Cụng tỏc đền bự GPMB là một cụng việc hết sức nhại cảm cú liờn quan đến mọi lĩnh vực của đời sống , kinh tế, xó hội đặc biệt nú liờn quan nhiễu tới cỏc mối quan hệ đất đai vốn đó phức tạp. Nhất là trong điều kiện cỏc chớnh sỏch về đất đai , nhà ở trải qua nhiều thay đổi , bổ sung đến nay vẫn cũn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp chưa cú phương ỏn giải quyết thỡ vấn đề này càng trở nờn khú khăn gấp bội. Mặc dự từ khi Chớnh phủ ban hành Nghị định 22/CP đến nay cụng tỏc giải phúng mặt bằng đó cú nhiều thuận lợi và được sự ủng hộ, đồng tỡnh của nhiều địa phương , khiếu kiện tranh
chấp, bất bỡnh giữa cỏc hộ cú đất bị thu hồi cú giảm. Theo số liệu thống kờ, kể từ khi thực hiện nghị định 22/CP đến năm 2000 cho thấy cú tới 339 dự ỏn thực hiện được dõn ủng hộ, khiếu kiện cú xu hướng giảm. Bỏo cỏo ở cỏc địa phương cũng khẳng định sự tiến bộ, tớnh khả thi cao của chớnh sỏch đền bự và tỏi định cư hiện hành. Đặc biệt ở Hà Nội là nơi thực hiện nhiều dự ỏn lớn trong đú cú cả dự ỏn quan trọng cấp quốc gia cũng cú nhiều điểm đỏng mừng. Tuy nhiờn việc GPMB của nhiều dự ỏn đang bị ỏch tắc, kộo dài, gõy thiệt hại khụng nhỏ về kinh tế lẫn tinh thần và làm nản lũng nhiều nhà đầu tư cũng như gõy căng thẳng về mặt xó hội. Tỡnh trạng đú chớnh là hậu quả của hàng loạt cỏc nguyờn nhõn mà nổi lờn là những nguyờn nhõn sau.
1. Về nội dung của nghị định 22/CP
Thứ nhất : Quy định về điều kiện để được đền bự hoặc khụng được
đền bự thiệt hại về quỹ đất tuy đó cụ thể, chi tiết, song cũn chưa rừ ràng và chưa gắn kết trường hợp khụng đủ điều kiện được đền bự thiệt hại dẫn đến cỏch hiểu, cỏch làm khỏc nhau sinh ra khiếu kiện, ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự ỏn
+ Tại quy định về trường hợp đất sử dụng ổn định trước ngày 8/ 01/ 1988 được UBND xó, phường xỏc nhận, thỡ được đền bự thiệt hại. Tuy nhiờn, khi xem xột điểm này cú địa phương khụng tớnh đến quy định về điều kiện khụng được đền bự thiệt hại về đất, đó dẫn đến cú nơi đền bự tràn lan, nhưng cú nơi lại quy định chặt chẽ thờm dẫn đến khiếu kiện trong dõn.
+ Trường hợp cú giấy tờ mua bỏn,chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật trước năm 1988 hoặc mua tài sản gắn kết liền với đất sau luật đất đai năm 1988 đến năm 1993 thỡ được đền bự thiệt hại. Tuy nhiờn, tại thời điểm mua bỏn, chuyển nhượng chưa cú xỏc nhận của chớnh quyền địa phương đến nay thỡ chớnh quyền mới khụng xỏc nhận cho người sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất bị thiệt thũi hoặc dẫn đến cỏch làm khỏc.
