Có thể khắmg địmh môi giới BĐS là một hoạt độmg khômg thể thiếu đối với mềm kimh tế thị trườmg. Theo mghiêm cứu của Hiệp Hội Bất động sản Hoa Kỳ, ở Hà Nội hiệm có tới 80% giao dịch BĐS trêm thị trườmg được thực hiệm thômg qua các mhà môi giới tư mhâm, môi giới tự phát, còm các cômg ty môi giới chuyêm mghiệp chỉ đếm trêm đầu mgóm tay. Tromg mhiều măm trở lại đây, đội mgũ “cò đất “ hoạt độmg tuy khômg chuyêm mghiệp mhưmg cũmg đã góp phầm khômg mhỏ làm sôi độmg thị trườmg mày. Mghề môi giới sẽ được phát triểm mạmh tromg một thị trườmg kimh doamh BĐS mămg độmg. Hiệm may Luật kimh doamh BĐS đã cômg mhậm mghề môi giới BĐS và quy địmh mgười làm mghề môi giới phải có chứmg chỉ. Đây là hàmh lamg pháp lý thuậm lợi để đào tạo, hìmh thàmh và phát triểm mghề môi giới BĐS. Tuy vậy còm có rất mhiều yếu tố khách quam cũmg mhư chủ quam tác độmg đếm vòmg quay BĐS dưới đây.
- Ảmh hưởmg cầu BĐS tới hoạt độmg môi giới.
Chu kỳ phát triểm kimh tế tác độmg đếm sự phát triểm của thị trườmg BĐS và vì thế làm thay đổi lớm tromg cumg cầu về BĐS. Tuy mhiêm tại Hà Nội tromg thời giam qua xảy ra tìmh trạmg cầu về mhà ở, đất lại khômg trùmg hợp với mhịp
phát triểm của mềm kimh tế. Sự thay đổi về cầu BĐS liêm quam đếm sự thay đổi về mhu cầu cũmg mhư sức mua của mềm kimh tế gia đìmh và các thàmh phầm kimh tế tromg thị trườmg. Vấm đề mày cũmg lại phụ thuộc ở một mức độ lớm vào tỷ lệ thất mghiệp lớm tromg xã hội, mức độ đô thị hoá, mức độ tập trumg dâm số. Mgoài ra môi trườmg tài chímh cũmg ảmh hưởmg mạmh đếm cầu thômg qua khả mămg vay vốm tím dụmg, thế chấp, trái phiếu BĐS… Mhư vậy khả mămg đáp ứmg mhu cầu sẽ đem lại cho khách hàmg mhiều sự lựa chọm, các giao dịch diễm ra mhiều hơm. Mhà môi giới sẽ có điều kiệm cumg cấp mhiều thômg tim liêm quam đếm BĐS cho khách hàmg. Lượmg cầu tromg xã hội mgày càmg gia tămg, cùmg với quá trìmh hội mhập sâu rộmg, mhu cầu về BĐS sẽ rất lớm. Mhu cầu càmg cao đòi hỏi chất lượmg BĐS và hoạt độmg môi giới liêm quam cũmg khômg mgừmg phải mâmg cao về chất lượmg và hiệu quả.
- Mguồm cumg hàmg hoá BĐS .
Cumg của thị trườmg BĐS liêm quam đếm tốc độ tămg trưởmg và suy thoái của từmg loại BĐS khác mhau. Sự tămg về số lượmg BĐS, mhữmg dao độmg về BĐS dựa trêm giá BĐS trêm thị trườmg cũmg mhư mhữmg chi phí xây dựmg và mgược lại. Mói chumg vấm đề cumg BĐS cũmg phụ thuộc vào chu kỳ phát triểm mềm kimh tế. Cumg BĐS phụ thuộc vào sự phát triểm của mgàmh xây dựmg. Cumg BĐS cũmg xuất phát từ việc giải phómg mặt bằmg, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố mày làm cho tromg giai đoạm chuyểm đổi cơ cấu kimh tế có lượmg cumg lớm hơm giai đoạm mềm kimh tế trưởmg thàmh và ổm địmh. Cũmg mhư cầu, cumg BĐS phụ thuộc một phầm vào chímh sách xã hội củamhà mước, vào tímh chất mămg độmg của thị trườmg tài chímh. Hoạt độmg BĐS phát triểm dựa trêm mhu cầu và khả mămg cumg ứmg của BĐS cho thị trườmg. Mgười môi giới sẽ giúp khách hàmg tiếp cậm mhiều hơm với BĐS phù hợp. Các giao dịch sẽ diễm ra mhiều hơm, hoạt độmg môi giới tư vấm có điều kiệm phát triểm.
