3.1.1. Mục tiêu đầu tư phát triển BĐS DL&ND của thành phố Hải Phòng
3.1.1.1. Mục tiêu kinh tế
Với mục tiêu trở thành Thành phố đặc biệt vào năm 2025, Hải Phòng đang quyết tâm đạt được những mục tiêu sau:
- Tốc độ tăng trưởng GDP thời kỳ 2006-2010 đạt khoảng 11,3%, mục tiêu giai đoạn 2011-2020 khoảng 15%. GDP bình quân đầu người vào năm 2010 đạt 1.740 USD, năm 2020 đạt trên 5.120 USD. Tỷ lệ tích luỹ đầu tư lên 40% so với vốn đầu tư vào năm 2010, đáp ứng 75% nhu cầu vốn đầu tư phát triển.
- Đến năm 2015, sẽ thu hút khoảng 8,6 triệu lượt khách du lịch (trong đó từ 3 – 5 triệu lượt khách quốc tế) và tăng gấp 1.5 lần vào năm 2020. Phấn đấu doanh thu đạt 5.000 tỷ vào năm 2015 và trên 12.000 tỷ đồng vào năm 2020.
- Tập trung phát triển 3 khu du lịch chính là: Cát Bà, Đồ Sơn, Thủy nguyên thành trung tâm du lịch với các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lớn tương ứng với vị thế của Thành Phố. Gia tăng tỷ trọng của BĐS DL&ND trong cơ cấu GDP toàn Thành Phố.
3.1.1.2. Mục tiêu về văn hóa – xã hội
- Phát triển BĐS DL&ND nhằm khai thác triệt để lợi thế du lịch của Thành Phố, phát huy những giá trị văn hóa dân gian, đồng thời góp phần nâng cao trình độ dân trí, tạo thêm công ăn việc làm, xóa đói giảm nghèo; góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại và hợp tác quốc tế, tăng cường giao lưu văn hóa, thiết lập mối quan hệ hữu nghị với các địa phương lân cận và với cả nước.
- Đào tạo nguồn nhân lực: Có kế hoạch đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ quản lý, khoa học kỹ thuật, công nhân kỹ thuật. Tỷ lệ lao động được đào tạo nghề đạt từ 30 – 35% vào năm 2010 và 50 – 60% vào năm 2020. Đa dạng hoá các loại hình đào tạo các nhà doanh nghiệp. Xây dựng chương trình đào tạo công nhân kỹ thuật có tay nghề cao và hệ thống các trường, trung tâm đào tạo cán bộ công nghệ đáp ứng yêu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ trong vùng.
- Bảo vệ tài nguyên và môi trường: Đẩy mạnh việc sử dụng công nghệ sạch và phương tiện xử lý, ngăn ngừa ô nhiễm. Giảm thiếu ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường từ việc khai thác, chế biến và vận chuyển hàng công nghiệp, ô nhiễm do khai thác và vận tải biển.
- Quốc phòng, an ninh: Phát triển kinh tế - xã hội phải gắn liền với bảo đảm quốc phòng – an ninh trên từng địa bàn, đặc biệt là vùng biên giới, hải đảo. Xây dựng thế trận quốc phòng toàn dân, an ninh nhân dân, bảo đảm ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Xây dựng lực lượng dự bị động viên mạnh, khu vực phòng thủ vững chắc. Xây dựng và củng cố các địa bàn dân cư trên các đảo, đưa dân ra các đảo có khả năng sinh sống, góp phần giữ vững chủ quyền biển đảo.
3.1.2. Phân tích SWOT phân khúc thị trường BĐS DL&ND Hải Phòng
3.1.2.1. Điểm mạnh
- Là “đàn em” đi sau các thành phố lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Đà Nẵng..., Hải Phòng có đầy đủ những kinh nghiệm trong quy hoạch, sàng lọc, cấp phép, quản lý và thực hiện các dự án;
- So với cả nước, BĐS Hải Phòng nói chung và Phân khúc BDS DL&ND nói riêng rất phát triển. quy mô lớn, giá trị cao;
- Hải Phòng với lợi thế gần Hà Nội, giao thông thuận tiện, khi đường cao tốc 5B hoàn thành sẽ rút ngắn khoảng cách Hà Nội – Hải Phòng xuống còn 90 km, trong khi các khu vui chơi giải trí phục vụ cho người dân, đặc biệt là Hà Nội còn rất ít;
- Hải Phòng có bờ biển dài, hàng trăm hòn đảo lớn nhỏ, nhiều địa điểm du lịch nổi tiếng, trong đó có hai điểm chính: Cát Bà và Đồ Sơn. Hàng năm thu hút hàng triệu lượt khách trong và ngoài nước đến với Hải Phòng;
- Quỹ đất lớn, quy hoạch hợp lý, tầm nhìn chiến lược;
- BDS DL&ND đóng góp lớn vào GDP của thành phố, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động;
3.1.2.2. Điểm yếu
- “Bội thực dự án”, so với khu vực và các thành phố khác, số lượng dự án đầu tư vào Hải Phòng là quá lớn, đặc biệt tập trung vào 2 khu lớn: Cát Bà và Đồ Sơn;
- Năng lực của nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều dự án được cấp phép song không thực hiện được, nhiều dự án thực hiện dỡ dang, làm thất thoát lãng phí tài sản quốc gia;
- Thủ tục hành chính phức tạp, rườm rà, chồng chéo gây khó khăn cho chủ đầu tư trong cấp phép, quản lý và hoạt động;
