TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH VINACONEXITC
2.4.1. Khái quát về công ty Vinaconexitc và dự án Catba Amatina.
a. Khái quát về công ty Vinaconexitc: Vinaconex –ITC, JSC được thành lập
ngày 07 tháng 3 năm 2008 trên cơ sở Ban quản lí dự án Cái Giá – Cát Bà của Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) với Vốn điều lệ : 360 tỷ VNĐ. Việc chuyển đổi mô hình từ Ban quản lí sang Công ty cổ phần là sự thay đổi căn bẳn về tư duy triển khai thực hiện các dự án lớn. Mô hình Công ty Cổ phần sẽ tạo điều kiện tốt nhất để huy động các nguồn lực cần thiết, tạo tiền đề không chỉ phát triển dự án Cát Bà Amatina thành công mà còn xây dựng một doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng và bất động sản nói chung. Sự hình thành Công ty Vinaconex- ITC còn xuất phát bởi sự cần thiết khách quan của dự án Cát Bà Amatina, dự án không chỉ lớn về quy mô vốn mà còn cần sự quản lý vận hành lâu dài trong và sau khi đầu tư. Điều đó đòi hỏi phải có một Công ty độc lập để triển khai thực hiện và quản lí vận hành.
Vinaconex – ITC được thành lập bởi 3 cổ đông sáng lập: Thứ nhất,Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam ( Vinaconex). Đây là một trong những Tổng công ty hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS và xây lắp. Hiện nay Tổng công ty Vinaconex có hơn 47000 cán bộ công nhân
viên ,96 đơn vị thành viên,với tổng giá trị tài sản 25000 tỷ VNĐ. Hiện đang nắm giữ 53, 33% cổ phần của Vinaconex- ITC. Thứ hai, TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank): Eximbank là một trong những Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam, có mạng lưới rộng khắp cả nước và có uy tín trọng quan hệ quốc tế. Đến tháng 12 năm 2010, vốn điều lệ của Eximbank là 8800 tỷ đồng tổng tài sản đạt 65.448 tỷ đồng. Hiện Eximbank nắm giữ 10,67% cổ phần của Vinaconex- ITC. Thứ ba, Công ty Cổ phần chứng khoán Ngân hàng nông nghiệp và phát triển Nông thôn
Việt Nam (Agriseco). Là đơn vị thành viên của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam với vốn điều lệ là 2.200 tỷ đồng, tổng giá trị tài sản đạt 11.500 tỷ và hiện đang nắm giữ 10,00% cổ phần của công ty Vinaconex- ITC.
Với các lĩnh vực kinh doanh chính là: Kinh doanh bất động sản; Dịch vụ môi giới,
định giá, sàn giao dịch bất động sản;Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, dịch vụ vui chơi giải trí (không bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát karaoke, vũ trường); Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí, các công trình di lịch, khách sạn;Tư vấn xây dựng (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình); tư vấn các dự án phát triển kinh tế - xã hội cho các đơn vị, ngành, địa phương;
b. Khái quát về dự án Catba Amatina:Dự án Cát Bà Amatina tọa lạc tại khu
dự trữ sinh quyển thế giới - đảo Cát Bà, là một dự án đầu tư đô thị du lịch có quy mô lớn với đa dạng các loại hình kinh doanh, nhằm mục tiêu đầu tư một khu đô thị du lịch có tầm cỡ quốc tế, góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam trong giai đoạn trước mắt cũng như lâu dài. Trải rộng từ Thị trấn Cát Bà sang xã Trân Châu, huyện Cát Hải, Hải Phòng, Việt Nam, CÁT BÀ AMATINA là một khu phức hợp bao gồm 7 khu resort với khoảng 800 biệt thự, 2 bến du thuyền,1 bến thuyền du lịch, 1 trung tâm hội nghị quốc tế, 1 khu thương mại dịch vụ quốc tế, 1 khu thể dục thể thao, 1 khu dịch vụ giải trí đa chức năng, 6 khách sạn 5* và 1 khách sạn 4*– tương lai sẽ là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất trong khu vực và trên thế giới. Dự án phát triển theo hướng bền vững, thân thiện với môi trường, đồng thời đưa vùng đất này góp phần vào tam giác phát triển kinh tế phía Bắc Việt Nam. Dự án đã nhận được sự ủng hộ và đánh giá cao của Chính phủ và các Bộ, Ngành liên quan và được đánh giá là dự án BĐS du lịch hấp dẫn nhất miền Bắc Việt Nam hiện nay. CÁT BÀ AMATINA sẽ là nơi sinh sống và giao thương của gần 7.000 khách lưu trú thường xuyên. Với các loại hình sản
phẩm đa dạng nơi đây vừa là nơi nghỉ dưỡng riêng tư vừa tạo dựng những cơ hội lớn cho những nhà đầu tư.
