Để quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, tạo ra cơ cấu bố trí không gian và sử dụng hợp lý đất đô thị thì vai ư ò của công tác quy hoạch và k ế hoạch sử dụng đất là rất quan trọng. Do trong m ột thời gian dài quy hoạch sử dụng đất của các xã, phường thuộc địa bàn quận Tây Hồ hoặc chưa có hoặc mới được đề cập như m ột luận cứ trong quy hoạch phát triển ngành (m à chủ yếu là đất nông nghiệp), không có quy trình và tiêu chuẩn mà chỉ theo nhận thức của từng ngành, từng cấp khi quy hoạch nên rất khó có thể ngăn chặn được các vi phạm pháp luật về đất đai.
N hằm hạn ch ế và tiến tới chấm dứt tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà ở lộn xộn, trái phép UBND quận Tây Hổ đã có quy hoạch tổng thể đến nãm 2010 và quy hoạch sử dụng đất bán đảo Tây Hồ (Quảng An) với tỷ lệ 1:2000. Q uy hoạch này (được Bộ Xây dựng xác nhận bàng cồng vãn số 473/C V /B X D ngày 17/11/1994) đã xác định chức năng vùng đất xung quanh Hồ T ây thành m ột trung tâm du lịch và dịch vụ:
- Bán đảo T ây Hồ: Đ ây là khu vực đẹp nhất, có cảnh quan thuận lợi để xảy dựng các công trình dịch vụ du lịch, giao địch quốc tế, khách sạn lớn, thuỷ cung, khu bán hàng lưu niệm và nhà hàng đặc sản, khu vui chơi giải trí. Dự kiến phát triển ở đây hình thức du lịch tham quan, nghỉ dưỡng, hội nghị, hội thảo
- Phía tây củ a H ổ Tây: Dọc theo đường Lạc Long Quân, dự kiến xây dựng một trung tâm thể thao quốc gia với quy mô lớn để có thể tổ chức các cuộc thi đấu m ang tầm quốc gia và quốc tế, kết hợp với một làng Ôlim pic và khách sạn dành cho vận động viên. Đây là khu vực phát triển du lịch, thể thao.
- P hía bắc H ồ Tây: T ập trung các khu vui chơi, giải trí như câu cá, tenis, bow ling, bơi thuyền nhằm kéo dài thời gian lưu lại của khách, kết hợp với nghỉ ngơi ngắn ngày.
- Bờ nam H ồ Tây: Dọc đường Hoàng Hoa Thám ra đến bờ hồ dự kiến xây dựng hai trung tâm lớn: trung tâm giao dịch quốc tế và trung tâm dịch vụ du lịch. Phía gần hồ là những biệt thự cho thuê, khách sạn cao tầng, kết hợp với các công trình vãn hoá nghệ thuật phục vụ du khách. Đây là khu vực phát triển hình thức du lịch tham quan, nghiên cứu khoa học, hội nghị.
C ùng với đự án trên, những vãn bản của UBND thành phố Hà Nội “Đ iều chỉnh quy hoạch chung giai đoạn 1997 - 2020” (1997), “ Đ iều chỉnh quy hoạch chung T hủ đô H à Nội 2020; tập 3 quy hoạch sử dụng đất” (1999) và gần đây nhất là phương án quy hoạch tổng thể quận Tây Hồ đến năm 2010 (2001) đã định hướng phát triển quận Tây Hồ thành một trung tâm văn hoá, du lịch và dịch vụ của Thủ đô.
Căn cứ vào quy hoạch tổng thể, nhu cầu sử dụng đất của thành phố và của địa phương, hàng nãm UBND quận Tây Hồ đã lập kế hoạch sử dụng đất trình UBND thành phố phê duyệt. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan trong công tác giải phóng mặt bằng và thiếu quy hoạch chi tiết đô thị nên việc thực hiện các kế hoạch sử đụng đất chưa thật sự đáp ứng được yêu cầu phát triển không gian và kinh tế - xã hội trong những năm vừa qua.
5.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đâ't
Dưới tác động của cơ ch ế thị trường cùng với các chính sách đổi mới trong phát triển kinh tế và các chính sách đất đai đã thúc đẩy mọi thành phần kinh tế phát huy cao độ tính năng động của m ình và huy động được các nguồn lợi tài nguyên đất phục vụ nâng cao tổng sản phẩm quốc dân và đời sống dân cư. Chính điều này đã thúc đẩy quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở quận T ây Hồ.
