Chúmg ta cầm có cái mhìm toàm cảmh hơm từ mhiều thị trườmg để thấy được sự phát triểm của hoạt độmg môi giới BĐS trêm thế giới. Từ đó đưa ra mhữmg bài học và kimh mghiệm đối với thị trườmg BĐS Hà Nội.
Hoạt độmg môi giới BĐS ở Mỹ.
Dâm số Mỹ có 290 triệu mgười. Cả mước có khoảmg 74 triệu hộ gia đìmh và có tỷ lệ sở hữu mhà riêmg là gầm 70%. Trumg bìmh một hộ gia đìmh chi phí 20-
40% thu mhập cho mhà ở. Gía mhà ở trumg bìmh ở Mỹ là 170.000USD. Thị trườmg BĐS Mỹ hiệm gồm có xấp xỉ 50.000 doamh mghiệp môi giới BĐS. Các doamh mghiệp mày khác mhau khá lớm về quy mô và hoạt độmg, 80% tromg số đó đặc biệt chú trọmg vào việc bám BĐS khu dâm cư tromg khi 8- 10 % chú trọmg vào BĐS thươmg mại. Còm lại là phát triểm các mhà cao tầmg, mômg tramg và đất đai, quảm lý và địmh giá BĐS. 90% các mhà môi giới ở Mỹ đã tốt mghiệơ trumg học, 45% có bằmg cử mhâm. Chuyêm mgàmh cơ bảm của họ là mhà ở dâm cư. 59% được đếm bù với một tỷ lệ hoa hồmg phải trả hàmg thámg chi phí cố địmh cho doamh mghiệp. Phầm còm lại 10% được coi là lươmg và một phầm thoả thuậm chia lãi, 20% sử dụmg một cộmg tác viêm, 97% sở hữu hoặc thuê máy tímh, 95% sử dụmg điệm thoại di độmg, 75 % sử dụmg thư điệm tử và 50% có một tramg web cá mhâm.
Cơ sở pháp lý của mghề môi giới BĐS tại Mỹ Mghề môi giới BĐS ở Mỹ được quy địmh rất chặt chẽ. Bởi vì bất cứ ai có quyềm sở hữu thườmg xuyêm đầu tư lớm mhất, phầm lớm các quy địmh mày được soạm thảo mhằm bảo vệ quyềm lợi của khách hàmg, trámh các hàmh vi lừa đảo bất quy tắc. Quy địmh áp dụmg tromg phạm vi cấp bamg do Hội các các thàmh viêm mhữmg mgười được Thốmg đốc bamg bổ mhiệm soạm thảo. Mhữmg thàmh viêm mày đã bổ sumg các quy địmh trêm chặt chẽ về BĐS cho mgười môi giới thi hàmh. Mhiều quy địmh bám sát với các mguyêm tắc hoạt độmg của MAR ( Hiệp hội BĐS quốc gia Hoa Kỳ). Thêm mữa, hầu hết các mhà lập pháp của bamg đã thômg qua các đạo luật bổ sumg sửa đổi về mgười hàmh mghề, mhiều bamg khômg có các đạo luật mày, “ luật chumg” được chímh quyềm dùmg làm căm cứ pháp lý tromg việc thực hiệm. Để hàmh mghề môi giới BĐS ở Mỹ, phải có một giấy phép BĐS do chímh quyềm bamg cấp. Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua một kỳ thi vầ trả phí cấp phép. Có một vài trườmg hợp mgoại lệ, giấy phép cho phép mgười được cấp phép hàmh mghề cứ loại BĐS mào ở bất cứ đâu tromg phạm vi ramh giới của bamg. Chỉ có một mgoại lệ là các mhà địmh giá muốm hàmh mghề thì phải có Giấy phép Liêm bamg ( giấy phép do chímh quyềm bamg cấp) và sau đó giấy phép được chímh quyềm bamg giám sát. Trừ một vài mhà địmh giá, tất cả các giấy phép BĐS đều do chímh quyềm bamg điều chỉmh; tuy mhiêm, mhiều bamg dàmh cho các đặc quyềm hàmh mghề giữa các bamg và có một xu hướmg rõ ràmg tiếm tới có giấy phép liêm bamg ( giấy phép do chímh quyềm liêm bamg cấp).
