Sau khiNghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai ra đời, hàng loạt vướng mắc trong quản lý đất đai ở địa phương dần được tháo gỡ. Có thể nói đây là văn bản pháp luật giải quyết được nhiều vấn đề cụ thể đang vướng mắc trong triển khai thi hành Luật Đất đai. Đã giải quyết ổn thỏa và xác đáng những vấn đề mà ba đối tượng là nhân dân, chủ đầu tư và nhà quản lý đặt ra. Quy định chặt chẽ, minh bạch về thời hạn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: UBND tỉnh sẽ ban hành quyết định thu hồi đất trong 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan tài nguyên môi trường cùng cấp.Tại khoản 5 Điều 56 quy định trong thời hạn không quá 15 ngày, UBND cùng cấp xem xét, quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Điều 57 yêu cầu trong thời hạn không quá 3 ngày kể từ ngày nhận được phương án bồi thường đã được phê duyệt thì các cơ quan chức năng phải niêm yết công khai về địa điểm chi trả bồi thường, mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà và đất tái định cư (nếu có). Điều 20 của NĐ này, chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng. Đây là vấn đề mà trước đây chưa được quy định rõ ràng dẫn tới thủ tục, quy trình thu hồi tùy tiện, và quy định này cũng hạn chế tình trạng gây phiền hà của một số cán bộ địa phương trong khi thi hành nhiệm vụ quản lý về đất đai. Đối với những ách tắc trong một số trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đang còn vướng mắc trong thời gian vừa qua, Nghị
định 84 đã đưa ra hàng loạt biện pháp tháo gỡ. Theo đó, những dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, Nhà nước là cơ quan thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư, dự án nhà ở); trung tâm thương mại; khách sạn cao cấp (từ 3 sao trở lên)... ngoài những loại dự án được quy định trong điều 34, chủ dự án phải thương lượng với người dân trong việc thu hồi đất.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP vẫn quy định 6 trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất như trước đây nhưng có điều chỉnh, sửa đổi để phù hợp với Luật Đầu tư mới. Ngoài 6 trường hợp đó thì nhà đầu tư phải tự thương lượng với người dân. UBND các cấp và cơ quan Nhà nước chỉ tạo điều kiện để hai bên gặp nhau và thỏa thuận một cách nhanh chóng, không được ra quyết định thu hồi đất hoặc thực hiện các biện pháp không phù hợp với quy định của pháp luật để can thiệp vào việc thỏa thuận của nhà đầu tư và người sử dụng đất. Trường hợp dự án được nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư đề nghị được tự thỏa thuận, sau 180 ngày kể từ ngày có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước, người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi diện tích đất chưa thỏa thuận xong. Như vậy, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã chính thức cho phép chính quyền được thu hồi đất mà nhà đầu tư chưa thương lượng được. Trải qua mỗi giai đoạn điều chỉnh về đất đai khác nhau với điểm nhấn là Luật Đất đai 2003 cùng hệ thống Nghị định hướng dẫn được Chính phủ ban hành kèm theo. Trên tinh thần đổi mới và tham khảo từ thực tế, Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bãi bỏ một số điều khoản của các nghị định trước đây được xem là không còn phù hợp.
Việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội phục vụ nhu cầu công cộng và lợi ích quốc gia là một yêu cầu khách quan, mang tính tất yếu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nó đã, đang và sẽ còn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới ở các địa phương trong cả nước. Việc làm này có liên quan đến cuộc sống
của hàng triệu gia đình. Cần phải thấy rằng, việc thu hồi đất thời gian qua đã góp phần rất lớn vào việc phát triển nền kinh tế - xã hội của đất nước. Chúng ta đã xây dựng được hàng trăm khu công nghiệp, đã thu hút được hàng chục ngàn dự án đầu tư của các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước với số vốn vài chục tỷ USD và hàng trăm ngàn tỷ đồng Việt Nam. Cơ cấu của nền kinh tế nước nhà nhờ đó đã chuyển dần theo hướng tiến bộ, tỷ trọng của khu vực nông nghiệp trong toàn bộ GDP của đất nước giảm nhanh, tỷ trọng của khu vực công nghiệp và dịch vụ tăng ngày càng hợp lý. Trình độ công nghệ của các ngành sản xuất được cải thiện rõ rệt. Cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội được nâng cấp, được xây mới ngày càng nhiều, càng hiện đại và đồng bộ. Các đô thị được mở mang, được xây dựng mới ngày càng nhiều, to đẹp hơn, hiện đại hơn. Hàng triệu lao động được giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn. Đó là những thành tựu rõ ràng. Thu hồi đất, giải quyết việc làm cho người lao động có tác động tích cực đối với việc chuyển đổi ngành nghề trong nền kinh tế.
