Thực trạng thẩm định giá tài sản thế chấp của công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chắnh qua một số trường hợp điển hình

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận

b. Thu thập tài liệu

2.3.3 Thực trạng thẩm định giá tài sản thế chấp của công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chắnh qua một số trường hợp điển hình

Dịch vụ Tài chắnh qua một số trường hợp điển hình

2.3.3.1 Thẩm định giá Công trình xây dựng trên đất để thế chấp vay vốn ngân hàng

Khi thẩm định viên thẩm định giá công trình xây dựng, trước hết cần phải nắm vững kết cấu, kiến trúc của từng loại công trình, công trình nhà ở là loại công trình phổ biến nhất khi khi thẩm định giá tài sản cho mục đắch thế chấp cầm cố .

Kết cấu chắnh của một ngôi nhà bao gồm:

1: Cọc; 2: Móng; 3: Tường; 4: Nền nhà; 5: Cửa sổ; 6:Cửa đi; 7: Lanh tô 8: Giằng tường; 9: Sàn gác; 10: Cầu thang; 11: Mái; 12: Vỉa hè;

13: Rãnh nước14: Bậc thềm; 15: Ban công; 16: Lô gia; 17: Mái hắt; 18: máng nước; 19: Ống thoát nước.

Hình vẽ 2.1

Thẩm định giá công trình xây dựng bao gồm 02 dạng: a/ Định giá nhà ở - Công trình xây dựng mới

Phương pháp suất vốn đầu tư:

Giá trị của CTXD = Giá xây mới x Diện tắch x Chỉ số giá xây dựng

 Giá trị xây mới:

- Tham khảo quyết định số 295/QD-BXD, ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng về suất vốn đầu tư công trình 2010;

- Tham khảo quyết định số 32/2010/QD-UBND, ngày 04/08/2010 của UBND Thành Phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố;

- Tham khảo quyết định số 105/2009/QĐ-UBND, ngày 22/09/2009 về việc ban hành bảng giá tối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng, kho thông dụng trên địa bàn Hà Nội làm căn cứ tắnh tỷ lệ phắ trước bạ, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.;Ầ..

- Tùy từng trường hợp cụ thể để chon đơn giá xây mới cho phù hợp...

 Diện tắch công trình xây dựng trên đất vào thực tế đo đạc hiện trạng công trình xây dựng

Phương pháp lập dự toán công trình xây dựng:

- Giá trị của CTXD = Khối lượng công việc x định mức dự toán x đơn giá hao phắ

- Để áp dụng được phương pháp này, công trình cần phải có bản vẽ thiết kế, hoặc hoàn công, Cán bộ thẩm định cần đọc được bản vẽ để tắnh khối lượng công việc, biết áp dụng định mức dự toán công trình, biết giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, máy thi công vào thời điểm tắnh. Do điều kiện về thời gian, cũng như trình độ thẩm định viên hiện nay, nên phương pháp này thường được ắt áp dụng

b/ Định giá nhà ở công trình đã qua sử dụng:

Ớ Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Qua quá trình thẩm định hiện trạng thẩm định viên xác định được loại công trình xây dựng từ đó xác định được tổng niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng từ đó xác định được mức hao mòn theo kinh nghiệm bằng công thức:

H (mức độ hao mòn) = ds sd T T

Trong đó: Tsd thời gian mà công trình đã đưa vào sử dụng; Tds là tổng niên hạn sử dụng

Tỷ lệ giá trị còn lại là: 1 (tương ứng với 100%) - H (mức độ hư hao)

Vắ dụ: Giả sử rằng qua thẩm định hiện trạng và căn cứ vào các văn bản quy

định biết công trình xây dựng cần thẩm định giá có thời hạn sử dụng là 50 năm mà tài sản thẩm định giá mới sử dụng được 3 năm. Vậy tỷ lệ hư hỏng toàn công trình theo kinh nghiệm ta thấy là:

H (mức độ hư hao) = dm sd T T = 50 3 = 0,06. Tỷ lệ giá trị còn lại là: 1 - H (mức độ hư hao) = 1- 0,06 = 0,94. Vậy theo kinh nghiệm giá trị còn lại của tài sản thẩm định giá là: 94%

Ớ Phương pháp phân tắch kinh tế - kỹ thuật

Căn cứ Thông tư số 13-LB/TT ngày 18/08/1994 của Liên bộ Xây dựng - Tài chắnh - Vật giá Chắnh phủ hướng dẫn phưng pháp xác định giá trị của nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Nội dung phương pháp: Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chắnh (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chắnh đó so với tổng giá trị của ngôi nhà.

