Quỏ trỡnh nghiờn cứu, cần chỉ ra và phõn tớch để lựa chọn giải phỏp phõn vựng phự hợp với nước ta hiện nay. Để thực hiờn được nội dung phõn vựng cần tổng hợp cỏc lưu ý khi thực hiện phõn vựng thụng qua cỏc nhận xột dưới đõy:
Nhận xột 1: Xem xột và và thực hiện phõn tớch cỏc yếu tố ảnh hưởng đến vựng
giỏ đất và giỏ trị như thế nào.
Phõn tớch một cỏch kỹ hơn cỏc vựng ảnh hưởng của cỏc yếu tố đó nờu đến giỏ đất chỳng ta sẽ thấy cú những vựng chi phối trờn diện rộng, cú vựng chi phối cục bộ, cú vựng chi phối theo tuyến, cú vựng chi phối theo cỏc vũng đồng tõm, hỡnh giẻ quạt, cú vựng chi phối theo những đường được vẽ trực tiếp từ thực tế. Cú cỏc vựng cú mức độ ảnh hưởng rất lớn và mức độ ảnh hưởng ớt, hoặc bị chi phối, hoặc bị lấn ỏt bởi cỏc vựng khỏc. Mức độ chớnh xỏc của cỏc vựng này phụ thuộc vào chất lượng của cỏc dữ liệu nền, cỏc thụng tin thuộc tớnh thu được. Để cỏc vựng giỏ trị mang yếu tố thực tiễn cần phải cú một cụ thể hoỏ và cỏc vựng giỏ trị càng cần phải chi tiết. Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chớnh khả năng thể hiện chi tiết cỏc yếu tố thụng tin. Thớ dụ cú khả năng xỏc định được cỏc thửa đất cú cựng loại vị trớ cho toàn bộ khu phố, sẽ cú tập dữ liệu về cỏc vựng cỏc thửa đất cú cựng loại vị trớ, nếu chọn ra cỏc đường bao chỳng ta mới cú được cỏc vựng giỏ trị theo vị trớ.
Phõn tớch cỏc tỏc động nờu trờn vào vựng giỏ trị chi tiết cần sử dụng cỏc dữ liệu điều tra cỏc tỏc động. Cú thể sử dụng phương phỏp phõn tớch nhõn tố. Hoặc xỏc định điểm giống nhau khi xỏc định với từng tuyến phố trong vựng cấp 2.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Nhận xột 2: Nghiờn cứu hệ thống phõn vựng phỏt triển kinh tế xó hội theo đơn
vị hành chớnh cấp quận, huyện và vai trũ của nú với giỏ đất - phự hợp với sự phõn chia vựng cấp 2 - cấp quận, huyện.
Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 do Chớnh phủ ban hành quy định về trỏch nhiệm và trỡnh tự lập thẩm định, phờ duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế - xó hội cả nước. Quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế - xó hội bao gồm:
1. Quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế - xó hội cả nước.
2. Quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế - xó hội vựng, vựng kinh tế trọng điểm; quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế - xó hội cấp tỉnh; quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế - xó hội cấp huyện.
3. Quy hoạch phỏt triển cỏc ngành, lĩnh vực cấp quốc gia; quy hoạch phỏt triển cỏc ngành, lĩnh vực cấp tỉnh; quy hoạch phỏt triển cỏc sản phẩm chủ yếu cấp quốc gia; quy hoạch phỏt triển cỏc sản phẩm chủ yếu cấp tỉnh.
Như vậy cú thể thấy ngoài vai trũ tỏc động của 7 vựng kinh tế trong cả nước, vai trũ của tỉnh, thành phố thỡ vai trũ quan trọng của cấp quận, huyện trong phỏt triển kinh tế xó hội tại địa phương. Chớnh đõy là yếu tố quan trọng quyết định đến giỏ đất tại đõy. Điều này cũng cho thấy vựng hành chớnh cấp huyện sẽ là đơn vị hành chớnh tỏc động khỏ toàn diện đến giỏ đất [18].
Nhận xột 3: Khi sử dụng Phương phỏp điều tra phõn hạng định cấp đất đai, từ
đú xỏc định cỏc vựng cựng cấp hạng - vựng giỏ trị đất đai.
Trong phương phỏp này cú thể phõn hạng định cấp đất đai cỏc bước:
- Trờn toàn bộ thành phố, tỉnh xỏc định tương quan của cỏc vựng cấp quận, huyện. Cỏc trung tõm cú thể theo nguyờn tắc khu trung tõm cấp quận, huyện cần xỏc định mối tương quan của cỏc vựng giỏ trị. Theo nhận xột 2: vựng hạt nhõn là vựng cấp quận, huyện. Từ vựng này việc phõn chia cỏc trung cấp thấp hơn trong cấp quận, huyện.
- Phõn chia đơn nguyờn thành cỏc lụ và tiến hành phõn cấp hạng theo lụ đơn nguyờn. Giải phỏp này thớch hợp với cỏc ụ phố hỡnh bàn cờ, cỏc ụ phố cú quy chuẩn,...
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Tiến hành điều tra phõn cấp theo tuyến và từ đú phõn vựng chi tiết. Giải phỏp này phự hợp cho cỏc tuyến dõn cư nằm phõn bố theo cỏc tuyến phố khụng theo cỏc điều kiện vừa nờu trờn.
