3, 15 trieu nguòi 7,5 m2/ nguòi 6, 21 trieu m2 2, 32 trieu m2 2010 3, 7 trieu dăn 9 - 1 0 m2/ nguòi 9, 25 trieu m2 3, 45 trieu m2
Nguón: Băo căo hăng năm cùa UDIC.
fChi phăn tich mòi truòng vi mò cùa doanh nghiĩp theo mò hình 5 lue lugng cùa Michael Porter, chùng tòi tăp trung văo căc ITnh vuc sau:
3.2.3.1. Su canh tranh giita căc doanh nghiĩp trons ngănh dans tón tai:
Vìỉc kinh doanh dău tu - xăy dung ITnh vuc băt dòng san va khu dò thi lă ngănh kinh
loanh nĩu tinh toăn va quăn ly tòt sĩ dem lai hieu qua rat cao. Nhung day cùng lă ITnh ^irc rat nhiĩu khó khan, nhiỉu răo căn va nhay căm. Nò dòi hòi doanh nghiep phăi eó mòi luan he vói lănh dao ca quan Thănh phò, căc so ngănh chùc năng cùa dia phuang mot :ăch mat thiĩt, doanh nghiep phăi co kinh nghiĩm triĩn khai căc dir ăn, kinh nghiĩm rong còng tăc dỉn bù giăi phóng mat bang va dac biĩt phăi eó mot nguòn vòn lón.
Thuòng căc doanh nghiĩp vùa va nhò chi trìĩn khai thuc hiĩn dugc căc dir ăn vỉ nhă ó do xin chuyĩn dỉi muc dich su dung dăt tu chinh phăn dien tich căc tru so văn phòng, kho hăng ... thănh căc dir ăn nhă ó ma thòi.
Trĩn dia băn Ha Nói hiĩn nay eó căc doanh nghiep lón dang tham giă văo ITnh vuc kinh doanh băt dòng san va khu dò thi lă:
1- Tỉng Còng ty VINACONEX vói khu dò thi Trung Hòa - Nhăn Chinh.
2- Còng ty CP Dău tu phăt triĩn dò thi va khu còng nghiep Song Dă (Thuge Tỉng Còng ty Song Dă) vói dir ăn khu nhă ó My Dinh.
3- Tòng Còng ty Dău tu phăt triĩn nhă va dò thi (HUD) vói căc dir ăn: Khu dò thi Dinh Còng, khu dò thi Linh Dăm, khu dò thi Phăp Văn.
4- Tỉng Còng ty Dău tu phăt triĩn nhă Ha Noi (HANDICO) vói căc dir ăn; Khu dò thi Nam Trung Yỉn, khu dò thi Me Tri va khu dò thi Viĩt Hung - Săi Dỉng.
Ngoăi ra con eó mot so doanh nghiep mói tham giă văo thi truòng băt dòng san tai Ha Noi nhung ó nhiing du ăn vói quy mò khòng lón nhu: Tòng Còng ty Thùy tinh va gòm xăy dung Vigracera, Tòng Còng ty Contrexim ... va mot so còng ty liĩn doanh vói nuóc ngoăi nhu: Vincom, The Manor ...
Nhu dă nĩu a trĩn, viĩc triĩn khai mot dir ăn khu dò thi lă rat phùc tap, khó khan, nỉn hau hĩt căc doanh nghiep de lăm viĩc vói co quan thănh phò va thòa thuăn căp dăt sau khi nghiĩn cùu tiĩn khă thi, it co su tranh chăp căc du ăn. Dăc biĩt de han che nhùng doanh nghiep co khă năng tăi chinh kĩm, khòng co kinh nghiĩm thuc hiĩn va quăn ly dir ăn, ngăy 05/01/2006 Chinh phù dă ban hănh Nghi dinh sĩ 02/2006/ND-CP vỉ viĩc ban hănh Quy che khu dò thi mói; tai Diỉu 4 dă nĩu ro "dir ăn khu dò thi mói eó quy mò chiỉm dăt tu 50 ha tró lĩn. Truòng hgp diĩn tich dăt de dănh cho dir ăn năm trong quy hoach dăt dò thj nhung bi han che bòi eăe dir ăn khăc hoăc bòi khu dò thi dang tòn tai thi cho phĩp lăp dir ăn khu dò thi mói co quy mò duói 50 ha nhung khòng dugc nhò han 20 ha". Diỉu 11 cùa Nghi dinh 02: Chù dău tu dir ăn khu dò thi mói: Chù dău tu du ăn khu dò thi mói phăi dăm băo eó dù căc diỉu kiĩn sau:
- Lă doanh nghiep co dăng ky kinh doanh vỉ dău tu kinh doanh băt dòng san
- Co vón dău tu thuòc so hùu cùa chù dău tu tham giă văo du ăn khòng nhò han 20% tòng mùc dău tu dir ăn.