Tỷ lệ giá trị của

Tỷ lệ chất lượng kết cấu chắnh n còn lại của kết cấu x thứ i so với i=1 chắnh thức i (%) tổng giá trị

Tỷ lệ chất lượng của ngôi nhà (%)

còn lại của nhà ở =

(%) Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chắnh

so với tổng giá trị của ngôi nhà (%)

Trong đó:

i: số thứ tự của kết cấu chắnh, n: số các kết cấu chắnh.

Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chắnh do chuyên gia xác định căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và

thực trạng của các kết cấu đó theo các chỉ tiêu hướng dẫn tại Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư này.

Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chắnh so với tổng giá trị của ngôi nhà thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục kèm theo Thông tư này.

Trong trường hợp nhà ở hoặc căn hộ có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bán nhà ở căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của nhà hoặc căn hộ đó để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại và tỷ lệ giá trị của các kết cấu khác cho phù hợp thực tế.

 Vắ dụ áp dụng: Thẩm định giá Công trình xây dựng trên đất tại Km 19, Quốc lộ 3, Phù Lỗ, Huyện Sóc Sơn, Thành phố Hà Nội.

1. Thông tin chung về tài sản:

- Tài sản thẩm định giá: Giá trị công trình xây dựng trên đất của Công ty Cổ phần Sản xuất thép kết cấu và Xây dựng Thành Trung

- Mục đắch thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo để vay vốn ngân hàng - Thời điểm thẩm định giá: 08/2010

2. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

- Đặc điểm pháp lý tài sản thẩm định giá

Ngày 16/07/2010, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công ty CP Xây dựng công trình giao thông 228 tại Xã Phù Lỗ, huyện Sóc Sơn Số BA 495711, với nội dung sau: Công ty được quyền sử dụng 3097 m 2 trong đó 3093 m2 để xây dựng trụ sở công ty, thời hạn thuê đất 20 năm kể từ ngày 1/1/1996 đến 1/1/2016; 4m2 nằm trong chỉ giới đỏ sử dụng chung theo quy hoạch, thời gian thuê đất hằng năm; nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm chưa có chứng nhận quyền sở hữu.

Nhận xét: Do đất thuê trả tiền hằng năm nên không được phép giao dịch

mà chỉ được phép giao dịch phần công trình xây dựng gắn liền với đất thuê; + Đặc điểm công trình xây dựng

Bảng 2.2: Mô tả hiện trạng công trình xây dựng thẩm định giá

Toà nhà văn phòng

Nhà 02 tầng, xây dựng năm 1986, xây trên thửa đất có diện tắch 3097 m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số BA 495711 ngày 16/07/2010; Kắch thước 12.5 x 29.6; diện tắch xây dựng 370 m2; tổng diện tắch sàn xây dựng công trình 740 m2

- Kết cấu: Nhà khung BTCT chịu lực, tường xây gạch thường 220mm trát vữa xi măng, quét vôi, trần nhà BTCT đổ tại chỗ; Nền nhà lát gạch bông 20x20; Bộ cửa gỗ pano + chớp

- Hiện trạng: Hệ thống kết cấu chắnh của tòa nhà đã có dấu hiệu xuống cấp; Không có mái lợp chống nóng; gạch lát nền đã bong lên nhiều mảng; Bộ cửa gỗ pano chớp cũ; Tường bị ẩm mốc nhiều, lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều chỗ; Trần nhà bị rạn nứt, thấm nước nhiều chỗ; Kết cấu rạn nứt, nhiều chỗ bị đổ.

