i ng cán b , nhân viên c a công ty c n ch p hành t t chính sách pháp lu t c a Nhà n c và các quy đnh c a công ty.
Ti p t c tri n khai th c hi n vi c s p x p t ch c, ki n toàn b máy, xây d ng đ i ng cán b nhân viên đ n ng l c, trong s ch v ng m nh.
u t nâng c p trang thi t b làm vi c, ph n m m qu n lý trên h th ng và đi vào ho t đ ng n đ nh ph c v cho công tác th m đnh giá.
Xây d ng v n hóa công ty: ti p t c xây d ng và nuôi d ng s g n bó, ni m t hào c a m i cán b , nhân viên CENVALUE đ c ng hi n cho công ty c ng nh đ c h ng m i thành qu t Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K .
Gi i pháp hoàn thi n vi c v n d ng quyătrìnhăvƠăph ngăphápăTh măđnh
3.2.
giá B tăđ ng s n t i Công ty C ph n Th măđ nh giá Th K
Quy trình và ph ng pháp th m đ nh giá đóng vai trò h t s c quan tr ng trong ho t đ ng th m đnh giá, nó có tính ch t quy t đ nh đ n thành công c a m t T ch c Th m đ nh giá. M t công ty th m đnh giá chuyên nghi p c n thi t ph i có m t quy trình và ph ng pháp th m đnh giá khoa h c và hi u qu . hoàn thi n quy trình và ph ng pháp th m đ nh giá B S t i Công ty C ph n Th m đnh giá Th K , sau đây em xin đ xu t m t s bi n pháp nh sau:
Hoàn thi n vi c v n d ngăph ngăpháp
3.2.1.
3.2.1.1. Các ph ng pháp th m đ nh giá đ c s d ng t i công ty c ph n Th m
đ nh giá Th K
K t qu cu i cùng c a m t cu c th m đ nh giá B S là đ a ra đ c giá tr c a b t đ ng s n. Nh ng đ đ a ra đ c k t lu n v giá tr B S thì c n tr i qua m t quá trình r t ph c t p. Trong quá trình đó vi c xây d ng ph ng pháp th m đ nh giá tác đ ng
55
r t l n t i hi u qu c a cu c th m đ nh giá. Chính vì v y đ i v i m t t ch c vi c xây d ng ph ng pháp th m đ nh giá là y u t r t quan tr ng. Theo em, m t ph ng pháp th m đ nh giá đem l i hi u qu cao c n ph i đ t đ c các yêu c u sau:
Th nh t, Ph ng pháp th m đ nh giá ph i rõ ràng, mang tính khoa h c, d hi u, d th c hi n và ph i phù h p v i t ng lo i B S c th .
Th hai, Ph ng pháp th m đnh giá ph i xác đ nh đ c giá tr n i t i c a B S. Th ba, Ph ng pháp th m đ nh giá ph i ph n ánh đ c tính khách quan, không b chi ph i b i quan đi m, t t ng c a bên yêu c u th m đ nh ho c c a th m đ nh viên.
3.2.1.2. Gi i pháp nh m hoàn thi n ph ng pháp th m đ nh giá B S t i công ty c
ph n th m đ nh giá Th K
Nh ta đư bi t, hi n nay trên th gi i có nhi u ph ng pháp th m đ nh giá B S đ c s d ng. Tuy nhiên m i ph ng pháp đ c áp d ng trong m t đi u ki n c th , và có u, nh c đi m riêng nh đư nói trên. Th m đ nh giá v a mang tính khoa h c v a mang tính ngh thu t, là k t qu c tính nên k t qu xác đnh giá tr theo các ph ng pháp khác nhau có th s có th đem l i k t qu khác nhau. Do v y, không có ph ng pháp th m đ nh giá nào đ c coi là chính xác nh t v i t ng lo i B S, ngu n thông tin thu th p đ c và m c đích th m đ nh giá. đ m b o đ chính xác cao, khi th m đ nh giá th m đ nh viên nên s d ng k t qu c a nhi u ph ng pháp khác nhau đ ki m ch ng.
Hi n nay, đ i v i nh ng B S nh l thì công ty c ph n Th m đ nh giá Th K th ng ch s d ng hai ph ng pháp th m đ nh giá B S là: Ph ng pháp so sánh tr c ti p và ph ng pháp chi phí, đây là hai ph ng pháp th m đ nh giá đ c s d ng ph bi n nh t Vi t Nam. Tuy nhiên các ph ng pháp khác nh : ph ng pháp thu nh p, ph ng pháp th ng d c ng đ c áp d ng nhi u trong vi c xác đ nh giá tr B S. Vi c so sánh đ i chi u s liêu gi a các ph ng pháp cho phép đi u ch nh, kh c ph c đ c nh ng sai sót v s li u. Th c t vi c s d ng k t qu các ph ng pháp khác nhau đ ki m ch ng k t qu th m đ nh giá th ng có s c thuy t ph c, t o c s tin c y h n cho các bên tham gia khi ra quy t đ nh.
ki m tra l i đ chính xác c a k t qu th m đnh giá mà Công ty c ph n Th m đnh giá Th K đư th c hi n, sau đây em xin th m đ nh giá l i giá tr sàn v n phòng V n Quán –Hà ông (nghiên c u tình hu ng 1) theo ph ng pháp đ u t nh sau:
Xácăđnh doanh thu phát tri n t v năphòngăchoăthuê.
Tham kh o giá v n phòng h ng B cho thuê t các khu v c lân c n, thu nh p đ c m t s thông tin sau:
- So sánh 1: T ng 5 tòa nhà Rainbow – V n Quán - Hà ông, di n tích cho thuê 450m2. Gía thuê 10$/m2/tháng. Liên h 043.784.7989
- So sánh 2: Tòa nhà C7 – Nguy n Trãi –Hà ông (n m t i ngư t Khu t Duy Ti n – Nguy n Trãi). Di n tích cho thuê 164m2. Gía cho thuê 11$/m2/tháng. Liên h ch Nhiên: 0915.935.515
- So sánh 3: Tòa nhà Hapulico Center – Nguy n Huy T ng – Thanh Xuân. Di n tích cho thuê 350m2. Gía thuê 10$/m2/tháng. Liên h : 0903.289.797
Các tài s n so sánh có đi u ki n v v trí đ a lỦ, môi tr ng an ninh, đi u ki n giao thông t ng đ ng v i tài s n th m đ nh giá, có th s d ng đ so sánh v i b t đ ng s n đ ngh th m đnh giá.
Cácăb căđi u ch nh:
Tài s n so sánh t ng đ ng v v trí so v i tài s n c n th m đ nh, di n tích c a tài s n c n th m đ nh giá quá l n so v i các tài s n so sánh nh ng bù l i di n tích cho thuê tài s n l i chia nh thành t ng phòng nên so v i các tài s n so sánh không có khác bi t nhi u. Tài s n th m đnh có ch đ xe r ng h n các tài s n so sánh.
i u ch nh các b t đ ng s n so sánh là giá cho thuê v n phòng t i V n Quán –
Hà ông v tài s n th m đ nh theo các đ c đi m v đi u ki n kinh doanh; quy mô;
hình dáng; h t ng; v trí giao thông và đ c đi m v môi tr ng, an ninh, h t ng khu
v c t i khu v c tài s n th m đ nh giá.
B ng 3.2.1.2: B ng so sánh và đi u ch nh B S theo đ n giá cho thuê/ tháng
TT Tiêu chí so sánh TS th m đ nh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 1 Di n tích cho
thuê (m2) 937,7 450 160 350
2 Giá cho thuê
(USD/m2/tháng) 10 11 10
3 i u ki n cho thuê
Cho thuê theo t ng t ng
Cho thuê theo t ng t ng
Cho thuê theo t ng t ng
Cho thuê theo t ng t ng 100% 0% 0% 0% 4 Lo i hình CC – VP - TTTM CC – VP – TTTM VP CC – VP – TTTM 100% 0% -2% 0% 5 V trí M t đ ng Nguy n Trãi – V n Quán – Hà ông N m trong khu đô th V n Quán – Hà ông Ngư t Khu t Duy Tiên – Nguy n Trãi M t đ ng Nguy n Huy T ng – Thanh Xuân
57 100% 2% -2% 1% 6 Môi tr ng an ninh T t T t T t T t 100% 0% 0% 0% 7 C s h t ng (c p đi n, n c, thoát n c, đ xe,ầ) T ng h m T ng h m T ng h m T ng h m
8 Giao thông Thu n ti n T ng đ i
thu n ti n R t thu n ti n Thu n ti n
100% 2% -5% 0%
9 Tính kh m i T t Khá t t R t t t T t
100% 2% -2% 0%
T ng đi u ch nh 9% -14% 1%
M c giá đư đi u
ch nh (USD/m2) 10,5 9,7 10,1
M c giá (USD/m2) 10,1
M c giá 10,1 USD/m2/tháng t ng đ ng v i 10,1USD x 21.180 = 213.918 đ ng/m2/tháng. Làm tròn 214.000 đ ng/m2/tháng.
Áp d ng các thông s
Lãi su t v n hóa hay h s chi t kh u 12% ( c tính n i suy d a theo lãi su t c b n c a Ngân hàng Nhà n c Vi t Nam là: 8%/ n m; Các lo i phí, d báo l m phát, r i ro c a ngành kinh doanh b t đ ng s n và bi n đ ng lãi su t là: 4%). ây là t l đ c áp d ng ph bi n trong vi c đ nh giá B t đ ng s n t i Vi t Nam. 12% c ng là lưi su t cho vay b ng đ ng Vi t Nam do ngân hàng Nhà n c Vi t Nam công b .
H s l p đ y đ c tính d a trên kinh nghi m th c t c a các tòa nhà v n phòng cho thuê. N m th 1 là 60%; N m th 2 là 70%; N m th 3,4 là 75%; T n m th 5 tr đi là 91%.
Tính doanh thu t vi căchoăthuêăv năphòng
D đnh s b t đ u cho thuê vào tháng 1 n m 2015
Sàn v n phòng này công ty đư mua l i quy n s d ng c a t p đoàn sông à v i th i h n là 50 n m. Tính đ n nay đư s d ng 3 n m. V y th i h n cho thuê còn l i là 47 n m
Chi phí c đnh (t i n m g c) n u th c hi n d án bao g m chi phí th m đ nh, thuê t v n tài chính, marketing, ầ c tính kho ng 200 tri u đ ng.
Doanh thu kì v ng hàng n m (CFin) là:
N m 1: 937,7 m2x 214.000 đ ng/m2/tháng x 12 tháng x 60% = 1.444.808.160 đ ng.
N m 2: 937,7 m2 x 214.000 đ ng/m2/tháng x 12 tháng x 70% = 1.685.609.520 đ ng.
N m 3,4: 937,7 m2 x 214.000 đ ng/m2/tháng x 12 tháng x 85% = 2.046.811.560 đ ng
N m 5-47: 937,7 m2 x 214.000 đ ng/m2/tháng x 12 tháng x 92% = 2.215.372.512 đ ng.
Chi phí l u đ ng hàng n m (CFout) bao g m các kho n nh : Nhân s qu n lý và các chi phí v n phòng kèm theo, chi phí ph i thuê ngoài nh : B o v , v sinh, k thu t, ti p th , đi n n c... Các chi phí này đ c tính d a trên kinh nghi m chi phí th c t c a Trung tâm Th ng m i h n h p và v n phòng cho thuê khác, t ng đ ng 15% doanh thu.
N m 1: 1.444.808.160 đ ng x 15% = 216.721.224 đ ng
N m 2: 1.685.609.520 đ ng x 15% = 252.841.428 đ ng
N m 3,4: 2.046.811.560 đ ng x 15% = 307.021.734 đ ng
N m 5-47: 2.215.372.512 đ ng x 15% = 332.305.877 đ ng
c tính c b t đ u t n m th 8 thì c 5 n m công ty l i b ra 30% doanh thu đ tu s a l i sàn v n phòng. V y chi phí tu s a là vào các n m: n m th 8,13,18,23,28,33,38,43 v i chi phí là 332.305.877 đ ng x 30% = 99.691.763 đ ng. V y ta có phép tính sau: NPV = (1.444.808.160 - 216.721.224) x PV (12%,1) + (1.685.609.520 - 252.841.428) x PV(12%,2) + (2.046.811.560 - 307.021.734) x PVA (12%,2) x PV (12%,2) + (2.215.372.512 - 332.305.877) x PVA (12%,43) x PV (12%,4) - 99.691.763 x [PV(12%,8) + PV(12%,13) + PV(12%,18) + PV(12%,23) + PV(12%,28) + PV(12%,33) + PV(12%,38) + PV(12%,43)] – 200.000.000 = 18.196.511.961 đ ng. Làm tròn: 18.196.500.000 đ ng.
K t lu n: Giá tr B S c n th m đ nh giá là (giá tr hi n t i c a kho n l i nhu n t ng lai có th nh n đ c t tài s n là 18.196.500.000 đ ng.
Nh n xét: Theo nh tình hu ng 1 s d ng ph ng pháp so sánh thì giá tr B S m c tiêu xác đ nh đ c là 20.099.600.000 đ ng. Còn theo h ng 2 này s d ng ph ng pháp đ u t thì giá tr c a B S là 18.196.500.000 đ ng. Nh v y có s chênh l ch khá l n v k t qu th m đnh khi s d ng các ph ng pháp khác nhau. i u quan tr ng là l a ch n đ c h ng đi nh m cho k t qu phù h p nh t, là c n c cho vi c ra các quy t đ nh. H ng th 2 đ c đ a ra trong ph n gi i pháp góp ph n b sung thêm c n
59
c đ đánh giá k t qu th m đ nh c a h ng th nh t (d a trên c s s d ng k t h p nhi u ph ng pháp đ đánh giá đ a ra k t qu cu i cùng). Tuy nhiên, v i m c đích th m đnh giá là s d ng k t qu th m đ nh giá tham kh o làm c s vay v n ngân hàng (l ng v n vay không nhi u ch a đ t đ n 60% giá tr c a B S) thì h ng gi i quy t sau (t c suwr d ng ph ng pháp đ u t ) s kh thi h n vì s ti t ki m đ c m t kho n chi phí đ nh giá c ng nh thu VAT đóng cho tài s n. T c là nên s d ng k t qu giá tr c a b t đ ng s n m c tiêu là: 18.196.500.000 đ ng.
Hoàn thi n vi c v n d ng quy trình
3.2.2.
3.2.2.1. Hoàn thi n công tác l p k ho ch th m đ nh giá
Sau khi xác đnh t ng quát v B S m c tiêu, m c đích th m đ nh giá, c s th m đ nh giá, T V ph i xây d ng m t quá trình th m đ nh giá khoa h c và có hi u qu . Ngoài ra T V ph i có cái nhìn t ng quát v nh ng công vi c c n ph i th c hi n: th t , th i gian, cách th c th c hi n t ng công vi c. N i dung k ho ch ph i th hi n nh ng công vi c c b n sau:
Nh n bi t các lo i tài li u c n đ c s d ng trong quá trình đánh giá, bao g m: các tài li u v tài s n c n th m đ nh, các tài s n so sánh, các v n b n pháp lỦ, đ ng thái th tr ng.
Nh n bi t các c quan, t ch c có th và có trách nhi m cung c p các ngu n tài li u đáng tin c y và có th ki m ch ng đ c đ ph c v công tác th m đnh giá. L a ch n chính xác ph ng pháp th m đnh v i đi u ki n ph ng pháp th m đ nh đ c coi là t t nh t và phù h p nh t, ch ra đ c nh ng l i ích th c s mà B S mang l i cho ch s h u nó, cho nhà đ u t , đ ng th i nó cho phép ng i ta có c s th c ti n đ l ng hoá nh ng l i ích đó.
Th nh t, Ph ng pháp so sánh đ c l a ch n trong tr ng h p ch t l ng thông tin ph i đ y đ , phù h p, đáng tin c y và có th ki m tra đ c trong đi u ki n th tr ng t ng đ i n đ nh; ph ng pháp này th ng là ph ng pháp chung, đ c áp d ng nhi u đ th m đ nh giá các B S dùng cho m c đích mua bán, th ch p,..
Th hai, Ph ng pháp chi phí đ c l a ch n đ th m đ nh giá các B S có m c đích s d ng riêng bi t nh : nhà th , b nh vi n, tr ng h c, th vi n..., đ c bi t là nh ng công trình công c ng vó r t ít ch ng c th tr ng đ so sánh. Nó c ng đ c l a ch n đ xác đ nh m c b i th ng khi xây d ng các h p đ ng b o hi m và các d ng b i th ng khác.
Th ba, Ph ng pháp thu nh p đ c dùng đ th m đ nh các B S có l i kh
