V it Nam
3.3.2.1.Xây d ng hành lang pháp lý cho v ic hình thành và phát tr in th
TPKQMN
Nh đã phân tích ch ng hai c a lu n v n, khi TPKQMN hình thành t i Vi t Nam, đã cĩ r t nhi u tranh cãi x y ra xoay quanh v n đ li u các cơng ty B S cĩ ph m lu t hay khơng khi phát hành lo i hình TP này.
Vi c phát hành TPKQMN chu s chi ph i và nh h ng c a nhi u Lu t khác nhau nh : Lu t Doanh nghi p, Lu t Ch ng khốn, Lu t Nhà , Lu t Kinh doanh B S...Nh v y, đ t o đi u ki n cho lo i hình TP này phát tri n nh m t kênh huy đ ng v n hi u qu thì gi a các lu t ph i cĩ s th ng nh t v nh ng quy đ nh đ i v i TP này nh : tên g i, đi u ki n phát hành, ph m vi phát hành, th i h n...đ tránh s ch ng chéo gi a các lu t v i nhau. Vi c t o l p đ c m t hành lang pháp lý minh b ch, rõ ràng s t o đi u ki n cho các cơng ty B S th c hi n đúng lu t, b n thân các nhà đ u t c ng cĩ m t tâm lý n đ nh và tho i mái khi quy t đnh tr thành trái ch . C ng c n cĩ nh ng Nghi đ nh, v n b n d i lu t h ng d n, giúp các doanh nghi p B S th c hi n đúng và đ y đ các quy n và ngh a v c a mình tr c, trong và sau khi phát hành TPKQMN .
- V tên g i cho lo i TP này, nên th ng nh t v i tên g i TPKQMN . V i tên
g i này, c nh ng ng i am hi u v lo i TP này c ng nh nh ng ng i khơng am
hi u đ u cĩ th s b hình dung đ c đâ là lo i TP đ c phát hành kèm theo quy n mua nhà ho c đ t nh m t quy n gia t ng dành cho trái ch .
- V đi u ki n phát hành TPKQMN: bên c nh nh ng đi u ki n c n thi t đ c
quy đ nh t i đi u 17, ch ng 2 Ngh đnh 52, c n cĩ thêm nh ng quy đnh c th , ch t ch h n n a đ i v i vi c phát hành TPKQMN . Nh ng t ch c, cơng ty B S mu n phát hành TPKQMN , ph i đ c s đ ng ý c a c quan cĩ th m
quy n v tính kh thi c a d án. Sau khi đ c s đ ng ý c a t ch c này thì ph ng án phát hành TPKQMN m i đ c B Tài chính thơng qua. T ch c này c ng đ ng th i th c hi n ch c n ng giám sát ti n đ c a d án đã đ c phê duy t.
T tr ng h p c a Sacomreal, khi TP d án Phú L i 1 ch cĩ 40% trái ch
th c hi n quy n mua B S. Nh v y, thi t ngh, c n cĩ nh ng đi u kho n l ng, ràng
bu c quy n và ngh a v c a các bên trong tr ng h p này.
Ch đ u t cĩ th thi t k dịng ti n c a TPKQMN nh th này: TP cĩ m nh giá là MG, lãi su t là x%, cĩ k h n là n (tùy thu c vào ti n đ d ki n c a d án) (gi s là 1 n m) , tr lãi hàng tháng. Ti n lãi c a t t c các trái ch các k t 1 đ n (n-1) là nh nhau. Nh ng đ n k n (khi TP đáo h n) thì cĩ hai tr ng h p x y ra:
+ Th 1: n u trái ch th c hi n quy n mua, s đ c h ng lãi su t x% nh
các k tr c, c ng thêm chi t kh u % trên giá mua c n h và m t s quà t ng hay
quy n l i đi kèm v i quy n mua c n h ho c nh ng hình th c khuy n mãi h p d n
khác.