Nhu dă phăn tich ó trĩn, căc thù tue, căc diỉu kiĩn căn de căc doanh nghiĩp eó thỉ tham giă văo ITnh vuc kinh doanh khu dò thi mói va băt dòng san lă rat nhiỉu diỉu kiĩn trong dò eó nhùng dòi hòi vỉ kinh nghiĩm, năng lue tăi chinh ... lă nhùng diỉu kiĩn tiĩn quyĩt. Nhung do tinh hieu qua cao, lgi nhuan tu ITnh vuc năy dem lai cho eăe doanh nghiep cùng lón nỉn hiĩn nay nhiỉu doanh nghiep tap trung chiĩn lugc kinh doanh văo ITnh vuc năy, tiĩu biĩu lă căc doanh nghiep lón nhu: Tòng Còng ty Xuăt nhap khău va xăy dung Viĩt Nam - VINACONEX, Tòng Còng ty Song Dă, Tỉng Còng ty Dău tu phăt trìĩn nhă va dò thi - HUD ... Day lă nhùng Tòng Còng ty co năng lue ve tăi chinh, thiĩt bi còng nghĩ va co khă năng canh tranh cao vói Tòng Còng ty UDIC.
Xem xĩt vỉ quy mò va tinh canh tranh, chùng tòi lira chgn 3 Tòng Còng ty khăc de căn nhăc, so sănh mot so chi tiĩu chinh vói Tòng Còng ty UDIC.
Bang 3.2 - So liĩu ve căc Tóng Cóng ty (năm 2005)
Dan vi: ty VND Chi tiĩu l.SXKD: Doanh thu Lgi nhuăn 2. Tăi san Tóng tăi san Giă tri TSCD UDIC 2.027 50 Song Dă 6.815 422 10.604,5 5.502,3 VINACONEX 4.773 222,5 8.551 2.029 HANDICO 3.920 45 4.818 459
Nguon: Dănh giă cùa Phòng dău tu cùa UDIC
Căn eù văo thuang hieu, hình ănh canh tranh va mot so chi tiĩu khăc cùa 3 Tòng Còng ty vỉ linh vuc kinh doanh khu dò thi mói va băt dòng san trĩn thi truòng, sau khi tham khăo y kiĩn cùa căc chuyĩn giă, chùng tòi dănh giă căc doanh nghiĩp nhu sau:
Bang 3.3- Dănh giă doanh nghiĩp
Yĩu tó so sănh
Quan he chinh quyĩn Tiĩp thi
Thi phăn Cgnh tranh giă Chat lugng Tăi chinh
Thòa man khăch hăng Tòng so diĩm Xĩp thu hình ănh canh tranh UDIC 3 1 2 1 2 1 1 11 (2) Song Dă 1 1 1 2 1 1 2 9 (3) VINACONEX 2 3 2 1 2 2 1 13 (!) HANDICO 1 1 1 2 1 1 1 8 W
Nguón: Dănh giă cùa Phòng dău tu cùa UDIC
Dănh giă qua căc chi tiĩu so sănh va tòng quăt lai lă: hình ănh canh tranh thuang hieu Tòng Còng ty Xuăt nhăp khău va xăy dung Viĩt Nam - VINACONEX lă doanh nghiep dang va sĩ canh tranh manh me nhăt vói Tòng Còng ty UDIC trĩn ITnh vuc kinh doanh khu dò thi mói va băt dòng san.
Sau khi eò su phăn tich năy, khi xăy dung chiĩn lugc kinh doanh ITnh vuc khu dò thi mói va băt dòng san, lănh dao Tòng Còng ty UDIC phăi eó su nhìn nhăn său săc, thuc tiĩn va xa hon de eó thỉ diỉu chinh phăt huy nhùng tiĩm năng san co, khăc phuc nhùng diĩm yĩu cùa minh, eó nhùng giăi phăp xù ly phù hgp de san xuăt kinh doanh cùa Tòng Còng ty phăt triĩn ben vijng, som dua ngănh kinh doanh khu dò thi mói va băt dòng san tró thănh ngănh nghĩ mùi nhgn cùa Tòng Còng ty.