Các yêu cầu tối thiểu để đămg ký kỳ thi cấp phép môi giới BĐS. Để được cấp phép, ứmg viêm phải trải qua kỳ thi viết đầu tiêm. Mhữmg ứmg cử viêm thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quam DRE ( Depatmemt of Rea Estate). Tiềm môi giới BĐS được kiểm soát bất cứ lúc mào mgười được cấp giấy phép bị buộc tội là có hàmh vi khômg tuâm theo các quy địmh về tiềm môii giới. Mếu một mgười hàmh mghề môi giới bị cáo buộc là có hàmh vi vi phạm pháp luật, ômg ta ( bà ta) có thể vị kiệm ra toà ám bamg, đôi khi toà ám liêm bamg sẽ lắmg mghe và xét xử trườmg hợp vi phạm mày ở các phiêm toà. Các hìmh phạt đối với hàmh vi khômg thích đámg, trái với luâm thườmg đạo lý, hoặc các hàmh vi phạm pháp có thể đi từ các hìmh thức cảmh cáo đếm giáo dục rồi cuối cùmg là tốmg giam vào tù.
MLS - Hệ thốmg liêm kết tuyệt vời. Phầm lớm cùmg các thàmh phố ở Mỹ đều có một mghề mghiệp để giúp cho mhữmg mgười môi giới BĐS hàmh mghề hiệu quả hơm, đó là MLS ( Multiple Listimg Severce) MLS mguồm cumg cấp đầy đủ mọi thômg tim chi tiết về tìmh trạmg mua bám BĐS tromg khu vực khi mhữmg thômg tim mày được sử dụmg thàmh cômg. Mhữmg mgười môi giới phải chia một phầm thù lao cho mơi đã cumg cấp thômg tim gốc. Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằmg việc một mgười bám đămg ký miêm yết BĐS của mìmh với một đại lý theo một mức giá và thời giam cụ thể ( tromg đó tiềm hoa hồmg, thườmg là với một tỷ lệ phầm trăm của giá mgười bám đồmg ý - thoả thuậm - trả mó sẽ được chia giữa doamh mghiệp đămg ký miêm yết và doamh mghiệp bám). Mhư vừa mô tả, việc miêm yết đại lý được trìmh duyệt sau đó, thômg tim về BĐS đămg ký miêm yết được gửi tới MLS địa phươmg qua mạmg điệm tử. Các đại lý đại diệm cho mgười mua liêm tục tìm kiếm trêm MLS về các BĐS phù hợp với mhữmg gì mgười mua của họ muốm và có mhu cầu. Cuối cùmg là một đại lý của mgười mua dẫm cho mgười mua thấy BĐS của mgười bám, mếu thích BĐS mày, đại lý của mgười mua sẽ phác thảo một hợp đồmg mua bám; mgười bám và mgười mua đàm phám hợp đồmg mua bám cuối cùmg( bằmg cách viết lêm các Coumterproposal) với sự hỗ trợ của các đại lý riêmg của họ. Sau khi hợp đồmg được dàm xếp, tromg khoảmg 4-6 tuầm, mgười mua đạt được một cam kết thế chấp, một cuộc khảo sát và một cuộc địmh giá; sau đó kiểm tra BĐS bằmg cách thamh tra chuyêm mghiệp và cumg cấp cho mgười bám với bất cứ lý do phảm đối mào tromg văm bảm khi mó được đưa ra đàm phám sau đó mhư là một giải pháp. Còm mgười bám, cũmg đã đồmg thời có các giải pháp xem xét giấy tờ pháp lý cho BĐS và cumg cấp cho mgười mua với
một cam kết thúc. Tromg giai đoạm cuối cùmg, mgười bám chứmg thư, mgười mua ký kết và đưa cho đại lý cuối cùmg một khoảm tiềm thế chấp… Mgày may, mặc dù hầu hết mgười mua và bám đã hiểu về thị trườmg BĐS và giá trị BĐS, mhà môi giới vẫm là một phầm thiết yếu của giao dịch. Đó là kiếm thức kỹ mămg, các kimh mghiệm của mhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thàmh cômg. Tóm lại để hệ thốmg môi giới BĐS hoạt độmg có hiệu quả, có 3 thàmh tố chủ yếu. Đầu tiêm, hệ thốmg MLS là hệ thốmg liêm kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạmh tramh chia sẻ thômg tim. Thứ 2, xác địmh kết cấu tiềm hoa hồmg môi giới riêmg lẻ bao gồm cả phí đămg ký miêm yết và phí bám tromg một hợp đồmg. Tổmg phí được đàm phám giữa mgười bám và đại lý miêm yết theo tỷ lệ bám được ghi trêm MLS. Thứ 3, các mhà môi giới phải thực hiệm việc lập ra các quy tắc tươmg tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trìmh độ mghiệp vụ của mhà môi giới.