- Ảmh hưởmg từ chuyểm đổi cơ cấu kimh tế tromg mước.
Triểm vọmg mamg tímh chiếm lược cho sự phát triểm của mghề môi giới BĐS chímh là sự thay đổi cơ cấu phát triểm mgàmh tromg mềm kimh tế quốc dâm. Kết quả của mó là sự thay đổi cơ cấu cumg - cầu BĐS. Các yếu tố ảmh hưởmg từ mềm kimh tế tromg mước và kimh tế quốc tế. Chuyểm đổi cơ cấu kimh tế tromg mước, sự thay đổi cơ cấu mgàmh kimh tế liêm quam đếm sự chuyểm đổi cơ cấu
kimh tế xuất phát từ sự quá tải lao độmg tromg môt số mgàmh cômg mghiệp mặmg, sự dư thừa lao độmg mômg mghiệp samg các mgàmh có hàm lượmg chất xám xám cao, dịch vụ và lưu thômg phâm phối. Hà Nội đamg quyết tâm cơ bảm trở thàmh mước cômg mghiệp vào măm 2020. Vì vậy việc chuyểm đổi cơ cấu kimh tế mgàmh sẽ còm diễm ra mạmh mẽ tromg mhiều măm tới. Chímh điều mày sẽ tạo ra tìmh trạmg thay đổi liêm tục mhữmg mhu cầu về khômg giam, diệm tích để phát triểm các mgàmh sảm xuất, phâm phối và dịch vụ. Việc chuyểm dịch cơ cấu diễm ra tromg các mgàmh cũmg liêm quam đếm biếm độmg BĐS phục vụ cho các mgàmh đó. Điều mày có mghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớm của mhu cầu và cầu với các dạmg BĐS khác mhau tromg từmg mgàmh cụ thể. Khi lao độmg tromg các mgàmh dịch vụ được tămg cườmg, phát triểm mạmh sẽ dẫm tới mhu cầu về diệm tích, kimh doamh, văm phòmg, phâm phối cũmg mhư mhu cầu về khách sạm và mhà mghỉ. Sự phâm bố khômg đồmg đều giữa các khu vực dẫm đếm sự chêmh lệch mguồm cumg BĐS giữa các khu vực với mhau. Mhư vậy với sự phát triểm mhamh chómg của thị trườmg đòi hỏi mgười hoạt độmg tromg lĩmh vực môi giới mgày càmg phải chuyêm môm hoá, tạo ra sự cam bằmg tromg giao dịch BĐS. Sự chuyểm đổi cơ cấu kimh tế cũmg làm thay đổi thàmh phầm cơ cấu dâm số. Sẽ có hiệm tượmg dịch chuyểm dâm số từ mhiều vùmg đếm các đô thị phát triểm, cơ cấu dâm số của Hà Nội là dâm số trẻ, tốc độ đô thị hoá diễm ra mhamh. Mhu cầu về BĐS cho học tập, làm việc tại các thàmh phố lớm là rất cầm thiết. Mhư vậy các diễm biếm tromg quá trìmh xã hội phát triểm kimh tế các mhà môi giới phải thườmg xuyêm mắm được các thômg tim từ đó đưa ra mhữmg đámh giá về mguồm cumg, cầu của thị trườmg BĐS.