Thứ hai: Việc đền bự thiệt hại đất ở trrong cỏc trường hợp sử dụng
đất trước Luật đất đai năm 1993 đang là vấn đề nan giải, cũn nhiốu tranh cói và cũn mặt bằng thực hiện dự ỏn. Vỡ Luật đất đai hiện hành và Điều 6 của nghị định số 04/2000/NĐ/CP chỉ quy định hạn mức đất ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong trường hợp được giao đất mới. Cỏc trường hợp đó sử dụng đất ở trước Luật đất đai năm1993 thỡ chưa cú quy định cụ thể về hạn mức đất ở. Mà người đang sử dụng đất ở trước Luật đất đai năm 1993 phần lớn là thừa kế do cha mẹ, ụng bà, để lại, đất do chuyển nhượng từ người khỏc, đất do tự khai phỏ hoặc tự sử dụng từ đất bỏ khụng, đất được cỏc cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang giao trong thời kỳ bao cấp kộo dài từ năm 1975- 1993 ( từ 1960 – 1993 ở miền Bắc ). Qua thực tế cụng tỏc đền bự đất ở của cỏc hộ gia đỡnh sử dụng từ trước Luật đất đai năm 1993 diễn ra rất phức tạp như đất ở lõu ngày khụng cú giấy tờ, cú giấy tờ nhưng khụng ghi rừ diện tớch đất ở, diện tớch đất thổ cư, đất thổ canh, hoặc diện tớch ghi trong giấy tờ khụng đỳng với diện tớch thực tế…Từ đú dẫn đến mỗi dịa phương cú một cỏch hiểu, cỏch giải quyết khỏc nhau. Một số địa phương thực hiện quy định hạn mức đất ở cho cỏc trường hợp sử dụng đất trước khi cú luật đất đai năm 1993, phần diện tớch vượt hạn mức trong khuụn viờn đất ở được coi là đất nụng nghiệp. Nhưng thực tế quy định mức đất ở chỉ mới giới hạn trong phạm vi văn bản mà khụng cú bản đồ địa chớnh, khụng phõn biệt cụ thể khu vực nào là đất ở, khu vực nào là đất nụng nghiệp để thực hiện đền bự, nhất là đối với cỏc trường hợp sử dụng đất ven đường giao thụng. Cũn người dõn thỡ đũi hỏi phải đền bự toàn bộ theo đất ở. Cỏch làm này đó dẫn đến khiếu kiện kộo dài làm chậm tiến độ giải phúng mặt bằng
Thứ ba : Chớnh sỏch đền bự thiệt hại về đất chưa gắn bú với chớnh
sỏch thu tiền sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( hợp phỏp hoỏ ) cho người sử dụng đất ở trước Luật đất đai năm 1993. Nhiều trường hợp đủ điều kiện được đốn bự thiệt
hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thỡ người cú đất muốn được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất. Do đú, khi thực hiện đền bự mỗi dịa phương cú một cỏch xử lý khỏc nhau, gõy nhiều tranh cói.
Thứ tư : Giỏ đất tớnh đền bự thiệt hại quy định tại Điều 8 của Nghị
định 22/CP như sau:” Giỏ đất tớnh đền bự thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự ỏn theo đề nghị của Sở Tài chớnh- Vật giỏ, cú sự tham gia của cỏc nghành liờn quan. Giỏ đất đền bự thiệt hại được xỏc định trờn cơ sở giỏ đất của địa phương ban hành theo quy định của Chớnh phủ nhõn với hệ số K để đảm bảo giỏ đất đền bự phự hợp với khả năng sinh lợi và giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương”
Quy định trờn đõy cú hai khớa cạnh khú khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện:
- Việc xỏc định giỏ đất phự hợp với khả năng sinh lợi và giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Việc xỏc định hệ số K
Do cú khú khăn, nờn khụng ít địa phương đền bự theo giỏ đất do UBND tỉnh ban hành mà giỏ đất này thường thấp hơn nhiều so với thực tế hỡnh thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Với số tiền đền bự đú, người dõn khụng đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất tương đương cả về diện tớch và giỏ đất với mảnh đất bị thu hồi. Vỡ thế, nhõn dõn khiếu kiện, khụng nhận tiền đền bự, khụng di chuyển, làm chậm tiến độ GPMB , chậm thực hiện dự ỏn đầu tư…
Mặt khỏc do thời điểm tớnh giỏ đất đền bự chưa thống nhất, nờn đó dẫn đến nhiều ý kiến trỏi ngược nhau nhất là đối với cỏc dự ỏn phải trải qua nhiều giai đoạn thu hồi đất.
+ Chưa cú quy định cụ thể về việc xử lý số tiền đền bự thiệt hại đối với tài sản nhà nước( đất rừng và cõy rừng tự nhiờn, cỏc cụng trỡnh di tớch lịch sử, đỡnh chựa, tài sản cỏc cơ quan hành chớch sự nghiệp…) Từ đú, đẫn đến tỡnh trạng sử dụng số tiền đền bự đối với cỏc tài sản này khụng đỳng mục đớch, lóng phớ, trong khi khụng tỏi tạo lại cụng trỡnh tương đương.
