4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.3.2. Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai liên quan ñến
đến chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất trên địa bàn huyện Gia
Lâm – Thành phố Hà Nội.
Hiện nay, nhu cầu về đất đai để phục vụ cho mục đích an ninh, quốc
phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng ngày càng tăng. Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để khai thác các dự án nhưng đây lại là khâu gây nhiều ách tắc mà chủ yếu là do cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương cịn yếu kém khơng chặt chẽ nhiều
vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài
khơng giải quyết được. Khơng ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên
cơng nhận QSDð của các chủ sử dụng khơng cĩ chứng thư pháp lý vi phạm
luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do
khơng cĩ giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định khơng đúng của cấp cĩ
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ... 50
nghiêm chỉnh thi hành pháp luật… Từ tình hình trên đặt ra những vấn đề về quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.
4.3.2.1. ðiều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồđịa chính
a- Việc điều tra khảo sát, đo đạc thành lập bản đồ địa chính (BððC) và
đánh giá phân hạng đất được thực hiện thống nhất trong cả nước theo quy
định của pháp luật đất đai, nĩ cĩ tác động trực tiếp đến cơng tác bồi thường
GPMB và TðC của dự án. Thơng qua BððC hội đồng bồi thường cĩ cơ sở pháp lý xác định các thơng tin ban đầu về thửa đất những thơng tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án. Tuy nhiên, hàng năm việc
đo đạc phục vụ biến động, chỉnh lý bản đồ địa chính chưa được thực hiện
thường xuyên yếu tố này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý đất của các địa phương và trực tiếp là việc xây dựng phương án bồi thường thiệt hại trong cơng tác bồi thường GPMB và TðC khi Nhà nước thu hồi đất.
b- Phân hạng, phân loại đất: Là sự đánh giá cĩ tính chất so sánh về mặt
chất lượng, độ màu mỡ và khả năng sinh lời của thửa đất, về khả năng sinh
sản, lượng sản phẩm trong những điều kiện và trình độ thâm canh như nhau. Cơng tác này xác định được đúng giá trị thu lợi từ thửa đất và định ra giá trị
quyền sử dụng đất để tính thuế đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc xây
dựng phương án bồi thường chính xác đảm bảo cơng bằng khi tiến hành thu
hồi đất. Việc xác định loại đất là yếu tố cần được quan tâm trong quá trình
khảo sát lập phương án bồi thường hầu hết các địa phương đã xác định, quy
định chi tiết về loại đất đối với đất thổ cư và hạng đất đối với đất nơng
nghiệp. Kết quả điều tra khảo sát cho thấy do khơng cập nhật điều chỉnh nội dung này theo sự biến động của đất đai, việc phân hạng, phân loại đất thiếu cơ
sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá bồi thường gặp khĩ khăn, thiếu chính
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ... 51
4.3.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý
tồn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và cĩ hiệu quả”. ðối với cơng tác bồi thường GPMB và TðC, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cĩ tác động mang tính chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập khu TðC. ðối với những
địa phương chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơng tác quản lý đất
đai yếu kém, số liệu khơng đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất
định hướng sử dụng đất khơng sát với thực tế thì ở đĩ cơng tác bồi thường
GPMB và TðC gặp rất nhiều khĩ khăn phức tạp, hiệu quả thấp.
4.2.2.3. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý sử
dụng đất
Trong thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nĩi chung, Luật đất đai
và chính sách bồi thường GPMB nĩi riêng đã được các cơ quan nhà nước cĩ
thẩm quyền ban hành mang tính tồn diện và chặt chẽ nhưng việc phổ biến,
tuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp khơng được
quan tâm đúng mức, trình độ dân trí thấp kém. Tuy nhiên việc ban hành các
văn bản đơi khi cịn chậm thiếu đồng bộ là nguyên nhân trực tiếp làm ảnh
hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án và giảm tỷ lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư.
4.3.2.4. Giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất cĩ tác động rất lớn đến cơng tác bồi
thường GPMBvà TðC, nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này, hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đĩng thuế đất quy định khơng rõ ràng tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khĩ khăn cho cơng tác bồi thường.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ... 52
4.3.2.5. ðăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơđịa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSðC cĩ vai trị quan trọng hàng đầu để “Quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trương bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước khi cĩ Luật đất đai năm 1998, hệ thống tài liệu
đất đai được thiết lập chủ yếu dựa trên kết quả số liệu bản đồ giải thửa, sổ
mục kê, thống kê đất đai, nội dung sổ sách phản ánh quỹ đất theo từng loại
đất, chủ sử dụng đất, nhưng khơng đề cập đến cơ sở pháp lý của đất đai. Thời kỳ này cơng tác quản lý đất đai bị buơng lỏng nên hiện tượng bị lấn chiếm đất
cơng, bỏ ruộng hoang hố, sử dụng đất khơng đúng mục đích, cấp đất sai
thẩm quyền là hiện tượng phổ biến.
ðến nay đã lập được hệ thống HSðC, nhưng kết quả đạt được cịn nhiều
hạn chế, hơn nữa cơng tác kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký khơng
được thực hiện nghiêm chỉnh nên cĩ nhiều sai sĩt trong đo đạc ngoại nghiệp,
tính tốn diện tích, lưu trữ HSðC, những tồn tại trên làm ảnh hưởng khơng
nhỏ đến cơng tác bồi thường GPMB và TðC hiện nay khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường.
Việc quy định cấp GCN-QSDð theo chủ, mỗi chủ một giấy gồm tất cả các thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đo đạc khép kín trong tồn xã mới cấp được) thực tế vẫn cĩ hộ gia đình, cá nhân được cấp GCN do cơng tác quản lý yếu kém hoặc do ký cấp GCN sai thẩm quyền.
GCN-QSDð là một chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính tốn bồi thường thiệt hại cho các chủ thể sử dụng đất. Qua điều tra một số xã việc xét cấp GCN-QSDð chưa được thực hiện nghiêm túc phần lớn là hợp thức hĩa cho các diện tích đất trước đây đã giao sai thẩm quyền.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ... 53
4.3.2.6. Thanh tra chấp hành các chếđộ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất
Hiện khá tốt nhưng do các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất ngày
càng nhiều mà cán bộ phịng lại ít, kinh nghiệm cịn thiếu nên việc thực hiện đơi khi mang tính hình thức, hiệu quả chưa cao.
4.3.2.7. Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất đai
Giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai là một nhiệm vụ bức xúc, cần cĩ
sự quan tâm sâu của các cấp, các ngành. Giải quyết tốt vấn đề này sẽ gĩp
phần dung hồ các mối quan hệ khác trong xã hội, đảm bảo ổn định cuộc sống sản xuất xây dựng mối đồn kết trong nhân dân.
Song quá trình thực hiện giải quyết đơn thư tranh chấp vẫn cịn một số
tồn tại như cịn để tồn đọng nhiều đơn thư chưa giải quyết đúng thời gian
pháp luật quy định, thời gian giải quyết vụ việc đơn thư cịn kéo dài, chưa tập
trung dứt điểm [21].
4.4. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TRÊN ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TRÊN ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU
4.4.1. Các văn bản pháp quy
- Luật ðất đai năm 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật ðất đai.
- Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ... 54
- Thơng tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thơng tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Mơi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Quyết định số 199/2004/Qð-UBND ngày 29/12/2004 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện nghị định số 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định số 26/2005/Qð-UBND ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện nghị định số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ... 55
- Quyết định số 81/2005/Qð-UBND ngày 03/06/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Thơng báo số 1931/TB-STC ngày 10/06/2005 của Sở tài chính Hà Nội về việc thơng báo đơn giá bồi thường cây trồng, hoa màu phục vụ cơng tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 136/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành
phố Hà Nội ban hành Quy định về thu hồi đất giao đất cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở giãn dân nơng thơn trên địa bàn TP Hà Nội;
- Quyết định số 137/2007/Qð-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội;
- Quyết định số 150/2007/Qð-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 18/2008/Qð-UBND ngày 29/9/2008 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Thơng báo số 936/TB-STC-QLCS ngày 02/10/2008 của Sở Tài chính Hà Nội về đơn giá cơ sở tính bồi thường, hỗ trợ cây trồng, hoa màu phục vụ cơng tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 40/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 62/2008/Qð-UBND ngày 31/12/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nơng nghiệp ... 56
- Thơng báo số 14/TB-STC ngày 02/01/2009 về đơn giá làm cơ sở tính
bồi thường, hỗ trợ cây trồng, hoa màu phục vụ cơng tác GPMB trên địa bàn
thành phố Hà Nội năm 2009.
- Quyết định số 32/2010/Qð-UBND ngày 04/08/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.