Nguồn: Công ty VVFC

Ứng dụng các phương pháp chi phắ để tắnh giá trị của công trình xây dựng cần thẩm định giá : Giá trị của CTXD = Giá xây mới x Diện tắch x % CLCL

 Giá xây mới

- Tham khảo quyết định số 32/2010/QD-UBND, ngày 04/08/2010 của UBND Thành Phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.

- Tham khảo quyết định số 105/2009/QĐ-UBND, ngày 22/09/2009 về việc ban hành bảng giá tối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng, kho thông dụng trên địa bàn Hà Nội làm căn cứ tắnh tỷ lệ phắ trước bạ, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Qua nghiên cứu và phân tắch, Tổ thẩm định giá quyết định lấy giá xây mới là 4.184.053 đồng/m2 (Theo quyết định số 32/2010/QD-UBND, ngày 04/08/2010 của UBND Thành Phố Hà Nội)

 Chất lượng còn lại của công trình. Tổ thẩm định giá đánh giá theo 02 phương pháp:

Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

- Căn cứ Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 về Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trắch khấu hao tài sản cố định của Bộ Tài chắnh

Bảng 2.3: Xác định giá trị còn lại của CTXD

Tên tài sản Năm XD Ước tắnh thời gian sử dụng Số năm đã sử dụng (Năm) Ước tắnh giá trị khấu hao hàng năm (%) Ước tắnh GTCL (%) Văn phòng trụ sở làm việc 1986 40 25 2,5% 37,5% Nguồn: Công ty VVFC

Phương pháp kinh tế, kĩ thuật

- Tổ thẩm định giá căn cứ theo thông tư số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng về đánh giá chất lượng còn lại của công trình.

Chất lượng còn lại của công trình (%) = 1 n i= ∑ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chắnh thứ i (%) X Tỷ lệ chất lượng của kết cấu chắnh thứ i so với tổng giá trị ngôi nhà (%) Tổng tỷ lệ giá trị các kết cấu chắnh so với tổng

giá trị ngôi nhà (%)

Bảng 2.4: Phân tắch tắnh toán chất lượng còn lại của công trình

Tên kết cấu chắnh Tỷ lệ giá trị các kết cấu chắnh (%) Tỷ lệ chất lượng còn lại các kết cấu chắnh (%) Tỷ lệ giá trị còn lại các kết cấu chắnh (%) a b C d = b x c/g Móng 8% 45% 5,70% Khung cột 10% 50% 7,90% Tường 12% 48% 9,14% Nền, sàn 16% 42% 10,6% Kết cấu đỡ mái 12% 45% 8,57% Mái 5% 45% 7,0% Tổng cộng (g): 63% 48,92% Nguồn: Công ty VVFC

- Sau khi đánh giá phân tắch đánh giá theo phương pháp thống kê kinh nghiệm và phương pháp phân tắch kinh tế kỹ thuật, Tổ thẩm định giá chọn kết quả của phương pháp thống kê kinh nghiệm để làm cơ sở thẩm định giá.

Tên tài sản Năm sử dụng Tổng diện tắch sàn xây dựng Đ vt Đơn giá CLC L (%) Thành tiền 2 3 4 5 6 7 8=(4x6x7) Toà nhà văn phòng 1986 740 m 2 4.184.053 37,5 % 1.161.074.708 Nguồn: Công ty VVFC 2.3.2.2 Thẩm định giá bất động sản để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Thẩm định giá bất động sản có rất nhiều phương pháp khác nhau như phương pháp so sánh, phương pháp chi phắ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư. Tuy nhiên phương pháp so sánh vẫn là phương pháp được dùng nhiều nhất và phổ biến nhất khi thẩm định giá bất động cho mục đắch thế chấp vay vốn ngân hàng.

