3- Quan hệ cung cầu nhà đất
Nh chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào
của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngợc lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm cho giá giảm xuống. Do đó trong thị trờng cạnh tranh giá cả điều tiết lợng cung và cầu.
Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lợng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lợng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt đợc bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngợc lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lợng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt đợc một cách nhanh chóng bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu.
Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho l- ợng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nh- ng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh.
Đây là mối quan hệ mang tính quy luật giữa cung và cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ, nhng để thấy đợc sự vận động của nó trong thị trờng nhà đất chúng ta cần phải xem xét đặc tính và những nhân tố cụ thể ảnh hởng đến lợng cung và cầu đối với tài sản nhà đất.
Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hởng bởi nhiều yếu tố khác nh: quỹ đất đai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầu nhà đất chịu ảnh hởng của các yếu tố nh sự tăng trởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu
nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố ảnh hởng đã nói đến ở trên cũng có thể ảnh hởng đến lợng cung hoặc lợng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trờng nhà đất sẽ thay đổi ( hoặc tăng lên hoặc giảm đi).
Đối với thị trờng nhà đất, tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhng tổng cung đất là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể. Việc xây dựng nhà không thể thực hiện một cách nhanh chóng và việc tăng cung một loại tài sản nhà đất cụ thể thờng chiếm nhiều thời gian. Do vậy, tổng cung đất đai là cố định nên cung trong thị trờng nhà đất không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu.
Giá (H1) P2 E2 P1 E1 D2 D1 0 Số lợng
Q1 Q2 Q1 Q2
Khi lợng cầu nhà đất tăng làm đờng cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển dịch từ E1 đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giá tăng mạnh. (H1)
Mối quan hệ của cung và cầu tài sản nhà đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, ví dụ nhà ở cho thuê. Do có một lợng nhà cho thuê cố định trong thành phố, nếu thời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao. Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích ngời ta sửa sang những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lợng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống.
Giá S SR P2 (H2) Cung ngắn hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lợng Giá S LR