4. Ý nghĩa
3.2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng đẩy mạnh thì tất yếu sẽ xuất hiện nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất. Sự chuyển đổi đó sẽ làm tăng khả năng sinh lời của đất, tạo sự phù hợp cho những người sử dụng đất, nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của huyện cũng đã được huyện Tam Đảo giải quyết rất tốt, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đảm bảo công bằng xã hội, tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Bảng 3.3: Tổng hợp số lƣợng giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp do chuyển nhƣợng trên địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010-2012
STT Đơn vị (xã) Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
Tổng 2010 2011 2012 1 Hợp Châu 1532 752 468 312 2 Minh quang 829 462 237 130 3 Thị trấn Tam Đảo 1160 515 389 256 4 Hồ Sơn 1257 603 387 267 5 Tam Quan 727 402 224 101 6 Đại Đình 597 389 113 95 7 Đạo trù 381 222 98 61 8 Bồ lý 334 151 85 98 9 Yên dương 273 109 93 71 Tổng 7090 3605 2094 1391
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.3. Nghiên cứu hiện trạng và một số yếu tốảnh hƣởng đến giá đất ở, trên
địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010 -2012
3.3.1. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại một số xã đặc trưng trên địa bàn huyện Tam Đảo đặc trưng trên địa bàn huyện Tam Đảo
Tam Đảo là huyện du lịch trọng điểm của tỉnh Vĩnh phúc, chính vì vậy hệ thống giao thông trên địa bàn Tam Đảo luôn được nâng cấp, mở rộng phục vụ nhân dân, du khách đi thăm quan du lịch. Tuyến đường TL 302 và đường QL 2B phục vụ cho nhân dân đi thăm quan du lịch tại khu nghỉ dưỡng Thị trấn Tam Đảo và khu du lịch Tây thiên, và một loạt các tuyến đường huyện lộ, liên xã, liên thôn. Tại các tuyến đường khác nhau, giá trị các lô đất cũng có những biến động khác nhau.
3.3.1.1. Hiện trạng và một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Hợp Châu Hợp Châu
Xã Hợp Châu nằm ở trung tâm huyện lỵ Tam Đảo với hệ thống giao thông là những tuyến đường trung tâm và là những tuyến đường có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cơ quan của huyện, cửa hàng kinh doanh, gần trường học, bệnh viện,...mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong việc sản xuất kinh doanh và đời sống sinh hoạt hàng ngày. Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Vì vậy, giá đất ở tại một số tuyến đường trong khu vực này rất cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân huyện Tam Đảo là do kết hợp mục đích đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 3.4: Giá đất ở, trên địa bàn xã Hợp Châu
STT Tuyến đường
Giá chuyển nhượng trung bình trên thị
trường
Gía đất do Nhà
nước quy định Chênh lệch
(1000đ/m2
) (1000đ/m2
) [Giá TBTT/Giá quy định (lần)] 2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012
VT 1
Quốc lộ 2B, Đoạn từ Bưu điện cũ qua ngã ba đi Tây Thiên đến hết chi nhánh điện. 12567 11869 9254 1300 2500 3000 9,67 4,75 3,08 VT 2 Quốc lộ 2B, Đoạn từ cầu số 8 đến hết khu dân cư dự án 5 9369 8095 5325 1300 2200 2500 7,21 3,68 2,13 VT 3 Quốc lộ 2B, Đoạn từ chi nhánh điện đến Km 13 (hết địa phận Hợp Châu) 8125 6049 4356 1000 1500 1800 8,13 4,03 2,42 VT 4 Đường 302 đoạn từ nhà Ông Dũng Hậu đi Tây Thiên hết địa phận Hợp Châu
7156 4763 5778 1200 2000 2400 5,96 2,38 2,41
VT 5 Hai bên đường 42 m
từ Cầu Số 8 5567 4459 4632 1300 2600 3000 4,28 1,72 1,54
(Nguồn: Số liệu điều tra, phỏng vấn)
* Giá đất do Nhà nước quy định
Giá đất ở tại các vị trí do Nhà nước quy định đều có biến động lớn qua từng năm giai đoạn 2010 - 2012. Trong năm 2010, giá đất của từng vị trí cũng có những biến động khác nhau, giá nhà nước quy định cao nhất ở vị trí 1 và vị trí 2 và vị trí 5 với giá là 1.300.000đ/m2, giá thấp nhất là vị trí số 3 với giá 1.000.000đ/m2. Năm 2011 do ảnh hưởng biến động của giá vàng trong nước và một số yếu tố khác, Nhà nước điều chỉnh tăng lên nhiều so với năm 2010, trong đó giá cao nhất là vị trí 1 và vị trí 5 với giá là 2.500.000đ/m2
và 2.600.000đ/m2, cao gấp 1,92 lần và 2,00 lần so với năm 2009. Đến năm 2012 Nhà nước điều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn chỉnh giá trong đó giá cao nhất vẫn là vị trí 1 và 5 với giá được điều chỉnh lên đến 3.000.000đ/m2
cao gấp 1,20 lần và 1,15 lần so với năm 2010.
