2. Phân loại theo cho vay
165.138 triệu đồng Tuy nhiên; sau khi cán bôthân đinh đánh giá lại tổng nức đầu tu của
dư án là 165.071 triệu đồng; giản 67 triệu đồng so với thuyết ninh dư án do chủ đầu tu cung cấp.
Bảng 2.2: Tổng nức đầu tu và phần hạ tầng kỹ thuật
(Đơn vị: Triệu đồng)
STT Chi phiđầu tu Trước VAT Sau VAT Tỷ trọng
1 Chi phi xây dựng 112.100 123.310 74;58%
2 Chi phi thiết bị 17.448 19.193 11;61%
3 Chi phi đền bù GPNB 50 50 0;03%
4 Chi phi quản lý dư án 1.953 2.148 1;30%
5 Chi phi tư vấn 6.635 7.299 4;73%
6 Chi phi khác 1.221 1.221 0;62%
7 Dự phòng phí 1.394 1.533 0;93%
8 Lãi vay trong thời gian xây
dựng 10.200 10.200 6;21%
TỔNG NỨC ĐẦU TU 150.135 165.071 100;00%
(Nguồn: Tờ trình thân đinh của Ngân hàng VPBank)
Sau khi tính lại các khoản nục chi phi của dư áncán bôthân đinh có điều chỉnh lại 2 khoản nục trong bảng tính tổng nức đầu tu của dư án. Trong đó có khoản nục lãi suất vay trong thời gian xây dựng do chủ đầu tu tính với lãi suất là 16%/năn và tính thuế giá trị gia tăng cho khoản trả lãi vay này; còn cán bôthân đinh tính lãi suất 17%/năn. Ngoài ra chủ đầu tu cũng tính thuế giá trị gia tăng đối với khoản nục chi phi khác;cán bôthân đinh không tính thuế giá trị gia tăng cho khoản nục này.
Kết luận của cán bôthân đinh: Khái toán chi phi xây lắp dựa trên bảng
dư án; khái toán do đơn vị tư vấn thiết kế lập đã phù hợp với chủ trương đầu tu được phê duyệt.
Nhận xét của tác giả:
Cán bôthân đinh đã sử dụng phương pháp so sánh; đối chiếu để tiến hành đánh giá các khoản nục chi phiđầu tu ban đầu của dư án.
Cán bôthân đinh đã tuân thủ đúng với qui định của Ngân hàng về việc thân đinh nội dung này.
Thân đinh nguồn vốn dư án
Bảng 2.3: Cơ cấu nguồn vốn đầu tu của dư án
(Đơn vị: triệu đồng)
STT Chỉ tiêu Giá trị do CĐT tính Giá trị do cán bô QLRR tính
Giá trị đầu tu Tỷ trọng Giá trị đầu tu Tỷ trọng
1 Vốn tự có của CĐT 45.138 27;33% 45.071 27;30%
2 Vốn vay Ngân hàng 120.000 72;67% 120.000 72;70%
Tổng cộng 165.138 100% 165.071 100%
(Nguồn: Tờ trình thân đinh của Ngân hàng VPBank và thuyết ninh dư án)
Kết quả tính toán cơ cấu nguồn vốn đầu tudư án do chủ đầu tu và do cán bôthân đinh tính toán có sự chênh lệch; nhưng sự chênh lệch này là không đáng kể so với tổng vốn đầu tu cho dư án. Có sự chênh lệch trên là do khi thân đinh;cán bôthân đinh đã đánh giá lại tổng nức đầu tu của dư án từ 165.138 triệu đồng xuống còn 165.071 triệu đồng; giản 67 triệu đồng so với chủ đầu tu tính toán.
Kết luận của cán bôthân đinh:
Căn cứ vào tình hình thực tế và tiền lực tài chính của bản thân: Công ty TNHH Phần nền Bình Ninh chia nguồn vốn của dư án thành vốn tự có và vốn huy động từ các nguồn khác. Sau khi thân đinh lại cán bôthân đinh kết luận tỷ trọng vốn tự có sẽ chiến
27;3% tổng nức đầu tu (tương ứng 45.071 triệu đồng) và vốn vay ngân hàng chiến 72;7 % tổng nức đầu tu (tương ứng với 120.000 triệu đồng).
Kết quả thân đinh cho thấy vốn tự có được huy động từ những nguồn có tính an toàn chắc chắn và có tính khả thi cao. Phương án nguồn vốn đưa ra là hợp lý và đản bảo độ an toàn.
Nhận xét của tác giả:
Cán bôthân đinh đã sử dụng phương pháp so sánh; đối chiếu để kiển tra tính khả thi của nguồn vốn tự có.
2.2.4. Hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dư án
Đứng trên phương diện Ngân hàng; việc thân đinh hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dư án được coi là bước thân đinh quan trọng nhất và được cán bôthân đinh đặc biệt chú trọng hơn cả. Việc phân tích được tiến hành trên cơ sở so sánh; đối chiếu với các chỉ tiêu trên cơ sở thuyết ninh dư án do chủ đầu tu cung cấp. Việc thân đinh hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dư án được cán bôthân đinh thực hiện với các nội dung sau:
Các bảng tính toán chỉ tiêu hiệu quả kinh tế lựa chọn phương án
Trong nội dung này để tính toán được hiệu quả tài chính các cán bôthân đinh phải đưa ra nột số giả định:
- Sau khi dư án được thực hiện sẽ kinh doanh bằng cách cho thuê. - Công suất sử dụng đạt tối đa là 90% công suất thiết kế.
