3. Định hướng phát triển chung của ngân hàng và phòng định giá tài sản đảm bảo
3.4. Một số kiến nghị về phía nhà nước.
Nhà nước điều tiết nền kinh tế thông qua các công cụ tài khóa, tiền tệ. Do vậy một tác động nhỏ trong chính sách của nhà nước có thể làm chao đảo hoạt động của nền kinh tế. Ngân hàng chịu tác động trước những văn bản, nghị định nhà nước ban hành. Do đó công tác định giá tất nhiên chịu ảnh hưởng liên đới.Nợ xấu tăng cao, nỗi lo thanh khoản cùng với tiến trình tái cơ cấu nền kinh tế nhất là tái cơ cấu ngành ngân hàng đang trong giai đoạn bước đầu... khiến các nhà băng tiếp tục gặp khó khăn trong năm những năm gần đây và cả trong tương lai
Việc sử dụng mệnh lệnh hành chính để buộc các ngân hàng chỉ được huy động với lãi suất không vượt quá trần hiện nay chỉ là giải pháp mang tính tình thế, không mang tính thị tường. Tuy nhiên, trong bối cảnh này, Ngân hàng Nhà nước vẫn cần thiết phải sử dụng giải pháp mạnh tay đó để đạt được những mục tiêu về kinh tế lớn hơn. Sau đây là một số kiến nghị mang tính thực tiễn trong giai đoạn hiện nay.
- Thứ nhất: Ngân hàng Nhà nước cần sát sao quản lý sau khi yêu cầu các tổ chức tín dụng và các chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện các nhiệm vụ như:
Chủ động phối hợp với khách hàng vay trong việc rà soát, đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng vay để tháo gỡ khó khăn cho khách hàng vay trong việc trả nợ vốn vay phù hợp với chu kỳ sản xuất, kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn của dự án, phương án vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng. Trên cơ sở kết quả đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng vay và khả năng tài chính của mình, tổ chức tín dụng thực hiện việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với khách hàng vay không có khả năng trả nợ đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng theo quy định tại. Bên cạnh đó, khách hàng không có có khả năng trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn cho vay đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả nợ trong một khoảng thời gian nhất định sau thời hạn cho vay thì tổ chức tín dụng xem xét cho gia hạn nợ với thời hạn phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng. Thống đốc cũng yêu cầu, trên cơ sở khả năng tài chính và chính sách khách hàng của tổ chức tín dụng để xem xét điều chỉnh giảm lãi suất cho vay của các hợp đồng tín dụng xuống theo mức lãi suất cho vay hiện hành, nhất là đối với các lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, sản xuất hàng xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, sử dụng nhiều lao động.
- Thứ hai: Quyết tâm thực hiện hiệu quả công cụ hạn mức tín dụng, hạn chế cung tiền thông qua kênh tín dụng, kết hợp hài hòa với công cụ lãi suất
Quyết tâm đó được thể hiện rõ nét thông qua các mục tiêu cụ thể để kiểm soát tín dụng trong Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 01/3/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng, cụ thể là: Kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng dưới 20% (Từ đầu năm đến nay, xu hướng gia tăng của lạm phát khó có dấu hiệu dừng nên mục tiêu tốc độ tăng trưởng tín dụng đã được điều chỉnh giảm từ 23% xuống còn 20%). Điều chỉnh cơ cấu tín dụng, tập trung vốn phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa; giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất trong tổng dư nợ.
Bên cạnh đó, nhằm hỗ trợ mục tiêu tập trung vốn vay cho phát triển sản xuất kinh doanh và nông nghiệp, đồng thời nâng cao chất lượng tín dụng, NHNN còn ban hành 02 Thông tư số 07/2011/TT-NHNN ngày 24/3/2011 về hoạt động cho vay bằng ngoại tệ của tổ chuacw tín dụng đối với khách hàng vay là người cư trú và số 08/2011/TT-NHNN ngày 08/4/2011 hướng dẫn chi tiết về tín dụng kinh doanh xuất khẩu gạo. Đồng thời để hạn chế tốc độ tăng trưởng tín dụng ngoại tệ quá nóng - dư âm từ năm 2010 do có sự chênh lệch lợi nhuận giữa lãi suất VNĐ và
- Thứ ba nhà nước cần tăng cường quản lý về thẩm định giá, điều này thể hiện như sau:
+ Hiện nay, có nhiều tổ chức được nhà nước cho phép mở các lớp bồi dưỡng kiến
thức về thẩm định giá, đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá. Tuy nhiên về chất lượng và công tác tổ chức chưa thực sự tốt.
+ Bộ tài chính đã đưa ra bộ giáo trình thẩm định giá giúp cho mọi người tham khảo, làm tiền đề lý luận và cơ sở kiến thức. Tuy nhiên bộ tài liệu vẫn còn rất hạn chế về số lượng cũng như chất lượng chưa hoàn chỉnh. Do vậy, cần phải phối hợp với các chuyên gia, các nhà tư vấn từ các trường đại học, các tổ chưc liên quan đến thẩm định giá để bổ sung vào bộ giáo trình.
+ Đã có nhiều thông tư, nghị định về tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành, tuy nhiên còn có nhiều vướng mắc ở sự chồng chéo, quy định không rõ ràng gây ra sự hiểu nhầm cho người đọc. Nhà nước cần lấy các ý kiến phản ánh để hoàn thiện các chính sách ban hành.
- Thứ tư Nhà nước cần hoàn thiện mô hình tổ chức thẩm định giá.
Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan
khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng.
KẾT LUẬN
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu là đất đai, bất động sản, đang ngày càng trở nên cấp thiết. Định giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự
ổn định của cả nền kinh tế.Thẩm định giá ở Việt Nam nói chung và định giá bất
động sản thế chấp tại các tổ chức Ngân hàng nói riêng xuất hiện khá muộn so với các nước trên thê giới. Tiếp thu được những kinh nghiệm từ các tổ chức thẩm định giá của các nước đi trước, chúng ta đã vận dụng linh hoạt vào thị trường trong nước làm minh bạch và phát triển thị trường bất động sản đồng thời góp phần tăng trưởng cho nền kinh tế. Đặc biệt tại các tổ chức tín dụng như các Ngân hàng trong nước, hoạt động định giá là nền tảng và cơ sở để ngân hàng thực hiện tín dụng. Tuy nhiên, với sự xuất hiện khá muộn, cộng thêm điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam hay biến động, công tác định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng còn gặp phải nhiều khó khăn và vướng mắc. Nhà nước đã có nhiều quy định ban hành về các tiêu chuẩn thẩm định giá, đồng thời cũng đưa ra các thông tư hướng dẫn thi hành, tuy nhiên vì hoạt động định giá là một khoa học nghệ thuật, phụ thuộc nhiều vào ý kiến chủ quan của người thẩm định nên còn gặp nhiều hạn chế trong các điều kiện đưa ra. Bên cạnh đó, tài liệu hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ cũng đang còn hạn chế cho nên công tác thẩm định nói chung còn nhiều bất cập. Hiện nay, các ngân hàng vẫn đang giữ lãi suất cho vay ở mức cao, do vậy lượng khách hàng đến thế chấp tài sản giảm xuống đáng kể. Ngân hàng lại càng cẩn trọng với lượng cho vay vì đảm bảo cho khả năng thanh khoản của các khoản nợ. Vì thế công tác thẩm định ngày càng đòi hỏi khắt khe và chính xác hơn. Với việc tìm hiểu vấn đề thông qua công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank, đề tài đã đưa ra những mặt được và chưa được, đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank nói riêng và các Ngân hàng trong nước nói chung.
