pháp th măđnh giá b tăđ ng s n t i Công ty C ph n Th măđnh giá Th
K
Quy trình th m đ nh giá B S Công ty C ph n Th m đnh giá Th K có th nói là khá thành công và đ t đ c nh ng k t qu nh t đnh. Tuy nhiên, trong quá trình th c hi n c ng không tránh kh i nh ng h n ch nh t đ nh. Vi c phát hi n ra nh ng h n ch và tìm ra nguyên nhân c a nó là h t s c c n thi t đ i v i công ty, đ c bi t là trong giai đo n có nhi u s c nh tranh nh hi n nay
2.3.2.1. M t s h n ch trong vi c v n d ng quy trình và ph ng pháp th m đ nh
giá b t đ ng s n t i Công ty C ph n Th m đnh giá Th K .
Th nh t, vi c áp d ng các v n b n pháp lu t liên quan đ n th m đ nh giá v n còn nhi u b t c p, nh h ng đ n vi c l a ch n c ng nh ti n hành các ph ng pháp th m đnh giá.
Th hai, vi c l a ch n các ph ng pháp th m đ nh giá B S t i công ty tuy phù h p v i đ c đi m c a B S, m c đích và nguyên t c th m đ nh giá nh ng quy trình
49
th c hi n các ph ng pháp này còn nhi u h n ch . M t B S có th có nhi u cách, có th áp d ng nhi u ph ng pháp khác nhau đ th m đnh giá song m c giá tr c a B S
t i các ph ng pháp này l i có th có đ chênh l ch r t l n.
Th ba, công tác l p k ho ch ch a đ c chú tr ng đúng m c, do đó quy trình th c hi n b nh h ng không t t.
Th t , T V ch a l p ch ng trình, th i gian bi u công tác. Hi n t ng ch ng chéo ch ng th , đang làm B S này đôi khi còn nh m sang B S khác vì công ty ch a có riêng b ph n chuyên trách và các T V ph i khiêm nhi m r t nhi u vi c cùng 1 lúc.
Th n m, m c dù đư các T V đư thu th p, x lí, đánh giá thông tin v tài s n nh ng ch a có ch a có hoàn thi n m t b n phân tích tài li u nào rõ ràng c . Th m đnh viên c n phân tích th tr ng, tài s n m c tiêu, phân tích l a ch n tài s n so sánh, ầ nh m ch t ch h n trong vi c đ nh giá.
Th sáu, công tác nghiên c u th tr ng ch a đ c chú tr ng. Vi c phân tích th tr ng hay d báo s thay đ i c a th tr ng ch a đ c th c hi n.
Th b y, T V có k n ng đnh giá r t t t tuy nhiên nói riêng v B S thì ki n th c v B S, ki n trúc, xây d ng, xã h i, ầ còn h n ch .
Th tám, khâu thu th p và x lý thông tin h u h t thông qua Internet mà thông tin trên đó r t l n, c n r t nhi u th i gian đ tìm ki m và xác th c thông tin. H n n a, vi c tìm ki m nh ng thông tin này trên Internet l i g p khó kh n n u có ng i, doanh nghi p, t ch c t đ ng phát giá th p ho c cao h n so v i giá th tr ng v i s l ng nhi u có th làm sai l ch giá tr so sánh c a B S. Hay nh ng n i ít có giao dch vi c tìm ki m thông tin r t khó kh n và không m y chính xác.
Nh ng h n ch mà Công ty C ph n Th m đ nh giá Th K g p ph i trong vi c v n d ng quy trình th m đ nh giá c ng là h n ch c a không ít các t ch c, doanh nghi p th m đ nh giá khác. Vì v y c n tìm hi u đâu là nguyên nhân c a nh ng h n ch đó.
2.3.2.2. Nguyên nhân d n đ n h n ch trong vi c v n d ng quy trình và ph ng
pháp th m đnh giá b t đ ng s n t i Công ty C ph n Th m đnh giá Th
K
Nguyên nhân c a nh ng h n ch mà Công ty C ph n Th m đnh giá Th K m c ph i trong quá trình th m đ nh giá B S có th đ c xem xét trên hai góc đ c b n: nguyên nhân khách quan và nguyên nhân ch quan.
