Kờ́t quả điờ̀u tra người sử dụng đṍt thực hiợ̀n thủ tục hành chính trong

4. Phương phỏp nghiờn cứu

2.3.3.Kờ́t quả điờ̀u tra người sử dụng đṍt thực hiợ̀n thủ tục hành chính trong

Đờ̉ làm rõ hơn viờ ̣c thực hiờ ̣n thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký đṍt đai lõ̀n đõ̀u, cṍp GCN, tỏc giả đó tiến hành điều tra người sử dụng đất . Mõ̃u phiờ́u điờ̀u tra đươ ̣c thờ̉ hiờ ̣n ở phu ̣ lu ̣c sụ́ 7. Kờ́t quả điờ̀u tra thờ̉ hiờ ̣n ở bảng 2.8

Bảng 2.8. Kờ́t quả điờ̀u tra người sử dụng đṍt thực hiờ ̣n thủ tục hành chính trong đăng ký đṍt đai lõ̀n đõ̀u, cṍp giṍy chứng nhọ̃n tại thi ̣ trṍn Xuõn Mai

Tụ̉ng sụ́ phiờ́u điờ̀u tra 30

1. Sụ́ người sử dụng đṍt có giṍy tờ vờ̀ quyờ̀n sử dụng đṍt và đó được cṍp GCN

6

2. Sụ́ người sử dụng đṍt khụng cú giṍy tờ về quyền sử dụng đṍt 24

2.1. Sụ́ người sử dụng đṍt khụng được cṍp GCN

- Cú tranh chấp

- Đất được cấp sai thẩm quyền - Khụng sinh sống ổn định

- Khụng có khả năng thực hiờ ̣n nghĩa vu ̣ tài chính

3 4 2 7

2.2. Sụ́ người sử dụng đṍt được cṍp GCN do sinh sụ́ng ụ̉n đi ̣nh , khụng tranh chṍp, phù hợp quy hoạch

8

3. Thời gian thực hiờ ̣n thủ tục hành chính

- Đảm bảo thời gian quy đi ̣nh và đúng he ̣n - Quỏ thời gian quy định và sai hẹn

14 16

4. Mức đụ̣ hài lòng của người sử dụng đṍt đụi với cơ quan nhà nước cú thõ̉m quyền khi thực hiợ̀n thủ tục hành chính

4.1. Sụ́ người sử du ̣ng đṍt có hài lòng 4

- Cú thỏi độ cởi mở, lịch sự

- Nhiờ ̣t tình, làm việc nhanh chúng

- Hướng dõ̃n, giải thớch rừ ràng nếu cú yờu cầu 4.2. Sụ́ người sử du ̣ng đṍt khụng hài lòng - Quan liờu, cửa quyờ̀n

- Vũi vĩnh, tiờu cực

26

Tỏc giả phỏt ngẫu nhiờn 30 phiếu với nội dung chớnh là tỡm hiểu thụng tin cỏc thửa đất, thụng tin cỏc thủ tục hành chớnh mà người dõn đó thực hiện. Kết quả điều tra cho thấy:

Đối với hỡnh thức đăng ký đất đai lần đầu:

+ Cú 6/30 hộ được hỏi đó thực hiện đăng ký đất đai lần đầu và được cấp GCN + Cũn lại 24 hộ trả lời chưa thực hiện thủ tục đăng ký cấp GCN. Nguyờn nhõn là do: Cú 7 hộ chưa cú giấy tờ sử dụng đất và người dõn chỉ viờt giấy trao tay, đất cú tranh chṍp (3 hộ), đất được cấp sai thẩm quyền (4 hộ), người dõn khụng có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chớnh (7 hộ).