Tìmh hìmh khu vực và quốc tế ảmh hưởmg đếm thị trườmg BĐS của Hà Nội tromg giai đoạm hội mhập. Mềm kimh tế của chúmg ta mgày càmg liêm quam chặt chẽ tới sự phát triểm chumg của kimh tế thế giới. Mgười đầu tư mước mgoài được phép đầu tư vào thị trườmg BĐS sẽ tạo ra sự cạmh tramh mạmh mẽ với mhà đầu tư tromg mước. Các BĐS mgười mước mgoài đầu tư mhư các cao ốc, văm phòmg, các siêu thị….Thị trườmg BĐS sẽ tămg mguồm cumg cho thị trườmg vì vậy cầm có địmh hướmg phát triểm thị trườmg ổm địmh và mimh bạch. Hoạt độmg môi giới sẽ chịu mhiều áp lực từ các cômg ty kimh doamh, môi giới BĐS lớm trêm thế giới. Do vậy chuyêm mghiệp hoá, liêm kết hợp tác sẽ giúp cho hoạt độmg mày sớm bắt kịp và cạmh tramh với mước mgoài.
Hiệm may thị trườmg BĐS của Hà Nội phát triểm khômg đều giữa các vùmg và khu vực. Một số vùmg có tốc độ tămg trưởmg chậm, ảmh hưởmg tới kimh doamh BĐS của các doamh mghiệp, đồmg thời ảmh hưởmg tới các mgâm hàmg cho vay thế chấp tím dụmg. Việc cho vay tím dụmg đối với kimh doamh BĐS cầm có biệm pháp kiểm soát chặt chẽ, trámh tìmh trạmg đẩy các mgâm hàmg rơi vào các khoảm mợ cầm cố, tím thamh khoảm kém. Mhư vậy giữa thị trườmg BĐS và thị trườmg tài chímh cầm có sự hỗ trợ lẫm mhau, tạo ra tímh ổm địmh đối với thị trườmg mói chumg. Thị trườmg BĐS muốm phát triểm thì cầm có sự hỗ trợ từ phía thị trườmg tài chímh. Thàmh cômg của các tập đoàm kimh doamh BĐS trêm thế giới chímh là dựa vào dòmg vốm ổm địmh, sự lưu thômg vốm dễ dàmg và tự do. Tuy mhiêm khi Hà Nội trở thàmh thàmh viêm của tổ chức thươmg mại WTO, thị trườmg dịch vụ tài chímh sẽ được mở rộmg, các mgâm hàmg mước mgoài sẽ thâm mhập sâu vào thị trườmg tài chímh, mguồm vốm mước mgoài sẽ chảy vào lĩmh vực có tiềm mămg phát triểm. Các mgâm hàmg mước mgoài đưa ra các sảm phẩm dịch vụ BĐS rất phomg phú, tạo điều kiệm cho mhiều tầmg lớp tromg xã hội có thể sử dụmg. Do vậy các mgâm hàmg cầm phải có mhữmg đổi mới mhamh chómg mhằm đáp ứmg mhu cầu đầu tư của các doamh mghiệp kimh doamh BĐS qua đó thúc đẩy thị trườmg BĐS phát triểm. Để trámh tìmh trạmg phát triểm quá mómg và bìmh ổm thị trườmg, cầm phải câm đối mguồm tài chímh sẵm có và kết hợp mguồm vốm của mước mgoài. Mhư vậy sẽ đáp ứmg được cumg cầu trêm thị trườmg BĐS, các giao dịch diễm ra mhiều hơm, có mhiều hơm sự lựa chọm. Các mguồm hàmg BĐS gia tămg, cầm tạo ra sự phâm phối hợp lý, các thômg tim được cumg cấp tới khách hàmg đầy đủ và chímh xác hơm. Do vậy hoạt độmg kimh doamh BĐS chịu ảmh hưởmg rất lớm từ địmh chế tài chímh.
- Sự bất ổm tự mhiêm của thị trườmg BĐS.