Nguyên nhân khách quan là nh ng nguyên nhân n m ngoài kh n ng ki m soát
H th ng các v n b n liên quan đ n công tác th m đnh giá v n còn nhi u b t c p. H th ng các v n b n liên quan đ n công tác th m đ nh giá nói chung và th m đ nh giá B S nói riêng là không ít nh ng không toàn di n và thi u đ ng b . N i dung c a các v n b n quy ph m pháp lu t có nh ng đi u kho n ch ng chéo nhau khi n cho T V tr nên lúng túng, đôi khi không bi t áp d ng theo v n b n nào, d n đ n làm theo kinh nghi m là chính. M t khác, các v n b n này còn liên quan đ n nhi u l nh v c chuyên sâu nh : ki n trúc, xây d ng, quy ho ch... trong khi đó các Ngh đ nh, Thông t h ng d n l i ch a th c s c th nên r t khó áp d ng.
Thêm vào đó, vi c ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t c a c quan có th m quy n th ng có m t đ tr nh t đnh. Nhi u Ngh đnh ngay t khi ra đ i đư không còn phù h p v i th c t n a, c ng có m t s Ngh đ nh ra đ i s p h t hi u l c thì m i có thông t h ng d n.
Còn có nh ng thi u sót trong quá trình đi u tra, thu th p thông tin v B S m c tiêu c ng nh các thông tin có liên quan khác trên th tr ng. i v i B S m c tiêu, th m đnh viên ph i có m t ki n th c t ng h p v xây d ng, ki n trúc,kinh t , pháp lu t... m i có th n m b t đ c nh ng y u t quan tr ng c n đi u tra, kh o sát trong quá trình th m đ nh giá đ phân tích, đánh giá m t cách toàn di n các y u t kinh t - xã h i – pháp lý có nh h ng đ n B S. ây là v n đ h t s c khó kh n đ i v i các T V, b i h u h t các T V n c ta ít đ c trang b t ng h p nh ng ki n th c trên m t cách bài b n. Do đó trong quá trình th m đ nh giá, các T V ph i t tìm hi u ho c tham kh o ý ki n c a nh ng ng i có chuyên môn trong l nh v c này, k t qu th m đ nh giá ít nhi u c ng b nh h ng.
Các giao dch đ i v i B S ch ng c th ng là không ph bi n b i đ c tính c a B S là tính khác bi t, vì th đ tìm đ các ch ng c th tr ng đ so sánh c ng đư không đ n gi n chút nào. Công vi c đi u tra ngu n g c, tính ch t giao dch đ đ m b o tính th tr ng c a th ng v hay tính có th so sánh đ c v i tài s n m c tiêu là m t công vi c ph c t p, khó kh n và th ng m t nhi u th i gian, vì th trong quá trình th c hi n không th tránh kh i nh ng thi u sót nh t đ nh.
Th ba, th tr ng B S Vi t Nam còn kém tính minh b ch, gây khó kh n cho các T V trong quá trình thu th p thông tin. Hi n ch a có c quan Nhà n c nào có th cung c p các thông tin đáng tin c y v giá và kh i l ng B S giao d ch. Do đó, vi c thu th p các ch ng c th tr ng đ so sánh r t h n ch , đôi khi ph i ch p nh n vì không còn ch ng c nào khác thay th .
Th t , Vi t Nam đ n nay v n ch a có th vi n đi n t l u gi thông tin v các giao dch B S trên th tr ng, do đó thi u d li u cho công tác th m đnh giá. Th vi n đi n t là c s d li u quan tr ng cho các T V trong quá trình th m đ nh giá,
51
nh t là v i nh ng th ng v đòi h i ph i s d ng d li u trong quá kh . N u không có các d li u này, T V s ph i t tìm hi u các ch ng c khác, t n r t nhi u th i gian, th m chí không thu đ c k t qu c n thi t.
Th n m, nhu c u th m đnh giá ngày càng nhi u, s l ng công ty th m đ nh
giá ngày càng t ng lên, song s tr ng đào t o nhân s v l nh v c này m t cách
bài b n thì không nhi u, th m chí là r t ít. Do đó, đ i ng nhân l c chuyên nghi p
hi n nay trong l nh v c đ nh giá đ c bi t là đ nh giá B S còn thi u c v s l ng
và ch t l ng.
