doanh bất động sản
2.2.3.1 Cơ sở pháp lý
Hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Các
23
Hiền Linh (2009), Nhiều công ty chứng khoán vi phạm giao dịch, vì sao?, 26/07/2009, truy cập ngày 01/04/2010, http://www.alostock.com/forum_posts.asp?TID=2443.
văn bản dưới luật đáng chú ý nhất, liên quan đến hoạt động MGBĐS bao gồm:
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;
Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP;
Nghị định số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lí phát triển nhà và công sở.
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản (khoản 1, Điều 4, Luật kinh doanh BĐS năm 2006). Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản (bên cạnh 6 loại hình khác được quy định tại khoản 3, Điều 4, Luật kinh doanh BĐS năm 2006).
Luật kinh doanh bất động sản không định nghĩa thế nào là hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, Luật có hẳn một mục riêng quy định về hoạt động này (Mục 1 – Môi giới bất động sản, Chương IV – Kinh doanh dịch vụ bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Theo Điều 45 của Luật này, hoạt động MGBĐS bao gồm các nội dung sau đây:
Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng;
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản;
Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ngoại trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập (khoản 2, Điều 8, Luật kinh doanh BĐS năm 2006). Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản (khoản 3, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006).
Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây (khoản 1, Điều 14, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP):
Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản;
Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
Khác với hoạt động MGCK, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS không phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ nguyên tắc của hoạt động MGBĐS. Theo Điều 44 của Luật, hoạt động MGBĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Người MGBĐS không được đồng thời là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Về điểm này, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đã thống nhất chặt chẽ với khoản 4, Điều 151, Luật thương mại Việt Nam năm 2005.
Người MGBĐS có quyền hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng với khách hàng (khoản 3, Điều 48, Luật kinh doanh BĐS năm 2006). Thù lao MGBĐS không phụ thuộc vào kết quả giao dịch giữa khách hàng và người thứ ba, cũng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới (khoản 1, 2, Điều 46). Rõ ràng, quy định này đã bảo vệ một cách chặt chẽ quyền lợi của người môi giới BĐS.
Người MGBĐS chỉ được hưởng hoa hồng môi giới khi bên thuê dịch vụ môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng... BĐS với bên thứ ba. Mức hoa hồng này do các bên thỏa thuận, và có thể là một trong ba mức sau (khoản 2, Điều 47):
Một tỷ lệ phần trăm nào đó của giá trị hợp đồng giữa bên được môi giới và bên thứ ba;
Một tỷ lệ phần trăm nào đó của giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra;
Một số tiền cụ thể.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định rõ về những quyền và nghĩa vụ khác của người MGBĐS. Người MGBĐS có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS; được thuê người môi giới khác thực hiện công việc MGBĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới đã giao kết với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới (Điều 48). Người MGBĐS có nghĩa vụ cung cấp thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin đó; phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (khoản 2, khoản 5, Điều 49).
2.2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực trong hoạt động MGBĐS
Hiện nay, chủ thể tiến hành hoạt động MGBĐS chủ yếu là cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS độc lập, trung tâm giao dịch bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
Điều kiện quan trọng nhất để các tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh dịch vụ MGBĐS là phải có chứng chỉ hành nghề MGBĐS. Trong vòng một năm kể từ khi Thông tư số 13/2008/TT-BXD được ban hành (05/2008), Bộ Xây dựng đã cấp 17.000 chứng chỉ môi giới, định giá BĐS và quản lý hoạt động môi giới, định giá bất động sản24
.
Đội ngũ những cá nhân hành nghề MGBĐS độc lập rất đa dạng, trình độ học vấn không đồng đều. Họ có thể là người nông dân, người xe ôm, người bán trà đá, cán bộ viên chức nhà nước đã nghỉ hưu… cho đến sinh viên, luật sư, nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp…25
Có những người xem MGBĐS là nghề chính, cũng có những người xem đây là “nghề phụ” để tăng thu nhập. Theo thống kê của Sở xây dựng thành phố Hải Phòng, tính đến tháng 11/2009, thành phố này có khoảng 500 người được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS, trong đó chỉ có khoảng 200 người thường xuyên tiến hành hoạt động MGBĐS, những người còn lại chỉ hành nghề với mục đích tìm kiếm “thu nhập phụ”26.