Dự án được phát triển theo hướng bền vững, thân thiện với môi trường, hướng tới mục tiêu đưa đảo Cát Bà trở thành điểm đến quốc tế về du lịch và là động lực thúc đẩy ngành dịch vụ du lịch tại miền Bắc cũng như cả nước phát triển. Chính vì thế Dự án đã nhận được sự ủng hộ và đánh giá cao của Chính phủ cũng như Lãnh đạo, nhân dân địa phương và đặc biệt là của các nhà đầu tư trong và ngoài nước
- Diện tích đầu tư xây dựng : 172,27 ha - Tổng số dân dự kiến : 6.952 người - Mật độ xây dựng chung : 17,23% - Tầng cao trung bình : 5 tầng
- Đối tác thiết kế quy hoạch: VINACONEX R&D và Tập đoàn Group 70/Pacmar (Hoa Kỳ)
- Tư vấn thiết kế cảnh quan và thiết kế kiến trúc đô thị: tập đoàn Land Design Pháp)
- Tư vấn đầu tư dự án: CB Richard Ellis Vietnam: CBRE - Tư vấn xây dựng thương hiệu Dự án: Haki Group - Tổng vốn đầu tư dự kiến: 1 tỷ USD.
Những lợi thế nổi bật của Dự án:
- Dự án Cát Bà Amatina nằm tại vịnh Cái Giá, Đảo Cát Bà, thành phố Hải Phòng – một trong ba đỉnh của tam giác phát triển kinh tế miền Bắc Việt Nam. Hơn thế nữa, Hải Phòng còn là vị trí đầu mối chuyển tiếp trên vành đai hợp tác kinh tế Việt Nam – Trung Quốc. Có thể nói đây là vị trí hết sức thuận lợi cho phát triển kinh tế và du lịch bởi sự liên kết với những khu vực có thị trường lớn, tiềm năng như Hà Nội, Hải Phòng, Trung Quốc... có thể dễ dàng di chuyển cả bằng đường thủy và đường không với khoảng không xa để đến với dự án
- Cát Bà là một hòn đảo được thiên nhiên ưu đãi với nét độc đáo hòa trộn vẻ đẹp của núi, biển, rừng, bên cạnh đó còn có khu dự trữ sinh quyễn đa dạng và sẽ được bảo tồn nguyên vẹn. Vì thế có thể phát triển du lịch đa dạng, đồng thời với nhiều loại hình và cách thức khác nhau như du lịch mạo hiểm, nghỉ dưỡng, khám phá, ... Bên cạnh đó khí hậu và nhiệt độ ổn định để kinh doanh du lịch trong cả 4 mùa với những nét hấp dẫn của từng mùa.
- Định hướng phát triển của Chính phủ : Trong định hướng phát triển tới năm 2020 của Chính Phủ, du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn, khu du lịch
Đảo Cát Bà được xác định phát triển thành trung tâm du lịch tầm cỡ quốc gia và quốc tế. Bên cạnh đó những sự hỗ trợ chung để phát triển du lịch , Chính phủ còn đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng của khu vực cũn như tai Cát Bà như Dự án đường cao tốc 5B Hà Nội – Hải Phòng, cầu Đình Vũ nối liền đảo với đất liền...
- Phù hợp với nhu cầu thị trường : Du lịch tại Cát Bà đang phát triển rất nhanh trong thời gian qua, trong khi hạ tầng cơ sở chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của khách đi lịch tới Cát Bà, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển du lịch của Cát Bà. Bên cạnh đó thị trường BĐS du lịch đã và đang hình thành và trở thành xu hướng phát triển tất yếu tại Việt Nam.
- Dự án là kết quả hợp tác giữa các đơn vị hàng đầu trong thiết kế, thi công, quản lí vận hành với kinh nghiệm lâu năm, tư duy mới, sự am hiểu về địa phương và khu vực Dự án. Bên cạnh đó Công ty cũng như Dự án còn nhận được sự hỗ trợ hêt sức quan trọng của các Cổ đông sáng lập về mặt tài chính là kinh nghiệm... Với sự hợp tác chặt chẽ và hiệu quả trên Dự án đang phát triển theo chiều hướng bền vững, đáp ứng được tiêu chuẩn của một khu đô thị quốc tế, vừa thân thiệt với môi trường lại vừa mang tính hiệu quả kinh tế cao.