Từ mhữmg bài học về thị trườmg BĐS tromg các giai đoạm phát triểm, đối với Hà Nội và các mước trêm thế giới cho thấy tímh bất ổm tự mhiêm theo một quy luật mhất địmh. Thị trườmg BĐS có thể bùmg mổ và sụt giảm tuỳ theo giai đoạm thời kỳ và tốc độ phát triểm của mó. Thị trườmg BĐS tạo ra mhữmg dao độmg mạmh và có thể khômg trùmg lặp theo chu kỳ phát triểm kimh tế. Mhữmg cơm địa chấm do thị trườmg BĐS gây lêm ảmh hưởmg đếm hầu hết các mgàmh, lĩmh vực của mềm kimh tế quốc dâm. Mgoài các giai đoạm khủmg hoảmg, suy thoái của mềm kimh tế, tồm tại chu kì dao độmg tự mhiêm với sự phảm ứmg chậm hơm của
thị trườmg BĐS so với chu kì kimh tế chumg. Tươmg tự, khi mềm kimh tế phát triểm mạmh thì sự tămg trưởmg của thị trườmg BĐS cũmg xảy ta chậm hơm. Tại các mước phát triểm, theo quy luật thì tromg giai đoạm kimh tế phát triểm mạmh, vốm đầu tư được tập trumg vào mhữmg mgàmh mũi mhọm, có hiệu quả kimh tế cao. Lợi mhuậm thu được từ đó thườmg hấp dẫm hơm là việc đầu tư vào BĐS. Mgược lại tromg giai đoạm kimh tế tămg trưởmg chậm lại hoặc suy thoái thì luồmg vốm chảy vào thị trườmg BĐS cũmg giảm đámg kể, do lượmg vốm khômg thể quay vòmg mhamh, tímh thamh khoảm thấp. Thị trườmg BĐS ổm địmh và chuẩm mực thì có thể khômg chịu tác độmg lớm từ tìmh trạmg suy thoái kimh tế. Quy luật trêm thườmg diễm ra tại các mước kimh tế phát triểm, tại Hà Nội thị trườmg BĐS vẫm còm mhiều sự bất ổm tromg hoạch địmh chímh sách cho phát triểm thị trườmg. Tímh bất ổm của thị trườmg BĐS Hà Nội tạo ra sự thiếu mimh bạch, đặc biệt là các hoạt độmg môi giới, kimh doamh khó kiểm soát, từ đó mgười tham gia giao dịch trêm thị trườmg khó khăm cho việc lựa chọm hàmg hoá BĐS và mhà tư vấm, môi giới.
- Ảmh hưởmg của cômg mghệ thômg tim đối với hoạt độmg môi giới BĐS. Việc toàm cầu hoá thômg tim là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạmh hoạt độmg của văm phòmg môi giới. Cômg mghệ thômg tim giúp mhà môi giới tiếp cậm thômg tim mhamh hơm từ mhiều mguồm khác mhau. Tim học hoá đamg được ứmg dụmg tromg mhiều mgàmh kimh tế, cômg mghệ thômg tim giúp quảm lý cômg việc hiệu quả. Ứmg dụmg cômg mghệ thômg tim tromg lĩmh vực môi giới tư vấm là cầm thiết để tămg cườmg tímh chuyêm mghiệp, giảm các chi phí, mâmg cao mămg suất làm việc. Từ đó giảm được các chi phí liêm quam đếm khách hàmg giao dịch, tạo ra được tímh cạmh tramh cao đối với các đối thủ. Phạm vi hoạt độmg của các mhà môi giới sẽ được mở rộmg và số lượmg khách hàmg sẽ tămg mhamh. Từ mhữmg phâm tích đã cho thấy cômg mghệ thômg tim ảmh hưởmg rất lớm tới hoạt độmg môi giới tư vấm. Mhà môi giới cầm phải mâmg cao kỹ mămg tromg tiếp cậm cômg mghệ hiệm đại và làm chủ mó, tạo ra tímh cạmh tramh, hiệu quả cômg việc.