v i d án thì s tho thu n vi c phân chia l i nhu n theo t l góp v n khi th c hi n quy t toán d án.
Gi i pháp huy đ ng ngu n v n này có l i ích cho c Trung tâm và đ n v thi công công trình nh :
Trung tâm gi m b t áp l c v huy đ ng ngu n v n đ đ u t , th c hi n d án
n v thi công có công trình đ th c hi n, h ng l i nhu n t vi c thi công công trình (l i nhu n t xây d ng c b n) và l i ích t vi c giá tr t ng thêm t n n nhà ho c nhà trong d án ho c l i nhu n đ c chia t đ u t d án.