THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
2.3.1. Kết quả hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng
Trong vòng 5 năm qua, mặc dù vốn đầu tư phát triển BĐS DL&ND tăng đều qua các năm. Song mức vốn giải ngân chưa khai thác hết tiềm năng của Hải Phòng chỉ đạt 74,218 tỷ đồng, chiếm 64.2% tổng vốn đăng ký. Vốn đầu tư thực hiện đạt 85,6%/năm, trong đó hai năm gần đây đạt mức cao nhất: năm 2009 đạt 89,2%, năm 2010 đạt 91,6%. Phần lớn nguồn vốn đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được phân bổ cho các lĩnh vực mũi nhọn, có tầm quan trọng chiến lược trong phát triển kinh tế-xã hội và đã thu được một số kết quả chủ yếu như sau:
Hải Phòng có 63 dự án khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và các khu vui chơi giải trí với gần 20,000 ha đất. Trong đó, có 18 dự án đã đi vào hoạt động, 12 dự án đang thực hiện, 17 dự án đang lập dự án đầu tư và 16 dự án đang xin chủ trương đầu tư. Có tổng số 728 khách sạn và gần 600 biệt thự và nhà nghỉ dưỡng trong đó có 03 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4 sao, 17 khách sạn 3 sao, 35 khách sạn 1 – 2 sao và nhiều khách sạn nhỏ khác, hơn 10.000 phòng nghỉ 20.000 giường. Ngoài hệ thống khách sạn, Hải Phòng còn có 350 tàu du lịch (13.000 ghế), trong đó có 49 tàu nghỉ đêm (422 giường) và 318 cơ sở kinh doanh dịch vụ. Hệ thống này chủ yếu tập trung ở 4 khu chính: Khu du lịch Cát bà, khu du lịch Đồ sơn, khu du lịch Thủy nguyên và trung tâm thành phố Hải Phòng. Nhìn chung, các sản phẩm này có chất lượng tốt, đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch trong nước và phần đông khách du lịch nước ngoài. Giá cả cũng hợp lý dao động tư 37$ - 1,500$ đối với khách sạn, biệt thự và nhà nghỉ dưỡng.
Trong 63 dự án đề cập trên, Hải phòng có 9 dự án là khu du lịch, vui chơi giải trí chiếm 27698.6 tỷ đồng ( 37%) trong tổng vốn đầu tư. Tập trung phần lớn ở khu du lịch Cát Bà, Đồ Sơn và khu du lịch Thủy Nguyên gồm các khu thể thao trong nhà; khu thể thao leo núi; khu thể thao máy bay điều khiển từ xa; khu thể thao đua mô hình xe ô tô điều khiển từ xa; khu thể thao đua thuyền mô hình điều khiển từ xa; không gian phát triển dịch vụ và phim trường; khu biệt thự cao cấp; khu bể bơi; Bar dưới nước, trong hang đá nhân tạo; Cafe cao cấp; nhà hàng ăn uống cao cấp; khu nhà vườn kiểu làng quê; trường đua ngựa; vườn bách thú - xiếc động vật; trung tâm biểu diễn thời trang… Các công trình thể dục thể thao như cải tạo nhà thi
đấu tỉnh, phục vụ cho các phong trào thể dục thể thao toàn tỉnh và toàn quốc, xây dựng các sân vận động, nhà văn hoá cho các huyện thị trên địa bàn tỉnh.