Do Tây Hồ là m ột quận mới của Hà Nội và có tiềm nâng phát triển du lịch nên diện tích và tỷ trọng các loại hình sử dụng đất m ang những đặc trưng riêng phản ánh cơ cấu và mức độ phát triển các ngành kinh tế trên địa bàn quận (bảng 5.2 và hình 5.2)
Tuy là m ột quận nội thành nhưng đất nông nghiệp vẫn còn chiếm m ột tỷ trọng khá lớn, chiếm 23,6 % diện tích tự nhiên. Do nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang các m ục đích chuyên dùng và đất ở theo kẽ hoạch sử dụng đất hàng nảm nên phần lớn diện tích đất trổng trọt được giao cho các hộ gia đình,
cá nhân sư dụng vối thời hạn từ 1 đến 3 năm. Loại hình sử dụng đất trồng hoa — cây canh (301,32 ha) đem lại thu nhảp tương đối cao cho người đân và tạo ra net đẹp canh quan độc đáo phục vụ mục đích du lịch. Đ ây là m ột th ế m ạnh phát triển kinh tế nông nghiệp kết hợp với đu lịch, dịch vụ của quận Tây Hồ. Tuy nhiên diện tích trồng lúa, lúa m àu (156,44 ha) vản còn chiếm tỷ trọng đáng kê (6,5% ) và hiộu quả kinh tế thấp hơn so với các loại hình sử dụng đất nông nghiệp khác. Các ao và đầm lớn đều được sử dụng vào mục đích nuôi cá hoặc trồng sen phục vụ nhu cầu thị trường Hà Nội.
Bảng 5.2. Hiện trạng các loại hình sử dụng đất quận Tây hồ năm 2001
Loại hình sử dụng đ ất Diện tích (ha)
Tỷ lệ (% )
Tổng diện tích 2400,81 100
I. Đ ất nông nghiệp 565,34 23,6
1. Đất ruộng lúa, lúa màu 156,44 6,5
2. Đất chuyên rau 34.30 1,4
3. Đất trổng hoa - cây cảnh 301,32 12,6
4. Đất vuờn tạp 28,16 1,1
5. Đ ất có mặt nước nuôi cá và trổng sen 45,11 1,9
II. Đất chuyên dùng 389,89 16,2
1. Đất xây dựng 148,79 6,2
2. Đất giao thông 111,75 4.6
3. Đ ất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng 61,02 2.5
4. Đ ất di tích lịch sử vãn hoá 10.42 0,4
5. Đ ất an ninh, quốc phòng 23.76 1,0
6. Đ ất làm nguyên vật liệu xây dựng 9,50 0,4
7. Đất nghĩa trang, nghĩa địa 15,91 0,7
8. Đất chuyên dùng khác 8,74 0,4
IIĨ. Đ ất ở đô thị 294,01 12,3
IV. Đ ất chua sử dụng 1151,57 47,9
1. Đ ất bằng chưa sử dụng (bãi sông) 111,26 4,6
2. Đ ất có mặt nước chưa sừ dụng 26,68 1,1
3. Sông 458,45 19,1
4. Hồ 547,42 22,8
cá nhân sử dụng vói thời hạn từ 1 đến 3 năm. Loại hình sử dụng đất ưồng hoa — cày canh (301,32 ha) đem lại thu nhập tương đối cao cho người dân và tạo ra nét đẹp canh quan độc đáo phục vụ mục đích du lịch. Đây là một thế m ạnh phát triển kinh tế nổng nghiệp kết hợp với du lịch, dịch vụ của quận Tây Hổ. T uy nhiên diộn tích trổng lúa, lúa m àu (156,44 ha) vản còn chiếm tỷ trọng đáng kể (6,5% ) và hiệu quả kinh tế thấp hơn so với các loại hình sử dụng đất nông nghiệp khác. Các ao và đầm lớn đều được sử dụng vào m ục đích nuôi cá hoặc trồng sen phục vụ nhu cầu thị trường Hà Nội.
