4. Ý nghĩa của đề tài
1.3.2. Tình hình nghiên cứu về quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
1.3.2.1. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
a. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
b. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. [17]
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”. Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
c. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 * Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”.[17]
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
* Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này. [17]
d. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
* Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. [18]
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai, theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
* Cơ quan đăng ký đất đai
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”. [18]
1.3.2.2.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
a. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK * Chức năng của VPĐK
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính, tham mưu cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.
* Nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai. [12]
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho
các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí, lệ phí...góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới.
b. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương.
Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng TN và MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý biến động thường xuyên của hồ sơ địa chính.
Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương được thể hiện theo sơ đồ sau:
Hình 1. 1. Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai
1.4. Công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc
Năm 2013 được Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Vĩnh Phúc xác định là năm tập trung tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đổi mới công tác xúc tiến đầu tư; thực hiện có hiệu quả công tác cải cách thủ tục hành chính. Đồng thời, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, đảm bảo an sinh xã hội, bảo đảm an ninh, trật tự an toàn xã hội, cải thiện đời sống nhân dân, theo đó nhiệm vụ của ngành Tài nguyên và Môi trường cũng rất nặng nề và phức tạp. Năm 2013 vẫn là năm kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản chậm phục hồi, song tốc độ phát triển kinh tế, tổng thu ngân sách trên địa bàn tỉnh đã tăng khá so với năm 2012 (ước tổng sản phẩm trên địa bàn tăng 7,89% so với năm 2012) trong đó có sự đóng góp không nhỏ của ngành Tài nguyên và Môi trường, đặc biệt công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Chính phủ Bộ TN và MT UBND cấp tỉnh Sở TN và MT VPĐK cấp huyện Phòng TN và MT VPĐK cấp tỉnh UBND cấp huyện UBND cấp xã Cán bộ địa chính cấp xã
1.4.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất: chuyển mục đích sử dụng đất:
- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh:
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Vĩnh Phúc đã được Chính phủ xét duyệt tại Nghị quyết số 38/NQ-CP ngày 28/3/2013.
- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:
Đến nay 7/9 đơn vị hành chính cấp huyện đã hoàn thành xong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và được Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh cho ý kiến, đang trình UBND tỉnh phê duyệt theo quy định.
- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã:
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của cấp xã trên địa bàn tỉnh, đến nay 137/137 đơn vị hành chính cấp xã trên địa bàn tỉnh đã hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020. Trong đó 112 xã đang được UBND các huyện, thành, thị xem xét phê duyệt và 25/25 phường, thị trấn được hội đồng thẩm định cấp tỉnh trình UBND tỉnh phê duyệt dự kiến hoàn thành trước quý I/2014.
- Về thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh phê duyệt thu hồi và giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền được 171 hồ sơ với tổng diện tích là 776,7 ha, cụ thể như sau: Đất ở: 33 dự án với diện tích là 106,1 ha; Đất chuyên dùng: 127 dự án với diện tích 439 ha; Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 02 dự án với diện tích là 5,8 ha; Đất phi nông nghiệp khác: 09 dự án với diện tích 225.8 ha
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đã tham mưu cho UBND cùng cấp thực hiện thu hồi đất đến hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các dự án
đầu tư trên địa bàn với diện tích đất thu hồi khoảng 190,74 ha; Tổ chức giao đất cho 1.530 hộ gia đình, cá nhân với tổng diện tích 18,37 ha.
1.4.2. Công tác ký hợp đồng thuê đất:
Trong năm 2013 đã có 216 tổ chức, doanh nghiệp ký hợp đồng thuê đất với tổng diện tích là 6.280.769 m2; tổng số tiền là 52.424.505.290 đồng.
1.4.3. Công tác giá đất, thẩm định phương án bồi thường tái định cư:
1.4.3.1. Công tác thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Sở Tài nguyên và Môi trường đã thẩm định và trình UBND tỉnh phê duyệt 45 phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với tổng tiện tích là 739.405,49 m2, tổng kinh phí trình UBND tỉnh phê duyệt phương án là 196,8 tỷ đồng, bằng 48,79% về diện tích và bằng 76,07% về kinh phí sau khi thẩm định so với cùng kỳ năm 2012. Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thực hiện thẩm định và trình UBND cùng cấp phê duyệt phương án bồi thường GPMB cho 299 công trình, dự án với tổng diện tích đất 190.74 ha.
1.4.3.2. Công tác giá đất
Thực hiện Công văn số 1588/BTNMT-TCQLĐ ngày 02/5/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và chỉ đạo của UBND tỉnh về xây dựng Bảng giá đất năm 2014, Sở Tài nguyên và Môi trường đã triển khai công tác xây dựng Bảng giá đất năm 2014, được HĐND tỉnh thông qua tại kỳ họp cuối năm 2013. Trên cơ sở đó UBND tỉnh Vĩnh Phúc ra quyết định ban hành Bảng giá đất và thực hiện từ ngày 01/01/2014.
1.4.4. Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thành lập hồ sơ địa chính:
1.4.4.1. Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức: Chi cục QLĐĐ đã thẩm định và trình Giám đốc Sở ký 884 giấy chứng nhận QSDĐ và ký phê duyệt công nhận quyền sử dụng đất cho 572 tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh với diện tích