Như vậy, giá nhà nước quy định có xu hướng tăng qua các năm, trong đó năm 2010, 2011 giá nhà nước quy định tăng nhanh hơn đến năm 2012 tăng chậm và có xu hướng chững lại hơn so với năm 2011. Thực tế khi điều tra giá đất ở các tuyến đường này là khác nhau và ngay trên cùng một tuyến đường giá các thửa đất ở vị trí khác nhau cũng đã khác.
Xã Hợp châu 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2010 2011 2012 Năm G iá t h ị tr ƣ ờ n g VT 1 VT 2 VT 3 VT 4 VT 5
Hình 3.2: Biểu đồ giá chuyển nhƣợng đất ở, trên thị trƣờng xã Hợp Châu
* Giá đất ở chuyển nhượng trên thị trường
Qua bảng và biểu đồ 3.5 ta thấy giá đất chuyển nhượng trên thị trường có xu hướng giảm dần qua các năm, cụ thể:
Ở vị trí 1: Đây là vị trí có giá thị trường cao nhất do đây là tuyến đường trung tâm của huyện, quốc lộ 2B chạy qua khu vực có các cơ quan của huyện, bưu điện, chợ, trường học bệnh viện,…. Giá thị trường năm 2010 là
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 12.567.000đ/m2, năm 2011 có sự giảm nhẹ xuống còn 11.879.000đ/m2
giảm xuống 0,94 lần so với năm 2010. Đến năm 2012 giá thị trường tiếp tục giảm xuống còn 9.254.000đ/m2 giảm 0,77 lần so với năm 2011.
Vị trí 2 có giá thị trường năm 2010 là 9.369.000đ/m2, năm 2011 là 8.095.000đ/m2
giảm xuống 0,86 lần so với năm 2010, năm 2012 giảm mạnh xuống còn 5.325.000đ/m2 giảm 0,65 lần so với năm 2011.
Ở vị trí 3 có giá thị trường năm 2010 là 8.125.000đ/m2, năm 2011 là 6.049.000đ/m2
giảm xuống 0,74 lần so với năm 2010, năm 2012 giảm xuống còn 4.356.000đ/m2
giảm 0,72 lần so với năm 2011.
Tại vị trí 4 và 5 đây là 2 vị trí có sự biến động về giá thị trường, tức là giá thị trường giảm từ năm 2010 đến năm 2011, nhưng đến năm 2012 lại có xu hướng tăng lên. Đây là 2 vị trí có xu hướng tăng trong toàn huyện vì đây là tuyến đường mới mở và là tuyến đường lưu thông đến khu du lịch Tây Thiên và Tam Đảo.
Ở vị trí 4 có giá thị trường năm 2010 là 7.156.000đ/m2, năm 2011 giảm xuống còn 4.763.000đ/m2 giảm 0,67 lần; đến đầu năm 2012 giá đất ở vị trí này có xu hướng tăng lên 5.778.000đ/m2
tăng gấp 1,21 lần so với năm 2011, đây là vị trí có tuyến đường nhựa mới làm xong, có cơ sở hạ tầng tốt phục vụ cho việc đi du lịch Tây Thiên, ven tuyến đường tập trung nhiều nhà nghỉ, cửa hàng và các công trình công cộng như bưu điện, trạm viễn thông.
Vị trí 5 cũng giống như vị trí 4, giá đất có xu hướng giảm từ năm 2010 (5.567.000đ/m2) đến năm 2011 (4.459.000đ/m2), đến đầu năm 2012 thì tăng nhẹ (4.632.000đ/m2). Vị trí này là tuyến đường quy hoạch mới mặt cắt 42 m, được xây dựng mới hiện đại với hành lang và cây xanh.