+ Th 2: n u trái ch khơng th c hi n quy n mua, ch đ c h ng lãi su t
x% nh t t c các k tr c mà khơng cĩ thêm b t k m t quy n l i nào.
Tuy cịn m ng v h th ng Lu t cho lo i TP này, nh ng theo nh n xét c a
tác gi , phát hành TPKQMN hồn tồn phù h p v i Lu t Doanh nghi p 2005,
Lu t u t 2005 và khơng trái v i Lu t Ch ng khốn 2006. V n đ cịn l i là ch n th i đi m đ th c hi n các giao d ch liên quan đ n B S phù h p v i các lu t chuyên ngành.
- Khuy n khích và đi đ n vi c cơng b thơng tin b t bu c đ i v i các t ch c
phát hành TP. D a trên các thơng tin đ c cơng b , các t ch c phát hành s n m
đ c thơng tin c a các đ i th và gia t ng kh n ng c nh tranh và uy tín c a doanh
nghi p mình, gi m lãi su t huy đ ng b ng TPKQMN . V phía nhà đ u t , vi c
doanh nghi p,xác đ nh đ c m c đ r i ro c a kho n đ u t , xĩa b hi n t ng b t cân x ng thơng tin.
3.3.2.2. Các gi i pháp đ c th c hi n b i các cơng ty b t đ ng s n
- Tìm ki m và th c hi n nh ng d án kh thi, tính tốn hi u qu đ u t , d
báo nh ng bi n đ ng chi phí c a d án
Trong b i c nh th tr ng B S sơi đ ng, dù là xu t phát t nhu c u nhà (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
th t s hay đ u c thì quy n mua v n là m t ch t xúc tác m nh kích thích nhà đ u t tìm mua TPKQMN . Trái l i, trong tr ng h p th tr ng B S đi xu ng thì ngồi nhu c u c p thi t v nhà , nhà đ u t s khơng m n mà v i TPKQMN . Trong tr ng h p này địi h i doanh nghi p B S ph i cĩ ph ng án đ m b o l i
ích c a ng i mua TP m t cách ch c ch n và h p d n ví d nh ngồi quy n mua
nhà đ t cịn cĩ thêm m t s đ m b o gia t ng n a là TP đ c đ m b o b ng chính tài s n c a doanh nghi p.
T tr ng h p TPKQMN đ c phát hành b i Sacomreal, ta cĩ th nh n
đnh r ng: k t qu c a m t đ t phát hành TP cho d án đ a c ch đ c xem là thành cơng khi đ n k đáo h n TP, khơng x y ra tr ng h p đa s trái ch ch nh n lãi và g c TP và t ch i quy n mua, doanh nghi p B S s r i vào th b đ ng v tài
chính, m t kh n ng thanh tốn, v n b đ ng trong các d án do khơng cĩ khách
hàng. Vì v y, c n th c hi n gi i pháp nào đ gi m xác su t x y ra tr ng h p nh
trên?
Ta bi t r ng, m c đ r i ro c a các d án khu dân c r t khác nhau, khơng
đ ng nh t và khĩ xác đ nh đ c hi u qu đ u t . tính tốn đ c m c v n huy
đ ng c ng nh kh n ng tr lãi v n vay, giá thành c a d án là c s m u ch t. Giá thành ph i bao g m t t c các chi phí phát sinh trong quá trình tri n khai bao g m các chi phí nh : chi phí l p d án, chi phí đ n bù gi i t a, chi phí qu n lý...Gía
thành khơng th khơng bao g m chi phí xây d ng xây d ng h t ng k thu t nh :
t ng c n h s đ c tính tốn sau khi tính đ n lãi su t v n vay và m c l i nhu n h p lý. V n đ khĩ kh n trong vi c tính tốn giá thành là s bi n đ ng c a chi phí và địi h i s c tính r t cao do nh ng cơng đo n trong quá trình tri n khai d án cĩ th kéo dài h n so v i d tính. Ngồi ra, các cơng ty B S cịn ph i tính đ n kh n ng th i đi m xây d ng c s h t ng, giá đ t đang lên c n s t nh ng đ n lúc cơng trình hồn thành thì giá đ t trên th tr ng bi n đ ng và h nhi t, làm gi m s h p
d n c a d án , khơng thu hút đ c nhi u ng i mua, d n đ n doanh thu th p, hi u
qu đ u t khơng đ t m c d tính.
