4. Ý nghĩa
1.2.3.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đất
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 /8/2009 của CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
-Thông tư 92/2007/TT-BTC hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước;
-Thông tư 83/2012/TT-BTC hướng dẫn thực hiện việc miễn, giảm, gia hạn khoản thu ngân sách nhà nước theo Nghị quyết 13/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường;
-Thông tư 36/2006/TT-BTC hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất;
-Thông tư 29/2006/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 13/2006/NĐ-CP về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được NN giao đất không thu tiền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chƣơng 2
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc.
- Các yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Trên toàn bộ địa bàn huyện Tam Đảo.
- Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ 7/2012
đế ợc điều tra, thu thập trong giai đoạn
2010 -2012.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộ trên địa bàn huyện Tam Đảo
2.2.2. ử dụng đấ huyện Tam Đảo
2.2.3. Giá đất ở quy định chung trên địa bàn huyện Tam Đảo
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo Tam Đảo
* Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số xã đặc trưng trên địa bàn huyện Tam Đảo
* Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất.
* Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
* Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch, cơ sở hạ tầng và chính sách tới giá đất.
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu đã được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đặt ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
2.3.1. Điều tra chọn mẫu
Chọn các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực, tuyến đường đó có nhiều biến động.
Căn cứ vào giá đất quy định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2012 và điều kiện thực tế của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc. Chúng tôi tiến hành điều tra phỏng vấn 69 hộ dân thuộc 05 xã, thị trấn đã tham gia giao dịch chuyển nhượng BĐS tại 23 vị trí, tuyến đường trong giai đoạn 2010-2012. Các vị trí điều tra có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của xã, thị trấn, 05 xã điều tra phỏng vấn bao gồm: Xã Hợp Châu, xã Hồ Sơn, xã Tam Quan và xã Đại Đình và Thị trấn Tam Đảo.
Để tìm hiểu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá trị của đất, tôi chọn các lô đất trên cùng một tuyến đường TL 302 chạy qua 04 xã: Xã Hợp Châu, xã Hồ Sơn, xã Tam Quan và xã Đại Đình, có cùng điều kiện giao thông.
Trên cùng một vị trí, tuyến đường tại Thị trấn Tam Đảo, chọn những lô đất liền nhau có cùng độ sâu, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường… nhưng khác nhau về độ rộng mặt tiền để so sánh và đánh giá mức độ ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá trị của lô đất.
2.3.2. Thu thập thông tin
Thu thập số liệu tại Phòng tài nguyên Môi trường huyện Tam Đảo, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, qua mạng Internet, qua sách báo… dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu.
Tiến hành điều tra thu thập các thông tin giá (giá theo qui định và giá thực trên thị trường) và các chỉ tiêu liên quan đến giá đất ở của các lô đất trên địa bàn nghiên cứu bằng các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh
- Thống kê số liệu điều tra, khảo sát theo thời gian hàng năm và theo từng xã, từng vị trí tuyến đường.
- So sánh các số liệu tổng hợp để làm rõ biến động của từng vị trí, từng thửa đấy điều tra và các yếu tố tác động.
2.3.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích
Trên cơ sở thông tin điều tra được, tiến hành phân tích thông kê để xác định mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá.
2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu
Xử lý số liệu bằng các phần mềm Microsoft Excel.
2.3.6. Phương pháp chuyên gia
Trao đổi, tiếp thu các kinh nghiệm về lý luận và thực tiễn về giá đất với các chuyên gia trong lĩnh vực này để nâng cao nhận thức và chất lượng nghiên cứu.
Làm việc với cán bộ địa chính xã, thị trấn trên cơ sở thực tế thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương để rà soát, tổng hợp danh sách những hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại những vị trí khác nhau để tiến hành điều tra, phỏng vấn, thu thập thông tin về thửa đất.
Phỏng vấn ông Trưởng phòng Công thương về tình hình cấp phép xây dựng nhà ở trong giai đoạn 2010 -2012, biến động giá đất ở tại các vị trí có cơ sở hạ tầng tốt và xấu, tình hình cấp phép xây dựng tại các khu vực này.
Phỏng vấn ông Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường, ông giám đốc Ban quản lý dự án về biến động đất đai trước và sau khi xây dựng dự án.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam Đảo
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
* Vị trí địa lý
Huyện Tam Đảo là nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc, cách trung tâm tỉnh (thành phố Vĩnh Yên) 10 km. Huyện có tổng diện tích tự nhiên 23.587,62 ha chiếm 19,07% tổng diện tích tự nhiên tỉnh. Có tọa độ địa lý từ 105041’ đến 105047’ độ vĩ Bắc và 21015’ đến 21025’ độ kinh Đông. Địa bàn của huyện trải dài trên sườn Tây Nam của dãy núi Tam Đảo, nơi bắt nguồn của sông Cà Lồ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn - Phía Tây Bắc giáp huyện Sơn Dương (tỉnh Tuyên Quang);
- Phía Tây giáp huyện Lập Thạch;
- Phía Nam và Đông Nam giáp huyện Bình Xuyên; - Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Tam Dương;
- Phía Đông Bắc giáp huyện Đại Từ (tỉnh Thái Nguyên).
Với vị trí nằm không xa thành phố Vĩnh Yên và thành phố Hà Nội, gần sân bay quốc tế Nội Bài, có tỉnh lộ 314 chạy qua nối liền với quốc lộ 2B, là huyện nằm trong vùng dự kiến có đường Xuyên Á chạy qua và là vùng quy hoạch tuyến du lịch Đại Lải - Tam Đảo - Tây Thiên. Với vị trí thuận lợi như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế - xã hội với bên ngoài nhất là phát triển du lịch - dịch vụ - thương mại. (Đề án quy hoạch đánh giá tiềm năng phát triển du lịch huyện Tam Đảo, 2012) [20].
3.1.2. Đặc điểm kinh tế- xã hội
3.1.2.1. Đặc điểm kinh tế
* Tăng trƣởng kinh tế
Tam Đảo là một huyện miền núi và mới được thành lập nên việc phát triển kinh tế còn gặp nhiều khó khăn so với các huyện, thị trong tỉnh. Nhưng sau 6 năm thành lập huyện Tam Đảo đã đạt được những thành tựu rất quan trọng về kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tốc độ tăng giá trị sản xuất bình quân hàng năm đạt 18,53%. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 3,6 triệu đồng/người/năm 2009 lên 6,9 triệu đồng/người/năm 2010 và năm 2012 ước đạt 10,35 triệu đồng. (Phòng thống kê - UBND huyện Tam Đảo, 2012), [19].
* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Cơ cấu kinh tế dần chuyển dịch theo hướng tăng nhanh tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản. Năm 2007, ngành công nghiệp và xây dựng chỉ chiếm 7,6% trong cơ cấu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn giá trị sản xuất. Đến năm 2009, tỷ trọng các ngành này đã tăng lên đến 24,84%; tăng 21,24% trong 3 năm liền với ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp không phải là thế mạnh. Sự biến động trong cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện do xuất phát điểm của ngành công nghiệp và dịch vụ thấp, sau khi tái lập huyện, các công trình xây dựng được tăng cường, cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp được triển khai. Tuy nhiên, các năm 2010 - 2012 tốc độ tăng trưởng của các ngành này chững lại, tỷ trọng của ngành giảm xuống còn 19,06%.
Các ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 56,78% tổng giá trị sản xuất các ngành, đến năm 2009 cơ cấu ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản giảm nhanh xuống còn 46,67%, nhưng đến các năm 2010 - 2012 giá trị ngành này lại có sự biến đổi tăng do sự tăng trưởng nhanh của ngành chăn nuôi. Năm 2012, tỷ trọng ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản đạt ở mức 52,35%. (Phòng thống kê - UBND huyện Tam Đảo, 2012), [19].
3.1.2.2. Đặc điểm xã hội
Là huyện miền núi, có nhiều dân tộc sinh sống như: Kinh, Sán Dìu, Lào, Mường, Hoa, Mông, Dao, Khơ me. Trong đó dân tộc Kinh và Sán Dìu chiếm phần lớn dân số cả huyện.
* Thực trạng dân số
Đến cuối năm 2012, dân số trung bình của huyện là 78.423 người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,03%/năm. Mật độ dân số trung bình là 294 người/km2
, trong đó: Dân số nam là 34.117 người chiếm 49,17% dân số; dân số nữ là 35.259 người chiếm 50,83% dân số. Dân số nông thôn là 68.749 người chiếm 99,09% dân số và dân số đô thị là 627 người chiếm 0,91% dân số, trong đó dân tộc Kinh chiếm 57,79%, dân tộc Sán Dìu chiếm 42,07%, các dân tộc khác chỉ chiếm 0,14%. (Phòng thống kê - UBND huyện Tam Đảo, 2012), [19]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn
* Thực trạng phát triển khu dân cƣ nông thôn
Khu vực nông thôn chiếm phần lớn diện tích lãnh thổ của huyện. Dân số nông thôn 68.739 người, chiếm 99,08% dân số toàn huyện. Các điểm dân cư có lịch sử phát triển lâu đời.
Khu vực nông thôn là nơi tập trung phần lớn số lượng lao động trong huyện, chỉ tính riêng lao động lao động nông nghiệp thì lực lượng lao động ở nông thôn đã chiếm 92% tổng số lao động đang làm việc của huyện.
Các khu dân cư nông thôn của huyện trong những năm gần đây đã có sự biến đổi lớn về cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông liên thôn, liên xã, hệ thống điện nông thôn, thông tin liên lạc và hệ thống giáo dục đào tạo được phát triển mạnh tác động đến điều kiện sinh hoạt và sản xuất và cộng đồng dân cư tại đây. Cụ thể là đã có 100% các thôn làng, bản đều có đường ô tô tận nơi, 100% số xã có lưới điện quốc gia, tỷ lệ số hộ dùng điện đạt 100%; tỷ lệ sử dụng nước hợp vệ sinh chiếm 93%; đã có 80% các xã có điểm bưu điện văn hóa, điểm cung cấp dịch vụ Internet, phủ sóng điện thoại; có 100% xã có trường tiểu học và có trạm y tế hoạt động.
Số lượng người thuộc đồng bào dân tộc thiểu số chiếm trên 44%, đời sống còn gặp nhiều khó khăn. Những năm qua, các chính sách dân tộc và miền núi của Đảng và Nhà nước đã được thực hiện trên địa bàn huyện góp phần nâng cao đời sống vật chất và tình thần cho đồng bào dân tộc sống ở vùng núi, rút ngắn dần khoảng cách giữa miền núi và đồng bằng.
* Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
- Hệ thống giao thông
Hệ thống giao thông của huyện chủ yếu là giao thông đường bộ. Ngoài ra còn có hệ thống giao thông đường thủy trên sông Phó Đáy nhưng rất hạn chế.
Hiện nay, mạng lưới giao thông trên địa bàn huyện được phân bố tương đối hợp lý, mật độ đường giao thông tương đối cao. Trên địa bàn huyện hệ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn thống giao thông đường bộ có đường Quốc lộ, Tỉnh lộ, đường giao thông nông thôn đảm bảo 100% các thôn làng, bản đều có đường ô tô đến tận nơi nhằm đáp ứng được nhu cầu đi lại, giao thương của nhân dân trong huyện cũng như khách du lịch đi đến huyện Tam Đảo. Trong đó:
+ Quốc Lộ: Có chiều dài là 24 km gồm cả QL 2B cũ và QL 2B mới (có 4,5 km). Trong đó đã nâng cấp, trải nhựa được 20 km đạt 83,33% chiều dài đường quốc lộ.
+ Đường tỉnh Lộ: Hiện có 2 tuyến đường (tỉnh lộ 302 và tỉnh lộ 309) với tổng chiều dài là 31 km, đã trải nhựa được 100%.
+ Đường huyện: Có tổng chiều dài là 63,3 km với kết cấu mặt láng nhựa đã kiên cố hóa được 46,5 km đạt 73,46% so với tổng chiều dài. Một số tuyến đường hiện nay do xây dựng từ những năm trước nên đang bị xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu đi lại và lưu thông hàng hóa ngày càng tăng, cần được duy tu và đầu tư mở rộng thêm mặt đường.
+ Đường xã: Với tổng chiều dài đường là 391,5 km, đã kiên cố hóa được 102,96 km đạt 26,3%. Hầu hết các tuyến đường này đã và đang được đầu tư nâng cấp đáp ứng nhu cầu đi làm, giao lưu, buôn bán của nhân dân.
Hệ thống giao thông đường bộ trên địa bàn huyện đã đang được đầu tư về cơ bản đảm bảo giao thông thông suốt giữa các địa bàn trên toàn huyện với nhau, tạo điều kiện cho người dân, tổ chức, doanh nghiệp có thể dễ dàng kết nối trong và ngoài huyện cũng như tiếp cận các hoạt động kinh thế - xã hội khác.
Một số tuyến đường nối liền Tam Đảo với các vùng trong và ngoài Tỉnh đang xúc tiến công tác chuẩn bị và đầu tư thêm một số tuyến như: Tuyến đường Việt Nam - Parssno dọc chân núi Tam Đảo, từ sân bay Quốc tế Nội Bài, qua khu du lịch Đại Lải - Tam Đảo - Tân Trào; đường xuyên núi nối liền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn Tam Đảo và Thái Nguyên. Nhằm đáp ứng nhu cầu đi lại, giao lưu buôn bán của nhân dân. (Phòng thống kê - UBND huyện Tam Đảo, 2012), [19]
3.2. Tình hình quản lý đất đai
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
Theo số liệu kiểm kê năm 2012, tổng diện tích tự nhiên toàn huyện có 23.587,62 ha chiếm 19,07% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh.
Trong số 09 đơn vị hành chính của huyện, xã Đạo Trù có diện tích lớn