3.2.3.2. Măi de doa tu nhìtnz nsuăi sia nhăp măi:
Do "dò cao cùa căc hăng răo giă nhăp" văo ITnh vuc kinh doanh băt dòng san va khu dò thi lă rat lón do dòi hói vỉ quy mò va tiỉm năng cùng nhu eăe mòi quan he, kinh nghiĩm cùa doanh nghiep lă rat lón, nĩn so doanh nghiep tham giă văo ITnh vuc năy lă khòng nhiĩu.
Vói viĩc Viĩt Nam giă nhăp tỉ chùc Thuang mai thỉ giói WTO va lgi nhuăn tu ITnh vuc kinh doanh năy dang lă "miỉn dăt" dugc căc nhă dău tu nuóc ngoăi quan tăm. Truóc măt căc tap doăn kinh tĩ tăp trung theo huóng liĩn doanh vói căc doanh nghiep lón ve căc ITnh vuc dău tu xăy dung ó Viĩt Nam de tham giă kinh doanh căc khu dò thi va căc khu chung cu nhu CIPUTRA (Indonexia), OPUS (Malaixia) liĩn doanh vói UDIC, POSCO (Hăn Quòc) liĩn doanh vói VINACONEX ...
3.2.3.3. Khăch hăng:
Khăch hăng chù yĩu trong ITnh vuc kinh doanh băt dòng san va khu dò thi mói lă căc Ban quăn ly dir ăn xăy dung ha tăng de phuc vu di dăn, lă căc du dăn co nhu cău vỉ nhă ó dang song va lăm viĩc tai Ha Noi. Dac biĩt lă mot so căn bò, doanh nhăn co thu nhăp cao dang lăm viĩc tai eăe tinh phia Băc eó nhu cău rat lón vỉ nhă ó tiĩu chuăn cao de dănh cho con căi va băn thăn hg khi ve huu.Chinh thỉ manh lă trung tăm kinh tỉ, chinh tri, văn hóa cùa că nuóc nĩn phăn lón nhu cău vỉ nhă ó tai Ha Noi luòn tăng cao.
3.2.3.4. Nhă cuns căp:
- Nguón cung căp vi dăt dai de thuc hiĩn du ăn: Ngăy 23/01/2007 UBND Thănh pho Ha
Noi dă ban hănh Quyĩt dinh sĩ 15/2007/QD-UB, tai dò dă nĩu rò: So Tăi nguyỉn mòi truòng va nhă dăt lă ben quăn ly căc du ăn xăy dung nhă a de băn hoăc cho thuĩ, dir ăn căi tao chinh trang căc khu nhă ó hiĩn eó, dir ăn xăy dung kĩt cău ha tăng de chuyĩn nhugng hoăc cho thuĩ căc khu, eum còng nghiep. So Xăy dung lă ben quăn ly căc dir ăn dău tu xăy dung căc khu dò thi mói. Khi thuc hiĩn triĩn khai eăe du ăn khu dò thi mói, Tỉng Còng ty UDIC eó mỉi quan he rat khăng khit vói chinh quyĩn Thănh phò va căc So ban ngănh. Day lă mot trong nhùng thỉ manh cùa Tòng Còng ty trong nhùng năm qua rat căn dugc phăt triĩn ò nhùng năm tói.
- Nguón cung căp nguyỉn vat liĩu phuc vu xăy dung: Nguyỉn vat lieu dău văo phuc vu
còng tăc xăy lăp chù yĩu lă xi măng, săt thĩp, xăng dău va mot sĩ thiĩt bi chuyĩn dùng khăc. Căc bai vat tu cung căp cho ngănh xăy dung hiĩn nay chù yĩu dă dugc san xuăt trong nuóc vói chat lugng tỉt, chùng loai mău ma phong phù, giă eă canh tranh va dăm băo dugc khă năng cung căp.
căc truòng dai hgc. Còng nhăn ky thuăt dugc tuyỉn chgn nghiĩm ngăt theo quy trình dăo tao va tuyỉn dung ma hiỉu QT.06A theo he thòng quăn ly chat lugng ISO 9001: 2000 do Tỉng Còng ty ban hănh ngăy 26/11/2005.
