4. Phương phỏp nghiờn cứu
3.1.1. Những thuận lợi
Chớnh sỏch, phỏp luật đất đai
- Chớnh sỏch, phỏp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện: Luật Đất đai năm 2013 được thụng qua và ban hành để làm cơ sở thực hiện việc đăng ký cấp GCN; thiờ́t lõ ̣p, cõ ̣p nhõ ̣t và chỉnh lý hụ̀ sơ đi ̣a chính.
- Thủ tục hành chớnh trong lĩnh vực đăng ký đất đai được cải cỏch theo hướng đơn giản hoá , gọn nhẹ . Đặc biệt cụng tỏc đăng ký đất đai , cṍp giṍy chứng nhõ ̣n quy đi ̣nh thực hiờ ̣n theo “cơ chờ́ mụ ̣t cửa” , quy đi ̣nh rõ ràng thời gian thực hiờ ̣n ở các cơ quan chức năng có thõ̉m quyờ̀n, người sử du ̣ng đṍt chỉ đờ́n mụ ̣t nơi đờ̉ nụ ̣p hụ̀ sơ và nhõ ̣n kờ́t quả. Mă ̣c dù trờn thực tờ́, chưa thực sự được theo cơ chờ́ mụ ̣t cửa . Tuy võ ̣y, bước đõ̀u đã giảm bớt được phiền hà, tạo điều kiện thuõ ̣n lợi cho người dõn làm các thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký đṍt đai .
- Mức thuờ́, phớ và lệ phớ đó được quy định phự hợp. Người nhõ ̣n chuyờ̉n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt chṍp nhõ ̣n nụ ̣p tiờ̀n đờ̉ được đứng tờn chớnh chủ mảnh đất của mỡnh. Trước đõy thuờ́ chuyờ̉n nhượng quyờ̀n sử du ̣ng đṍt quá cao (4% giỏ trị chuyờ̉n nhươ ̣ng, lờ ̣ phí trước ba ̣ là 1% theo khung giá UBND TP ban hành), cỏc giao di ̣ch chuyờ̉n nhượng thường theo thi ̣ trường ngõ̀m, khụng đi đăng ký biờ́n đụ ̣ng đờ̉ “trụ́n thuờ́”. Nay nhà nước đã quy đi ̣nh phù hợp hơn (chỉ cũn một nửa so với trước kia). Nờ́u người sử du ̣ng đṍt khụng có khả năng thực hiờ ̣n nghĩa vu ̣ tài chớnh thỡ được phộp ghi nợ.
Sự hiờ̉u bi ết của người dõn vờ̀ quyờ̀n lợi và trách nhiờ ̣m của mình trong viờ ̣c đăng ký , cṍp giṍy chứng nhọ̃n : Nhờ sự tuyờn truyờ̀n , phụ̉ biờ́n pháp luõ ̣t của cỏn bộ và đăng tải trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng , người sử dụng đất bước đầu thṍy đươ ̣c tõ̀m quan tro ̣ng của viờ ̣c đăng ký đṍt đai , cṍp giṍy chứng nhõ ̣n và tự giác thực hiờ ̣n.
Cụng tác đo đạc, lọ̃p bản đụ̀: Là đơn vị duy nhất của huyện Chương Mỹ đó hoàn thành việc số húa bản đồ địa chớnh để làm cơ sở đưa vào phục vụ cỏc cụng việc liờn quan đến tin học húa quản lý đất đai.
3.1.2. Những khú khăn, tụ̀n tại
- Hờ ̣ thụ́ng chính sách, phỏp luật
Hờ ̣ thụ́ng chính sách pháp luõ ̣t thường xuyờn thay đụ̉i , mṍt thời gian nghiờn cứu, tuyờn truyờ̀n, thực hiờ ̣n. Cỏn bộ chuyờn mụn và người sử dụng đất phải “chạy” theo những quy định luụn thay đổi của phỏp luật . Từ năm 1988 đến nay, Luõ ̣t đṍt đai đã 4 lõ̀n thay thờ́ và 2 lõ̀n sửa đụ̉i . Chỳng ta chưa cấp xong giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt lõ̀n đõ̀u, nhưng mõ̃u giṍy chứng nhõ ̣n đã 3 lõ̀n thay đụ̉i (giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ; giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt ở và quyờ̀n sở hữu nhà ở ; giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt , quyờ̀n sở hữu nhà ở và t ài sản khỏc gắn liền với đất ). Phõ̀n lớn các đi ̣a phương trong cả nước chưa xõy dựng được bụ ̣ sụ̉ sách hụ̀ sơ đi ̣a chính hoàn chỉnh , nhưng mõ̃u sụ̉ sách cũng đã 4 lõ̀n thay đụ̉i (mõ̃u sụ̉ sách theo Quyờ́t đi ̣nh 499; mõ̃u sụ̉ sách theo Thụng tư 1990; mõ̃u sụ̉ sách theo Thụng tư sụ́ 09 và hiện nay là mẫu sổ theo Thụng tư số 24/2014/TT-BTNMT). Quy đi ̣nh vờ̀ nụ ̣i dung và quy trình cṍp giṍy chứng nhõ ̣n , thực hiờ ̣n nghĩa vu ̣ tài chính… cũng thay đụ̉i liờn tu ̣c, gõy khó khăn, phức ta ̣p cho người thực hiờ ̣n.
Cỏc chế tài xử lý cỏn bộ và người sử dụng đất vi phạm chớnh sỏch , phỏp luõ ̣t chưa đủ ma ̣nh đờ̉ răn đe khụng dám tái pha ̣m . Thõ ̣m trí, buụng lỏng quản lý để vi phạm tràn lan , sau đó coi là “c huyờ ̣n đã rụ̀i” , hoă ̣c khụng có cách giải quyờ́t nờn tìm cách hợp pháp hóa . Chẳng ha ̣n: Theo quy đi ̣nh hiờ ̣n nay đṍt lṍn chiờ́m ra đṍt cụng , khụng tranh chṍp , hơ ̣p quy hoa ̣ch thì được xét cṍp giṍy chứng nhõ ̣n và khụng phải nụ ̣p tiờ̀n sử du ̣ng đṍt nờ́u sử du ̣ng trước 15/10/1993, những người còn nợ tiờ̀n sử du ̣ng đṍt thì được xóa nợ và những người đã nụ ̣p hờ́t tiờ̀n sử du ̣ng đṍt thì khụng được hoàn trả . Trờn thực tờ́ , quy đi ̣nh này gõy nhiờ̀u bức xúc cho những người đã nụ ̣p hờ́t tiờ̀n sử du ̣ng đṍt và thực hiờ ̣n đúng chớnh sỏch, phỏp luật đất đai.
- Quy đi ̣nh vờ̀ thực hiờ ̣n thủ tục hành chính còn rườm rà , chưa thực sự theo cơ chờ́ “mụ̣t cửa”
lõu, ở dạng giấy , đã cũ, nỏt và lạc hậu . Thụng tin ghi trong sổ chưa rừ ràng, chưa được cập nhật và chỉnh lý kịp thời. Những ghi chộp về biến động thay đổi chủ sử dụng, tỏch thửa, hợp thửa, chuyển nhượng,…được ghi chưa đầy đủ so với thực tế.
- Áp dụng cụng nghệ thụng tin : Khụng ỏp dụng cỏc phần mềm quản lý chuyờn ngành nờn chủ yếu cỏc hoạt động vẫn diễn ra trờn cỏc văn bản giấy tờ, sổ sỏch dạng truyền thống.
- Những khó khăn của cụng tác quản lý nhà nướ c vờ̀ đṍt đai , khi sử dụng một hệ thống hồ sơ địa chớnh khụng đầy đủ và khụng hoàn thiện như trờn, cú thể liệt kờ một số khú khăn chủ yếu như sau:
+ Khú khăn đối với quản lý sử dụng đất và tra cứu thụng tin đất đai của từng chủ sử dụng đất.
+ Khú khăn đối với cụng tỏc thống kờ, kiểm kờ đất đai.
+ Khú khăn đối với cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Khú khăn đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Khú khăn đối với việc cung cấp thụng tin đất đai từ hồ sơ địa chớnh. + Khú khăn đối với cụng tỏc thu hồi đất, giải phúng mặt bằng.