Như vậy, giá thị trường ở xã Hợp Châu cũng có sự biến động. Ở những vị trí khác nhau trong xã thì giá cũng khác nhau. Trong đó vị trí 1 có giá thị trường là cao nhất và vị trí 5 có giá thị trường là thấp nhất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
* So sánh giữa giá đất ở thực tế trên thị trường trung bình và giá đất do nhà nước quy định
Nhìn vào bảng giá đất của đường trong xã Hợp Châu cho thấy sự chênh lệch khá lớn giữa đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định đặc biệt là từ năm 2010 đến nay, cụ thể như sau:
Vị trí 1: Hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định là cao nhất so với các vị trí khác trong xã. Mức chênh lệch là 9,67 lần (năm 2010); năm 2011 giá đất do nhà nước tăng mạnh trong khi giá thị trường giảm xuống so với năm 2010 nên mức chênh lệch giảm xuống còn 4,75 lần; đến năm 2012 là 3,08 lần.
Giá thị trường tại vị trí 2 mức chênh lệch nhỏ hơn so với vị trí 1: Năm 2010 là 7,21 lần; năm 2011 do giá nhà nước tăng nhưng giá thị trường giảm nên mức chênh lệch giảm xuống còn 3,68 lần; năm 2012 là 2,13 lần.
Ở vị trí 3 mức chênh lệch là: 8,13 lần (năm 2010); 4,03 lần (năm 2011); 2,42 lần (năm 2012).
Tại vị trí 4 mức chênh lệch năm 2010 là 5,96 lần, đến năm 2011 do giá nhà nước quy định tăng nhưng giá thị trường giảm nên mức chênh lệch giảm xuống còn 2,38 lần, đến đầu năm 2012 giá thị trường và giá nhà nước quy định đều tăng nên mức chênh lệch là 2,41 lần.
Ở vị trí 5 mức chênh lệch lần lượt là 4,28 lần (năm 2010); 1,72 lần (năm 2011); 1,54 lần (năm 2012).
Như vậy, có thể thấy mặc dù UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã có sự điều chỉnh giá đất quy định năm 2012 tăng lên nhằm thu hẹp mức chênh lệch giữa giá do nhà nước quy định và giá trên thị trường. Song thực tế cho thấy, giá đất hiện nay trên địa bàn huyện Tam Đảo nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung vẫn còn thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
* Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn xã Hợp Châu Thứ nhất, yếu tố vị trí:
Các đường ở xã Hợp Châu có đặc điểm nổi bật là các tuyến đường trung tâm, huyết mạch của huyện, rất thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán, cho thuê văn phòng,... Chính vì vậy yếu tố vị trí ảnh hưởng nhất đến giá đất của đường này có khả năng sinh lợi cao nên giá đất cao hơn các vị trí khác.
Kết quả điều tra giá đất cho thấy: Tại vị trí 1 - Quốc lộ 2B đoạn từ bưu điện cũ qua ngã ba đi Tây Thiên đến hết chi nhánh điện tiến hành điều tra thửa đất vào năm 2012 ở cùng một thời điểm tương tự, vị trí khác nhau có giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Tại vị trí 1, thửa đất có diện tích: 120,0 m2, kích thước: 5,0 m x 20,0 m có giá chuyển nhượng thực tế là 12.567.000đ/m2 cao hơn so với thửa đất tại vị trí 5 với diện tích: 120,0 m2, kích thước: 5,0 m x 20 m có giá chuyện nhượng thực tế là 5.567.000đ/m2. Như vậy ta có thể thấy cùng một đoạn đường, nhưng giá chuyển nhượng đã khác nhau do thửa đất tại vị trí 1 có vị trí thuận lợi hơn, gần trung tâm hơn, có mặt tiền rộng hơn, hai mặt thoáng, có khả năng kinh doanh và mang lại lợi nhuận cao hơn thì giá chuyển nhượng cao hơn so với thửa đất tại vị trí 5 do xa trung tâm hơn, mặt tiền hẹp hơn…
VT1 có giá đất cao hơn nhiều so với VT2, VT3, VT4,… do vị trí 1 nằm trên đường quốc lộ 2B có những thửa đất mặt phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, thuận lợi về giao thông... tức là có khả năng sinh lợi cao. Theo kết quả điều tra ở cho thấy: thửa đất tại vị trí 2, Quốc lộ 2B nằm trên đoạn từ cầu số 8 đến hết khu dân cư dự án 5 có giá là 9.369.000đ/m2
cao gấp 2,02 lần giá của thửa đất tại vị trí 5 (4.632.000đ/m2) nằm trên đoạn đường 42 m từ cầu số 8. Do nhà đất tại vị trí 2 có vị trí thuận lợi để kinh doanh, buôn bán - có giá trị sinh lời cao hơn so với thửa đất tại nhà vị trí 5 không thuận lợi cho việc kinh doanh và chỉ để ở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật của các tuyến đường xã Hợp Châu là rất tốt: Hệ thống đường, hệ thống cung cấp điện, hệ thống cấp thoát nước tốt; có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: Ủy ban Huyện Tam Đảo, sở giáo dục huyện Tam Đảo, các trường chất lượng cao như trường THCS Hợp Châu,… những tuyến đường có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, đồng bộ thì giá đất tại đó sẽ cao hơn giá đất tại các tuyến phố có hạ tầng thấp kém hơn.
