- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận
TÀI CHÍNH VIỆT NAM
3.1. Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá của Việt Nam trong thời gian tới: thời gian tới:
Thẩm định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Với sự hội nhập của đất nước, sự phát triển của nền kinh tế, dịch vụ thẩm định giá đang ngày càng cần thiết và quan trọng.Tại hội thảo quốc tế ỘThẩm định giá Việt NamỢ. Thực trạng và giải phápỢ do Cục quản lý giá Ờ Bộ Tài chính phối hợp với Quỹ Tín tác đa biên (MDTF) tổ chức ngày 10/6/2005 tại Hà Nội, thứ trưởng Trần Văn Tá nhấn mạnh: ỘTrong điều kiện hiện nay cần thiết phải hình thành và phát triển hoạt động thẩm định giá nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên bán, của nhà đầu tư, của dân cư và của Nhà nước. Từ đó, thúc đẩy các quan hệ giao dịch kinh tế trên thị trường ngày càng minh bạchẦ Đây sẽ là một lĩnh vực nghề nghiệp cần thiết, không thể thiếu cho sự phát triển nền kinh tế ở nước taỢ
Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Tuấn Ờ Chủ tịch hội thẩm định giá Việt Nam (VVA) cũng nhận định: ỘHoạt động thẩm định giá ở Việt Nam sẽ ngày càng phát triển vì đó là yêu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường tự do hóa giá cả. Việc mua bán tài sản, hàng hóa phải được thẩm định giá, nhất là tài sản hàng hóa thuộc sở hữu Nhà nước. Mua sắm bằng ngân sách cần phải được thẩm định giá để hạn chế thất thoát và tiêu cực, vì hiện nay cũng như sắp tới, Nhà nước vẫn là người mua đồng thời là người bán lớn nhất trong xã hội. Bên cạnh đó, các nhu cầu thẩm định giá phục vụ cho định giá tài sản thế chấp để vay vốn Ngân hàng; thẩm định giá để bán bảo hiểm, thẩm định giá để đánh giá đất đai, tài sản; thẩm định giá để phục vụ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp; thẩm định giá giá trị sở hữu trí tuệ, thẩm định giá để tư vấn và đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tưẦ sẽ ngày càng phát triểnỢ Trong thời gian tới hoạt động thẩm định giá Việt Nam sẽ ngày càng phát triển và hướng tới sự chuyên nghiệp. Nhà nước cũng đang hoàn thiện dần các quy định về thẩm định giá, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá phát triển
3.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chắnh Việt Nam giá và Dịch vụ Tài chắnh Việt Nam
Trong báo cáo tổng kết cuối năm 2011 vừa qua, Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã đề ra phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2012 như sau:
Tiếp tục phát huy những thành tắch đã đạt được đồng thời phải đẩy nhanh hơn nữa công tác thẩm định giá nói chung và công tác thẩm định giá tài sản thế chấp, cầm cố nói riêng, tiếp tục giữ vị trắ là một trong những công ty hàng đầu về thẩm định giá được khách hàng biết tới. Để đạt được mục tiêu đó, cần thực hiện tốt Tôn chỉ hành động:
ỘNhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi = Thành công của chúng taỢ. Với phương châm "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp", VVFC luôn phấn đấu để giữ vững vị trắ là đơn vị tư vấn thẩm định giá, xác định giá trị doanh nghiệp và dịch vụ tài chắnh hàng đầu tại Việt Nam.
3.3 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản thế chấp tại công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chắnh Việt Nam Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chắnh Việt Nam
Từ thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp của công ty và định hướng phát triển công tác thẩm định giá trong thời gian tới, tôi xin để xuất một số giải pháp như sau:
3.3.1 Tăng cường công tác chuyên môn thẩm định giá:
- Thực hiên chấp hành tốt các chắnh sách pháp luật của Nhà nước.
- Tiếp tục duy trì, thực hiện tốt Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000.