2.4.2. Thực trạng đầu tư phát triển dự án Catba Amatina của Công ty Vinaconex -ITC
2.4.2.1. Tình hình huy động và sự dụng vốn của dự án
Dự án Cát Bà Amatina là dự án hỗn hợp, nhiều hạng mục công trình, với tổng mức đầu tư lên tới 1 tỷ USD. Lượng vốn này quá lớn vượt xa khả năng huy động thực tế của Công ty Vinaconex –ITC. Vì vậy chủ trương của Ban lãnh Công ty là chỉ trực tiếp bỏ vốn thực hiện phần hạ tầng kĩ thuật, lợi nhuận thu từ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất biệt thự đã có hạ tầng kĩ thuật. Còn đối với diện tích đất dịch vụ, Công ty chỉ hướng tới mục tiêu hòa vốn để thu hút các nhà đầu tư bỏ vốn vào xây dựng và quản lí hoạt động của công trình sau này.
Năm 2008, do dự án mới bắt đầu được triển khai, nhu cầu vốn đầu tư chưa cao, nên toàn bộ số vốn phục vụ cho dự án đều được lấy từ vốn góp của các cổ động sáng lập. Lượng vốn được sử dụng trong năm 2008 là 120,1 tỷ đồng để chi trả tiền đền bù giải phóng mặt bằng, và thi công hạ tầng kĩ thuật giai đoạn I-A( gồm các việc san nền, hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện...). Trong năm này, hạ tầng kĩ thuật chưa được hình thành nên chưa đủ điều kiện huy động tiền ứng trước của khách hàng.
Năm 2009, Dự án vẫn chủ yếu sử dụng vốn từ vốn góp chủ sở hữu, tới quý III/2009 Vinaconex– ITC đã tiến hành chào bán các biệt thự khu A1, 87 căn của khu biệt thự này đã được khách hàng đăng kí hết và nộp tiền ứng trước, mang về cho công ty hơn 86.358.369.000 đồng. Lượng tiền này được ghi nhận vào doanh thu năm 2009 của công ty và được bổ sung vào vốn đầu tư cho dự án.
Năm 2010, Công ty tiếp tục chào bán các biệt thự ở khu B2(62 căn), B3(22 căn). Số tiền ứng trước của khách hàng trong năm 2010 là 174.252.316.140 đồng. Nguồn vốn để thực hiện dự án trong năm này được lấy từ tiền ứng trước của khách hàng. Một lượng vốn 35,3 tỷ đồng được lấy từ khoản vay theo khế ước vay vốn với thời hạn vay từ 1/3/2010 đến khi Công ty phát hành tăng vốn điều lệ (không quá 31/12/2010 với Tổng công ty Cổ phần Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam. Khoản vay sẽ được hoàn trả bằng tiền huy động được từ phát hành cổ phiếu tăng vốn. Tuy nhiên số vốn sử dụng cho dự án năm 2010 lên tới 377,92 tỷ đồng, trong khi khả năng huy động của công ty chỉ có tổng cộng 225,7 tỷ đồng bao gồm 174, 25 tỷ huy động của khách hàng, 35,3 tỷ vốn vay ngắn hạn và 16,1 tỷ đồng vốn đầu tư năm 2009 chuyển sang. Lượng vốn còn lại là 152, 27 tỷ đã sử dụng là khoản tiền chưa trả cho các nhà thầu thi công do chưa làm xong thủ tục nghiệm thu, thanh quyết toán vốn đầu tư.