Quốc lộ 2B, đoạn từ bưu điện cũ qua ngã ba đi Tây Thiên đến hết chi nhánh điện là tuyến đường trung tâm của huyện, mặt cắt ngang đường rộng, có vỉa hè, thoát nước tốt, hệ thống cung cấp điện, nước tốt. Trên tuyến đường tập trung nhiều cơ quan, chợ, các dịch vụ thương mại phát triển... nên giá đất cao hơn so với giá đất các đường khác trên địa bàn xã Hợp Châu. Theo kết quả điều tra, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại vị trí 1 là 9.254.000 đ/m2
cao hơn 1,20 lần giá chuyển nhượng tại vị trí 2 là 5.325. 000đ/m2. Do ở vị trí 1 có hệ thống hạ tầng tốt: mặt đường bê tông nhựa, vỉa hè rộng, gần trường học... trong khi vị trí 2 đường hẹp hơn, mặt đường xuống cấp, hay úng ngập khi trời mưa...
Thứ ba, yếu tố quy hoạch:
Ngoài yếu tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, thì yếu tố quy hoạch cũng ảnh hưởng lớn tới giá đất của tuyến đường xã Hợp Châu. Trong tương lai xã Hợp Châu được quy hoạch trở thành trục không gian chính và Thị trấn trung tâm của huyện Tam Đảo.
Quốc lộ 2B, Đoạn từ cầu số 8 đến hết khu dân cư dự án 5 nằm trong quy hoạch của xã Hợp Châu là tuyến đường giao thông huyết mạch, thương mại, nhiều dự án xây nhà thương mại, văn phòng sẽ được hình thành trong tương lai...do vậy giá đất tại khu vực này cao hơn so với các tuyến phố khác trên địa bàn xã.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn Tuyến đường xã Hợp Châu: Những năm trước đây giá đất không cao do tuyến đường này rất hẹp, lưu lượng phương tiện giao thông lớn hay xảy ra tai nạn, các hộ mặt đường kinh doanh buôn bán không thuận lợi... Nhưng khi tuyến đường này quy hoạch mở rộng lên 42 m thì giá đất ở khu vực này tăng cao hơn nhiều so với trước đặc biệt là đối với những thửa đất có vị trí hiện tại trong đoạn đường nằm trên quốc lộ 2B.
3.3.1.2. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn xã Hồ Sơn Hồ Sơn
Xã Hồ Sơn là một xã miền núi gần trung tâm huyện Tam Đảo, có hệ thống giao thông thuận lợi phục vụ cho đi lại và sản xuất nông nghiệp. Nơi đây có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất sôi động và mạnh mẽ trên địa bàn huyện Tam Đảo.
* Giá do nhà nước quy định
Qua bảng cho thấy giá đất do Nhà nước quy định tại các khu vực xã Hồ Sơn từ 2010 đến năm 2012 có sự thay đổi đáng kể. Giá đất Nhà nước quy định năm 2010, 2011 thấp hơn giá đất Nhà nước quy định năm 2012. Giá đất Nhà nước quy định năm 2010 (là năm Nhà nước quy định mức giá thấp nhất) cao nhất là 1.200.000 đ/m2 thuộc vị trí 7 đoạn đường Đoạn TL 302 - đoạn từ ngã ba