Các công trình nghiên cứu trong nước đã cho thấy, trong quá trình thu hồi đất, người nông dân đã từng bước chuyển đổi nghề nghiệp, được thu hút vào làm việc tại các khu công nghiệp, hoặc hoạt động dịch vụ thương mại. Điều này góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động ở nước ta. Ngoài số lao động trực tiếp được thu hút vào các doanh nghiệp KCN còn có trên 1 triệu lao động gián tiếp phục vụ cho các khu công nghiệp. Các tỉnh, thành phố thu hút được nhiều lao động vào làm việc trong các khu công nghiệp là : Đồng Nai 190 ngàn người, Hà Nội 15 ngàn người, Đà Nẵng 14,5 ngàn người và Bình Định 12 ngàn người.
Thu nhập và đời sống của người lao động từng bước được cải thiện. Do chuyển đổi nghề nghiệp, tìm được việc làm mới có thu nhập cao hơn nên nhìn chung đời sống vật chất của người dân có đất bị thu hồi đã được cải thiện. Nếu so với trước khi thu hồi đất, chẳng hạn so với năm 2002, ta thấy tình hình có sự thay đổi rất đáng kể về thu nhập của người lao động có đất bị thu hồi. Theo tài liệu điều tra thu nhập và mức sống của Việt Nam, trước năm 2002, thu nhập
bình quân của 1 hộ (với 4,2 khẩu/hộ ) là 17,947 triệu đồng /năm, thì đến năm 2004, thu nhập của hộ có đất bị thu hồi với quy mô nhân khẩu như thế có thu nhập là 19.333 triệu đồng.
Quá trình thu hồi, đền bù được diễn ra khá công khai, dân chủ, và công bằng, được đông đảo người dân đồng tình, ủng hộ. Nhiều dự án đã có các hoạt động thông tin về chính sách cũng như niêm yết công khai giá đền bù và các khoản hỗ trợ khác cho những người bị ảnh hưởng tiện theo dõi. Nhiều hình thức linh hoạt, mềm dẻo được áp dụng cho người bị thu hồi đất để họ tái định cư như cho thuê nhà, bán nhà theo giá do Chính phủ qui định, giao đất tái định cư hay hỗ trợ để người dân có nơi ở mới…
Công tác phân công trách nhiệm giữa các ngành, các cấp cũng có nhiều tiến bộ. Vai trò chủ động, tích cực của chính quyền địa phương được nâng cao. Là khâu trung gian nhưng lại gần với thực tế nhất, chính quyền địa phương đã phát huy vai trò của mình, luôn nắm chắc tình hình và theo dõi diễn biến thực tế để chủ động xử lý hoặc báo cáo lên cấp trên để có những phương án kịp thời giải quyết.
3.1.2. Tồn tại
Nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, tình hình kinh tế xã hội ngày một thay đổi; vì vậy các qui định của pháp luật về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế cũng cần được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Các qui định của pháp luật hiện hành về thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế đã và đang bộc lộ những mặt hạn chế sau:
Qui định về thời hạn thông báo việc thu hồi đất không phù hợp: Tại khoản 2 điều 39 Luật đất đai 2003 có qui định thời hạn thông báo việc thu hồi đất (chậm nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp) quá dài, không cần thiết. Nên sửa đổi theo hướng rút ngắn thời hạn này; bởi lẽ, việc thu hồi đất dựa trên qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và được công bố công khai cho mọi
người sử dụng đất biết. Nên thời hạn thông báo thu hồi đất được Luật đất đai 2003 qui định quá dài như vậy là không cần thiết
Tại khoản 2 điều 40 Luật đất đai 2003: đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được tự thoả thuận với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế thi hành qui định này thời gian qua cho thấy việc nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, phức tạp. Trong một số trường hợp do đòi hỏi vô lý của người sử dụng đất về giá đất bồi thường dẫn đến việc nhà đầu tư không thoả thuận được với người dân để có mặt bằng triển khai thực hiện dự án. Hậu quả là có một số dự án bị chậm tiến độ thực hiện, làm lỡ cơ hội kinh doanh của nhà đầu tư và làm giảm mức độ hấp dẫn của môi trường đầu tư.
Tổ chức phát triển quỹ đất ở một số tỉnh trong điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật còn thiếu thốn, đặc biệt là không có nguồn vốn dồi dào để thực hiện việc cải tạo đất, biến “đất bẩn” thành “đất sạch”. Trong khi cơ chế hỗ trợ, cho vay vốn đối với Tổ chức phát triển quỹ đất còn chưa qui định cụ thể, rõ ràng. Những tồn tại này đã làm cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động khó khăn và kém hiệu quả. Hiện tại, ngoài Tổ chức phát triển quỹ đất còn có 2 đơn vị khác được hoạt động trong lĩnh vực bồi thường, GPMB đó là các ban bồi thường GPMB và Công ty Đức Khải (vừa được Chính phủ cho phép thành lập). Ban bồi thường GPMB sẽ GPMB cho những dự án đã có chủ đầu tư, Công ty Đức Khải là đơn vị tư nhân có thể GPMB thuê cho những DN khác. Trong điều kiện như vậy nếu có những DN thuê Tổ chức phát triển quỹ đất GPMB thì tổ chức này có được làm hay không? Mặt khác, ranh giới, phạm vi thực hiện bồi thường GPMB giữa Tổ chức phát triển quỹ đất, các ban bồi thường GPMB và Công ty Đức Khải chưa được pháp luật đất đai hiện hành qui định cụ thể, rõ ràng. Nên việc thực hiện của các tổ chức này trên thực tế gặp không ít khó khăn.6
Qui định tại khoản 2 điều 42 Luật đất đai 2003: “người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng,
nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”.
- Qui định thời điểm bồi thường là thời điểm có quyết định thu hồi là chưa hợp lý và chưa phù hợp với thực tế, vì: trong việc bồi thường, giải toả, đa số các khiếu nại của người dân liên quan đến giá đất. Theo qui định hiện hành, người dân được bồi thường theo phương án do cơ quan Nhà nước phê đuyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, từ lúc có quyết định thu hồi đất đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường có khi là 3 năm hoặc 5 năm. Khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Vì vậy, người bị thu hồi đất sẽ phải chịu thiệt thòi. Thị trường nhà đất ngày càng tăng lên trong khi việc giải quyết bồi thường thì diễn ra trong một thời gian dài, làm cho người dân không tự nguyện nhận tiền bồi thường theo đơn giá đã dự toán mà yêu cầu được đền bù theo giá lúc nhận tiền bồi thường.
- Giá đất để tính bồi thường chưa phù hợp: Việc xác định giá đất là rất quan trọng vì giá đất là công cụ để giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Qui định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất căn cứ vào giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định như hiện nay ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người bị thu hồi đất. Mặc dù, Luật đất đai 2003 qui định các nguyên tắc cơ bản để UBND cấp tỉnh xác định giá đất cho phù hợp là: “giá đất do Nhà nước qui định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá đất do UBND cấp tỉnh qui định thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, dẫn đến việc người bị thu hồi đất không đồng ý với phương án bồi thường do Hồi đồng đền bù đưa ra, không tự nguyện thực hiện quyết định thu hồi đất. Thực tế cho thấy các dự án không giống nhau thì số tiền bồi thường, hỗ trợ cũng khác nhau. Thường thì những dự án có vốn đầu tư nước
ngoài có số tiền bồi thường, hỗ trợ cao hơn so với dự án không có vốn đầu tư nước ngoài. Thậm chí trong cùng một dự án nhưng ở các tỉnh, thành phố khác nhau thì mỗi nơi lại bồi thường, hỗ trợ khác nhau, mỗi nơi lại áp dụng một khung giá đất riêng, dẫn đến những thắc mắc, khiếu kiện của những người dân ở vùng giáp ranh. Việc xác định loại đất để bồi thường dựa trên nguyên tắc thu hồi loại đất nào thì bồi thường theo giá của loại đất đó. Có những trường hợp phải thu hồi nhiều loại đất khác nhau của cùng một người sử đụng đất, trong đó có cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó đất nông nghiệp gồm nhiều loại, loại đất vườn liền kề với đất ở chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp là chưa hợp lý vì trên thực tế đất vườn liền kề chuyển nhượng có giá gần như ngang với giá đất ở liền kề. Mặt khác, việc thu hồi đất đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (chỉ vài chục đến vài trăm ngàn đồng/m2). Sau đó diện tích đất này được chuyển giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở, họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà ở để bán, mỗi m2 lúc này có giá trị từ vài triệu đến vài chục triệu đồng. Từ đó, người bị thu hồi đất có sự so sánh giữa giá đất mình được bồi thường và giá đất sau khi chuyển