- “Tha hóa đạo đức” – bên cạnh những mặt tốt thì đây cũng được xem là mặt yếu kém của cơ quan quản lý. Tình trạng tham ô, tham nhũng vẫn còn nhiều, tính thiếu minh bạch công khai trong cấp phép đầu tư, gây khó khăn cho chủ đầu tư vẫn diễn ra;
3.1.2.3. Cơ hội
- Thị trường BĐS nói chung và BDS SL&ND nói riêng đang dần phục hồi sau một thời gian dài “đóng băng” và chịu ảnh hưởng của khủng hoảng Kinh tế thế giới 2009;
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước nói chung, và Hải Phòng nói riêng tăng mạnh ( riêng Hải Phòng đạt 11,32% giai đoạn 2005 – 2010 ), thu nhập bình quân 5 năm liền đạt 1.540USD thuộc vào diện cao nhất cả nước;
- Phân khúc tị trường BDS DL&ND ngày càng tăng cao về cả nhu cầu cùng số lượng; - Đầu tư trực tiếp ngoài tăng nhanh. Chỉ tính riêng năm 2010, tổng mức vốn đầu tư FDI vào phân khúc này là 1,3 tỷ USD;
- Kiều hối về VN tăng mạnh, nhu cầu về loại hình DL&ND tăng mạnh;
- Du khách tới Hải Phòng ngày càng tăng, hàng năm Hải Phòng đón hàng triệu lượt khách trong nước và trên thế giới tới du lịch và công tác;
- Pháp luật ngày càng hoàn thiện tạo môi trường thuận lợi cho thị trường BDS phát triển: các quy định về khung giá BDS, thẩm định giá, hỗ trợ giải phóng mặt bằng;
- Được chính phủ và nhà nước ưu tiên, hỗ trợ phát triển, kế hoạch giai đoạn 2010 – 2025;
3.1.2.4. Thách thức
- BĐS DL&ND Hải Phòng “nổi sóng”. Theo dự báo của CBRE Việt Nam, đến hết năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng. Trong đó, Hải Phòng chiếm gần ¼. Dự báo trong vòng 5 năm tới, nguồn cung BDS DL&ND Hải Phòng là rất lớn, khả năng cung vượt cầu là rất cao;
- “Bội thực dự án”, Hải Phòng có 63 dự án. Trong đó: có 18 dự án đã đi vào hoạt động, 12 dự án đang đầu tư, 17 dự án đang lập dự án và 16 dự án đang xin chủ trương đầu tư. Hầu hết các dự án này tập trung ở 3 khu chính: Khu du lịch Cát Bà, Khu du lịch Đồ Sơn và Khu du lịch Thủy Nguyên. Đây đang là thách thức lớn của Hải Phòng, khi mà các dự án xin cấp phép vào Hải Phòng ngày càng nhiều, tình trạng “bội thực dự án” có khả năng xảy ra;
- Các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm thị trường trong việc khai thác các dự án có quy mô lớn, trung tâm thương mại, trung tâm thể dục thể thao …và đưa các nhà đầu tư trong nước vào các phân khúc vừa và nhỏ, nguy cơ thị trường bị thu hẹp;
- Hàng vạn hộ nông dân sẽ bị mất đất nông nghiệp. Phần lớn họ ở lứa tuổi trung niên, cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp rất khó khăn;
3.1.3. Tiềm năng phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng
Hải Phòng là thành phố - trung tâm kinh tế, thương mại, du lịch và dịch vụ lớn khu vực duyên hải Bắc Bộ Việt Nam, là nơi hội tụ đầy đủ các điều kiện để phát triển toàn diện loại hình BĐS DL&ND:
- Về vị trí địa lý: Hải phòng là nơi có vị trí quan trọng về kinh tế - xã hội và an
ninh quốc phòng của vùng Bắc Bộ và cả nước, là thành phố cảng - cửa chính ra biển quan trọng của Việt Nam, là đầu mối giao thông quan trọng Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, trên hai hành lang - một vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam - Trung Quốc. Hải Phòng là đầu mối giao thông đường biển phía Bắc, là động lực tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, là Trung tâm kinh tế - khoa học - kĩ thuật tổng hợp của Vùng duyên hải Bắc Bộ và là một trong những trung tâm phát triển của Vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước.
- Về kinh tế - xã hội: tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2005 – 2010
đạt 11,32%. Quy mô kinh tế tăng đáng kể so với năm 2005, GDP năm 2010 gấp 1,7 lần, GDP bình quân đầu người tăng 63,4%; tỷ trọng GDP (theo giá so sánh) trong GDP cả nước chiếm khoảng 4,4% (năm 2005 là 3,6%). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tiên tiến, tỷ trọng GDP của các nhóm ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ tăng từ 87% năm 2005 lên 90% năm 2010 (trong đó dịch vụ tăng từ 50,8% lên 53%). Thu nhập bình quân đầu người tăng mạnh, bình quân 5 năm đạt 1.540USD/ người, riêng năm 2010 đạt 1.740USD/người. Tỉ lệ người khá giả, người giàu tăng mạnh, người nghèo giảm đáng kể.
