Tây Hồ là m ột địa bàn có tốc độ đô thị hoá nhanh, là một trong những quận đạc trưng nhất cho tính chất “nửa thành thị nửa nông thôn” của Thủ đô nên việc thực hiện các chính sách, pháp luật đất đai gặp nhiều khó khãn do tình trạng quản lý đất đai trước đây bị buông lỏng và ý thức chấp hành của nhân dân còn hạn chế. Dựa vào thời điểm ban hành các văn bản pháp luật về đất đai, có thể đánh giá tình hình thực hiện các chính sách và pháp luật đất đai theo 3 giai đoạn:
trong 2 năm 1998 -1999 mới cấp được 213 GCN quyền sở hữu đất ở và quyền sở hữu nhà ở (hình 5.1).
G iai đ o ạ n 1977 - 1988: Là giai đoạn trước khi luật đất đai 1988 được ban hành. V iệc quản lý đất đai trên địa bàn cả nước nói chung và Tây Hồ nói riêng chỉ mang tính chất hành chính và dân sự. Chủ yếu chính quyền chỉ quan tâm tới quản lý và các chính sách đối vói đất nông nghiộp nên đã dẫn đến việc giao và sử dụng tương đối tuỳ tiện các loại đất khác hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng mà không có quy hoạch.
Tuy vậy, giai đoạn này còn trong chế độ bao cấp, việc sử dụng đất đai chưa phải theo cơ ch ế thị trường nên nhu cầu về sử dụng đất không cao, vì thế các vi phạm trong sử dụng đất đai không nhiều chủ yếu là lâng phí đất, chuyển dịch đất sai mục đích, thường gặp ở khu vực Quảng An, Bưởi.
Mặt khác, trên địa bàn quận Tây Hồ, quan hệ đất đai có sự tác động của cơ chế thị trường chủ yếu ở khâu chuyển nhượng đất đai, tức là bản thân đất đai trở thành hàng hoá - m ột loại hàng hoá đặc biệt và nó cùng với việc mua bán công trình kiến trúc trên đất tạo nên thị trường bất động sản. Đây là một thị trường “ ngầm” dù hoạt động rất m ạnh mẽ nhưng không hề có sự quản lý và cho phép hoặc hướng dẫn của các cấp chính quyền.
Với luật đất đai 1988, công tác quản lý đô thị tuy đã có những bước đổi mới song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của đố thị trong điều kiện đổi mới nền kinh tế - xã hội. Chưa có các chính sách, biện pháp huy động vốn tạo ra các nguồn thu từ đất và sử dụng nguồn thu đó vào đầu tư phát triển đô thị.
G iai đ o ạ n 1993- 2001: Luật đất đai 1993 ra đời, lấy hiến pháp t992 (điểu 17, điều 18) làm nền tảng đã khắc phục được nhiều nhược điểm của luật đất đai 1988, đã sửa đổi m ột số điều không còn phù hợp với thực tiễn và bổ sung một số điều cần thiết để giải quyết những vấn đề quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Luật đất đai 1993 đã thiết lập mối quan hộ trực tiếp giữa Nhà nước với người sử dụng đất, tiền tệ hoá một bước quyền sử dụng đất để điều tiết các quan hệ đất đai thông qua các giải pháp kinh tế, đa dạng hoá cấp độ quyền sử dụng đất thông qua việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất và tích tụ đất, đổi mới quan hệ phân phối đất đai và các mục đích sử dụng thông qua các giải pháp kinh tế, hạn điền thời hạn sử dụng đ ấ t,.. .Tóm lại luật đất đai 1993 đã xoá bỏ tình tình trạng “vô chủ” trong quản lý và sử dụng đất, đảm bảo quyền làm chủ thực sự gắn liền với lợi ích về kinh tế và tạo điều kiện để người sử dụng đất khai thác thật tốt tiềm năng đất đai và hoàn thành tốt các nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước.
mg 5.1. Tổng hợp kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ỏ quận Tây Hồ giai đoạn 1998 - 2001 -^ P H U Ờ N G ^ ^ Yên P h ụ T ứ Liên Q u ản g An Nhật T án Phú Thưựng Xuân La Bười T h u ỵ K hẽ Tổn ơ kê khai ' ' 2.222 1 690 1.890 2.154 2.879 1.975 3.454 1.882 ơ phường dã quận: 1.805 1.305 743 1.570 1.843 1.317 2.325 1.429 /à 1999 110 399 22 530 294 173 250 78 889 600 372 638 1.049 664 1.360 899 --- 806 306 349 402 500 500 715 452 ơ q u ậ n ch uy ển ih ố : 1.066 922 454 926 1.235 821 1.624 964 và 1999 101 186 68 119 112 185 153 91 269 351 148 287 674 249 798 427 --- 696 385 238 520 449 387 673 446 V dà thực lĩnh: 660 677 221 581 773 461 1.233 748 và 199 9 - 21 43 41 9 55 - 44 167 260 45 144 526 142 699 188 493 396 ỉ 33 396 238 264 534 516 VI dã trả cho công 515 576 155 487 681 406 1.035 537
. Phòn tỉ Đ ịa chính - Nhà d á t quận T ây Hổ
Tuy nhiên, lợi dụng m ột số điểm còn hạn chế của luật đất đai 1993 như những quy định về đất đô thị còn đơn giản, không rõ ràng nhất là ch ế độ quản lý, sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá, trong quá trình xây đựng lại cơ sở hạ tầng, trong quá trình giải phóng m ặt bằng để phát triển và nâng cấp đô thị, nhiều vi phạm m ói trong quá trình sử dụng đất đã diễn ra trên địa bàn quân Tây H ồ như lán chiếm đất đai, chuyển dịch đất trái phép, chuyên nhượng đất sai pháp luật, xây dựng nhà ở, khách sạn lộn xộn, tuỳ tiện. M ặt khác do nhiều diện tích đất đô thị chưa được quản lý tốt, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phức tạp cũng làm tăng thêm các bất cập của việc quản lý đất đô thị trên địa bàn của quận.
Sau khi quận Tây Hồ được chính thức thành lập (1995), ƯBND quận kết hợp với chính quyền cấp phường và các cơ quan chức năng đã tiến hành thực hiện hàng loạt các văn bản dưới luật nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất đồng thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của thành phố và của địa phương. Đó là việc thực hiện các nghị định của Chính phủ như nghị định số 60/CP ban hành ngày 5/7/1994, nghị định số 45/CP ban hành ngày 31/05/1995 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị, nghị định sô' 88/CP ngày 17/8/1994 về quản lý và sử-dụng đất đô th ị,... và các văn bản của Tổng cục Đ ịa chính và UBND thành phố Hà N ội như công vãn số 647 CV/ĐC ngày 31/05/1995 hướng dẫn m ột số điểm thực hiện N ghị định 60/CP của Chính phủ, công vân 1427/CV- ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCN quyền sử dụng đất, chỉ thị 26/CT-UB ngày 7/7/1995 của UBND thành phố H à Nội về việc tăng cường quản lý, xây dựng trên địa bàn thành p h ố ,...T u y nhiên tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và nhất là vi phạm các quy định về quản lý trật tự xây dựng đô thị còn diễn ra rất phức tạp. N hìn chung, các vi phạm trong quá trình sử dụng đất ở quận Tây Hồ diễn ra ở cả 3 khu vực đô thị, song m ỗi khu vực lại có những nét riêng:
- K hu vực đô thị cải tạo (Thuỵ Khuê, Yên Phụ): những vi phạm trong sử dụng đất chủ yếu xảy ra với các hoạt động chính như lấn chiếm đất (ven sông, ven hồ, đất công trình công cộng), xây dựng mới và cải tạo nhà không phép, chuyển nhượng đất trái phép.
- K hu vực đô thị m ở rộng (Q uảng An, Bưởi): những hoạt động vi phạm luật đất đai chủ yếu xảy ra dưới các hình thức như: lấn chiếm đất ven hồ, chuyển
đổi m ục đích sử dụng đất trái phép (đặc biệt là chuyển đổi m ục đích sử dụng từ đất trồng hoa, cây cảnh, rau m àu thành đất thổ cư, khách sạn, nhà hàng), xây dựng mới và cải tạo nhà không phép, chuyển nhượng đất bất hợp pháp. - K hu vực đô thị mới (Tứ Liên, N hật Tân, Phú Thượng, X uân La) là khu vực mà diện tích đất nồng nghiệp còn khá lớn thì những vi phạm về sử dụng đất tập trung vào các hoạt động: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây nhà trái phép, lẩn chiếm đất đai.
Từ năm 1998 đến nay việc thực hiện pháp luật đất đai ở quận Tây Hổ bước đầu đi vào nề nếp bằng việc thực hiện nghị định số 04/C P ban hành ngày 10/01/1997 “V ề việc xử phạt vi phạm hành chính trong ĩĩnh vực quản lý và sử dụng đất” , nghị định 48/CP của Chính phủ ban hành ngày 5/5/1997 “về việc xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý xây dựng, quản lý nhà và công trình kỹ thuật hạ tàng đô thị” , chỉ thị số 25/CT-UB ngày 23/10/1997 của UBND thành phố H à N ội về việc thực hiện nghị định 04/CP, quyết định số 23/1998/Q Đ -Ư B ngày 17/7/1998 “Về việc ban hành quy định thực hiện nhiộm vụ, quyền hạn của UBND quận, huyện, phường, xã trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà N ội” ,... Các văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý chi tiết cho việc quản lý đất đô thị, tạo điều kiện cho cơ quan chính quyền địa phương thực hiện tốt hơn việc quản lý đất đai. M ặt khác, việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN đất ở và nhà ờ theo quyết định 69/1999/ Q Đ - UB của UBND thành p h ố H à N ội trên địa bàn quận cũng góp phần làm giảm các vi phạm vễ sử dụng đất, giảm tình trạng tranh chấp đất đai. Theo thống kê của Phòng Đ ịa chính - N hà đất quận Tây Hồ tổng số đơn thư khiếu nại - tố cáo của năm 2000 là 17 đơn chủ yếu tập trung vào tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình. ƯBND quận kết hợp với UBND các phường và các cơ quan chức năng đã giải quyết đơn thư theo đúng thời hạn quy định.
Đ ể quản lý chặt chẽ và khai thác có hiệu quả toàn bộ quỹ đất, hiện nay UBND quận đang triển khai thực hiện quyết định 89/2 0 0 1/QĐ-UB ngày 12/10/2001 của UBND Thành phố “về việc ban hành quy định xử lý thu hồi đất do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để hoang hoá không sử dụng, sử dụng sai m ục đích vi phạm L uật đất đai trên địa bàn Thành phố H à N ộ i” trong khu vực quận Tây Hồ.
T óm lại, tuy còn nhiều tồn tại trong việc quản lý đất đô thị (hiện tượng lấn chiếm đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp, xây dựng nhà không phép vẫn còn xảy ra) nhưng nhìn chung việc thực hiện các chính sách và pháp luật đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ đã có tiến bộ đáng kể, góp phần nâng caò h iệu quả sử dụng quỹ đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội củ a quận và thành phố H à N ội trong hiện tại và tương lai.