- Nỗ lực trong việc đào tạo một đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, có tư cách đạo đức vững vàng có nhiệt huyết, năng động, sáng tạo, cống hiến sức mình cho hoạt động định giá của Công ty.
- Phấn đấu tăng số lượng cũng như chất lượng các hợp đồng thẩm định, các cán bộ của Công ty tắch cực tìm kiếm mở rộng đối tượng khách hàng đồng thời mở rộng đội ngũ cộng tác viên với các đơn vị, ngành, các cá nhân trong cả nước.
- Tiếp tục nghiên cứu, học tập để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn.
3.3.2 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá
Kho giá được thiết lập bao gồm đơn giá đất tại vị trí 1,2,3,4 của các quận huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận theo giá thị trường; giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, ô tô, phương tiện vận tải, các loại máy
chuyên dụng còn mới 100%; Đơn giá xây dựng các loại nhà trên thị trường; giá cho thuê văn phòng các hạng ở thành phố Hà Nội và ở các tỉnh lân cận; tỷ giá ngoại tệ/VNĐ, đặc biệt là tỷ giá USD/VNĐ Ờ loại ngoại tệ được sử dụng phổ biến trong xuất nhập khẩu tại Việt Nam.
Kho giá sẽ tạo ra nguồn dữ liệu thông tin rất lớn phục vụ công tác thẩm định giá. Trong quá trình tham khảo, sử dụng kho giá, thẩm định viên sẽ chính là người cập nhật và bổ sung thông tin. Trong một thời gian dài, đây sẽ là nguồn thông tin dữ liệu lịch sử và thông tin mới nhất ở thời điểm hiện tại, đầy đủ và giá trị, giúp cho việc thẩm định giá nhanh hơn, dễ dàng hơn, đặc biệt là thẩm định giá những máy thiết bị đã sản xuất khá lâu, hiện tại trên thị trường không còn dòng máy này nữa thì đây sẽ là nguồn thông tin rất hữu ích phục vụ việc thẩm định giá..
Để thực hiện dữ liệu kho giá chuyên nghiệp công ty VVFC có thể thuê các công ty sản xuất phầm mền có uy tắn trên thị trường
3.4. Kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền các biện pháp nhằm tăng tắnh hiệu quả cho công tác thẩm định giá trong thời gian tới. hiệu quả cho công tác thẩm định giá trong thời gian tới.
3.4.1 Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá:
Kinh tế càng phát triển thì hoạt động dịch vụ thẩm định giá càng cần thiết. Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm hơn nữa tới việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động này. Đối với 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Ờ văn bản cụ thể nhất hướng dẫn hoạt động thẩm định giá, ra đời từ năm 2005, tới nay đã là 5 năm có hiệu lực thực tế, tuy đã bộc lộ khá nhiều sai sót nhưng Bộ Tài chính vẫn chưa tiến hành chỉnh sửa, gây khó khăn cho việc tiếp cận và hiểu hoạt động thẩm định giá của những người mới vào nghề.
Trong thời gian tới, Bộ Tài chính cần tổ chức hội thảo lấy ý kiến để chỉnh sửa văn bản này. Đồng thời tổ chức lấy ý kiến các doanh nghiệp thẩm định giá, các cá nhân đang hành nghề thẩm định giá về thực trạng hoạt động thẩm định giá hiện nay, những khó khăn, vướng mắc liên quan tới các quy định pháp luật. Tạo hành lang pháp lý lành mạnh nhất cho hoạt động thẩm định giá phát triển.
UBND các tỉnh cũng cần xây dựng khung giá đất hàng năm sát với giá thị trường hơn.
3.4.2 Thắt chặt quản lý đối với thông tin thị trường, phát triển lành mạnh thị trường
Có một thực trạng hiện nay là thông tin được đưa tràn lan trên thị trường mà không có một sự kiểm định nào. Các thông tin về giao dịch bất động sản, thông tin rao bán nhà cửa, đất đai, ô tô, máy thiết bị được người bán đăng tải trên báo chí và
internet. Tuy nhiên, đa phần những thông tin này là không đáng tin cậy do người bán cố tình đưa thông tin sai lệch, tốt hơn thực tế để thu hút người mua, thậm chí có nhiều trường hợp còn là thông tin ảo nhằm đánh lừa người mua về tình hình thị trường. Các thông tin quy hoạch, thông tin về các chính sách cũng được báo chỉ đưa tin khi chưa có quyết định chính thức từ nhà nước, làm nhiễu thị trường.