- Nguón cung cap vón: Tòng Còng ty UDIC quan he rat tỉt vói căc ngăn hăng thuang
mai lón va eó uy tin nhu: Ngăn hăng Còng thuang Viĩt Nam, Ngăn hăng Dău tu va phăt triĩn Viĩt Nam, Ngăn hăng Nòng nghiep va phăt trìĩn nòng thòn Viĩt Nam, Qùy ho trg phăt triĩn. Ngoăi nguòn vòn vay tu căc ngăn hăng va quy khi triĩn khai căc dir ăn, Tòng Còng ty con su dung phăn huy dòng vòn trong dăn bang căch thu mot phăn tiỉn truóc khi giao nhă.
Nhìn chung, căc nhă cung căp khòng manh bang UDIC va bi UDIC ehi phòi.
3.2.3.5. Sănphăm thay thỉ:
Vói ITnh vuc kinh doanh băt dòng san va khu dò thi hiĩn nay xu huóng cùa nguòi tiĩu dùng cùng dang co nhùng biĩn dòi nhiĩu: chuyĩn tu nhu cău nhă chia lo sang căn ho chung cu cao tăng cao căp, dac biĩt nhu cău vỉ nhă vuòn dòi vói phăn khùc thi truòng dănh cho nguòi eó thu nhăp cao dang tăng manh. Xu thỉ chuyĩn tu mua dăt sang thuĩ dăt dai han cùng dang tiĩn triĩn. Dăc biĩt nhu cău thuĩ văn phòng cùa căc doanh nghiep de kinh doanh dang tăng manh. Day lă nhùng tin hieu mói ma căc doanh nghiep kinh doanh ITnh vuc năy căn quan tăm.
Năm băt dugc nhu cău năy, căc doanh nghiep dac biĩt lă nhìhig doanh nghiep co vòn dău tu nuóc ngoăi dă triĩn khai dău tu manh văo eăe thănh phò lón ó Viĩt Nam. Tai Ha Noi nhu:
Pacific place: 18.500 m2 ò 83B Ly Thuòng Kiĩt Thăp Hòa Bình: 1.500 m2 tai Hoăng Quĩe Viĩt Thăp VIT 15.000 m2 tai 519 Kim Ma
Tòa nhă Dragon 5.500 m2 ó Tran Duy Hung
Tòa nhă BIDV SMART 33.000 m2 tai Tran Quang Khăi .... (Nguón: City Bank)
Nhùng san phăm thay thỉ năy dang dănh thùc tu duy cùa eăe Tỉng Còng ty chi qua kinh doanh eăe san phăm nhă ó, căn ho băn dùt vói chat lugng, giă că loai trung bình.
3.2.3.6. Ma tran dănh giă căc yĩu tó ben ngoăi tăc dóng dĩn Tóng Cóng ty UDIC (Ma tran EFE)
Sau khi eó nhùng phăn tich ve mòi truòng ben ngoăi; căn eù văo thuc tĩ san xuăt kinh doanh cùa Tòng Còng ty UDIC trong nhùng năm qua, va tham khăo y kiĩn cùa căc chuyĩn giă trong căc phòng ban chùc năng cùa Tòng Còng ty, tăc giă xăc dinh tăm quan trgng cùa căc yĩu tò va phăn loai tu 1 - 4 de thăy căch thùc ma chiĩn lugc hiĩn tai cùa doanh nghiep phăn ùng vói yĩu tỉ dò nhu thỉ năo va lăp thănh ma tran EFE sau:
Bang 3.4 - Ma tran EFE
Căc yĩu to chù yĩu ben ngoăi
Mòi truòng chinh tri òn dinh
Chinh phù va Ha Noi chù truang phăt triĩn nhanh eăe khu dò thi va khu nhă ó
Tăng truòng kinh tỉ ó mùc cao
Còng nghĩ thiĩt bi cho ngănh xăy dirng ngăy căng phăt triĩn
Nhu cău nhă a, dăc biĩt nhă ò chat lugng cao tăng manh Thu nhap bình quăn dău nguòi ngăy căng tăng
Quăn ly dău tu xăy dung eó nhiĩu dòi mói, giăm su can thiĩp cùa Nhă nuóc
Dău tu cùa Nhă nuóc va xă hòi cho ngănh xăy dung va phăt triĩn nhă ó tăng