Các cơng ty B S mu n thu hút đ c các nhà đ u t tham gia vào d án xây d ng khu dân c thì c n xác đnh chính xác th i gian đ u t và hi u qu đ u t c a d án, trong đĩ quan tr ng nh t là kh n ng b o tồn v n khi th tr ng đa c bi n đ ng theo h ng b t l i và kh n ng nâng cao l i nhu n khi th tr ng phát tri n theo h ng cĩ l i. Vi c cân nh c, l a ch n sao cho các d án c n huy đ ng v n thơng qua phát hành TPKQMN ph i là các d án h p d n, đánh đúng vào nhu c u và tâm lý c a khách hàng, phân khúc th tr ng h p lý.
- Minh b ch v thơng tin
Theo k t qu kh o sát đi u tra c a tác gi c ng nh các đi u tra tham kh o t
các tài li u khác, nguyên nhân chính mà các doanh nghi p đ a ra cho s kém phát
tri n c a th tr ng TPDN và TPKQMN chính là s thi u minh b ch v thơng tin
c a các t ch c phát hành. Trong đi u ki n thi u v ng thơng tin c a các t ch c MTN nh Vi t Nam hi n nay thì vi c minh b ch và cơng khai thơng tin chính là m t đi u ki n tiên quy t, giúp các nhà đ u t đ a ra quy t đ nh đ u t hay khơng
đ i v i TP mà doanh nghi p phát hành. Khi thơng tin đ c minh b ch, chính doanh
nghi p s t o đ c lịng tin và xây d ng đ c ti ng t m đ i v i nhà đ u t . Ngồi
ra, vi c minh b ch v thơng tin c ng s là đ ng l c cho các doanh nghi p c i ti n, nâng cao n ng l c qu n lý, hi u qu ho t đ ng và chi n l c kinh doanh nh m đánh b i các đ i th c nh tranh, t o nên m t mơi tr ng c nh tranh lành m nh cho các
d ch qu ng bá cho d án, đánh vào tâm lý, th hi u c a nhà đ u t . Nh ng chi n d ch qu ng bá này ít nhi u tác đ ng đ n đánh giá c a khách hàng đ i v i d án B S. Và nên ch ng, các doanh nghi p nên t ch c h p báo cơng khai v th c tr ng tài chính c a doanh nghi p mình nh m t o lịng tin đ i v i các nhà đ u t đang hình
thành ý đ nh đ u t vào TPKQMN . Vi c các doanh nghi p B S đ c x p h ng
tín nhi m t t là m t y u t vơ cùng quan tr ng, cĩ th nĩi là nâng cao v trí c a
doanh nghi p lên m t t m cao m i c ng nh nâng cao kh n ng thành cơng c a đ t
phát hành TPKQMN .
t o m t ti n đ t t cho m t đ t phát hành TPKQMN , b n thân các doanh nghi p B S c n t ng b c c ng c và ch ng t đ c uy tín c a doanh nghi p mình, t ng c ng cơng tác qu n tr dịng ti n nĩi riêng và qu n tr tài chính (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
nĩi chung, xây d ng và ho ch đnh chi n l c kinh doanh.