Đa số những người MGBĐS độc lập nói trên đều không được đào tạo một cách bài bản, không có kỹ năng môi giới chuyên nghiệp, hành nghề dựa theo kinh nghiệm cá nhân. Họ thường chỉ hoàn thành công việc đưa người bán và người mua gặp gỡ nhau, nhận tiền thù lao và hoa hồng môi giới. Không nhiều người MGBĐS độc lập có thể tư vấn cho khách hàng về thông tin quy hoạch hạ tầng của chính quyền, về phong thủy hay các chính sách thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân… Cũng rất khó để xác định những người MGBĐS độc lập này có chứng chỉ hành nghề hay
24
Sàn giao dịch bất động sản: Yếu về lượng, buồn lòng về chất (2009), 22/10/2009, truy cập ngày
03/04/2010, http://thegioibatdongsan.com.vn/Tin-Tuc/115.San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong- buon-long-ve-chat.html.
25
Môi giới nhà đất phần đa là xe ôm, trà đá (2009), 06/11/2009, truy cập ngày 03/04/2010,
http://www.landtoday.net/vn/tintuc/chinhsach/13607/index.aspx.
26
Môi giới nhà đất phần đa là xe ôm, trà đá (2009), 06/11/2009, truy cập ngày 03/04/2010,
không. Với đội ngũ những người MGBĐS độc lập như vậy, chất lượng dịch vụ MGBĐS do họ cung cấp rất khó làm vừa lòng khách hàng.
Nhân viên môi giới ở các sàn giao dịch BĐS hay doanh nghiệp kinh doanh MGBĐS thường được cho là có trình độ chuyên môn và kĩ năng tốt hơn những người MGBĐS độc lập. Tính đến ngày 08/04/2010, ở Việt Nam có 383 sàn giao dịch BĐS đã đăng ký hoạt động với Bộ Xây dựng27. Hầu hết các sàn giao dịch BĐS tập trung ở Hà Nội (167 sàn) và Tp. HCM (180 sàn).
Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VIETREALnet,
www.sanbatdongsan.net.vn và www.vietreal.net.vn, được bảo trợ bởi Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam) có 154 thành viên chính thức, các thành viên này đều kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS28. Ngoài ra, còn có các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGBĐS chưa đủ điều kiện để làm thành viên của VIETREALnet. Như vậy, số lượng nhân viên môi giới làm việc cho các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS là không nhỏ.
Mặc dù vậy, nhân lực môi giới trong lĩnh vực BĐS, kể cả nhân viên môi giới ở các sàn giao dịch BĐS, rất thiếu chuyên nghiệp (theo ông Phạm Trung Hà – Tổng giám đốc CTCP BĐS Hòa Phát)29. Lí do là bởi, phần lớn họ là những người “tay ngang” (những người trước đây làm nghề khác, sau đó chuyển sang kinh doanh MGBĐS, không được đào tạo chuyên môn về kinh doanh MGBĐS), chưa có kinh nghiệm, chưa được đào tạo bài bản. Cũng theo ông Hà, chủ đầu tư của các dự án lớn thường sử dụng dịch vụ môi giới của các tập đoàn nước ngoài (như Savills, Colliers…) vì đội ngũ nhân viên môi giới của các tập đoàn này đã được đào tạo một cách bài bản, chuyên nghiệp.
Tóm lại, những người hành nghề MGBĐS ở Việt Nam, dù là cá nhân độc lập hay nhân viên môi giới của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
27
Thống kê tại website của Bộ Xây dựng, truy cập ngày 03/04/2010, http://www.moc.gov.vn/site/moc.
28
Thống kê tại website Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, truy cập ngày 08/04/2010,
http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Gioithieu/Gioithieu/Gioi_thieu_Vrnet/.
29
Phương Thảo (2009), Trình độ môi giới bất động sản đang ở mức phổ cập, 21/09/2009, truy cập ngày 08/04/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/19504/index.aspx.
BĐS, đều chưa có kỹ năng môi giới chuyên nghiệp, trình độ học vấn không đồng đều (pháp luật Việt Nam hiện nay không quy định về trình độ học vấn của người có nhu cầu được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS). Tuy nhiên, so với nhân viên môi giới của các tập đoàn nước ngoài, nhân lực môi giới BĐS Việt Nam có lợi thế về sự am hiểu địa phương và kinh nghiệm thực tế. Điểm yếu của nhân lực MGBĐS chính là sự thiếu chuyên nghiệp do chất lượng đào tạo chưa tốt. Người MGBĐS cần có thời gian, ý thức học hỏi, phấn đấu hướng tới sự chuyên nghiệp và phát triển những “kĩ năng mềm” (hiểu biết về quy hoạch đô thị, cách xem phong thủy, am hiểu thủ tục hành chính…) để giúp nhân lực MGBĐS Việt Nam rút ngắn được khoảng cách với đội ngũ những người MGBĐS của các tập đoàn nước ngoài (trích lời ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Hòa Phát)30.