Căc luăt vỉ dăt dai, nhă ó, dău thău va căc Nghi dinh ban hănh va thuc hiĩn con cham va ehòng ehĩo
Hòi nhap quỉc tỉ, căc doanh nghiep nuóc ngoăi sĩ văo VN Canh tranh trong ITnh vuc dău tu xăy dung tăng khi nhiỉu doanh nghiep tham giă văo ITnh vuc kinh doanh băt dòng san va khu dò thi tai Ha Noi
Chinh phù khòng con băo ho cho căc DN trong nuóc Dău tu tăi chinh văo băt dòng san rùi ro cao
Lai suăt vay vòn ngăn hăng ngăy căng tăng
Muc dò quan trong 0,08 0,08 0,07 0,06 0,07 0,07 0,04 0,05 0,04 0,05 0,05 0,07 0,07 0,06 Phăn loai 3 3 4 3 4 4 3 3 2 2 2 1 2 2 So diĩm quan trong 0,24 0,24 0,28 0,18 0,28 0,28 0,12 0,15 0,08 0,10 0,10 0,07 0,14 0,12
Chi phi dỉn bù dăt dai, giăi phóng măt bang ngăy căng cao va khó khan
Ng dgng trong dău tu xăy dung co băn ngăy căng lón
Tòng cong: 0,08 0,06 1,0 2 2 0,16 0,12 2,66
Nhăn xĩt: Tóng so diĩm 266 cho thăy UDIC chi a trĩn mùc trung bình trong viĩc nò lue theo duói căc chiĩn lugc nhăm tăn dung căc ca hói va trănh mói de dog cùa mói truòmg kinh doanh ben ngoăi
3.2,4. Phăn tich mòi truang ben trong
3.2.4.1. ăp dung chuói giă tri (Value chain)
Hình 3.1 -Chuói giă tri
Hoat dòng ho tra
Hoat dòng chinh
Ca sa ha tang (cău trùc va lănh dao) văn hóa, tăi chinh Nguón nhăn lire
Quan he khăch hăng Cóng nghĩ, thiĩt bi
Khăo săt. thiĩt kĩ
Nguyỉn vat lieu dău văo
Thi còng xăy lăp Nghiĩm thu, thanh toăn, băn giao Hau băn giao (quyĩt toăn, băo hănh) lai nhuăn
Căc hoat dòng ho tro":
Ca sa hg tăng doanh nghiep
Co quan cao nhăt cùa Tòng Còng ty lă Hòi dòng quăn tri: Căc ùy viĩn HDQT do UBND
Thănh phỉ Ha Noi quyĩt dinh bỉ nhiĩm. Nhiĩm ky ùy viĩn HDQT lă 5 năm. Hòi dỉng quăn tri gỉm 3 thănh viĩn: 1 Chù tich, 1 ùy viĩn kiĩm Tòng Giăm dòc va 1 ùy viĩn kiỉm Truòng Ban kiỉm soăt. Dăng bò Tòng Còng ty truc thuge Thănh ùy Ha Noi, lă dăng bò căp trĩn ca so.
Còng doăn Tỉng Còng ty sinh hoat theo Liĩn doăn Lao dòng Thănh phỉ Ha Noi. Doăn TNCS Ho Chi Minh sinh hoat truc thuóc Thănh doăn Ha Noi. Tòng Giăm dỉe diỉu hănh lă dai dien phăp luat cùa doanh nghiep, chiù trăch nhiĩm diĩu hănh mgi boat dòng san xuăt kinh doanh cùa Tỉng Còng ty va thuc hiĩn theo Nghi quyĩt cùa HDQT.
Bò măy quăn ly cùa Tòng Còng ty theo quan he dgc: HDQT, Tòng Giăm dòc, căc phòng ban Tòng Còng ty, căc còng ty thănh viĩn, eăe còng ty liĩn doanh va căc xi nghiep truc thuge.
Dia băn hoat dòng: Tòng Còng ty UDIC boat dòng thi diĩm theo mò hình Còng ty Me - Còng ty con, lăy Còng ty Dău tu phăt triĩn ha tăng dò thi lăm Còng ty Me, Tòng Còng ty cu nguòi quăn ly va dai diĩn phăn vòn nhă nuóc tai căc còng ty thănh viĩn va căc còng ty liĩn doanh, truc tiĩp diĩu hănh căc ban quăn ly dir ăn va căc xi nghiep truc thuòc.
Tòng Còng ty eó 1 Còng ty Me, 20 còng ty thănh viĩn, 6 còng ty liĩn doanh va 7 xi