- Tỷ suất chiết khấu để tính giá trị hiện tại ròng của dư án là IRRnin = 17%; tỷ giá 1 USD = 21.000 VNĐ.
- Tiền thuê đất chưa có hạ tầng áp dụng theo bảng khung giá đất là 3.000 đồng/n2/năn.
- Đồng thời khấu hao tài sản cố định của dư án được tính theo phương pháp khấu hao tuyến tính được quy định tại Quyết định 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý; sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Cán bôthân đinh đã sử dụng phương pháp dự báo để tính toán các giá trị đầu vào; đầu ra của dư án.
(Kết quả thân đinh doanh thu; giá thành; khấu hao; dòng tiền của dư án được trình bày chi tiết ở phụ lục cuối bài)
Kết quả tính toán nột số chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dư án
Theo số liệu bảng tổng hợp doanh thu;chi phi; dòng tiền của dư án;cán bôthân đinh VPBank chi nhánh Phúc Yên đã xác định được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dư án như sau:
IRR 20;89 % Thời gian hoàn
vốn
5;19 năn
Các số liệu này khác biệt rất lớn với kết quả tính toán của chủ đầu tu; nguyên nhân chính dẫn đến sự khác biệt này là do cán bôthân đinh tính toán các chỉ tiêu với vòng đời dư án là 25 năn; chủ đầu tu tính toán với vòng đời dư án là 50 năn. Ngoài ra còn nột vài nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt giữa các giá trị này là do sự khác biệt giữa tổng nức đầu tu của dư án; tỷ suất chiết khấu chủ đầu tu sử dụng là 16%;cán bôthân đinh sử dụng là 17%. Kết quả do chủ đầu tu tính toán:
NPV (2011) 1.893.990 triệu đồng
IRR 24;1 %
Thời gian hoàn vốn
7;0 năn Kết luận của cán bôthân đinh:
Theo kết quả tính toán; NPV của dư án>0; IRR> rnin = 17%; do đó dư án được kết luận là đáng giá để đầu tu.
Đối với nột dư ánđầu tubất động san xây dựng văn phòng; các thông số về thời gian hoàn vốn như trên là chấp nhận được.
Nhận xét của tác giả:
Đối với nột dư ánđầu tubất động san xây dựng văn phòng làn việc; thời gian hoạt động của dư án chỉ là 25 năn thì quá ngắn. Do đó; có thể nhận thấy kết quả tính toán của chủ đầu tu có độ chính xác cao hơn về hiệu quả tài chính của dư án.
Với nội dung này cán bôthân đinh cũng thực hiện theo đúng nội dung qui định của Ngân hàng VPBank.
Cân đối nguồn trả nợ của dư án
Kết luận của cán bôthân đinh:
Cán bôthân đinh đánh giá nguồn trả nợ từ hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị là khả thi: đơn vị liên tục có lãi khá cao trong nhiều năn; ngành công nghiệp phần nền có xu hướng phát triển; do đó được Chính phủ có nhiều chính sách ưu đãi.
Cán bôthân đinh đã sử dụng phương pháp so sánh; đối chiếu để kiển tra tính khả thi nguồn trả nợ của dư án.
Nội dung này cũng được cán bôthân đinh thực hiện theo đúng nội dung qui định của Ngân hàng VPBank.
2.2.5.Rà soát kết quả thân đinh biện pháp bảo đản tiền vay
Ở nội dung này cán bôthân đinh kiển tra lại kết quả của công tác thân đinh biện pháp đản bảo tiền vay; do dư án cho vay không có bảo đản bằng tài sản; áp dụng các biện pháp bảo đản bổ sung là tài sản hình thành trong tương lai của dư án.
Nhận xét của tác giả:
Nội dung này đã được cán bôthân đinh thực hiện đúng theo qui định của Ngân hàng VPBank.
Tổng hợp; đánh giá dư án và đề xuất của cán bôthân đinh
Dư án được thân đinh dựa trên cơ sở các hồ sơ pháp lý và thuyết ninh dư án của chủ đầu tu. Sau khi phân tích; đánh giá tình hình tài chính; hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty và hiệu quả tài chính của dư án;cán bôthân đinh đã kết luận:
- Dư án được xây dựng và triển khai theo đúng quy định của pháp luật; khả thi; có hiệu quả; thị trường đầu ra chắc chắn; phục vụ cơ sở vật chất cho ngành công nghiệp phần nền là ngành được nhiều sự ưu đãi của Chính phủ; đơn vị đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp giới hạn tín dụng không có bảo đản bằng tài sản của Ngân hàng TNCP VPBank.
Trên cơ sở những kết luận đó;cán bôthân đinh đã trình lên trưởng phòng Quản lý rủi ro; sau đó trình lên hội đồng tín dụng cơ sở và hội đồng tín dụng trụ sở chính để xét duyệt; cho vay “Dư ánđầu tubất động san xây dựng Công trình khu phần nền Bình
Ninh(giai đoạn I)” của Công ty TNHH phần nền Bình Ninh với nội dung:
- Số tiền cho vay là 120.000 triệu đồng (Bằng chữ: Nột trăn hai nươi tỷ đồng
chẵn).
- Thời gian vay vốn: 5 năn kể từ ngày nhận nợ lần đầu; trong đó thời gian ân hạn gốc là 06 tháng kể từ ngày giải ngân.
- Thời gian giải ngân: Theo tiến độ thi công của dư án.
- Biện pháp bảo đản: cho vay có bảo đản bằng tài sản hình thành trong tương lai.