- Kinh phí hạn he ̣p : Đờ̉ xõy dựng được hờ ̣ thụ́ng cơ sở dữ liờ ̣u đṍt đai cõ̀n nguụ̀n kinh phí rṍt lớn , nhưng kinh phí nhà nước cṍp rṍt ít , đi ̣a phương ít nguụ̀n thu, nờn khụng có kinh phí đờ̉ đõ̀u tư thực hiờ ̣n.
- Thị trấn Xuõn Mai chưa cú quy hoạch sử dụng đất chi tiết , nờn các thửa đṍt giáp ranh giữa vùng nằm trong và ngoài quy hoa ̣ch rṍt khó xác đi ̣nh . Hụ ̣i đụ̀ng xét duyờ ̣t cṍp giṍy chứng nhõ ̣n gă ̣p khó khăn trong v iờ ̣c xác đi ̣nh thửa đṍt đó có nằm trong quy hoa ̣ch hay khụng .
- Mụ ̣t sụ́ khó khăn khác : Đất cấp trỏi thẩm quyền , đang có tranh chṍp và nằm trong quy hoạch nhiều , nhưng chưa đươ ̣c giải quyờ́t , nờn khụng thờ̉ thực hiờ ̣n cṍp giṍy chứng nhõ ̣n.
3.2. Đề xuất một số giải phỏp gúp phần đẩy nhanh cụng tỏc đăng ký đất đai, cấp GCN và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh trờn địa bàn thị trấn đai, cấp GCN và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh trờn địa bàn thị trấn Xuõn Mai, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội
3.2.1. Giải phỏp về hoàn thiợ̀n cơ chế chính sỏch, phỏp luật, cải cỏch thủ tục hành chính
Xõy dựng mụ̣t hờ ̣ thụ́ng pháp luọ̃t đṍt đai có tõ̀m nhìn xa và ụ̉n đi ̣nh
- Luật Đất đai là một sắc luật điển hỡnh nhất về yờu cầu sửa đổi thường xuyờn. Muụ́n có đi ̣nh hướng xõy dựng pháp luõ ̣t đṍt đai ụ̉n đi ̣nh , chỳng ta phõn tích quỏ trỡnh xõy dựng Luật đất đai trước đõy và đỳc rỳt ra kinh nghiệm .
+ Luật Đất đai đều được ban hành trước khi Nhà nước thực hiện một chớnh sỏch lớn về đất đai. Luật Đất đai đầu tiờn được Quốc hội thụng qua năm 1987 thỡ năm 1988, Bộ Chớnh trị quyết định cơ chế khoỏn 10, một chớnh sỏch dẫn đường cho việc giao đất của hợp tỏc xó cho hộ gia đỡnh sử dụng ổn định lõu dài. Chớnh sỏch này đó tạo động lực to lớn cho phỏt triển nụng nghiệp Việt Nam, đưa nước ta từ tỡnh trạng thiếu lương thực trở thành quốc gia xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới . Luật Đất đai 1987 trở lờn la ̣c hõ ̣u , với chớnh sỏch Nhà nước bao cấp về đất đai , khụng đi vào cuộc sống thực tiễn . Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thụng qua năm 1993, tiếp tục với tư duy đổi mới hơn nữa đất đai nụng nghiệp, tập trung vào thiết lập hành lang phỏp lý đối với giao đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định. Năm 1994, Đảng ta ban hành chớnh sỏch lớn về thực hiện cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nước. Luật Đất đai 1993 lại lỡ nhịp trong điều chỉnh quỏ trỡnh chuyển dịch đất đai, mà nội dung chủ yếu là chuyển một diện tớch đất ngày càng rộng từ khu vực nụng nghiệp sang sử dụng cho cỏc dự ỏn đầu tư. Luật Đất đai lần thứ ba được Quốc hội thụng qua năm 2003 đó tập trung vào điều chỉnh quỏ trỡnh chuyển dịch đất đai để đẩy mạnh cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nước. Luật Đất đai 2003 cố gắng xúa đi một bước về ranh giới giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong tiếp cận đất đai cho cỏc dự ỏn đầu tư. Năm 2006, Việt Nam đó trở thành thành viờn chớnh thức của Tổ chức Thương mại Thế giới với yờu cầu bỡnh đẳng thực sự giữa cỏc nhà đầu tư trong quỏ trỡnh hội nhập quốc tế . Luật Đất đai này cũng vẫn phải đi sau những đũi hỏi nhiều hơn đối với tài sản đất đai trong cơ chế thị trường. Luõ ̣t đṍt đai 2013 ra đời, cú nhiều nội dung đổi mới vờ̀ chính sách bụ̀i thường, hụ̃ trợ, tỏi định cư; chớnh sỏch giao đất; đăng ký tài sản gắn liền với đất; xõy dựng cơ sở dữ liờ ̣u đṍt đai.
+ Những đổi mới về chớnh sỏch, phỏp luật đất đai luụn đi sau những bước đổi mới về kinh tế. Năm 1991, Đảng và Nhà nước ta quyết định ỏp dụng
cơ chế kinh tế thị trường với nhiều thành phần kinh tế, định hướng xó hội chủ nghĩa. Tới năm 1993, phỏp luật đất đai mới cho phộp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thực hiện cỏc quyền giao dịch về đất đai và mói tới năm 1999, Chớnh phủ mới ban hành Nghị định hướng dẫn thực hiện cỏc quyền giao dịch này. Cũng vào năm 1999, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 mới cho phộp cỏc nhà đầu tư trong nước được thực hiện cỏc quyền giao dịch về đất đai khi thực hiện dự ỏn xõy dựng kinh doanh nhà ở, xõy dựng hạ tầng khu cụng nghiệp và đổi đất lấy hạ tầng. Đến năm 2004, Luật Đất đai 2003 mới cho phộp cỏc nhà đầu tư được thực hiện đầy đủ cỏc quyền giao dịch về đất đai.
- Qua kinh nghiờ ̣m thực tiờ̃n , để xõy dựng Bộ Luật đất đai cú tầm nhỡn xa và ụ̉n đi ̣nh , Nhà nước phải xõy dựng Luật sau khi cú những chớn h sách đụ̉i mới vờ̀ đṍt đai , điờ̀u chỉnh được các quan hờ ̣ đṍt đai cho từ ng giai đoa ̣n phát triờ̉n kinh tờ́ , chớnh trị. Cú như vậy , Luõ ̣t đṍt đai ban hành ra mới điờ̀u chỉnh đươ ̣c các quan hờ ̣ vờ̀ đṍt đai phát sinh trong thực tờ́ và đi vào thực tiờ̃n cuụ ̣c sụ́ng.
- Cõ̀n có những chuyờn gia thực sự am hiờ̉u , cú trỡnh độ chuyờn mụn cao. Luõ ̣t đṍt đai khụng chỉ điờ̀u chỉnh những phát sinh vờ̀ quan hờ ̣ đṍt đai ở hiờ ̣n ta ̣i mà cả trong tương lai.
Thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai núi chung , đăng ký cṍp giṍy chứng nhọ̃n nói riờng cõ̀n cải cách thực sự theo “cơ chế một cửa”
Tăng cường đẩy mạnh cải cỏch về thủ tục hành chớnh rỳt ngắn thời gian trong quy trỡnh đăng ký. Hiờ ̣n nay , mă ̣c dù quy đi ̣nh người sử du ̣ng đṍt khi thực hiờ ̣n các thủ tu ̣c hành chính vờ̀ đăng ký đṍt đa i, cṍp giṍy chứng nhõ ̣n chỉ phải đến một cơ quan nộp hồ sơ và nhận kết quả . Tuy nhiờn, hiờ ̣n nay người sử du ̣ng đṍt phải đờ́n 3 nơi (cơ quan đăng ký , cơ quan cụng chứng , kho ba ̣c). Vỡ vậy, cõ̀n cải cách thủ tu ̣c hành chính theo đúng nghĩa “mụ ̣t cửa”.
Trỡnh tự, nụ ̣i dung thực hiờ ̣n thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký đṍt đai , cṍp giṍy chứng nhõ ̣n phải được niờm yờ́t cụng khai , minh ba ̣ch ta ̣i tru ̣ sở uỷ ban xã và nơi tiờ́p nhõ ̣n hụ̀ sơ . Ngoài ra cú thể phổ biế n trờn các phương tiờ ̣n thụng tin đa ̣i chúng của đi ̣a phương đờ̉ người dõn nắm được phải làm những gỡ, khụng mṍt thời gian tìm hiờ̉u.
- Nõng cao tinh thần phục vụ nhõn dõn và chuyờn mụn nghiệp vụ cho cỏn bộ địa chớnh thị trấn. Bờn cạnh cỏc chớnh sỏch khuyến khớch, nõng cao tinh thần trỏch nhiệm làm việc, cần cú quy định xử lý nghiờm minh đối với cỏc trường hợp cỏn bộ, cụng chức cố tỡnh cản trở, kộo dài, gõy phiền hà cho nhõn dõn.
- Xõy dựng chiến lược phỏt triển đội ngũ cỏn bộ chất lượng cao: Đõy là cụng việc vụ cựng quan trọng, quyết định đến thành cụng trong việc xõy dựng và phỏt triển nguồn nhõn lực chất lượng cao, do vậy trước khi hoạch định cần phải phõn tớch rất kỹ về mục tiờu và định hướng phỏt triển của cơ quan quản lý đất đai trong từng giai đoạn cụ thể, đặc biệt chỳ trọng đến việc phỏt triển lĩnh vực khoa học cụng nghệ.
- Song song với việc đào tạo để phỏt triển về chuyờn mụn, nghiệp vụ thỡ cần chỳ trọng đào tạo đến cỏc kỹ năng, tớnh chuyờn nghiệp trong cụng việc. Ngoài ra, lĩnh vực quản lý đất đai núi chung, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa chớnh núi riờng rất nhạy cảm, việc giỏo dục về lối sống lành mạnh, về tỡnh cảm, đạo đức và ý thức chớnh trị là rất quan trọng.
- Áp dụng nghệ thuật, chớnh sỏch dụng người hiệu quả
+ Cú biện phỏp quản lý chặt chẽ khõu tuyển dụng cỏn bộ trong lĩnh vực quản lý đất đai: Lựa chọn được những người cú đức, cú tài hoạt động trong bộ mỏy quản lý nhà nước về đất đai. Đảm bảo tớnh cụng bằng, khỏch quan, khụng vỡ “con ụng chỏu cha”.
+ Thu hỳt nhõn tài: Đầu tiờn cần phải phỏt hiện, thu hỳt nguồn nhõn lực hiện cú bằng những chớnh sỏch phự hợp, bồi dưỡng, giữ gỡn và nõng cấp chất lượng nhằm trỏnh thất thoỏt chất xỏm.
- Cṍp xã là đơn vị hành chớnh cấp cơ sở gắn trực tiếp với dõn, cú vai trũ rất quan trọng trong cụng tỏc quản lý đất đai , thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại đi ̣a phương . Cỏn bộ địa chớnh là cỏn bộ chuyờn mụn giỳp UBND xã quản lý đất đai hiệu quả trờn địa bà n. Vai trũ của cỏn bộ địa chớnh xã cú ý nghĩa rất quan trọng cụng tỏc này tại địa phương. Tuy võ ̣y , cỏn bộ địa chớnh xó cũn mỏng về lực lượng (chỉ từ 1 - 2 người), phải kiờm nhiệm nhiều việc . Vỡ vậy, cựng với việc bổ sung nhõn lực, cần xỏc định lại chức năng, nhiệm vụ; đảm bảo tớnh ổn định, chuyờn nghiệp
cho cỏn bộ Địa chớnh.
- Đảm bảo chế độ chớnh sỏch thỏa đỏng và ổn định cho cỏn bộ địa chớnh của thị trấn, quan tõm và cú chế độ bồi dưỡng lõu dài cho đội ngũ cỏn bộ hợp đồng. Bờn cạnh cỏc chớnh sỏch khuyến khớch, nõng cao tinh thần trỏch nhiệm làm việc, cần cú quy định xử lý nghiờm minh đối với cỏc trường hợp cỏn bộ, cụng chức cố tỡnh cản trở, kộo dài, gõy phiền hà cho nhõn dõn.
- Cần cú chớnh sỏch quan tõm đến lực lượng cỏn bộ thụn , xúm. Đõy là “cỏnh tay đắc lực” của địa phương, giỳp cỏn bộ địa chớnh của thị trấn gắn bú hơn với dõn. Thường xuyờn mở cỏc lớp tập huấn về phỏp luật, đồng thời cú chớnh sỏch ưu đói tốt hơn đối với cỏn bộ thụn, xúm để nõng cao tinh thần của lực lượng này trong cụng việc.