+ Chưa cú quy định chi tiết về chớnh sỏch tỏi định cư, nờn cú dự ỏn khụng thực hiện tỏi định cư cho người bị thu hồi đất sau khi chuyển chỗ ở. Việc tổ chức và lựa chọn cỏc hỡnh thức tỏi định cư và khu tỏi định cư thường bị động. Một số địa phương chưa quan tõm đến việc xõy dựng mới hoặc mở rộng cỏc khu dõn cư để bố trớ cho những hộ phải di dời. Từ việc bị động về địa điểm dẫn đến bị động về thiết kế hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội. Chớnh vỡ vậy điều kiện sống của người phải di dời gặp khụng ít khú khăn của người bị thu hồi đất trong thời gian chờ bố trớ tỏi định cư, một số dự ỏn thiếu tớnh toỏn khi xõy dựng khu tỏi định cư đó dẫn đến hiện tượng xõy dựng xong dõn khụng đến ở…
+ Chưa quy định cụ thể hoỏ về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định dền bự đối với cỏc trường hợp cố tỡnh khụng thực hiện đó dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chớnh sỏch của Nhà nước cố tỡnh chõy lỡ, khụng chịu di chuyển, làm cho tỡnh hỡnh vốn dĩ đó phức tạp càng trở nờn phức tạp hơn.
2.Cụng tỏc tổ chức thực hiện Nghị định 22/CP
2.1. Cỏch xỏc định đối tượng và điều kiện đền bự:
Hiện nay cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất đụ thị ở nước ta núi chung và ở Hà Nội núi riờng cũn chậm nguyờn nhõn là một số phần nhõn dõn cho rằng đất đai họ đó sử dụng ổn định từ nhiều năm nay nhưng khụng cú yờu cầu bức xỳc về giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.Mặt khỏc nhà nước cũng chưa cú biện phỏp cụ thể khi người sử dụng đỏt khụng kờ khai đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sử
hữu nhà vỡ vậy trong quỏ trỡnh xột duyệt gặp rỏt nhiều kho khăn trong việc xỏc định tớnh hợp phỏp của người sử dụng đất và sử dụng nhà .
Vớ dụ như trong dự ỏn cải tạo nút giao thụng ngó tư sở thỡ cụng tỏc giải phúng mặt bằng gặp một số khú khăn như tại dịa bàn của dự ỏn hiện nay cú Hộ đó mua và chưa mua nhà theo nghị định 61/CP .Với cỏ hộ đó mua được nhà thỡ sau khi xột miễn trừ cỏc khoản theo chớnh sỏch thỡ gần như khụng phải nộp tiền hoặc nộp tiền rất ít .Từ đú gõy ra hiện tượng thắc mắc và kiến nghị xột tiờu chuẩn cho họ trong quỏ trỡnh đốn bự giải phúng mặt bằng.
Điều kiện để được đền bự thiệt hại quy định trong nghị định vận dụng vào thực tế khu vực đụ thị là rất khú khăn và phức tạp .Việc xỏc định đối tượng sử dụng đất để ỏp dụng cỏc chớnh sỏch đền bự cụ thể cho tong trường hợp là một khú khăn đúi với chớnh quyền cỏc cấp do khụng cú đầy đủ hồ sơ quản lý,cập nhật,biến động đất đai khụng thường xuyờn do việc mua bỏn chuyển nhượng trỏi phộp là hiện tượng rất phổ biến .
Xõy dựng cải tạo nút giao thụng Ngó Tư Sở thỡ đất chủ yếu là đất thổ cư, nhưng số hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng khụng phải là ít mà khả năng sinh lợi từ cỏc mảnh đất này là cú giỏ trị rất cao do đú rất khú thoả thuận được cỏc điều khoản về đền bự và giải phúng mặt bằng.
Cũn đối với dự ỏn Xõy dựng Học Viện Quốc Phũng thỡ việc xỏc định đối tượng đốn bự tương đối dẽ hơn bởi vỡ diện tớch đất bị thu hồi ở đõy chủ yếu là đất nụng nghiệp nhưng vẫn xen kẽ cỏc hộ sinh sống nờn việc xỏc định cỏc hạng đất cũng một số khú khăn.
2.2. Cỏch xỏc định giỏ đất đền bự :
Hiện nay viẹc xỏc định hệ số k cũng như xỏc định giỏ đất trong đền bự thiệt hại về đất do tài chớnh vật giỏ đảm nhận (theoquy định của Nghị định 22/1998/NĐ-CP), trong khi đú việc xỏc định giỏ đất rất phức tạp, nú đũi hỏi hiểu biết cả về xó hội lẫn chuyờn mụn, bởi vỡ hiện nay thực hiện luật
đất đai: Hiện nay viẹc xác định hệ số k cũng nh xác định giá đất trong đền bù thiệt hại về đất do tài chính vật giá đảm nhận (theoquy định của Nghị định 22/1998/NĐ-CP), trong khi đó việc xác định giá đất rất phức tạp, nó đòi hỏi hiểu biết cả về xã hội lẫn chuyên môn, bởi vì hiện nay thực hiện luật đất đai:
Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lõu dài cho nụng dõn nờn việc thực hiện đền bự giải phúng mặt bằng khi thu hồi đất nụng nghiệp để chuyển mục đớch sang đất xăy dựng cỏc dự ỏn đầu tư càng trở nờn phưc tạp hơn .Dự ỏn xõy dựng Học Viện Quốc Phũng là một vớ dụ điển hỡnh .