Khi được hỏi về mức độ hài lũng của người sử du ̣ng đṍt đối với cơ quan nhà nước có thõ̉m quyờ̀n khi thực hiờ ̣n thủ tu ̣c hành chính . Chỉ cú 4 hộ trả lời hài lũng với cỏch làm việc của cỏc cỏn bộ cũng như sự thuận tiện, đơn giản của cỏc thủ tục hành chớnh. Cũn 26 hộ trả lời họ chưa hài lũng khi thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh liờn quan đến cỏc giao dịch đất đai, nguyờn nhõn chủ yếu được xỏc nhận là do cú sự vũi vĩnh, tiờu cực của cỏn bộ đối với cỏc thủ tục của người dõn. Nguyờn nhõn chớnh dẫn đến việc người dõn chưa thực hiện đăng ký ban đầu:

+ Đa phần cỏc thửa đất được sử dụng sau năm 1993, do vậy phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh lớn, vượt quỏ khả năng của người dõn.

+ Cỏc cỏn bộ chuyờn mụn cú tỡnh trạng nhũng nhiễu, cửa quyền và đũi hối lộ trong quỏ trỡnh người dõn thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh.

2.3.4. Những khú khăn, tụ̀n tại trong đăng ký đṍt đai lần đầu, cṍp GCN tại thị trṍn Xuõn Mai

Về chớnh sỏch phỏp luật và cỏc thủ tục hành chớnh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Quy đi ̣nh trong c ỏc văn bản, chớnh sỏch phỏp luật của Nhà nước liờn quan đờ́n cụng tác cấp GCNQSDĐ cũn chung chung, thiếu cơ sở thực tiễn, kộm đồng bộ giữa các bụ ̣ luõ ̣t với nhau. Vỡ vậy, trong quá trình áp du ̣ng thực hiờ ̣n mụ̃i nơi hiờ̉u mụ ̣t kiờ̉u; nụ ̣i dung văn bản pháp luõ ̣t khụng điờ̀u chỉnh đươ ̣c hờ́t các quan hờ ̣ đṍt đai trong thực tờ́ ; cú sự mõu thuẫn giữa luật đất đai với các bụ ̣ luõ ̣t khác.

Cỏc văn bản phỏp luật về đất đai , mõ̃u giṍy chứng nhõ ̣n và các loa ̣i sụ̉ sỏch trong hồ sơ địa chớnh thường xuyờn thay đổi . Từ năm 1988 đến nay, Luật đất đai đó 4 lần thay đổi và 2 lõ̀n sửa đụ̉i bụ̉ sung (Luật đất đai 1988, Luật đất

đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013). Thường văn bản pháp luõ ̣t khụng hờ́t hiờ ̣u lực hoàn toàn , mà cỏc nội dung thay đổi và bổ sung được thể hiệ n ở văn bản khác. Vỡ vậy, cú quỏ nhiều văn bản phỏp luật cần nghiờn cứu để thực hiờ ̣n cho đúng với quy đi ̣nh của pháp luõ ̣t . Hiờ ̣n nay, nờ́u tính hờ́t các văn bản của trung ương và địa phương ban hành liờn quan đến cụng tỏc cấ p giṍy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt tại thị trấn Xuõn Mai , thỡ cú tới gõ̀n 50 văn bản. Như võ ̣y, với mụ ̣t khụ́i lượng văn bản pháp luõ ̣t “khụ̉ng lụ̀” , cỏn bộ chuyờn mụn cũn khú nhớ được hết thỡ người dõn khú mà nhớ được, viờ ̣c tuyờn truyờ̀ n phụ̉ biờ́n pháp luõ ̣t cũng gă ̣p khó khăn . Hơn nữa, cỏc văn bản này thay đổi thường xuyờn, nờn phải liờn tục cập nhật. Vỡ vậy, ỏp dụng phỏp luật để cấp giấy chứng nhõ ̣n quyờ̀n sử du ̣ng đṍt gă ̣p khó khăn.