- Về du lịch: Hải phòng có lợi thế rất lớn để phát triển ngành công nghiệp không
khói: Khu Bảo tồn sinh quyển thế giới Cát Bà và Bãi biển Ðồ Sơn được xem như là hai điểm đến nổi tiếng không những trong nước mà trên cả thế giới. Nhiều di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh nổi tiếng như: khu du lịch núi Voi, núi Thiên văn, khu Hạ Long cạn (nằm ở phía Bắc của huyện Thuỷ Nguyên); làng hoa Hà Lũng và Ðằng Hải; làng điêu khắc Bảo Hà và miếu thờ danh nhân văn hóa Nguyễn Bỉnh Khiêm ở huyện Vĩnh Bảo và công viên giải trí An Biên, với nhiều đền đài, lăng
tẩm, chùa chiền nổi tiếng... góp phần tạo sự liên kết về du lịch với các tuyến du lịch của Hành lang kinh tế Bắc Nam, với các điểm du lịch của cả Vùng KTTĐ miền Bắc và cả nước. Lượng khách đến Hải Phòng đạt 5,3 triệu lượt/năm, doanh thu từ dịch vụ du lịch ngày càng tăng cao, tốc độ tăng trưởng bình quân 20-25% năm, đạt 4.500 tỷ đồng, doanh thu xã hội đạt gần 5.000 tỷ đồng. Du lịch đang chiếm tỷ trọng lớn trong GDP của Hải Phòng.
- Về ưu đãi của nhà nước: Với mục tiêu đưa Hải Phòng trở thành Thành Phố đặc
biệt vào năm 2050, nhà nước luôn có những chính sách đầu tư hỗ trợ, phát triển cơ sở hạ tầng, ưu đãi trong đầu tư… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với Hải Phòng.
Với tiềm năng và vị trí địa lý thuận lợi, trong Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam, TP Hải Phòng được xác định là hạt nhân phát triển của vùng du lịch Bắc Bộ nói riêng và cả nước nói chung và có đầy đủ các điều kiện để phát triển toàn diện loại hình BĐS DL&ND.
3.1.4. Quan điểm đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng
3.1.4.1. Phát triển BDS DL&ND phải bền vững, toàn diện, trọng tâm, trọng điểm
Sàng lọc, thực hiện đầu tư trọng tâm trọng điểm, cấp phép cho các dự án có tiềm năng lớn, các chủ đầu tư có năng lực. Ưu tiên phát triển dự án giữ gìn được cảnh quan, bảo vệ được môi trường. Coi trọng hàng đầu việc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tích cực chuẩn bị tốt tiền đề để phát triển nhanh và bền vững hơn.
Phát triển BDS DL&ND phải đi đôi với phát triển văn hoá xã hội, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập, xoá đói giảm nghèo, thúc đẩy tiến bộ và thực hiện công bằng xã hội đặc biệt chu ý đến vùng núi hải đảo và vùng đồng bào dân tộc ít người trước hết là nâng cao dân trí và mức sống vật chất tinh tần của nhân dân.
3.1.4.2. Phát triển BĐS DL&ND luôn phải đảm bảo tính liên kết vùng
Hải Phòng nằm trong vành đai kinh tế tam giác Bắc bộ: Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Sự thay đổi của bất kỳ “đỉnh” nào đều ảnh hưởng rất lớn tới các “đỉnh” còn lại. Do đó cần đảm bảo tính liên kết để tạo nên thế mạnh của vùng, tương trợ nhau trong quá trình đầu tư phát triển.
3.1.4.3. Phát triển BDS DL&ND dựa vào sự phát huy nội lực, sức mạnh tổng hợp của các ngành, các thành phần kinh tế và các nguồn lực từ bên ngoài.
BĐS DL&ND thường gắn liền với các dự án có quy mô lớn. Phát huy nội lực và tranh thủ sự giúp đỡ từ bên ngoài đặc biệt là vốn đầu tư ODA phát triển cơ sở hạ
tầng và nguồn vốn FDI. Đồng thời có chính sách phân bổ nguồn vốn và sử dụng vốn hợp lý đem lại hiệu quả tốt nhất. Hơn nữa, bất động sản du lịch khi đầu tư xây dựng có ảnh hưởng với nhiều ngành khác như du lịch, môi trường, các vấn đề quy hoạch….nên cần nghiên cứu cụ thể và chi tiết trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Các Sở, Ban Ngành của tỉnh; UBND các huyện, thị xã và UBND các xã, phường, thị trấn theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm quản lý các dự án đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thực hiện đúng các quy định hiện hành của Nhà nước và quy định này của UBND tỉnh, lập quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng, đảm bảo an ninh, trật tự và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư.