Việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá ựất ựược thực hiện gắn với quy trình xây dựng bảng giá ựất theo quy ựịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Xây dựng dữ liệu thuộc tắnh thửa ựất phục vụ cho việc xác ựịnh giá ựất chúng tôi căn cứ vào bảng giá ựất của ựịa phương, từ ựó ựó xác ựịnh vị trắ thửa ựất, ựơn giá quy ựịnh của thửa ựất làm cơ sở tắnh toán giá ựất, có thể phục vụ tắnh toán tiền sử dụng ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ trong quá trình quản lý tài chắnh về ựất ựai. Bảng giá ựất do UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành gồm nhiều loại ựất khác nhau, trong khuôn khổ ựề tài chúng tôi chỉ nghiên cứu xây dựng cách tắnh giá ựối với ựất ở tại ựô thị năm 2014 huyện Bắc Sơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 Dữ liệu thuộc tắnh thửa ựất liên quan ựến giá ựất gồm các trường ựược thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.11. Cấu trúc dữ liệu thuộc tắnh bảng ựơn giá ựất Trường thông tin Ký hiệu trường
thông tin Mô tả
Mã ựơn giá ựất ID_DonGia Ký hiệu ựơn giá ựất
Vị trắ thửa ựất ViTri Vị trắ của thửa ựất cần xác ựịnh giá
đơn giá DonGia Theo quy ựịnh giá của nhà nước (ựồng/m2) Mã mức giá ựất ID_MucGia Ký hiệu mức giá ựất
Bảng 3.12. Cấu trúc dữ liệu bảng mức giá ựất
Trường thông tin Ký hiệu trường
thông tin Mô tả
Mã mức giá ựất ID_MucGia Ký hiệu mức giá ựất
Loại ựường LoaiDuong Loại ựường tắnh giá ựất
Mức giá ựất MucGia Mức giá ựất theo quy ựịnh
UBND tỉnh Lạng Sơn (ngày 21/12/2013) tại Quyết ựịnh số 27/2013/Qđ- UBND ban hành kèm theo Giá ựất năm 2014 tỉnh Lạng Sơn. Trong ựó quy ựịnh rõ về phạm vi áp dụng, nguyên tắc cụ thể khi xác ựịnh giá các loại ựất.
Vị trắ của thửa ựất ựối với ựất ở tại ựô thị ựược quy ựịnh như sau:
- Vị trắ 1: Tắnh từ chỉ giới ựường ựỏ hoặc từ mép ựường (ựối với ựường chưa có quy ựịnh chỉ giới) vào ựến hết mét thứ 20 (nếu thửa ựất có diện tắch nằm trong chỉ giới ựường ựỏ thì cũng ựược tắnh theo giá của Vị trắ 1);
- Vị trắ 2: Tắnh từ mét thứ 21 ựến hết mét thứ 80; - Vị trắ 3: Tắnh từ mét thứ 81 ựến hết mét thứ 150; - Vị trắ 4:Tắnh từ mét thứ 151 trở lên.
Mỗi ựường phố chia thành các ựoạn ựường, các ựoạn ựường này gồm nhiều loại ựường. Bảng giá ựất ở tại ựô thị của thị trấn Bắc Sơn gồm 27 ựoạn ựường. Mỗi thửa ựất tương ứng trên ựoạn ựường có vị trắ so sánh tương ứng (vị trắ 1, vị trắ 2, vị trắ 3, vị trắ 4). Dựa trên bản ựồ ựịa chắnh và bản ựồ mạng lưới giao thông, giá ựất của một thửa ựất tại 1 vị trắ ựược xác ựịnh theo ựơn giá (ựồng/m2) và diện tắch.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69 đường phố thị trấn Bắc Sơn chia thành 4 loại ựường I, II, III, IV ựể tắnh giá ựất. đường loại I có 1 mức giá ựối với mỗi vị trắ (vị trắ 1, 2, 3, 4 có mức giá lần lượt là 3.000.000 ựồng; 1.200.000 ựồng; 900.000 ựồng; 450.000 ựồng) ựặt mã cho mức giá (ID_MucGia) là I-1. đường loại II, vị trắ 1 có 3 mức giá, vị trắ 2 có 3 mức giá, vị trắ 3 có 3 mức giá, vị trắ 4 có 3 mức giá thì ID_MucGia là II-1, II-2, II-3. đường loại III là III-1, III-2. đường loại IV là IV-1.
đơn giá ựất của thửa ựất trong cơ sở dữ liệu ký hiệu là ID_DonGia quy ựịnh như sau: A-B-C, trong ựó:
A là: Vị trắ thửa ựất (1, 2, 3, 4), B là: Loại ựường (I, II, III, IV) C là: Mức giá (1, 2, 3)
Vắ dụ: Thửa ựất số 44, tờ bản ựồ số 25 có ID_DonGia là 1-I-1. Vắ trắ 1, ựường loại I, mức giá 1. đơn giá tương ứng với loại mã này là 3.000.000 ựồng/m2; từ ựó xác ựịnh ựược giá ựất của thửa ựất.
Hình 3.9. Vị trắ thửa ựất tắnh giá
Xây dựng ựược cơ sở dữ liệu về giá ựất có thể xác ựịnh ựược giá của từng thửa ựất phục vụ cho công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai. Bằng chức năng của ArcGIS có thể xây dựng và lưu trữ trong các công thức tắnh tiền sử dụng ựất, tắnh thuế thu nhập cá nhân, tắnh lệ phắ trước bạ, tắnh thuế sử dụng ựất phi nông nghiệp hàng năm... theo giá Nhà nước:
+ Tắnh thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng ựất: Thuế TNCN (VND) = 2% * ựơn giá (VND/m2) * Diện tắch (m2)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70
+ Tắnh lệ phắ trước bạ khi thực hiện chuyển quyền sử dụng ựất: LPTB (VND) = 0.5% * ựơn giá (VND/m2) * Diện tắch (m2)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71