3. Định hướng phát triển chung của ngân hàng và phòng định giá tài sản đảm bảo
3.3.1 Giải pháp về phía ngân hàng
3.3.1.1 Chú trọng và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực của phòng thẩm định tài sản bảo đảm.
Khi Ngân hàng ngày càng tăng vốn điều lệ, mở rộng phạm vi hoạt động với nhiều chi nhánh và điểm giao dịch trên toàn quốc thì sẽ gia tăng lượng khách hàng. Cũng có nghĩa là hồ sơ cần thẩm định sẽ nhiều lên, công việc thẩm định ngày càng nhiều về số lượng và cần đảm bảo về chất lượng. Đây cũng là một áp lực cho phòng
thẩm định tài sản. Do vậy điều đầu tiên, Ngân hàng cần phải chú trọng đến việc tuyển chọn, đào tạo cán bộ thẩm định. Cần có đợt thi tuyển công khai, minh bạch và công bằng, nhằm tạo điều kiện cho những người có khả năng thực sự vào làm việc, chú ý đền những sinh viên mới tốt nghiệp, mặc dù chưa có kinh nghiệm làm việc nhưng có thái độ và tinh thần học hỏi nhanh. Bên cạnh đó, nâng cao chất lượng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khoá đào tạo thẩm định viên, và thi lấy thẻ thẩm định viên), khi đó chữ kí của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp.
Việc tuyển chọn cán bộ thẩm định có thể linh hoạt, không nhất thiết là người phải học đúng chuyên ngành, có thể nhận những người có kinh nghiệm trên thị trường, hiểu biết về tài sản và có tinh thần làm việc tốt.
Ngoài ra, chất lượng nhân viên, khả năng làm việc và thái độ làm việc còn ohuj thuộc vào môi trường làm việc nữa. Phòng định giá tài sản tại hội sở có một môi trường làm việc rất thoáng, không chú trọng nhiều đến thời gian làm việc mà chú trọng đến kết quả làm việc. Điều này tạo không khí thoải mái cho nhân viên, làm việc có hiệu quả, tuy nhiên mọi người nên có ý thức tốt hơn nữa trong công việc.
Hiện nay phòng thẩm định có 22 cán bộ thẩm định, trong đó có khoảng 18 người phụ trách mảng Bất động sản, và chủ yếu là nam giới. Có thể nhìn sơ qua thì số lượng cán bộ thẩm định tương đối nhiều, tuy nhiên khi thị trường Bất động sản có dấu hiệu phục hồi, ngân hàng hạ nhiệt lãi suất thì lượng công việc thẩm định sẽ nhiều hơn, điều đó đòi hỏi cần bổ sung thêm cán bộ thẩm định. Một thực tế trong nghề thẩm định nói chung và ngân hàng VPBank thường ưu tiên nam giới, điều này không khách quan lắm, vì nữ giới làm nghề thẩm định có tính mềm dẻo, cẩn thận hơn nam giới và đó cũng là một lợi thế mà ban tuyển dụng cần chú ý.
3.3.1.2. Hoàn thiện và thống nhất phương pháp định giá
Hiện nay ngân hàng chủ yếu định giá tài sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là chủ yếu. Chỉ khi bất động sản thế chấp là đặc biệt, chuyên dùng như khách sạn, chợ….thì sẽ sử dụng phương pháp thu nhập. Khi áp dụng phương pháp này, việc thẩm định tài sản cũng sẽ gặp phải những hạn chế đã nói ở trên. Thực tế
khi định giá tài sản, nhiều cán bộ thẩm định chỉ dùng 1 bất động sản so sánh để điều chỉnh, chủ yếu là từ kinh nghiệm thực tiễn. Tuy kết quả có thể sát với giá trị thị trường, tuy nhiên để khách hàng chấp nhận thì lại khó vì ít thông tin tham khảo.
Do vậy khi tham gia định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp thì nên lấy những thông tin chính xác, ví dụ như lấy các giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch bất động sản của cơ quan có thẩm quyền…. và thực tế hơn là đến tận có bất động sản chứng có để xem xét đánh giá.
Vì tài sản so sánh có thể chưa có sự tương đồng với tài sản mục tiêu, do vậy nhất thiết phải có sự điều chỉnh các yêu tố khác nữa chứ không phải chỉ nhận xét một cách chủ quan như sẽ có bảng điều chỉnh cụ thể hơn về lợi thế giao thông, lợi thế kinh doanh, khả năng chuyển nhượng. Các tỷ lệ điều hcinhr này có thể chủ quan do cán bộ thẩm định đánh giá, tuy nhiên ngân hàng cần có những quy định về những vấn đề đó. Việc nay nhằm hạn chế tính chủ quan của từng cán bộ thẩm định; đồng thời cũng dễ quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các cán bộ thẩm định và khách hàng. Việc đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan của toàn Ngân hàng, nhưng bù lại có thể tránh được hiện tượng có đa dạng phong phú về khả năng giá trị bất động sản ước tính ở trong cùng khu ở trong cùng một hoạt động tín dụng Ngân hàng. Để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh hợp lý thì lại đòi hỏi các cán bộ lãnh đạo của Ngân hàng phải thực sự có kiến thức uyên thâm về đa dạng các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ, xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực định giá.
