3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
1.3.4.Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.4. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam
1.4.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới:
Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất.
Tại Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không
thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, các hình thức chuyển QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển quyền, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển quyền QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển quyền QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả, mà nó do bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển quyền quá thấp chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển QSDĐ.
1.4.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam:
Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập.
Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng. Trong những năm gần đây, không chỉ ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hoá. Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp. Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền “đất hứa”. Những vấn đề về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý. Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm. Chuyển QSDĐ đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất. Trong những năm qua, trước thực trạng cấp GCN cho người sử dụng còn trì trệ, chậm chạp tại các địa phương, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành các văn bản: Nghị quyết số 30/ 2012/QH và Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm 2013 việc cấp GCN đã được các Bộ, ngành, địa phương trong cả nước tập trung chỉ đạo quyết liệt tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và tổ chức thực hiện. Kết quả đã đạt được chiếm tỷ lệ cao và hoàn thành chỉ tiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra. Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013 cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu được 41.6 triệu GCN với tổng diện tích 22.9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích đất đang sử dụng cần cấp
và đạt 96.7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại Thông báo số 204/TB-VPCP ngày 19/5/2014).
Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã thực
sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả. Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức…
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các
QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất. Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thoả thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõ rệt từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời. Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất.
Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc. Việc xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời. Mọi thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt. Thêm vào đó, vài năm trở lại đây, được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Chƣơng 2
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tƣợng nghiên cứu
2.1.1. Địa điểm
Thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.1.2. Thời gian
Từ 8/2013 đến 10/2014.
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu
Các hoạt động liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Bắc Kạn.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân tại thị xã Bắc Kạn.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn Kạn
- Đặc điểm địa lý, tự nhiên - Đặc điểm kinh tế - xã hội - Tình hình sử dụng đất.
2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012
- Các văn bản và quy trình về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Bắc Kạn.
- Tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm.
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị xã Bắc Kạn và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển QSDĐ.
- Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
2.3.4. Đề xuất giải pháp
- Giải pháp thể chế chính sách - Giải pháp kỹ thuật
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Để có kết quả điều tra tốt nhất và đánh giá được sự hiểu biết của người dân cân bằng nhất, có thể chọn khu vực nghiên cứu theo vùng như sau:
Chọn 1 phường trung tâm thị xã (phường Đức Xuân), 1 phường vùng ven thị xã (Nguyễn Thị Minh Khai) và 2 xã (xã Huyền Tụng – phía bắc thị xã, xã Xuất Hoá – phía nam thị xã).
Chọn hộ điều tra: Chọn các hộ thuộc các xã phường nghiên cứu trên địa bàn thị xã (30hộ/xã,phường) và tiến hành điều tra bằng các phiếu phỏng vấn.
Điều tra các cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất (cán bộ địa chính 8 xã phường (8 người) và cán bộ đang làm việc tại Văn phòng đăng ký QSD đất và phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã (6 người))
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Báo cáo qua các năm của các phòng ban trên địa bàn thị xã: UBND thị xã, UBND xã, phường, phòng Tài nguyên và Môi trường …
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:
+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phỏng vấn các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu
Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các QSD đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Tổng hợp số liệu về tình hình chuyển quyền sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND thị xã Bắc Kạn và các phòng chuyên môn.
Các số liệu thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel và thành lập được các bảng biểu số liệu.
2.4.5. Phương pháp chuyên gia
Đây là phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia về lĩnh vực này để tiến hành thực hiện đề tài một cách có hiệu quả.
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thị xã Bắc Kạn
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thị xã Bắc Kạn là đô thị vùng cao, nằm về phía Nam của tỉnh có tổng diện tích tự nhiên là 13.688,00 ha, giới hạn tọa độ địa lý 2208'5'' đến 2209'23'' vĩ độ Bắc từ 105049'30'' đến 105051'15'' kinh độ Đông, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước. Thị xã Bắc Kạn gồm có 4 phường nội thị và 4 xã