Bảng 11 : Số lượng các dự án đầu tư phát triển BDS DL&ND Hải Phòng
Dự án/loại hình/vốn Nhóm các dự án Biệt thự và nghĩ dưỡng Nhóm các dự án khách sạn, du lịch, vui chơi giải
trí Tổng vốn đầu tư ( tỷ đồng ) Diện tích (ha) Các dự án đã đi vào hoạt động 6 12 17,134,26 4,236.44 Các dự án đang
triển khai xây dựng 5 7 23,674.53 6,352.08 Các dự án đang lập
dự án 7 10 14,235.02 3,253.60
Các dự án dự kiến
chưa triển khai 10 6 19,799.24 7,214.30
( Nguồn: Báo cáo thanh tra BDS DL&ND Hải Phòng)
2.3.2. Hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển BĐS DL&ND Hải Phòng
Trong 5 năm qua, lượng vốn đầu tư đổ vào Hải Phòng tăng mạnh, được xem là một trong những thành phố có tổng mức đầu tư vào lĩnh vực BĐS DL&ND lớn nhất cả nước, đặc biệt là Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Chỉ trong gần 5 năm, HP đã thu hút được gần 5 tỷ USD vốn FDI vào lĩnh vực BĐS DL &ND, Vốn từ ngân sách trung ương cho hoạt động này cũng gia tăng đáng kể: lên tới 330,266 tỷ trong vòng 5 năm. Do đó, đầu tư phát triển BDS DL&ND đã thay đổi bộ mặt kinh tế cũng như chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế Hải Phòng:
Thứ nhất: Tốc độ tăng trưởng kinh tế. Sau hơn 10 năm mở cửa nền kinh tế,
05 năm mở rộng phân khúc thị trường BDS đặc biệt là BDS DL&ND và khai thác các lợi thế du lịch của thành phố, tốc độ tăng trưởng kinh tế Hải Phòng tăng đáng kể. Bình quân 05 năm giai đoạn 2006 - 2010 đạt 11,32%. Trong đó, Công nghiệp và dịch vụ vẫn là hai ngành chủ đạo của Hải Phòng.
Bảng 12 : Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2006 -2010
( Đơn vị : % )
Chỉ tiêu Tốc độ tăng trưởng
GDP bình quân 11,32
Công nghiệp và xây dựng 14,93
Nông lâm ngư nghiệp 4,65
Dịch vụ 12,41
( Nguồn: Sở kế hoạch đầu tư Hải Phòng)
Thu nhập bình quân 5 năm đạt 1.540 USD/ người/ năm. Riêng năm 2010 đạt 1.740 USD/người nâng mưc thu nhập bình quân của Hải Phòng cao thứ 4 cả nước và đứng đầu khu vực duyên hải miền bắc.
Thứ hai, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Sau hơn 5 năm, phát triển phân khúc BDS DL&ND từ một thành phố phát triển công nghiệp là chính. Năm 2008, lần đầu tiên Hải Phòng chuyển dịch toàn diện theo hướng Dịch vụ - Công Nghiệp – Nông Nghiệp.
Bảng 13 : Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2006 -2010
(Đơn vị: %)
Cơ cấu 2006 2007 2008 2009 2010
Công nghiệp và xây dựng (%) 57 52,2 43 40,2 37
Nông lâm ngư nghiệp (%) 17,3 14 12,4 10 10
Dịch vụ (%) 25,7 33,8 44,6 49,8 53
(Nguồn: Niên giám thống kê ) Thứ ba, thu ngân sách. Hải Phòng có nhiều giải pháp đẩy mạnh tài chính
tiền tệ, tiếp tục đạt mức thu ngân sách cao trong các năm và trở thành tỉnh/ thành phố có mức thu ngân sách lớn thứ 2 trong vùng KTTĐ Bắc Bộ chỉ sau Hà Nội. Thu ngân sách thành phố tăng từ 9.752 tỷ đồng năm 2006 lên 29.238 tỷ đồng năm 2010. Riêng năm 2010, nguồn thu từ BDS đạt hơn 2000 tỷ đồng, hoạt động đấu giá quyền sự dụng đất đạt 600 tỷ đồng còn lại là nguồn thu từ thuế nhà và đất.
Dự kiến năm 2011, thu ngân sách sẽ tăng thêm 7.200 tỷ, trong đó doanh thu từ đấu giá quyền sự dụng đất các dự án đạt 650 tỷ đồng.
Thứ năm, Việc làm cho người lao động. Hầu hết các dự án đều thực hiện
trên đất nền là đất sản xuất nông nghiệp, do đó khi dự án đi vào thực hiện cũng chính là lúc người dân không còn đất để sản xuất canh tác. Trước tình hình hình đó, đảng bộ Hải Phòng cùng các doanh nghiệp hợp tác đào tạo nguồn nhân lực
ngay trên địa bàn làm nguồn cung lao động trực tiếp cho dự án, đặc biệt là khi dự án đi vào hoạt động.
Tính chung cho đến năm 2010, các dự án BDS DL&ND đã giải quyết được công ăn việc làm cho hơn 1000 người lao động, từ đại học cho tới lao động phổ thông với mức thu nhập bình quân giao động tư 2,5 triệu đồng đến 4 triệu đồng.