2.2.3.3 Cơ sở vật chất kỹ thuật
Chủ thể kinh doanh dịch vụ MGBĐS ở Việt Nam hiện nay chủ yếu bao gồm cá nhân MGBĐS độc lập, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ MGBĐS, sàn giao dịch BĐS. Cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh doanh của các đối tượng trên cũng khác nhau.
Đối với cá nhân kinh doanh MGBĐS độc lập, họ chỉ cần một chiếc điện thoại di động cùng với máy tính có nối mạng là đã có thể hành nghề. Nếu người MGBĐS độc lập thành lập văn phòng môi giới, họ cần một căn phòng có diện tích 10m2 đến 12m2, một vài tấm bản đồ quy hoạch đô thị, một chiếc điện thoại bàn, như vậy là đủ để tiến hành kinh doanh31
. Thậm chí, ở ngoại thành phía bắc Tp. HCM (quận 12, Hóc Môn, Củ Chi…), biển hiệu “Văn phòng môi giới nhà đất” còn được treo trước những cửa hàng tạp hóa, đại lý gạo, quán cà phê…32
30
Phương Thảo (2009), Trình độ môi giới bất động sản đang ở mức phổ cập, 21/09/2009, truy cập ngày 08/04/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/19504/index.aspx.
31
Môi giới bất động sản, đôi điều cần suy nghĩ (2008), 09/01/2008, truy cập ngày 25/03/2010,
http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga.
32
M.T.P (2008), Đẳng cấp của cò nhà đất, 31/03/2008, truy cập ngày 25/03/2010,
Từ khi Luật kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời, các sàn giao dịch BĐS được thành lập ồ ạt. Sàn giao dịch BĐS cũng là chủ thể duy nhất cần đáp ứng các điều kiện về cơ sở vật chất do Luật quy định. Các quy định này của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 rất đơn giản.
Theo khoản 3, Điều 57, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, sàn giao dịch BĐS phải “có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS”. Cụ thể hơn, theo khoản 1.6 và 1.7, Thông tư số 13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm.
Quy định về thành lập sàn giao dịch BĐS còn dễ dãi nên nhiều sàn có cơ sở vật chất rất khiêm tốn, chất lượng dịch vụ thấp (trích lời Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam)33
.
Cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn, chất lượng dịch vụ chưa cao chính là một trong những nguyên nhân các sàn giao dịch BĐS chưa thu hút được nhiều khách hàng. Theo ước tính của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm khoảng 15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm giao dịch của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người dân34
.
2.2.3.4 Phí môi giới bất động sản
Thị trường môi giới bất động sản phân khúc khá rõ ràng. Các sàn giao dịch BĐS chủ yếu môi giới mua bán nhà, đất hoặc môi giới thuê căn hộ cao cấp làm nhà ở hay văn phòng. Các văn phòng môi giới BĐS có quy mô kinh doanh nhỏ lẻ thường tập trung vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung
33
Hạnh Nguyên (2009), Sàn giao dịch bất động sản: yên lòng về lượng, buồn lòng về chất, 01/10/2009, truy cập ngày 09/04/2010, http://www.tinmoi.vn/San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-buon-long-ve- chat-1062014.html.
34
Bát nháo sàn giao dịch bất động sản (2010), 03/02/2010, truy cập ngày 09/04/2010,
bình như sinh viên, người mới đi làm… để cung cấp dịch vụ môi giới các BĐS có chất lượng trung bình mà hầu hết là môi giới thuê nhà ở hay cửa hàng, văn phòng. Cá nhân môi giới bất động sản tự do là người có đối tượng khách hàng phong phú nhất. Những cá nhân này chủ yếu tiến hành môi giới mua, bán đất; căn hộ của các dự án nhà chung cư hoặc nhà, đất của người dân.
Các sàn giao dịch bất động sản thành viên của Mạng các sàn giao dịch động sản Việt Nam đều có website riêng của mình. Tuy nhiên, trên những website này không công bố biểu phí môi giới của các sàn giao dịch. Người viết khóa luận đã liên hệ trực tiếp với một số sàn giao dịch bất động sản và thu được thông tin về mức phí môi giới (xem bảng 6).