Bảng 14: Tổng kết tình hình huy động và sử dụng vốn của công ty
Đơn vị: Nghìn đồng
STT Nội dung Năm 2008 2009 2010 2011 (kế hoạch) A Huy động vốn 300.000.00 0 86.358.369 209.543.42 5 948.210.322 Từ khách hàng 86.358.369 174.252.316 488.210.322 Vốn điều lệ và Phát hành thêm CP 300.000.000 60.000.000 Vốn vay 35. 291.109 400.000.000 B Sử dụng vốn 120.130.20 8 120.130.20 8 377.919.28 4 500.000.000
Nguồn vốn của dự án được huy động tư 3 nguồn chính:
Thứ nhất, huy động từ nguồn vốn góp chủ sở hữu: Công ty có vốn điều lệ là
300 tỷ VNĐ với 3 cổ đông sáng lập là Tổng công ty CP Vinaconex, nắm giữ 53,33% cổ phần của Vinaconex –ITC, Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) nắm giữ 10,67 % cổ phần của Vinaconex –ITC và Công ty TNHH chứng khoán Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agriseco) với 10,0% cổ phần của Vinaconex – ITC. Số vốn góp của các cổ đông sáng lập ngoài các khoản để duy trì hoạt động của bộ máy công ty, số còn lại được dành toàn để đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án Cát Bà Amatina.
Tháng 5/2010, Công ty thực hiện niêm yết 30.000.000 cổ phiếu với tổng giá trị mệnh giá là 300 tỷ đồng tại Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Trong đó ba cổ đông sáng lập nắm giữ 74%, cổ đông là cán bộ công nhân viên công ty chiếm 3,18%, cổ đông là tổ chức kinh tế, cá nhân khác chiếm 22,82 %.
Quý IV năm 2010 công ty tiến hành việc phát hành thêm cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu để tăng vốn từ 300 tỷ đồng lên 360 tỷ đồng với mục đích huy động vốn cho dự án Cát Bà Amatina giai đoạn I-B (giấy chứng nhận đăng kí chào bán số 714UBCK- GCN do chủ tịch Ủy ban chứng khoán nhà nước cấp ngày 22/20/2010). Số lượng cổ phiếu phát hành bổ sung là 6.000.000 cổ phiếu, mệnh giá 10.000 VNĐ/Cổ phiếu.
Thứ hai, huy động từ tiền gửi ứng trước của khách hàng: Từ đầu từ năm
2009, Vinaconex-ITC tiến hành huy động tiền ứng trước của khách hàng mua biêt thự dưới hình thức : “Hợp đồng góp vốn đầu tư về việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng biệt thự để được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng nhà biệt thự gắn liền với quyền sử dụng đất”. Sau khi đã thực hiện xong phần san nền đối với từng khu vực biệt thự. Tổng vốn huy động từ khách hàng trong 2 năm qua vượt 260 tỷ đồng, dự kiến năm 2011 lên tới 500 tỷ đồng.
Thứ ba, thực hiện huy động vốn cho dự án thông qua việc kêu gọi các nhà đầu tư: Công ty Vinaconex –ITC đã thực hiện huy động vốn từ các nhà đầu tư thông qua hình thức kí “ Thỏa thuận thực hiện khai thác Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới”.
Thứ tư, vốn vay: Trong cả quá trình triển khai từ trước tới nay, công ty đã
vay 795tỷ đồng từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Trong đó, nguồn vay chủ yếu là từ ngân hàng phát triển nông nghiệp nông thôn:
- Ngày 12/5/2009, Vinaconex- ITC đã kí hợp đồng tín dụng trung hạn với Sở giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam số Hợp đồng 1200-Lav-2009. Giá trị hợp đồng tín dụng : 400 tỷ đồng.
- Ngày 31/12/2009, Tổng công ty Cổ phần Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam đã kí hợp đồng bảo lãnh số 512/2009/HĐBL: Bên nhận bảo lãnh là Sở giao dịch ngân hàng NN và PTNT Việt Nam; Bên nhận bảo lãnh là Công ty Vinaconex – ITC. Giấy trị bảo lãnh : 395 tỷ đồng.
2.4.2.2. Đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật dự án
Hạ tầng kỹ thuật dự án khởi công từ năm 2009, dự kiến hoàn thành vào năm 2013 và bắt đầu đi vào xây dựng hạng mục công trình vào năm 2013. Quá trình thực hiện hạ tầng kỹ thuật của dự án được chia làm 3 giai đoạn chính:
Giai đoạn I: Hoàn thiện hạ tầng kĩ thuật (hệ thống cấp thoát nước, điện, đường,
trồng cây xanh...) giai đoạn I-A với quy mô 10 ha bao gồm các hạng mục sau:
- Khu biệt thự (87 lô)
- Khu thể dục thể thao đồng bộ với các dịch vụ du lịch đi kèm
- Khu vui chơi giải trí
- Bãi tắm Tùng Thu
Giai đoạn II - A: Triển khai thi công từ đầu quý I/2010 và dự kiến hoàn thành