3.3.1.3. Xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về định giá bất động sản thế chấp.
Vì hồ sơ định giá rất nhiều, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển, ngoài ra sẽ có những hồ sơ cần định giá lại theo định kỳ, do vậy lượng thông tin sẽ rất nhiều và có sự trùng lặp.Để tránh việc tốn kém thời gian, công sức, hoạt động thẩm định của ngân hàng cần thiết phải có một hệ thống cơ sở, dữ liệu đề cán bộ thẩm định có thể vào đấy, tìm kiếm thông tin một cách nhanh chóng. Để đạt
được điều này,ngân hàng cần có một phần mềm để lưu trữ thông tin, việc này ban đầu phải tốn thời gian, bên cạnh đó thông tin lại cần phải được cập nhật thường xuyên. Do vậy, ngân hàng có thể tận dụng nguồn lực là sinh viên thực tập, các bạn vừa làm quen với công việc, ngân hàng lại có một lượng thông tin được cập nhật hữu ích, giảm bớt thời gian tìm kiếm. Khi đó giá trị mà cán bộ thẩm định sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà Ngân hàng đang làm.
3.3.1.4. Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp.
Quy trình định giá không đơn giản mà nó bao gồm nhiều bước, đồng thời có sự liên hệ giữa các bước. Để hồ sơ định giá được chuyển đến phòng định giá, đầu tiên nó phải được bên tín dụng xem xét, đánh giá tính khả thi của hồ sơ. Do vậy trước hết ngân hàng cần:
Trong quá trình định giá bất động sản, để tối thiểu hoá rủi ro ở mức thấp nhất, cán bộ tín dụng cần thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến bất động sản như: các giấy tờ pháp lí về quyền sử dụng sở hữu bất động sản, nguồn gốc bất động sản, xu hướng của thị trường đối với bất động sản. Chỉ có thu thập đầy đủ các thông tin liên quan thì việc định giá mới đảm bảo chính xác, không gây thiệt hại cho Ngân hàng.
Cần xây dựng một mảng lưới thông tin bao quanh, dày đặc, đồng thời trang bị cho cán bộ tín dụng những phương pháp tiếp cận, khai thác thông tin từ nhiều nguồn.
Trang bị những công nghệ hiện đại, lắp đặt những phần mềm tiện ích, có khả năng tích hợp thông tin từ các phòng ban, từ nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo vừa cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, chính xác, vừa tiết kiệm được chi phí, thời gian, công sức cho cán bộ thẩm định. Ngoài ra, Ngân hàng VPBank lưu tâm đến việc bảo mật thông tin, tránh trường hợp bị đột nhập, phá hoại làm rối loạn dữ liệu.
Mặt khác, Ngân hàng VPBank còn kết hợp với nguồn thông tin bên ngoài như thông qua báo chí. Đây là nguồn thông tin bổ sung, hoàn thiện cho hệ thống thông tin tín dụng. Báo chí thực hiện chức năng cung cấp thông tin khách quancho
công chúng nên đã phản ánh đầy đủ về những sự kiện, vấn đề đã và đang diễn ra trong đời sống xã hội. Trên cơ sở những thông tin thu thập được từ nhiều nguồn, đánh giá khách hàng đúng với thực chất vốn có sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định và hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Ngoài ra, trong thẩm định khách hàng vay vốn, ngoài thẩm định tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành, sản xuất kinh doanh, uy tín của khách hàng và người giới thiệu thì cán bộ tín dụng nên quan tâm tới các nhân tố khác như các chỉ số dự báo trước khi cho vay: giá vàng, lạm phát các biến cố có thể dự đoán về kinh tế, chính tri, xã hội.Và những thông tin này có thể khai thác từ kênh báo chí để cán bộ tín dụng bổ sung trong chu trình thẩm định. Đây cũng là một trong số biện pháp nhằm nâng cao vai trò, chất lượng công tác tín dụng
Do vậy, đòi hỏi những người làm công tác tín dụng cần xây dựng hệ thống thông tin chuyên môn phục vụ cho công tác tín dụng.Và nguồn thông tin báo chí nếu được sử dụng hiệu quả sẽ làm giảm bớt yếu tố chủ quan trong việc thẩm định khách hàng, góp phần nâng cao chất lượng tín dụng.