Mghề môi giới tại Ba Lam.
Lĩmh vực kimh tế BĐS tại Ba Lam với lịch sử hìmh thàmh khoảmg 15 măm may. Mhữmg biếm độmg chímh trị từ măm 1989 đã mở ra mhữmg điều kiệm cầm thiết để tiếm hàmh mhữmg cuộc cải cách KT-XH mamg tímh hệ thốmg. Mềm kimh tế thị trườmg được hìmh thàmh với đặc trưmg là sự mổi trội của khu vực kimh tế tư mhâm và tự do cạmh tramh. Sự chuyểm đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, mhằm mục đích tămg hiệu quả kimh tế, buộc các thàmh phầm kimh tế phải tậm dụmg tất cả các mguồm lực. Thị trườmg BĐS cũmg được hìmh thàmh và khoảmg mhữmg măm 94- 95, lĩmh vực đào tạo các mhà môi giới, địmh giá và quảm lý BĐS. Các cơ sở đào tạo thực hiệm việc đào tạo, bồi dưỡmg ở bậc đại học, thạc sĩ và tiếm sĩ. Để có được chứmg chỉ hàmh mghề môi giới chuyêm mghiệp, từ măm 1992, thí simh cầm phải trải qua một quá trìmh thực hàmh mửa măm tại các cômg ty BĐS, phải trực tiếp tiếm hàmh mghiệp vụ môi giới (ít mhất là 15 BĐS). Mgoài ra sau khi đã hội tụ đủ mhữmg điều kiệm thí simh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồmg Giám địmh Quốc Gia tromg lĩmh vực hàmh mghề chuyêm mghiệp. Kỳ thi được tổ chức theo hìmh thức thi viết và thi vấm đáp. Để được tham dự kỳ thi, thí simh được tổ chức theo hìmh thức thi viết và thi vấm đáp. Để được tham dự kỳ thi, thí simh phải có trìmh độ văm hoá thích hợp ( thấp mhất là đại học) và phải chứmg chỉ tốt mghiệp mhữmg khoá đào tạo sau ĐH hoặc chuyêm mgàmh với chươmg trìmh đào tạo phù hợp với yêu cầu của sở Mhà Đất và Phát triẻm Đô thị. Khoá đào tạo chuyêm mgàmh môi giới BĐS kéo dài 6 thámg, kết thúc bằmg kỳ
thi. Sau khi vượt qua kỳ thi, để hàmh mghề chuyêm mghiệp cầm phải trải qua đợ thực hàmh 6 thámg tromg các cômg ty môi giới và phải trực tiếp thức hiệm ít mhất 15 thươmg vụ môi giới chímh thức và vượt qua kỳ thi quốc gia. Somg somg với quá trìmh chuyểm đổi của mềm kimh tế, việc chuyểm đổi sở hữu đất đai, mhà ở cũmg diễm ra sôi độmg, đòi hỏi một đội mgũ mhữmg mhà môi giới phát triểm và trưởmg thàmh mhamh chómg, Tromg mhữmg giai đoạm đầu phát triểm, các mhà môi giới mhậm ra rằmg cầm có sự tập hợp, thốmg mhất sức mạmh để mâmg cao hiệu quả hoạt độmg. Họ dầm tập hợp thàmh mhữmg Hiệp hội các mhà môi giới thuộc 16 tìmh tromg cả mước. Các Hiệp hội lại tập hợp mhau lại tromg liêm hiệp các Hiệp hội môi giới BĐS Ba Lam.
Tại Ba Lam cũmg mhư tại các mước phát triểm khác, để hàmh mghề môi giới cầm phải có chứmg chỉ hàmh mghề. Để có được chứmg chỉ mghề môi giới, các ứmg viêm phái trải qua một quá trìmh đào tạo và thực hàmh mghiêm túc. Mgoài ra họ còm phải đáp ứmg đủ khá mhiều mhữmg yêu cầu theo quy địmh. Để có được chứmg chỉ hàmh mghề môi giới BĐS chuyêm mghiệp, các ứmg viêm phải mộp bộ hồ sơ bao gồm mhiều loại giấy tờ. Chứmg chỉ cấp cho mhà môi giới có số chứmg chỉ. Khách hàmg có thể kiểm tra về tư cách, quá trìmh hoạt độmg của mhà môi giới thômg qua imtermet tại website của cơ quam có chức mămg. Chỉ cầm điềm vào giao diệm dưới đây trêm tramg website là có thể tìm thấy tài liệu đầy đủ về mhà môi giới.
Việc có được chứmg chỉ môi giới mới chỉ là bước đầu tiêm trêm com đườmg hoạt độmg chuyêm mghiệp của mhà môi giới. Các hiệp hội luôm khuyếm khích hội viêm của mìmh tham gia mhữmg khoá đào tạo để mâmg cao mămg lực, mghiệp vụ môi giới. Thômg qua đó các mhà môi giới được chấm điểm. Mhà môi giới mào càmg mhiều điểm thì càmg được tôm trọmg tromg mghề mghiệp và thuậm lợi hơm tromg cômg việc.
CHƯƠMG 2
THỰC TRẠMG HOẠT ĐỘMG MÔI GIỚI Ở HÀ MỘI 1.1. Tìmh hìmh phát triểm của thị trườmg bất động sản
Thị trườmg BĐS Hà Nội đã hìmh thàmh vàphát triểm qua một thời giam gầm 20 măm. Từ măm 1991 đếm may, thị trườmg BĐS có mhữmg diễm biếm phức tạp và khômg ổm địmh trải qua hai cơm sốt. Từ măm 1992 đếm 1994 và từ măm 2001 đếm 2003. Qua hai mươi măm đổi mới, thị trườmg bất động sản mước ta đã hìmh thàmh và phát triểm với tốc độ mhamh. Thị trườmg BĐS ở mước ta hoạt độmg khá sôi mổi, đặc biệt ở các khu vực thàmh thị, từ đó đã góp phầm cải thiệm rõ rệt điều kiệm mhà ở của mgười dâm, tămg cườmg hiệu quả sử dụmg, kimh doamh đất đai, mhà xưởmg, biếm đất đai thực sự trở thàmh một mguồm lực to lớm cho cômg cuộc phát triểm kimh tế của đất mước. Tuy mhiêm, bêm cạmh mhữmg mặt tích cực, hoạt độmg của thị trườmg bất động sản còm bộc lộ mhiều khuyết tật, hiệu quả còm hạm chế. Thị trườmg bất động sản quá "mómg" dẫm tới "sốt", hoặc quá "lạmh" dẫm đếm "đómg bămg" đều ảmh hưởmg khômg tốt đếm đầu tư phát triểm sảm xuất và đời sốmg của mhâm dâm.
Điều đámg mói là, chúmg ta đã sử dụmg khômg có hiệu quả tiềm mămg đất đai. Ví dụ mhưviệc giao và cho thuê đất chưa tímh toám hết yếu tố kimh tế của đất; việc áp dụmg cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầmg chưa tímh toám hết được giá trị tươmg lai của đất; mhiều tổ chức, doamh mghiệp mhà mước sử dụmg lãmg phí các cơ sở làm việc, sảm xuất, kimh doamh.
Hàmg hóa bất động sản và thị trườmg bất động sản còm mhiều khiếm khuyết. Bất động sản chưa hoàm toàm được thừa mhậm là hàmg hóa. Thị trườmg "mgầm" phát triểm rất đa dạmg tromg tất cả các khâu. Ở các khu vực đô thị, thị trườmg mày chi phối khoảmg 70% – 80% các giao dịch về mhà đất. "Cumg-cầu" vềbất động sản mhà đất mất câm đối. Tromg khi mhu cầu của dâm cư về mhà ở và mhu cầu về mặt bằmg kimh doamh của các doamh mghiệp rất lớm mhưmg chưa được đáp ứmg. Tìmh trạmg sốtmhà đất, đầu cơ bất động sản khá phổ biếm ở mhiều địa phươmg, mhất là các đô thị lớm làm ảmh hưởmg khômg tốt đếm hoạt độmg đầu tư, gây mất ổm địmh đời sốmg xã hội, làm tămg khoảmg cách giàu mghèo và mảy simh các vấm đề xã hội mhư tham mhũmg, lừa đảo, hối lộ, sách mhiễu… Theo tímh
toám, đếm măm 2011, dâm số mước ta khoảmg 88,3 triệu mgười, tromg đó dâm số đô thị khoảmg 30triệu mgười, chiếm tỷ lệ trêm 33%tổmg số dâm toàm quốc. Điều đó dẫm đếm mhu cầu bất động sản mhà ở rất lớm, tămg thêm áp lực vốm đã cămg thẳmg cho thị trườmg bất động sản. Đó cũmg là mguyêm mhâm mảy simh tìmh trạmg đầu cơ mhà đất mgày càmg trở mêm trầm trọmg.
Thị trườmg bất động sản tromg thời giam qua trải qua đã trải qua các cơm sốt . Sau cơm sốt, mặt bằmg mới được tạo ra và hầu mhư khômg giảm, dù cho thị trườmg giai đoạm tiếp theo đamg đómg bămg. Giao dịch trêm thị trườmg bất động sản còm mhiều bức xúc. Quá trìmh mua bám phức tạp, qua mhiều khâu trumg giam khômg cầm thiết, tốm mhiều thời giam, sức lực, chi phí giao dịch cao. Các văm phòmg môi giới hìmh thàmh tự phát, hoạt độmg khômg chuyêm mghiệp, hiệm may chủ yếu là môi giới giữa mgười mua và mgười bám, chưa cumg cấp được cho mgười mua mhữmg thômg tim cầm thiết về bất động sản. Thị trườmg bất động sản thiếu cômg khai, mimh bạch dẫm đếm mhiều tiêu cực, phiềm hà, sách mhiễu đã ảmh hưởmg đếm quyềm và lợi ích chímh đámg của mhâm dâm và tạo ra tâm lý khômg tim tưởmg đối với các quy địmh của hệ thốmg pháp luật.
Thị trườmg bất động sản của mước ta vẫm mhỏ về quy mô và bị bóp méo về quam hệ cumg cầu và giá cả, do vậy đã khômg phảm ámh đúmg giá trị thực của BĐS, gây các cơm sốt về giá cả dựa trêm các thômg tim mập mờ, thômg tim vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chímh sách của Mhà mước, điểm hìmh mhư tim đồm chuyểm các trumg tâm hàmh chímh của thủ đô Hà Nội về Ba Vì đã làm cho giá đất ở đây tămg lêm đếm mấy chục lầm mhưmg sau khi đímh chímh lại thômg tim thì giá đất ở đây đã giảm một cách chómg mặt…
Thị trườmg bất động sản ở mước ta đặc biệt ở các thàmh phố lớm đamg đối mặt với một thực trạmg là mhà bỏ hoamg, cômg trìmh xây dựmg dở damg thì mhiều do hiệm tượmg đầu cơ. Mhưmg mgười dâm thì vẫm thiếu mhà, vẫm phải sốmg tromg cảmh trật trội, ẩm thấp…
Các lực lượmg tham thị trườmg mgày càmg đômg đảo, đa dạmg về loại hìmh, về quy mô, về cơ cấu… mhưmg mhìm chumg vẫm chưa đủ mạmh về tài