Bảng 5.2. Hiện trạng các loại hình sử dụng đất quận Tây hổ năm 2001
Loại hình sử dụng đất Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
Tổng diện tích 2400,81 100
I. Đất nông nghiệp 565,34 23,6
1. Đ ất ruộng lúa, lúa màu 156,44 6,5
2. Đất chuyên rau 34.30 1.4
3. Đất trồng hoa - cây cảnh 301.32 12,6
4. Đất vườn tạp 28,16 1.1
5. Đất có mặt nuớc nuôi cá và trồng sen 45,11 1.9
II. Đát chuyên dùng 389,89 16,2
1. Đất xày dựng 148,79 6,2
2. Đất giao thông 111,75 4.6
3. Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên đùng 61,02 2,5
4. Đất di tích lịch sứ vãn hoá 10.42 0.4
5. Đất an ninh, quốc phòng 23.76 1.0
6. Đ ất làm nguyên vật liệu xây dựng 9.50 0,4
7. Đ ất nghĩa ữ ang, nghĩa địa 15,91 0,7
8. Đ ất chuyên dùng khác 8,74 0,4
r a . Đ ất ở đô thị 294,01 123
IV. Đ ất chưa sứ dụng 1151,57 47,9
1. Đ ất bằng chưa sử dụng (bãi sông) 111,26 4,6
2. Đ ất có mặt nước chưa sử dụng 26,68 1,1
3. Sông 458,45 19,1
4. HỔ 547,42 22,8
■ Đất nông nghiệp □ Đất chuyên dùng □ Đất ở đô thị B Đất chưa sử dụng
Hỉnh 5.2. Biểu đổ co cấu c ó c loại đ ấ t của quận Tây Hồ nâm 2001
T rong những năm gần đây diện tích đất chuyên dùng tăng bằng việc phân bổ đ ất cho m ột loạt các dự án trong lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng: dự án kè và làm đường xung quanh Hổ Tây, công viên nước Hồ Tây, dự án CIPƯTRA, dự án cấp nước 1A, dự án của còng ty Điện lực Hà N ội, dự án của công ty Bưu điện H à Nội, ... và các công trình vãn hoá - xã hội của quận. Các điểm tham quan, vui chơi, giải trí m ở ra ngày càng nhiều và đi kèm với nó là phát triển hộ thống nhà hàng, ưung tâm thương mại tạo điều kiện phát triến ngành du lịch, dịch vụ. Theo số liệu thống kê cho thấy chỉ trong 3 năm từ 1998 đến 2001 diện tích đất xây dựng đã tãng từ 123,66 ha lên 148,79 ha. Mặc dù như vậy nhưng diện tích đất chuyên dùng vẫn chưa hợp lý đối với một quận nội thành, chẳng hạn như đất giao thông mới chỉ chiếm 4,6% so với tổng diện tích tự nhiên. Tỷ trọng này so với tiêu chuẩn của đô thị loại 1 như thành phố H à N ội còn thấp. N goài ra vẫn còn có m ột số đơn vị sử dụng diện tích đất lớn như cô n g ty giầy da H à N ội, giấy Trúc Bạch, công ty xe du lịch (đoàn xe 12A), công ty đầu tư xây dựng H à N ộ i,...c ó những lô đất bỏ hoang không sử dụng nhưng cũng không tự trả lại N hà nước hoặc không nộp đủ tiền thuê đất.
Do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nên diện tích và hiệu quả sử dụng đất ở trên địa bàn quận ngày càng tăng. Diện tích đất ở năm 2001 tăng so với năm 1998 là 11,16 ha. H iện nay m ột số dự án xây dựng nhà ở phục vụ cho mục đích di dân giải phóng m ặt bằng đang được thực hiện. Các vị trí đất nhỏ lẻ, nằm xen kẽ các k h u dân cư đã được xác định khai thác triệt để cho m ục đích xây nhà phục vụ nhu cầu của nhân dân và cán bộ trên địa bàn quận. M ặt khác
24%
do “ cầu ” vượt “ cu n g ” nên giá đất ở ngày càng tăng cao, đòi hỏi phải có các biện pháp phù hợp trong việc định giá đất để quản lý và giải quyết mối quan hộ kin h tế về đất đai trên địa bàn quận.
Đ ất chưa sử dụng có diện tích lớn 1151,57 ha, chiếm 47,9 % diện tích tự nhiên, chủ yếu là h ồ và sông. Đây cũng là lợi thế bậc nhất của quận Tây Hồ so với các quận khác của Thủ đô với Hồ Tây là m ột thắng cảnh đẹp cần được bảo tồ n n hư m ột cảnh quan tự nhiên phục vụ mục đích tham quan du lịch. Bãi ven sông H ồng có d iện tích đáng kể (111,26 ha) chỉ có thể sử dụng cho mục đích canh tác theo m ùa và cần có sự cải tạo đất lớn.
N hư vậy quỹ đất của quận Tây Hồ đã được khai thác và sử dụng có hiệu quả, đặc biệt là đất ở đô thị. Tuy nhiên trong những nãm tới để nâng cao hiệu quả sử dụng đất cần phát huy thế mạnh về du lịch, phát triển các vườn hoa, cây cảnh đặc chủng, tận dụng đất bãi sông cho mục đích nông nghiệp và tăng hiệu quả sử dụng của đất chuyên dùng, nhất là của các dự án đẩu tư trên địa bàn quận.
CHƯƠNG 6. GÓP PHẦN HOẠCH ĐỊNH CÁC CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ TRONG s ử DỤNG BỂN VŨNG ĐẤT ĐÔ THỊ
KHU VỰC NGHIÊN c ứ u
Tây Hồ là quận nội thành, mới thành lập, được xác định chiến lược phát triển chủ yéu là du Lịch, dịch vụ, nghỉ dưỡng và bảo vệ môi trường. V iệc hoạch định các chính sách quản lý trong sử dụng bền vững đất đô thị ở Tây Hồ phải thể hiện được quy hoạch chiến lược ấy trên cơ sở đảm bảo những nghiệm vụ cơ b ản của m ột quận nội thành có mức độ đô thị tập trung rất cao.
6.1. Chiên lược trong quản lý Nhà nước về đất đai khu vực
N ằm trong hệ thống quản lý hành chính của Nhà nước, Tây Hồ là đơn vị hành chính cấp 3 (quận, thị xã, huyện) được lập theo Nghị định 69/C P ban hành ngày 28 tháng 10 năm 1995. Trong chiến lược sử dụng tài nguyên đất với m ục tiêu phát triển kinh tế, ổn định chính trị, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường, công cuộc quản lý N hà nước về đất đai nói chung được triển khai theo 4 nội dung cơ bản sau:
* Tiến hành đãng ký đất đai nhằm thiết lập hộ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, đảm bảo cho việc nắm chắc và quản lý chặt quỷ tài nguyên đất đai của khu vực.
* X ây dụng hệ thống pháp luật và chính sách đất đai trên cơ sở hệ thống pháp luật N hà nước có hoạch định các chính sách đặc thù của khu vực,
* Xây dựng qui hoạch sử dụng đất trên nền tảng qui hoạch tổng thể thành phố và chi tiết hoá khu vực theo phương án tối uu.
* Xây dựng hộ thống kinh tế đất theo nguyên tắc đảm bảo tập trung có tính toán tới các yếu tố nổi trội trong đó nguyên tác bảo vệ nghiêm ngặt môi trường phải là điều kiện tiên quyết.
Q ua đánh giá về tình hình quản lý, sử dụng đất ở Tây Hồ (chương 5) so sánh với những yêu cầu cơ bản của nội dung công việc quản lý N hà nước về đất đai, có thể xác định các vấn để sau trong chiến lược xây dựng tài nguyên đất ở quận Tây Hổ.
1- K hẩn trương hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhất là đất ở, đất chuyên dùng) nhằm hoàn thiện khâu đăng ký đất đai ban
đầu, tạo động lực cho đăng ký biến động và m ỏi trường thuận lợi cho sự linh hoạt của các quan hệ đất đai trên địa bàn quận.
2. X ây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ từ quy hoạch tổng thể đến quy hoạch chi tiết, quy hoạch khu vực đến quy hoạch các ngành, tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất. Đặc biệt chú ý đến tính chính xác và thực tế của các số liệu dự báo dùng làm cơ sở tính toán tốc độ tãng trưởng của đô thị dùng tròng qui hoạch, tránh hình thức chủ quan.
3. Tiến tới hoàn thiộn trên cơ sở đồng bộ hoá hệ thống pháp luật đất đai phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội trên địa bàn quận. Thực tế hiện nay, ta đã có m ột hệ thống pháp luật đất đai, ưong đó các vãn bản pháp lý được hoàn thiện và đồng bộ hoá dần , từ tổng quát đến chi tiết, song vẫn còn bất cập do chưa cập nhật và tính đổng bộ còn chưa cao.
Ở cấp quận và phường là những cấp cơ sở nén thường phải chờ đợi các chỉ thị, các thông tư, các hướng dẫn thi hành của thành p h ố ,... vì vậy việc thực hiện các văn bản luật pháp thường kéo dài, để dẫn đến phát sinh các vi phạm phức tạp không đáng có. Để giải quyết vấn đề này ngoài sự m ong chờ vào những chuyển biến tích cực từ cấp trên, các bộ phận và cán bộ chuyên trách cần chu động đề xuất việc thực hiện văn bản mới trên cơ sở nắm chắc các chính sách cơ b ản của N hà nước và tình hình thực tế của địa phương.
4. X ây dựng cơ ch ế đổng bộ bề m ặt tổ chức để xử lý có hiệu quả các hành vi vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn quận.
Các vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất được nhiều ngành tham gia giải quyết: Đ ịa chính, thanh tra, cảnh sát, toà á n ,... song chủ yếu vẫn là UBND quận và phường. Hiện nay do chưa có m ột cơ ch ế rõ ràng cụ thể, đồng bộ về m ặt tổ chức nên chưa tạo được sự chủ động phối hợp giữa các cơ quan chức năng này, dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm , xử lý vi phạm đây dưa kéo dài, để phát sinh các sai phạm khác.
5. T hiết lập hệ thống kinh tế đất trên địa bàn quận Tày Hổ theo hướng