Khi thẩm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh, thẩm định viên thu thập những thông tin về tài sản thẩm định giá, bao gồm:

+ Pháp lý tài sản:

Chỉ những tài sản chứng minh được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu hợp pháp mới được thẩm định giá, những hồ sơ pháp lý cần thiết để chúng minh tính hợp pháp của tài sản

+ Đặc điểm tài sản:

Đặc điểm tài sản quyết định rất lớn đến mức giá thẩm định tài sản. Tùy từng loại hình bất động sản mà thẩm định viên tiến hành thu thập thông tin. Đó có thể là vị trí BĐS, khả năng tiếp cận BĐS, diện tích, mặt tiền, hình dáng BĐSẦ , cũng có thể là diện tích sử dụng, kết cấu chung, nội thất BĐSẦ

+ Thông tin quy hoạch:

Nắm bắt được thông tin quy hoạch, thẩm định viên sẽ đánh giá được chính xác tiềm năng của bất động sản, phân tích đúng khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS.

Thông tin quy hoạch bao gồm thông tin quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tại khu vực bất động sản tọa lạc. Khi những thông tin này bị hạn chế về khả năng tiếp cận, thì thẩm định viên có thể xem xét những dự án đang triển khai quanh khu vực thẩm định giá, các công trình xây dựng đang tiến hành, để ước đoán sự phát triển tương lai của BĐS.

Đối với tài sản so sánh thẩm định viên cũng thu thập những thông tin tương tự, ngoài ra, thu thập thêm những thông tin sau:

+ Thời điểm giao dịch / Rao bán

+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Sau khi xem xét các thông tin thu thập được, thẩm định viên chọn từ 3 đến 5 tài sản so sánh và tiến hành điều chỉnh các yếu tố chênh lệch. Việc điều chỉnh được tiến hành như quy trình chung, lấy tài sản thẩm định làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giảm và ngược lại nếu tài sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng. Quá trình này phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của thẩm định viên

Khi tiến hành điều chỉnh các yếu tố sai khác giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh, các điều chỉnh được tiến hành với những sai khác lớn, không quá vụn vặt, chi tiết. Và trên thực tế, để đảm bảo kịp tiến độ công việc, các thẩm định viên thường thu thập thông tin các tài sản đang giao dịch phổ biến trên thị trường, ước tính mặt bằng đơn giá tại khu vực thẩm định đối với loại tài sản tương tự tài sản thẩm định giá. Sau đó, so sánh những lợi thế hoặc hạn chế của bất động sản cần thẩm định giá với mặt bằng chung thị trường của các bất động sản tương tự và tiến hành điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá đó.

Từ các điều chỉnh, thẩm định viên sẽ xác định được mức giá chỉ dẫn cuối cùng của BĐS cần thẩm định hay chính là đơn giá đất của BĐS cần thẩm định. Và giá trị bất động sản được tính như công thức sau

Giá trị bất động sản cần thẩm định giá = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị của công trình xây dựng trên đất

 Vắ dụ minh họa: Xác định Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà số nhà 26 Phương Mai, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.

- Mục đắch thẩm định giá: Làm cơ sở để thế chấp vay vốn ngân hàng - Thời điểm tiến hành thẩm định giá: tháng 03 năm 2011.

- Đặc điểm bất động sản về mặt pháp lý

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 837139 ngày 15/08/2007 do UBND Thành phố Hà Nội cấp, có diện tắch sử dụng là 38,7 m2

- Đặc điểm bất động sản về mặt kỹ thuật.

* Vị trắ của bất động sản.

+Bất động sản thẩm định giá nằm ở vị trắ 1: số 26 Phương Mai, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.

+ Phắa Đông, phắa Tây và phắa Nam giáp khu dân cư.

* Hạ tầng kỹ thuật.

+ Hệ thống giao thông: Thuận tiện.

+ Hệ thống cấp điện: Tại khu vực phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội.

+ Hệ thống cấp nước: Hệ thống cấp nước sạch tại phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội.

+ Hệ thống thoát nước: Qua hệ thống thoát nước của Thành phố.

* Y tế: Gần nhiều bệnh viện lớn: Bạch Mai, Việt Pháp, Viện da liễu, Viện lão khoa

* Văn hóa giáo dục: nằm trong khu dân trắ cao, gần các trường đại học lớn: