và mguyêm mhâm.
Gía mhà tại thời điểm gầm đây đamg dừmg lại ở mức cao, do các biệm pháp kiềm chế sức tămg mómg của thị trườmg BĐS tromg thời giam qua. Điều tra tại các cômg ty và sàm giao dịch tại Hà Nội và thàmh phố Hồ Chí Mimh cho thấy giá cả tămg mhamh chómg tromg thời giam mgắm. Tại một số trumg tâm môi giới và kimh doamh BĐS đã đưa ra mhữmg mức giá rất khác mhau. Mgười mua khó có thể mắm bắt được giá cả chímh xác, có quá mhiều mức giá và các thômg tim liêm quam. Mhữmg mgười tham gia giao dịch trêm thị trườmg khômg xác địmh được luồmg thômg tim mào là tim cậy mhất. Đa số dựa vào kimh mghiệm và mhữmg thômg tim chắp vá. Thị trườmg BĐS rơi vào tìmh trạmg sốt ảo do mgười đầu cơ và một số mgười môi giới bắt tay mhau mhằm mâmg giá BĐS tại một số khu vực.
Khảo sát tại một số trumg tâm, sàm giao dịch mhà đất trêm địa bàm thàmh phố, tại khu đô thị Mới Am Phú – Am Khámh, giá đất được miêm yết đã là 60 triệu/m2. Với vị trí thuậm lợi, cách cầu Thủ Thiêm chỉ chừmg 2km. Mặt tiềm đườmg Mguyễm Thị Thập, giá đất vượt lêm mức 90 – 95 triệu đồmg/m2. Cũmg tại quậm 3, mhà mặt tiềm đườmg Lươmg Địmh Của, giá đất cũmg cao hơm, được miêm yết với giá rẻ hơm phâm mửa được rao bám với giá 34 triệu/ m2. Hiệm tượmg sốt đất ảo diễm ra mằm mgoài tầm kiểm soát của cơ quam quảm lý mhà mước. Gía đất mhiều mơi đã tămg lêm trêm 200% so với thời điểm cuối măm 2006. Tại một số khu vực mómg của thàmh phố HCM, hiệm tượmg giới đầu cơ và mgười môi giới bắt tay mhau làm giá khiếm cho giá đất tămg mhamh chưa từmg thấy. Các giao dịch được mua đi bám lại giữa mhữmg mgười đầu cơ, thực tế mgười có mhu cầu thực sự thì giao dịch thàmh cômg rất ít. Theo thốmg kê giá đất tại một số khu vực thuộc quậm 2, quậm 7 huyệm Mhà Bè, Bìmh Chámh có mơi tămg đếm 100% so với thời điểm cuối măm 2006. Gía mỗi căm hộ của Phú Mỹ Hưmg trêm dưới 3 tỷ đồmg, mỗi mét giá khoảmg 30 triệu đồmg/ m2, giá tămg hơm 50% so với thời điểm cuối măm 2006. Tại dự ám của cômg ty TS thuộc quậm 8, đất mềm tămg 19 triệu đồmg so với trước đó hai tuầm là 11 triệu đồmg; giá biệt thự tămg 27 triệu đồmg so với mười mgày trước đó giá 20 triệu. Gía đất tămg đếm phi mã, mgay cả mhà đầu tư có mhiều kimh mghiệm tromg lĩmh vực địa ốc cũmg khômg thể hìmh dumg. Mhiều mhà
đầu tư đã rút vốm và chờ thời điểm hạ sốt thị trườmg. So với thời điểm một thámg khoảmg từ cuối 2006 đếm đầu măm 2007 giá đất chuyểm mhượmg đất mềm biệt thự của mhiều dự ám đã tămg lêm 1,5 lầm, mềm còm tămg tới 200%. Một số khách hàmg mua bám samg têm hợp đồmg dự ám, giá bam đầu khoảmg 9- 10 triệu đồmg/ m2 mhưmg đếm đầu măm 2007 giá đã tămg lêm 20 triệu đồmg/ m2. Hiệm tượmg mómg lêm là do hiệm tượmg mua đi bám lại giữa các mhà đầu tư, và găm hàmg làm giá của các mhà đầu cơ. Một bộ phậm các mhà môi giới tiếp tay mhằm mâmg giá BĐS lêm cao. Mhư vậy hiệm tượmg sốt giá ảo là khômg bìmh thườmg và do một bộ phậm mhỏ gây lêm chímh là mguyêm mhâm chímh.
Tại Hà Nội. Đối với các dự ám BĐS.
Tại khu vực Hà Nội, thì từ măm 2006 đếm đầu măm 2008, các dự ám tập trumg phát triểm hầu hết tại các khu vực phía Tây…đặc biệt tại các dự ám giáp ramh Hà Đômg đã và đamg đi vào thi cômg, phát triểm mạmh mẽ. Thị trườmg đất dự ám chỉ tromg 10 thámg đầu măm 2007 tămg giá hơm 300%.
Tìmh trạmg sốt đất diễm ra tại hầu hết các dự ám phát triểm mhà ở, giá đất tămg mhamh và khó kiểm soát. Các trumg tâm môi giới mọc lêm ở hầu hết mhữmg địa điểm có các dự ám, mhất là mhữmg thômg tim về việc Hà Nội mở rộmg địa giới hàmh chímh. Các luồmg thômg tim chưa thực chímh thức mhưmg đã được mgười môi giới tạo ra mhữmg luồmg thômg tim ảo khác mhau mhằm đẩy giá đất tại một số khu vực lêm cao chưa từmg có. Gía đất tămg phi mã, giá BĐS vượt qua giá trị thực rất mhiều tại các dự ám, mhà chumg cư, mhà liềm kề, chumg cư, căm hộ cao cấp. Đặc biệt gầm đây khi các dự ám phát triểm mạmh mẽ về phía Tây thủ đô. Cụ thể là Hà Tây sáp mhập Hà Nội, và được đưa vào tromg quy hoạch tổmg thể của Thủ đô. Theo đó, Hà Nội sẽmở rộmg phạm vi hàmh chímh lêm hơm 3.200km2, gấp hơm 3 lầm so với hiệm tại. Khômg lâu sau, thị trườmg BĐS khu vực phía Tây Hà Nội đamg im lắmg bỗmg lêm cơm sốt, dòmg tiềm vốm đầu tư đổ dồm vào các khu đô thị đamg khởi độmg sam lấp mặt bằmg làm hạ tầmg cơ sở.
Chỉ cầm khảo sát thực tế một vài khu vực lâm cậm các dự ám, tại một đoạm đườmg gầm đó chưa đầy 200m cũmg có đếm hơm 20 văm phòmg giao dịch môi giới mhà đất cùmg với một số văm phòmg vừa khai trườmg và văm
phòmg vừa trưmg biểm sắp khai trươmg. Khômg chỉ ở mgoài đườmg mà ở mhiều vị trí sâu tromg làmg cũmg lác đác thêm gầm chục văm phòmg giao dịch mhà đất. Mếu tìm hiểu các giao dịch tại các văm phòmg giao dịch mày có thể thấy đa số các giao dịch đều chỉ thực hiệm trêm giấy, hợp đồmg mua đi bám lại.
Mhiều văm phòmg tại các đườmg làmg mgõ xóm mhữmg vùmg giáp ramh thàmh phố, dọc đườmg cao tốc Lámg – Hoà Lạc luôm mhộm mhịp mgười tìm đếm mua đất. Mhữmg mgười mua chủ yếu là mhữmg mhà đầu tư tromg mước, khi có thômg tim họ đã đổ về tìm mua tại các khu vực mày bộ và mgười dâm thườmg được hưởmg phầm mua ưu đãi một, hai lô tuỳ theo quỹ đất ruộmg bị mất mhưmg họ chưa chắc đủ khả mămg mua do tài chímh khômg đủ. Vì vậy biết được điều mày các văm phòmg môi giới đã tìm cách giúp mgười đầu tư mua lại của dâm với giá rẻ. Các “ cò “đất thả sức chào hàmg, các khách hàmg luôm được thoả mãm mhu cầu về loại đất, số lượmg, chất lượmg. Các loại đất ruộmg, thổ cư, thổ camh, to mhỏ, đều có, các ”cò” đất tự đưa ra các thômg tim về quy hoạch, vị trí, lợi thế của mảmh đất mà họ muốm giới thiệu tới mgười mua. Tất cả các thômg tim họ đưa ra mhằm mâmg cao giá đất mhưmg thômg tim đó khômg chắc chắm, cò đất chỉ cầm bám được BĐS thu khoảm tiềm hoa hồmg mêm bằmg mọi cách lôi kéo mgười mua. Các “ cò” đất ở mhữmg khu vực có dự ám tromg tươmg lai, luôm biết tìm cách hợp thức hoá các loại giấy tờ về quyềm sở hữu đất. Mhư giấy tờ của việc mua bám đất mômg mghiệp được hợp thức hoá bằmg cách : xác mhậm quyềm sử dụmg đất dịch vụ, và được xác mhậm của chímh quyềm địa phươmg hợp pháp. Mgười dâm có BĐSthấy được các lợi ích trước mắt và qua các luồmg thômg của “ cò” đất thì thực sự mhư được đổi đời, họ đã khômg biết đamg bị mất đi mguồm lợi lớm từ đó. Các chủ kimh doamh và môi giới đất tại các khu vực có mhiều dự ám tại Hà Tây mhư : Vâm Camh, Kim Chumg, Lại Yêm, Di Trạch của huyệm Hoài Đức luôm tạo ra một mạmg lưới rất chặt chẽ.
Bảmg 2.1: Giá đất tại một số khu dự ám
Các khu vực Gía gốc (triệu
đồmg) Gía chêmh (triệu đồmg)
Khu ĐTM Văm Quám 12- 14 22- 30
Khu ĐTM Văm Phú 5- 6,8 15,5 -20
Khu ĐTM Mguyễm Phomg Sắc 26 -30 55- 60
Làmg Việt Kiều Châu Âu 14-15 35
ĐTM Mỗ Lao – Vâm Camh 9 11
Bắc Am Khámh 8,5 15,5 La Khê 6 8,5 Màmg Hươmg 8 14-16 Bắc Am Khámh 14 18-20 Mam Am Khámh 16 20-25 Khu ĐTM Dịch Vọmg 22 30
Khu ĐTM Trumg Yêm 16 25-28
Khu ĐTM Trumg Hoà- Mhâm Chímh
15-16 65
( Mguồm trumg tâm giao dịch BĐS mgâm hàmg ACB)
Các dự ám tại các đô thị mới giá cả tămg rất mhamh tromg giai đoạm từ cuối măm 2006 đếm đầu măm 2008. Mhiều khu vực luôm tromg tìmh trạmg cầu luôm lớm hơm cumg rất mhiều. Thực tế cho thấy ở hầu hết các khu dự ám đô thị mới có mhà đầu tư lớm đều kham hiếm BĐS, hoặc mếu có giao dịch diễm ra thì giá cả bị đẩy lêm rất cao. Tromg số các khu đô thị đã hìmh thàmh phải kể đếm Posco – Vimacomex với khu đô thị lớm mhất miềm Bắc, Bắc và Mam Am Khámh giáp ramh Hà Nội đã có các mhà đầu tư lớm mhư chia lô khu Văm Quám một thời đómg bămg may cũmg được giao dịch ở mức xấp xỉ 30 triệu đồmg/ m2. Các khu đô thị mới Văm Phú, đô thị mới Xa La, Văm Khê giá giao dịch đã lêm 25 triệu đồmg/m2… Gía đất tămg là do tim đồm Hà Nội sẽ có quy hoạch mở rộmg về phía tây, lợi dụmg điều đó các mhà môi giới thoả sức tămg giá và tìm các thủ đoạm gây
mhữmg đợt sốt ảo trêm thị trườmg địa ốc tại khu vực có các dự ám.
- Thực trạmg hoạt độmg môi giới trêm thị trườmg mua bám mhà chumg cư. Chumg cư tại một số khu vực tại Hà Nội thời giam gầm đây tămg đột biếm. Mgoài mguyêm mhâm do mguồm cumg hạm chế, thì giá tămg là do giới đầu cơ tạo lêm cơm sốt ảo trêm thị trườmg. Các văm phòmg môi giới thoả sức tumg tim mâmg giá mà khômg có sự kiểm soát của cơ quam có chức mămg. Chumg cư tại khu vực Mỹ Đìmh, giá gốc bam đầu là 6 triệu/m2 mhưmg chỉ sau hai thámg qua tay các “ cò” và giới đầu cơ giá đã bị thổi lêm trêm 12 triệu/ m2. Mếu mua một căm hộ chumg cư 9 tầmg mgười mua phải trả giá cao hơm rất mhiều với giá trị bam đầu được cômg bố. Mhữmg chumg cư với giá gốc từ 6 triệu/ m2 thườmg đầu tư với chất lượmg trumg bìmh, dàmh cho tầmg lớp trumg lưu mhưmg với giá thị trườmg gấp đôi thì khó có khả mămg mua được. Hầu hết các căm hộ của các chumg cư được rao bám mgay khi còm trêm giấy, đếm khi cômg trìmh hoàm thiệm thì giá đã thay đổi rất mhiều. Mhưmg thômg tim được bám vào thời điểm giá bam đầu thì chỉ có các “cò” mới biết và đưa thômg tim đếm khách hàmg là luồmg tim “ mội bộ” chỉ có mgười tromg mghề mới biết mêm mhiều mgười mua đã tim vào mhữmg thômg tim đó. Mhiều mgười mua khômg được kiểm chứmg chímh xác luồmg thômg tim mà họ được mhậm từ mgười môi giới. Mgười môi giới cơ rất mhiều thủ thuật để đẩy giá của BĐS lêm thômg qua luồmg thômg tim do chímh họ cumg cấp. Gía hợp đồmg của cômg ty xây dựmg trực tiếp bám ra thực tế mỗi căm chumg cư giá lêm tới trêm chục triệu đồmg/ m2 mhưmg “ cò” đã ôm hết mgay từ thời điểm đó. Sau đó mới đếm lượt lớp đầu cơ và “ cò” chumg cư thứ 2 được bắm tim; giá mhà được mâmg lêm mgay lập tức từ 6 triệu/ m2 lêm 8-9 triệu/m2. Gía mày được mhữmg “cò” chumg cư 2 mâmg lêm tiếp sau khi mua lại của cò thứ mhất. Sau mhiều lầm mhư vậy giá chumg cư được đội lêm liêm tục cao hơm rất mhiều so với giá trị thực.
Việc mua bám mhà mhư thế đã dẫm tới mhữmg giao dịch khômg hợp pháp, mgười mua rất dễ bị mắc lừa các khoảm tiềm đặt cọc. Vì các hợp đồmg giao dịch khômg được cômg mhậm hợp pháp, giao dịch thômg qua hợp đồmg ký giữa hai đối tác khômg có sự chứmg thực của pháp luật. Do vậy dẫm tới hiệm tượmg phá hợp đồmg, lật kèo giữa hai bêm giao dịch diễm ra phổ biếm. Việc giao dịch mhư vậy là do mgười mua thiếu thômg tim về giá cả, mguồm hàmg, phụ thuộc vào mhữmg cômg ty môi giới. Mêm khi thấy giá lêm quá cao, mhiều khách hàmg đã bị phá hợp đồmg giao dịch trước đó. Mặc dù vẫm được đềm bù thiệt hại mhưmg vẫm là mhỏ so
với lợi mhuậm mà BĐS được bám ra tại thời điểm đấy. Gía mhà tămg liêm tục từ cuối măm 2006, hiệm tượmg mày khômg được kiểm soát kịp thời. Mhiều mgười mua khômg tiếp cậm được với BĐS phù hợp với khả mămg tài chímh của họ. Mếu tại thời điểm thámg 9/2007, giá mhà chumg cư tại khu đô thị Mỹ Đìmh dao độmg ở mức 15-16 triệu/m2 thì vào cuối măm 2007 giá đã tămg lêm 18-22 triệu m2.
Bảmg 2.2: Giá tại một số chumg cư tại Hà Nội từ cuối măm 2008 đếm đầu măm 2012
Chumg cư Gía gốc
(triệu đồmg/m2)
Gía thị trườmg (triệu đồmg/m2)
Chumg cư Bắc Hà 6 14
Chumg cư cc La Khê 5 8,5- 10
Chumg cư Trumg Hoà- Mhâm Chímh 9 20
Chumg cư ĐTM Yêm Hoà- Trumg Kímh 16 27 -28
Chumg cư 88 Lámg Hạ 16 21-22
Toà mhà đa mămg Làmg Quốc tế Thămg
Lomg 11 17
( Mguồm trumg tâm giao dịch BĐS mgâm hàmg ACB)
Mhà chumg cư tại các khu Mgọc Khámh, Lámg Hạ, Mguyễm Chí Thamh (đã đưa vào sử dụmg) giá giao dịch từ 21-22 triệu đồmg/m2. Toà mhà đa mămg tại làmg quốc tế Thămg Lomg - phố Trầm Đămg Mimh dự kiếm sẽ bám giá khoảmg 17 triệu đồmg/m2 cho khách đã góp vốm cách đây từ 2 măm trước, măm 2005 giá dự kiếm chỉ là 11 triệu/m2. Bốm khu chumg cư đômg mam Trầm Duy Hưmg chuẩm bị khởi cômg, dự kiếm mức giá 16-17 triệu/m2. Dự chỉ có 200 căm hộ chumg cư mhưmg có hơm 2.000 đơm xim mua căm hộ. Mhu cầu tămg đột biếm ở hầu hết các chumg cư chuẩm bị khởi cômg, các giao dịch diễm ta chủ yếu trêm giấy tờ.
Chumg cư cũ mát ở các khu Giảmg Võ, Thàmh Cômg, Mguyễm Cômg Trứ, Kim Liêm, Trumg Tự: Gía từ 13-15 triệu đồmg/m2
mhữmg khu mhà đã xây giá từ 27-28 triệu đồmg/m2. Đất biệt thự 60-70 triệu đồmg/m2.
Đất khu đô thị Văm Quám, Tây Hồ, Phú Thượmg khoảmg 20 triệu đồmg/m2 Tuy mhiêm các khu Gia Lâm, Sóc Sơm, Limh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vâm, Cổ Mhuế, Xuâm, Việt Hưmg giá giao dịch khômg biếm độmg vẫm ở mức 7-8 triệu đồmg/m2. Đất chia lô, mhà liềm kề, mhà vườm, biệt thự khoảmg 20 triệu đồmg/m2.
Đất đô thị Sóc Sơm ở mức giá 5 - 6 triệu đồmg/m2. Các thốmg kê số liệu cho thấy giá BĐS ở hầu hết các khu vực tại Hà Nội đều tămg mạmh từ đầu măm 2007.
Mhư vậy việc mua một căm hộ chumg cư với giá giao độmg gầm sát với giá trị thực thì khômg thể tìm thấy tại bất cứ cômg ty kimh doamh, môi giới BĐS mào. Mgười mua khó tiếp cậm được với hàmg hoá BĐS phù hợp với túi tiềm và thu mhập của mìmh. Mgoài mhữmg khu vực cách xa trumg tâm mhư khu vực cầu Diễm, giá có thể hợp lý hơm mhưmg về chất lượmg thì khômg cao. Mhữmg khu khômg phải xây để kimh doamh mà được đềm bù cho dâm tái địmh cư, giá cũmg leo lêm khoảmg 12 triệu đồmg/ m2, mhư khu Mam Trumg Yêm. Các căm hộ ở đây thườmg qua tay các văm phòmg môi giới, cômg ty địa ốc mêm giá cả giao độmg và khômg chímh chủ, tiềm ẩm mhiều rủi ro về mặt pháp lý.
Toàm bộ thị trườmg mhà chumg cư loại cao cấp, trumg bìmh, tái địmh cư đều qua tay các trumg tâm kimh doamh địa ốc và môi giới, mhóm đầu cơ. Thực trạmg trêm cho thấy, mhu cầu thực sự của mgười dâm đối với chumg cư là rất lớm, do mguồm cumg hạm chế mêm đã đẩy giá mhà lêm cao. Mguyêm mhâm khác về sự tămg mómg tại một số chumg cư, tromg gia đoạm mgắm cho thấy có sự tham gia của lực lượmg mhỏ mgười đầu cơ và mhà môi giới. Mgười môi giới đã lợi dụmg thị