- Nếu đặt vựng dõn cư theo cỏc tuyến đường phố là vựng cơ sở thỡ khụng thể hiện được chi phối sự liờn kết tổng hợp trờn mụ cấp quận (huyện) đặc biệt trong chương 1 đó phõn tớch khỏ nhiều về nhõn tố giao thụng, hạ tầng kỹ thuật - yếu tố cơ bản cú trọng số lớn nhất đến vựng giỏ trị đất đai. Do vậy khi phõn đơn nguyờn vựng theo ranh giới hành chớnh cấp phường, cần tạo ra thụng tin cơ bản cho vựng cấp trờn (vựng cấp quận - đú chớnh là vựng dõn cư theo cỏc tuyến đường phố). Sự phõn chia này, cỏc đơn nguyờn cơ bản là của vựng cấp phường sẽ phải xột dựa trờn cỏc tuyến đường phố thuộc khối phường đang xột. Như vậy cỏc loại đường phố đồng thời cũng là vựng hạt nhõn cơ bản của vựng cấp phường. Phõn tớch này cho thấy nhõn tố giao thụng, hạ tầng kỹ thuật cần được xem xột định cấp trong phạm vi cấp quận để cú thể xột đến tương quan giữa cỏc tuyến đường khi định cấp, nú cũng cần được xem xột đến cỏc tương quan với cỏc tuyến đường khỏc trong thành phố. Nú đồng thời nú lại đúng vai trũ quan trọng khi xột đến vựng chi tiết.
- Nếu khi phõn đơn nguyờn vựng cơ bản và chi tiết, cần tạo ra thụng tin cơ bản, đú chớnh là vựng dõn cư theo cỏc tuyến đường phố. Nếu cỏc đơn nguyờn cơ bản là của vựng cấp phường sẽ phải xột dựa trờn cỏc tuyến đường phố thuộc khối phường đang xột. Như vậy vựng đường phố đồng thời cũng là vựng hạt nhõn cơ bản của cựng cấp 3.
Để sỏt với điều kiện quản lý hành chớnh, việc phõn chia đơn nguyờn theo từng tuyến phố cú thể được phõn khỳc theo đơn vị hành chớnh phường, quận. Dựa vào đơn vị hành chớnh phường và cỏc đường phố tiếp tục điều tra để tỡm ra cỏc đơn nguyờn cựng cấp hạng - theo vựng giỏ trị chi tiết [17], [18].
Nhận xột 4: Vai trũ của hệ thống giao thụng. Thực tế khi phõn tớch cỏc yếu ảnh
hưởng đến giỏ đất cho thấy cỏc yếu tố hạ tầng kỹ thuật trong đú tỏc động của hệ thống giao thụng cú vai trũ đặc biệt với giỏ đất. Trong phõn tớch ở mục 2.3 đó cho thấy theo kinh nghiệm của Trung Quốc thỡ yếu tố giao thụng cú giỏ trị trọng quyền là 0.3 hạng mục khỏc là 0.2. Khi ghộp thành nhúm yếu tố tỏc động do hạ tầng kỹ thuật giỏ trị là 0.4.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Để cú được cỏc vựng chi phối giỏ đất theo hệ thống giao thụng, ta cần phải xõy dựng chi tiết hệ thống giao thụng thành lớp thụng tin chuyờn đề riờng. Lớp thụng tin này cần chi tiết hoỏ, đúng khộp cỏc ngừ, phố theo đỳng địa danh; đõy là nhiệm vụ quyết định cho quỏ trỡnh xỏc định chớnh xỏc vựng giỏ trị, yếu tố dữ liệu quan trọng để xỏc định giỏ trị bất động sản [17], [18]..
Nhận xột 5: Như đó phõn tớch trong phần cỏc yếu tố ảnh hưởng đến vựng giỏ
trị, ngoài cỏc yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, cũn rất nhiều tỏc động khỏc. Chỳng ta đó sử dụng phương phỏp phõn tớch tầng bậc - phương phỏp AHP để phõn cỏc tầng - nếu lấy cỏc vựng trung tõm lớn, cỏc vựng trung tõm này đó gúi được trong nú nhiều tổ hợp cỏc tỏc động ở diện rộng. Cỏc tỏc động chi tiết ảnh hưởng cũng rất đỏng kể và nhưng mang tớnh cục bộ. Giải quyết cỏc tỏc động được đề cập khi sử dụng cỏc vựng vị trớ từ đú tiếp tục được phõn thành cỏc vựng giỏ trị ở mức chi tiết hơn [17], [18].
Nhận xột 6: Cơ sở dữ liệu và cụng nghệ đúng vai trũ quan trọng, vỡ vậy cần
đặt ra là phải lựa chọn, xõy dựng cơ sở dữ liệu bảo đảm thuận lợi cho việc thể hiện cỏc tỏc động của cỏc yếu tố: kinh tế, xó hội, mụi trường, văn hoỏ, địa lý, hạ tầng, quy hoạch và cỏc yếu tố khỏc đến vựng giỏ trị đất. Xõy dựng như thế nào để phản ỏnh được cỏc mối quan hệ này và thể hiện chỳng trờn cỏc vựng giỏ trị [17], [18].
Nhận xột 7: Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chớnh khả năng trợ giỳp việc thể hiện chi tiết cỏc yếu tố vựng tỏc động. Thớ dụ cú khả năng xỏc định được cỏc thửa đất cú cựng loại vị trớ cho toàn bộ khu phố, sẽ cú tập dữ liệu về cỏc vựng cỏc thửa đất cú cựng loại vị trớ; nếu chọn ra cỏc đường bao chỳng ta cú cỏc vựng giỏ trị [17].