Sự thay đổi liờn tu ̣c của hờ ̣ th ống chớnh sỏch phỏp luật đó gõy mất lũng tin của người dõn, cú những hộ gia đỡnh kờ khai đăng ký xin cấp GCNQSDĐ nhưng do thiếu giấy tờ nờn chưa thể cấp được. Trong thời gian bổ sung giấy tờ lại cú quy định mới, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ cú thể lại thay đổi, cú cỏc chủ thể đăng ký cứ “chạy” theo cỏc quy định mà khụng biết đến khi nào mới được cấp GCNQSDĐ. Mă ̣c dù quy đi ̣nh thực hiờ ̣n các thủ tu ̣c hành chính núi chung và liờn quan đến đất đai núi riờng theo cơ chế “mụ ̣t cửa” và “mụ ̣t cửa liờn thụng” . Nhưng trờn thực tờ́ , người sử du ̣ng đṍt thường phải đờ́n tới “ba cửa”. Để cú được GCN cỏc chủ sử dụng, chủ sở hữu phải thực hiện nhiều thủ tục hành chớnh ở 3 cơ quan khác nhau : thủ tục đăng ký; thủ tục cụng chứng chứng thực cỏc giấy tờ, cỏc văn bản cú liờn quan đến quyền của chủ sử dụng; thủ tục thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh. Vỡ vậy , tạo nờn sự phức tạp, hao tốn sức lực, tài chớnh, thời gian, dễ gõy bức xỳc cho người dõn.

Diờ ̣n tích thửa đṍt có ao vườn liờ̀n kờ̀ gắn liờ̀ n với đṍt ở tại thị tr ấn Xuõn Mai rṍt lớn

Một khú khăn nữa, đú là đất khu dõn cư của thị trấn khỏ rộng, số hộ cú diện tớch từ 2.000 đến 3.000m2 khỏ nhiều, cú hộ gia đỡnh đang sử dụng 1-2ha. Phần lớn đất của cỏc hộ gia đỡnh sử dụng sau ngày 15-10-1993 đến nay, nếu đươ ̣c cṍp GCN quyờ̀n sử dụng đất cú thể phải nộp tiền sử dụng đất, thuờ́ chuyờ̉n mu ̣c đích sử du ̣ng hoă ̣c chỉ được cụng nhõ ̣n diờ ̣n tích đṍt ở theo ha ̣n

mức đã được quy đi ̣nh là 180m2, trong khi nhiều hộ gia đỡnh đang ở trờn thửa đṍt có diện tớch rụ ̣ng tới 1-2ha. Với số tiền nộp quỏ lớn như vậy nờn người dõn khụng cú khả năng về tài chớnh, hoă ̣c khụng chṍp nhõ ̣n cụng nhõ ̣n diờ ̣n tích đṍt ở theo hạn mức . Điều này khiến người dõn thắc mắc và cũng là nguyờn nhõn gõy khú khăn ha ̣n chờ́ trong đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất trờn địa bàn thị trấn.

Về điều kiện giấy tờ, hụ̀ sơ và khả năng ỏp dụng cụng nghệ thụng tin trong cụng tỏc quản lý đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chớnh của thị trấn hiện nay quản lý chủ yếu ở dạng giấy. Hồ sơ, sổ sỏch bị thất lạc nhiều, thiếu, chưa hoàn chỉnh hoặc khụng cũn phự hợp với thực tờ́.

Việc quản lý hệ thống hồ sơ địa chớnh, cấp GCNQSDĐ và cập nhật biến động vẫn thực hiện một cỏch thụ sơ, do chưa ỏp dụng phần mềm phục vụ cụng tỏc đăng ký đất đai, việc cập nhật thụng tin cũn mang tớnh thủ cụng, kộm chớnh xỏc.

Thị trấn là đơn vị duy nhất trong huyện cú bản đồ địa chớnh dạng số để phục vụ đăng ký đất đai. Tuy nhiờn việc ỏp dụng cụng nghệ thụng tin trong cụng tỏc quản lý đất đai mới chỉ dừng lại ở việc ghi nhận trong bộ sổ hồ sơ địa chớnh hoặc dưới dạng cỏc file ghi nhớ đơn giản như wold, excel, mà khụng được cập nhật lờn bản đồ địa chớnh.

Về đội ngũ cỏn bộ

Số lượng cỏn bộ cũn ớt , hiện bụ ̣ phõ ̣n địa chớnh – xõy dựng của thị trấn Xuõn Mai chỉ cú 04 cỏn bộ đảm nhiệm tất cả cỏc cụng việc liờn quan đến quản lý đất đai, trật tự đụ thị, an toàn giao thụng, vệ sinh mụi trường đụ thị. Trỡnh độ chuyờn mụn của cỏn bộ chưa cao, chủ yếu là tốt nghiệp trung cấp, cao đẳng hoặc đại học tại chức, trỡnh độ tin học ở mức trung bỡnh.

