3. Kiểm tra tính pháp lý của tài sản
2.4.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
2.4.4.1. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất được xác định theo đơn giá theo quy định của nhà nước
- Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng hợp pháp từ người khác hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, TP trực thuộc trung Ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
- Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, chính là đất thuê trả tiền một lần. Đất được nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê trả tiền một lần mà tiền thuê đó không phải do ngân sách nhà nước cấp. Đất được nhà nước cho hộ gia đình cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhều năm mà thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được nhà nước cho thuê và tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
- Đất được nhà nước cho tổ chúc kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng
- Đất được nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất được nhà nước giao cho tổ chức kinh tế,hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễm giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường, thông tin từ đồng nghiệp, các trung tâm địa ốc, giá chuyển nhượng tính tại thời điểm định giá.
Phòng tín dụng của ngân hàng khi thẩm định tính khả thi của hồ sơ định giá, sẽ chuyển cho phòng thẩm định thực hiện định giá. Dựa trên cơ sở các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của tài sản, chứng minh tài sản đó có bị đem thế chấp ở nơi khác hay không (thường được thực hiện tại phòng công chứng). Cán bộ thẩm định đã thực hiện việc xuống tận nơi có bất động sản đem thế chấp để tiến hành lấy những cơ sở dữ liệu thực tế về BĐS mục tiêu.
Những vấn đề về bất động sản mà cán bộ thẩm định cần quan tâm khi thực hiện công việc:
- Về Địa chỉ cụ thể của bất động sản đem thế chấp có đúng với bất động sản mà đang thực hiện thẩm định hay không. Nếu đúng thì tiến hành định giá bình thường, nếu có sai khác với giấy chứng nhận mà cán bộ thẩm định phát hiện ra, hồ sơ sẽ có thể bị hủy. Còn nếu địa chỉ được thay đổi về số, ngõ, đường… thì khách hàng phải làm cam kết là đúng với vị trí trên giấy tờ.
- Diện tích, hình dáng của bất động sản có giống như được ghi trong quyền sử dụng đất hay không, nếu có sự thay đổi thì cần phải mô tả chi tiết về sự thay đổi đó.
- Xem mối quan hệ xung quanh của bất động sản mục tiêu như thế nào: bất động sản ở bên cạnh như thế nào, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội.
- Nếu bất động sản có công trình trên đất, cần xem xét xem khách hàng có thế chấp tài sản đó không, nếu có thì phải xem thời gian đã xây dựng, kết cấu, nội ngoại thất….
- Tham khảo giá của những bất động sản xung quanh mà người dân ở đó. - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như: hoàn cảnh ra đời, phong thuỷ, kiến trúc, hướng.
Phương pháp chủ yếu khi định giá tài sản là đất được các cán bộ thẩm định sử dụng chủ yếu bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Đối với những Bất động sản có diện tích quá lớn, hình dạng không vuông vắn, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành chia lô để định giá.
Sau khi tìm hiểu về bất động sản mục tiêu, cán bộ thẩm định sẽ tìm hiểu thị trường xung quanh khu vực , tìm ra các bất động sản so sánh có tính tương đồng. Đầu tiên, cán bộ sẽ đi khảo sát thực tế, có thể tham khảo trên báo, tạp chí, internet.
Giá trị mà bất động sản được định giá luôn cao hơn giá theo quy định trong khung giá của Ủy ban nhân dân thành phố, tỉnh công bố. Nhưng liệu giá trị của bất động sản mà cán bộ thẩm định như trên có thực sự sát với giá trị thị trường không? Người đi vay có được vay toàn bộ giá trị định giá bất động sản đó không? Điều này sẽ được phân tích và làm rõ sau, hiện tại chỉ mô tả những công việc liên quan đến việc định giá của cán bộ thẩm định.
2.4.4.2. Đối với tài sản thế chấp là công trình xây dựng.
(Khi đã xác định được những cơ sở pháp lý đáng tin cậy của ngôi nhà: Hóa đơn chứng từ đã xây dựng)
- Nhân viên thẩm định đi xác định nguyên giá căn nhà theo số liệu sổ sách kế toán bao gồm việc tập những chi phí cho việc xây dựng căn nhà như: Chi phí nghiên cứu khả thi, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí mua nguyên vật liệu, chi phí khởi công. Hoặc là dựa theo chi phí xây dựng mà UBND thành phố, tỉnh quy định tại thời điểm định giá BĐS.
- Sau đó xác định giá trị còn lại của công trình trên đất bằng cách: Giá trị còn lại
của công trình =
Nguyên giá nhà cửa, công trình xây
dựng
- Khấu hao cơ bản đã trích
Như vậy giá trị còn lại của công trình chính là giá trị ước tính của cán bộ thẩm định. Còn việc tính khấu hao cơ bản đã trích thì Ngân hàng chủ yếu dựa vào
phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Đó là đối với những công trình xây dựng của các doanh nghiệp còn lưu đủ giấy tờ. Còn thực tế với nhà của người dân thì việc định giá được tiến hành như sau:
- Xác định nguyên giá bằng cách lấy quy định mét vuông xây dựng của Ủy ban thành phố, tỉnh địa phương quy định tại thời điểm định giá nhân với tổng diện tích xây dựng.
- Giá trị còn lại thì ước tính tùy theo kinh nghiệm của từng người. Tính theo tỷ lệ % còn lại tùy theo tính chất, đặc điểm, thời gian sử dụng của cán bộ thẩm định.
- Vậy giá trị ước tình của nhà cũng được thực hiện theo công thức đã nêu trên hoặc được tính bằn cách sau:
Giá trị nhà còn lại = Đơn giá m2 sàn xây dựng X Diện tích xây dựng x Tỉ lệ % giá trị còn lại ngôi nhà
2.4.4.3. Đối với những Bất động sản thế chấp hình thành sau vốn vay :
- Với những ngôi nhà mà tự xây dựng thì Bất động sản đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà, dựa vào những kế hoạch xây dựng, hóa đơn thanh toán những khoản để có được Bất động sản thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.
- Với những ngôi nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.
Việc định giá một tài sản không phải là một việc đơn giản, nó đòi hỏi cán bộ thẩm định phải đưa ra được một mức giá ước tính Bất động sản sao cho thị trường chấp nhận tại thời điểm vay. Nhưng định giá Bất động sản là tài sản bảo đảm còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhưng có trường hợp phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới được thực hiện, cho nên khoảng cách giữa thời gian định giá với thời điểm phát mãi bất động sản là chứa đựng rủ ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, cũng là rủi ro cho chính hoạt động tín
dụng của Ngân hàng. Do đó, việc định giá của cán bộ thẩm định đòi hỏi phải tuân thủ theo những phương pháp nhất định, nhằm làm giảm thiểu rủi ro thấp nhất.
Để minh họa cho các phương pháp định giá trên tại ngân hàng VPBank sau đây em đưa ra một số ví dụ thực tế thông qua các biên bản định giá và báo cáo định giá của các cán bộ thẩm định tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm, chi nhánh Hà Nội – ngân hàng VPBank.