đ m b o quy n l i c a khách hàng, t ch c phát hành c n l p ra nh ng
h p đ ng, giao kèo mang tính pháp lý, cĩ các đi u kho n ràng bu c v quy n và ngh a v c a các bên nh : th i h n th c hi n xong ph n mĩng d án, gi i h n v
giá bán, th i h n thanh tốn khi th c hi n quy n mua... ây c ng là cách h n ch
vi c tranh ch p sau này và quan tr ng h n là khách hàng yên tâm khi mua TPKQMN . Cĩ nh ng tr ng h p, ch đ u t d án dây d a, kéo dài th i gian th c hi n d án. Trong tr ng h p này, nhà đ u t c n tìm hi u xem li u v n đ u t
c a mình cĩ đ c s d ng đúng m c đích và hi u qu hay khơng? N u cĩ cam k t
thì bên ch đ u t ph i cĩ ngha v th c hi n đúng cam k t ho c cĩ nh ng th ng
l ng mang tính ch t hai bên cùng cĩ l i trong nh ng tr ng h p b t kh kháng.
Các doanh nghi p B S c ng c n đ a ra gi i h n v giá bán c n h c a d
án. Th nh t, đi u này tránh đ c r i ro t ch i quy n mua c a h u h t các trái ch khi thi tr ng B S cĩ nh ng bi n đ ng theo chi u h ng đi xu ng, doanh nghi p
s m t kh n ng thanh tốn (doanh nghi p vì l i nhu n s cơng b giá bán cao h n
giá th tr ng, cịn nhà đ u t s nh n th y đi u đĩ và t ch i quy n mua nhà đ t
nghi p cĩ đ c m t b n d th o v doanh thu, chi phí... và phịng ng a nh ng r i ro cĩ th x y ra.
Chi ti t v c n h nh : h ng nhà, qui ho ch chi ti t, qui ho ch t ng th ... là nh ng đi u mà nhà đ u t quan tâm khi cĩ nhu c u mua nhà . Tuy nhiên, trong các đ t phát hành TPKQMN v a qua, quy n l i này c a nhà đ u t đã khơng đ c đ m b o. V y, đ đ m b o quy n l i cho nhà đ u t , nhà đ u t c n t ch c h i ngh khách hàng và thơng báo chi ti t, c th đ n khách hàng.
- Nâng cao n ng l c qu n lý
Khi các doanh nghi p th c hi n d án c n ph i xem xét v t su t l i nhu n v i yêu c u t su t l i nhu n đ t đ c t i thi u ph i cao h n chi phí s d ng v n t trái phi u sau khi đã tr đi các t l r i ro. Các d án th c hi n ph i mang tính tr ng đi m, tránh tình tr ng cùng m t lúc th c hi n tràn lan nhi u d án, m r ng quy mơ mà khơng c n c vào n ng l c tài chính, n ng l c qu n lý c ng nh nhu c u th tr ng, đi u này s d gây nên s đ v hàng lo t đ i v i doanh nghi p. Doanh
nghi p ph i cĩ k ho ch s d ng v n sao cho hi u qu , đ m b o kh n ng sinh l i
và tính thanh kho n.
Th c t cho th y, trình đ và kh n ng qu n tr c a các cơng ty Vi t Nam th ng y u nên các cơng ty th ng cĩ xu h ng che d u s th t v s y u kém, nh ng b t l i c a mình, khuy ch tr ng nh ng đi m m nh, đi m t t. Do đĩ, đ TPKQMN t o đ c s tin t ng c a nhà đ u t thì yêu c u tiên quy t là các cơng ty c n đ i và nâng cao trình đ qu n tr . Vi c nâng cao n ng l c qu n tr cĩ hai tác d ng: th nh t, giúp các cơng ty c ng c v trí, th ng hi u c a mình, th hai, cĩ th cơng khai thơng tin m t cách minh b ch, gia c thêm lịng tin đ i v i nhà đ u t .
Ngồi ra, khi phát hành TP đ huy đ ng v n, các doanh nghi p c ng c n ph i nâng cao k n ng qu n lý dịng ti n, xây d ng k ho ch l u chuy n ti n t
trong doanh nghi p, cân đ i dịng ti n vào và ra m t cách h p lý đ đ m b o kh n ng thanh tốn cho các đ t chi tr lãi và g c c a TP phát hành.
3.3.2.3. Phát tri n các cơng ty đnh m c tín nhi m t i Vi t Nam.