Cỏn bộ địa chớnh cơ sở chưa nắm vững được cỏc chớnh sỏch liờn quan đến việc cấp GCNQSDĐ. Hơn nữa cỏn bộ địa chớnh thị trấn thường cú nhiều thay đổi sau mỗi kỳ bầu cử Hội đồng nhõn dõn, hoă ̣c luõn chuyờ̉n cụng tác. Do đú, cỏn bộ khụng nắm vững được tỡnh hỡnh nhà đất trờn địa bàn cơ sở, lỳng tỳng trong cụng tỏc, hụ̀ sơ sụ̉ sách bàn giao khụng đõ̀y đủ.

thẩm quyền, quan liờu, cửa quyờ̀n, tham nhũng vẫn chưa được loại bỏ triệt để.

Chứng nhọ̃n chung quyờ̀n sử dụng đṍt và tài sản trờn đṍt cõ̀n hoàn thiờ ̣n nhiờ̀u thủ tục, giṍy tờ trong hụ̀ sơ và số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chớnh lớn

Một khú khăn khỏc của thị trấn trong cụng tỏc đăng ký cấp GCN đú là khi nghị định 88/NĐ-CP ngày 19 thỏng 10 năm 2009 của Chớnh phủ cú hiệu lực, trong đú cú quy định cụ thể quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất phải được cấp trờn một giấy chứng nhận, theo một mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất. Nhưng cỏc quy định về đăng ký nhà ở và bất động sản lại nằm rải rỏc ở nhiều văn bản khỏc nhau nờn để hoàn thiện được hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cú cả tài sản là nhà ở hoă ̣c cú tài sản khỏc gắn liền với đất trờn một giấy chứng nhận gặp rất nhiều khú khăn.

Trong thực tế, thời gian khi lập hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú cả phần tài sản trờn đất là nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng khỏc, hoặc cỏc tài sản khỏc gắn liền trờn đất thỡ thường phải tốn nhiều thời gian hơn hai đến ba lần so với cỏc hồ sơ chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất mà khụng cú cỏc tài sản trờn đất. Điều đương nhiờn là cỏn bộ đo vẽ phải vẽ sơ đồ nhà , cụng trỡnh xõy dựng, nếu như chủ sở hữu cú nhu cầu đăng ký. Mặt khỏc cơ quan cú thẩm quyền đăng ký đối với những trường hợp này phải cú thời gian để kiểm tra, xỏc minh về nguồn gốc nhà ở, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất, nếu đủ điều kiện thỡ mới cho đăng ký và thực hiện cỏc thủ tục tiếp theo. Đờ̉ được đăng ký quyền sở hữu, người sở hữu tài sản trờn đṍt có thờ̉ phải cung cấp giấy phộp xõy dựng và thực hiện đầy đủ về nghĩa vụ tài chớnh, lệ phớ trước bạ theo quy định của phỏp luật.

Nhỡn chung cụng tỏc cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 88/2009/NĐCP của Chớnh phủ tại thị trấn trong thời gian này gặp nhiều khú khăn phức tạp, thời gian thực hiện thủ tục hành chớnh bị kộo dài thờm do cựng một lỳc phải đăng ký hai quyền là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nguyờn nhõn do quy định về nộp lệ phớ trước bạ nhà ở, đất ở cũn cao phần lớn người dõn trong thị trấn ở khu vực nụng thụn nờn khú cú khả

năng thực hiện hai khoản tiền khi đi đăng ký.