2.3.3. Những hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những kêt quả đạt được ở trên, Hải Phòng đang phải đối mặt với những khó khăn và thách thức sau:
Về huy động vốn đầu tư: Các dự án BĐS DL&ND thường có quy mô rất lớn,
do đó nhu cầu vốn cho dự án cũng vô cùng lớn. Vì vậy tình trạng thiếu vốn đối với mỗi doanh nghiệp – chủ đâu tư là không thể tránh khỏi. Những quy định ở Nghị định 71/2010 (Nghị định hướng dẫn chi tiết luật nhà ở) nhiều khả năng làm cho giao dịch chuyển nhượng các biệt thự nghỉ dưỡng sẽ chậm lại. Nhiều chủ đầu tư để huy động vốn không thể huy động bằng cách thỏa thuận dân sự với khách hàng dưới danh nghĩa là hợp đồng góp vốn sau đó trả một diện tích đất xây dựng biệt thự tương đương với số vốn góp. Bởi bên cạnh bộ luật dân sự còn có luật chuyên ngành khác điều tiết thị trường kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt này.
Một số nhà đầu tư vốn ít nhưng xây dựng dự án quá lớn vượt quá khả năng tài chính của mình, một số nhà đầu tư xin dự án chủ yếu chiếm giữ chờ cơ hội để sang nhượng chứ không thực sự có khả năng đầu tư, tỷ lệ vốn thực hiện trên vốn đăng ký thấp làm chậm quá trình phát triển của địa phương. Nguyên nhân của tình trạng thiếu vốn đầu tư xây dựng cơ bản một phần là do các cơ quan lập kế hoạch, quy hoạch trong đầu tư còn nóng vội vào đầu tư, đầu tư ồ ạt, có nhu cầu đầu tư cao mà không có những kế hoạch khả thi, hợp lý dẫn tới số dự án thì nhiều mà lượng vốn thì không đáp ứng được hết . Tình trạng giải ngân vốn đầu tư chậm, làm ảnh hưởng tới thời gian hoàn thành dự án theo kế hoạch nguyên nhân là do chủ đầu tư thiếu năng lực, một số dự án do chủ đầu tư thành lập ban quản lý dự án nhưng không có chuyên môn về xây dựng cơ bản, do vậy việc thực hiện các thủ tục mất rất nhiều thời gian, thậm trí phó mặc cho đơn vị thi công lo từ đầu đến cuối.
Hiện nay, khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, nguồn lực tài chính từ thị trường vốn để đầu tư vào bất động sản còn diễn ra rất
chậm, làm cho các nhà đầu tư bất động sản mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư. Hơn nữa, do ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tê 2007 – 2008, hầu hết các ngân hàng đều thắt chặt tín dụng, lạm phát tăng cao cũng là nguyên nhân làm cho doanh nghiệp không thể tiếp cận vốn từ các ngân hàng, một trong 5 nguồn vốn quan trọng trong hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.
Về lập quy hoạch: Mặc dù đã xây dựng quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực
trên địa bàn toàn tỉnh nhưng trong quá trình triển khai còn nhiều bất cập. Các quy hoạch chi tiết còn bị điều chỉnh nhiều, mà phần lớn điều chỉnh theo quan điểm của chủ đầu tư, gây tốn kém trong công tác quản lý quy hoạch, đồng thời ảnh hưởng tới phát triển chung của địa phương. Cùng với đó là hệ thống cơ sở hạ tầng của tỉnh hiện còn nhiều bất cập, gây tâm lý lo ngại cho các nhà đầu tư đặc biệt là hệ thống điện nước, đường giao thông, cảng biển. Việc đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng chậm, năng lực tài chính , kinh nghiệm quản lý trong kinh doanh hạ tầng của một số chủ đầu tư còn hạn chế. Khuôn khổ pháp lý chưa đồng bộ, có sự chồng chéo giữa các văn bản pháp quy đã ảnh hưởng đến công tác quy hoạch; công tác dự báo chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, các giải pháp trong quy hoạch còn mang tính tình thế, chưa gắn kết trong việc khai thác và khả năng huy động nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng và tiết kiệm vốn đầu tư, nguồn lực.
Việc gắn kết các yếu tố trong các quy hoạch chưa được tính toán đầy đủ, sự chồng chéo giữa các quy hoạch còn phổ biến, việc chủ động phối hợp, trao đổi, thống nhất trong thực hiện các quy hoạch chưa cao; về xác định ngành, lĩnh vực, sản phẩm chủ yếu cần lập quy hoạch vẫn chưa xác định rõ dẫn đến một số nơi triển khai lập quy hoạch theo phong trào, chưa xuất phát từ tình hình thực tế và tầm nhìn xa hơn.