Do đó, Nhà nước cần có sự thắt chặt quản lý đối với thông tin trên thị trường. Cần có sự quản lý đối với các thông tin đăng tải trên internet thông qua việc quản lý trang web mua bán nhà đất, các trang web rao vặt, chợ máy móc thiết bịẦ
Đồng thời lành mạnh hóa thị trường BĐS, động sản bằng các quy định về việc công bố thông tin giao dịch hay buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch.
Công bố thông tin quy hoạch và các chính sách mới, công khai, rộng rãi; Áp dụng các chế tài xử phạt đối với các cá nhân tổ chức đưa thông tin sai lệch về quy hoạch và chính sách của Nhà nước. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thực hiện nghiêm túc các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực giá đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá.
3.4.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên
Nhu cầu thẩm định giá nhiều trong khi số lượng thẩm định viên trên cả nước hiện còn rất ít.
Hiện nay, việc cấp chứng chỉ hành nghề do 2 Cơ quan chức năng là Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính thực hiện. Bộ Xây dựng cung cấp chứng chỉ định giá bất động sản và Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên. Tuy nhiên, thực trạng việc cấp chứng chỉ hành nghề của 2 bộ đang diễn ra hết sức ngược nhau. Bộ Xây dựng chỉ yêu cầu trình độ cao đẳng trở lên và hoàn thành khóa học đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản; trong khi yêu cầu của Bộ tài chính là trình độ Đại học trở lên, có tối thiểu 3 năm kinh nghiệm, tốt nghiệp chuyên ngành thẩm định giá hoặc đã qua khóa đào tạo về thẩm định giá do Bộ Tài chính tổ chức và phải vượt qua kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài Chính tổ chức hàng năm.
Với thực tế đó, hiện nay số cán bộ thẩm định giá về BĐS khá nhiều, trong khi số thẩm định viên có khả năng hành nghề thẩm định cả BĐS và động sản là rất ít.
Trong thời gian tới, kiến nghị Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng thống nhất việc cấp thẻ hành nghề thẩm định giá, đồng thời tổ chức đào tạo chính quy và chuyên sâu hơn về thẩm định giá. Kiến nghị Bộ Tài chính mở thêm các kỳ thi lấy thẻ thẩm định viên về giá, để đáp ứng kịp nhu cầu thẩm định giá trong xã hội hiện nay.
Cũng cần chú ý tới công tác đào tạo chính quy về thẩm định giá tại các trường đại học, đây sẽ là đội ngũ thẩm định viên được đào tạo bài bản, đầy đủ, chuyên nghiệp trong tương lai.
KẾT LUẬN
Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở Việt Nam thẩm định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỉ 90. Trong những năm gần đây nó cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Hoạt động thẩm định giá phát triển trên nhiều lĩnh vực: thẩm định giá cho mục đích mua bán, thẩm định giá cho mục đích góp vốn, đầu tư, thẩm định giá cho mục đích bảo hiểmẦThẩm định giá tài sản bảo đảm cho mục đích cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng cũng là một mảng quan trọng trong dịch vụ thẩm định giá. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu vay vốn gia tăng thì hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm đang ngày càng trở nên cần thiết
Qua thời gian thực tập tại phòng thẩm định giá tài sản công ty VVFC, tôi đã đưa ra một số đánh giá và đề xuất giải pháp với hoạt động thẩm định giá của công ty nói chung và hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp nói riêng, tôi hy vọng những đề xuất giải pháp này sẽ phần nào giúp công ty khắc phục được những hạn chế và hoàn thiện công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá tài sản thế chấp