Mă ̣t khác, đối với thửa đất cú nhiều người sử dụng, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thỡ GCN đó được cấp cho từng chủ sử dụng. Tuy nhiờn, khi đăng ký biến động cho một người sử dụng đất thỡ rất khú khăn trong việc đăng ký nội dung biến động vào GCN đó cấp cho những người đồng sử dụng. Ngoài ra, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh XD đối với những trường hợp XD khụng phộp, sai phộp, khụng đỳng quy hoạch... đến nay vẫn chưa cú văn bản hướng dẫn cụ thể. Quy định về hạn mức cụng nhận đất ở và việc xỏc định ranh giới giữa đất ở và đất nụng nghiệp đối với cỏc thửa đất cú vườn, ao là rất khú, gõy ảnh hưởng đỏng kể tới cụng tỏc cấp GCN và đăng ký biến động về sử dụng đất...

Nhọ̃n thức của người dõn vờ̀ quyờ̀n và nghĩa vụ thực hiờ ̣n đăng ký đṍt đai, cṍp giṍy chứng nhọ̃n còn hạn chờ́

Người dõn “khụng mặn mà” với việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, vỡ liờn quan đến nghĩa vụ tài chớnh mà người dõn phải nộp khi thực hiện việc đăng ký, cấp GCN. Để đươ ̣c cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ người sử dụng đất phải hoàn thành cỏc khoản lệ phớ theo quy định của nhà nước như lệ phớ trước bạ, thuế thu nhập cỏ nhõn ngoài ra cũn cú lệ phớ đo vẽ trớch đo thửa đất.. Tại thị trấn Xuõn Maisố lượng hộ cú diện tớch từ 2.000 đến 3.000m2 khỏ nhiều, cú hộ gia đỡnh đang sử dụng 1-2ha. Như vậy số tiền lệ phớ trước bạ phải nộp cũng cú khi nờn đến vài chục triệu đồng hoặc vài triệu đồng nờn nhiều hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khú cú khả năng thực hiện. Mă ̣t khác, cú những người cũn chờ đợi Nhà nước thay đổi cơ chế chớnh sỏch để đỡ phải đúng tiền sử dụng đất ngoài hạn mức đất ở. Chỉ một bộ phận người dõn bức xỳc cần cú GCNQSDĐ để tham gia cỏc giao dich như: Chuyển nhượng, thế chấp, gúp vốn... mới nụn núng làm "sổ đỏ".

Mặt khỏc phải kể đến những khú khăn, phiền hà, tiờu cực, nhũng nhiễu của một bộ phận cỏn bộ được giao trỏch nhiệm thụ lý và giải quyết thủ tục hành chớnh liờn quan đến cụng tỏc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó làm cho tõm lý ngại đăng ký của người dõn, chỉ khi nào họ thực sự cần mới đi đăng ký.

Qua số liệu ở bảng 2.7 cho thấy cũn 1.388 hộ chưa đi kờ khai đăng ký đất đai ban đầu. Điều này đũi hỏi phải cú sự tuyờn truyền sõu rộng để người sử dụng đất cú trỏch nhiệm, nắm được quyền và lợi ớch của mỡnh để thực hiện nghĩa vụ đăng ký đất đai, cấp GCN.

Cụng tác tuyờn truy ền, phụ̉ biờ́n pháp luọ̃t đṍt đai ở cơ sở c ũn gặp khú khăn

Cụng tỏc cấp GCNQSDĐ liờn quan trực tiếp đến quyền lợi của cụng dõn. Tuy nhiờn, cỏc quy định và hướng dẫn thực hiện về cụng tỏc cấp GCNQSDĐ lại thay đổi liờn tục chỉ trong thời gian ngắn từ 1998 đến nay đó thay đổi nhiều lần và đụi khi cỏc văn bản pháp luõ ̣t cũn khụng thống nhất dẫn đến khú khăn trong việc tuyờn truyền, phổ biến phỏp luật về chớnh sỏch đến người dõn.

Cụng tác giải quyờ́t tranh chṍp đṍt đai chưa dứt điờ̉m và nhanh chóng

Những năm gần đõy, tỡnh trạng khiếu kiện, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai trờn địa bàn thị trấn diễn biến phức tạp và cú chiều hướng gia tăng. Số cỏc vụ việc liờn quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, mua bỏn sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất... trờn địa bàn thị trấn là 227 trường hợp. Tỡnh trạng trờn bắt nguồn từ nhiều