Quản lý nhà nước về công tác quy hoạch chưa phân công, phân cấp rõ ràng; đa số đơn vị tư vấn trên địa bàn chủ yếu là tư vấn lập quy hoạch xây dựng; số lượng đơn vị tư vấn làm công tác quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, tư vấn đánh giá tác động môi trường còn rất hạn chế, đa số phải thuê đơn vị tư vấn ngoài thành phố.
Quy hoạch được duyệt nhưng thiếu giải pháp bước đi nhằm phân kỳ khả năng thực hiện quy hoạch, hay nói một cách khác quy hoạch thiếu các chính sách nhằm đạt tới một mục tiêu phát triển hoặc một chất lượng sống nhất định.
- Các đơn vị tư vấn làm công tác quy hoạch đô thị kể cả trung ương (thực hiện đồ án quy hoạch cho thành phố) lẫn địa phương trình độ năng lực còn hạn chế, lực lượng còn quá mỏng so với khối lượng công việc.
- Thời gian qua, trước sức ép của những bức xúc thực tế, một số đồ án quy hoạch đã được tiến hành, nhưng chưa đủ độ chín trong tư duy, chưa đủ “tầm” để đề xuất những vấn đề dài hơi, có tính vĩ mô và mang ý nghĩa chiến lược. Phương án quy hoạch còn cứng nhắc, thiếu linh hoạt để vận hành trong cơ chế thị trường nên thường xuyên phải điều chỉnh.
- Công tác điều tra hiện trạng chưa thực hiện đầy đủ, nhất là điều tra về xã hội học; chưa tính toán các tác động ngược của các đối tượng bị ảnh hưởng khi thực hiện quy hoạch; các tính toán về chính sách, hỗ trợ không đầy đủ; quyền lợi của người dân khi chờ đợi thực hiện quy hoạch chưa rõ ràng nên khi thực hiện quy hoạch gặp nhiều vướng mắc.
Về triển khai quy hoạch: Mặc dù quy hoạch toàn tỉnh đã triển khai từ năm
2005, đến nay đã hết giai đoạn 1 của dự án song vẫn nhiều dự án triển khai chậm, thậm chí có nhiều dự án không triển khai. Gây ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân trong vùng dự án.
Triển khai sai với quy hoạch, đây là vấn đề rất nóng đối với Hải Phòng hiện nay, mặc dù đã quy hoạch và có các tiêu chuẩn rõ ràng. Song vẫn các dự án khi thực hiện vẫn không nghiêm túc tuân thủ làm trái với quy hoạch.
Các nguyên nhân chính:
- Do bồi thường theo phương thức thỏa thuận nên khó có thể thỏa thuận được hết diện tích trong phạm vi dự án, một số hộ đòi hỏi giá quá cao, từ đó dẫn đến việc giải phóng mặt bằng không liên tục, việc san lấp mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng không đồng bộ, làm chậm tiến độ hoàn thành dự án.
- Người dân không đồng tình giao đất thực hiện dự án, không chịu di dời do thiếu khu tái định cư.
- Chủ đầu tư tuy có năng lực về vốn nhưng khả năng tổ chức thực hiện dự án yếu kém cũng dẫn đến dự án trì trệ, kéo dài.
- Chính sách đất đai ở cấp vĩ mô có nhiều thay đổi, khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn, bị động và phải điều chỉnh phương án, dự án đã được hoạch định ban đầu.
- Các quận, huyện tham gia vào Hội đồng bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng do kiêm nhiệm nên quá tải về công việc. Sự phối hợp giữa các bên có liên quan
trong công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng chưa có sự phối hợp nhịp nhàng, biện pháp thực hiện và cách áp dụng các chính sách mới còn nhiều lúng túng.
- Tác động từ Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư, một số hộ dân không chấp nhận bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng theo giá hiện hành và đây là tình hình chung đối với các dự án khu đô thị tái định cư hiện nay.
- Chính sách tái định cư chưa đồng bộ, khu quy hoạch để phục vụ cho tái định cư còn phân tán nhiều nơi, các đối tượng được tái định cư của các dự án thường là các hộ nghèo nên không có khả năng xây dựng nhà ở theo như quy hoạch đã được