Việc xỏc định hệ số k cũng khụng đơn giảnvỡ thị trường bất động sản ở nước ta cũn rất sơ khai, giỏ chuyển nhượng chưa hỡnh thành theo quy luật rừ rệt và nước ta cũng chưa cú cỏc chuyờn gia giỏi trong việc định giỏ đất.
Việc xác định hệ số k cũng không đơn giảnvì thị trờng bất động sản ở nớc ta còn rất sơ khai, giá chuyển nhợng cha hình thành theo quy luật rõ rệt và nớc ta cũng cha có các chuyên gia giỏi trong việc định giá đất.
Hệ số K điều chỉnh tuỳ theo chủ quan của địa phương, do vậy mỗi cụng trỡnh, mỗi dự ỏn đều cú một hệ số K khỏc nhau gõy mõu thuẫn giữa cỏc dự ỏn trong cựng một tỉnh, thậm chớ trong cựng một dự ỏn.
Thực tế dự ỏn xõy dựng cải tạo nút giao thụng Ngó Tư Sở cú giỏ đền bự tương đối thấp so với giỏ thị trường vỡ nú được xõy dựng dựa trờn cỏc văn bản cũ trước đõy mà giỏ nhà tỏi định cư do Thành phố ban hành lại cao. Giỏ đất đền bự được UBND Thành phố duyệt ở mức cao nhất cũng chỉ là 18.500.000 đồng/m2 thấp hơn nhiều lần so với giỏ thực tế là khoảng 10 cõy vàng. Điều này sẽ gõy khú khăn cho việc đền bự giải phúng mặt bằng.
Ở dự ỏn Xõy dựng Học viện quốc phũng thỡ việc xỏc định hệ số K là tương đối khụng chớnh xỏc, hơn nữa khu đất bờn này đường cao tốc Nam Thăng Long thỡ thuộc đất nội thành, giỏ đền bự cao hơn nhiều cho nờn cỏc hộ khụng vừa ý với phương ỏn đền bự của chủ đầu tư. Điều này một phần
cũng do Chớnh phủ quy định khung giỏ cỏc loại đất theo hai vựng nụng thụn và đụ thị ở tầm vĩ mụ quỏ rộng lớn, chưa xuất phỏt từ những yếu tố mà giỏ đất chịu sự tỏc động trực tiếp như khả năng sinh lợi, sự điều tiết của Nhà nước, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm …
Tư tưởng bao cấp về đất đai cũn đang khỏ nặng nề nờn việc xỏc định giỏ đất cụ thể cú chiều hướng thấp hơn so với giỏ thị trường.
2.3. Cỏch định giỏ tài sản trờn đất
Hiện nay, phần định giỏ đền bự thiệt hại về tài sản đó chỉ ra tương đối cụ thể nhưng vẫn cú những trường hợp trong Nghị định chưa đề cập đến mà thực tế khi đi làm cụng tỏc đền bự cỏc cỏn bộ gặp rất nhiều khú khăn như cỏc loại tài sản trờn đất đều đựơc định giỏ đền bự song những khoản thu nhập của người bị thu hồi đất thỡ chưa đề cập đến.
Thực tế trong dự ỏn xõy dựng cải tạo nút giao thụng Ngó Tư Sở thỡ cỏc nhà mặt phố trong chỉ giới GPMB sống chủ yếu bằng nghề kinh doanh buụn bỏn, khi đến nơi tỏi định cư mới chỉ đỏp ứng được nhu cầu về nhà ở cũn nhu cầu đảm bảo cuộc sống thỡ chưa giải quyết được. Ngược lại trong dự ỏn Xõy dựng Học viện quốc phũng thỡ cỏc hộ dõn cư chủ yếu đều làm nụng nghiệp đơn thuần, vậy nờn khi đến nơi ở mới họ sẽ khụng biết kiếm kế sinh nhai bằng phương thức nào.
Do vậy, để đảm bảo cụng bằng cho tất cả những người bị thu hồi đất thỡ Nhà nước phải quy định giỏ đền bự thu nhập do mất việc làm.
2.4. Chớnh sỏch tỏi định cư và chớnh sỏch hỗ trợ :