Nguyên nhân ch quan
Th nh t, đ i ng nhân viên ho t đ ng trong l nh v c th m đnh giá B S còn ít, không ph i ai c ng có đ y đ kinh nghi m ngh nghi p mà v i l nh v c B S thì c n r t nhi u kinh nghi m c v nghi p v đnh giá c v ki n th c xây d ng, ki n trúc, v n hóa, xư h i. Là m t công ty ho t đ ng chuyên nghi p trong l nh v c th m đ nh giá, song đ i ng T V c a CENVALUE l i ch a nhi u khi n đôi khi các T V ph i làm nhi u h p đ ng cùng m t lúc, mà th i gian đ th c hi n m t h p đ ng th m đnh giá là có h n, do đó k t qu th m đ nh giá c ng m c ph i m t s h n ch nh t đ nh không th tránh kh i. ây c ng là tình tr ng chung c a nhi u công ty th m đnh giá Vi t Nam ch không riêng gì CENVALUE.
Th hai, công tác t ch c ti n hành th m đ nh ch a ch t ch . M c dù chính ph đư ban b các thông t và ngh đ nh liên quan đ n quy trình đ th m đ nh giá B S song ban ki m soát c a công ty ch có nhi m v soát b ng tính giá, ch ng th và báo cáo ch ch a có phòng ban nào ki m soát vi c các T V có th c hi n theo đúng nh quy trình đư đ ra hay không.
Th ba, công tác đào t o ch a đ c quan tâm. Hi n nay t i nhi u công ty, t p đoàn l n v B S có m nh ng khóa đào t o nghi p v v B S song t i CENVALUE ch a t ch c đ c nh ng khóa đào t o nh v y d n t i khi tuy n d ng thêm chuyên viên thì m t là chuyên viên đư có kinh nghi m (khá ít so v i l c l ng sinh viên tr m i ra tr ng ch a có kinh nghi m) hai là ph i h c vi c, th c t p m t th i gian dài dù là sinh viên chuyên ngành th m đ nh.
K t lu năch ngă2:
Ch ng 2 cho ta m t cái nhìn t ng quát v Công ty Th m đ nh giá Th K v i các phòng bàn ho t đ ng chính và k t qu ho t đ ng c a mình. Ngoài ra còn đi sâu nghiên c u th c tr ng quy trình và các ph ng pháp th m đ nh giá B S đ c áp d ng t i Công ty trong th i gian qua. Nh ng t n t i, h n ch c a Công ty c ng là tình tr ng chung c a h u h t cá Doanh nghi p có ch c n ng th m đ nh giá Vi t Nam. Nguyên
nhân sâu xa c a nh ng h n ch này còn là trách nhi m c a các c quan Nhà n c, c a c ch chính sách c ng nh là nh ng bài h c kinh nghi m mà Vi t Nam còn ph i h c t p nhi u trên con đ ng h i nh p kinh t Qu c t . Ho t đ ng đ nh giá B S là m t ph n c a ho t đ ng đnh giá. H n ch c a ho t đ ng này c ng chính là nh ng h n ch trong công tác qu n lỦ nhà n c v ho t đ ng đ nh giá nói chung. Tìm ra gi i pháp hoàn thi n công tác đ nh giá B S tr c h t ph i tìm ra nh ng gi i pháp chung nh t đ hoàn thi n ho t đ ng đ nh giá Vi t Nam. ó là c s quan tr ng đ có th đ a ra đ nh h ng phát tri n c ng nh các gi i pháp cho Công ty trong th i gian t i.
53
GI I PHÁP HOÀN THI N VI C V N D NG QUY TRÌNH VÀ
CH NG 3.
PH NGă PHỄPă TH Mă NH GIÁ B Tă NG S N T I
CÔNG TY C PH N TH Mă NH GIÁ TH K
Trên c s phân tích th c tr ng các ph ng pháp và quy trình trong công tác đ nh giá B S áp d ng t i Công ty C ph n th m đnh giá Th K , k t h p v i lý lu n c b n ch ng 3 s đ c p đ n m t s gi i pháp c b n nh m hoàn thi n các ph ng pháp và quy trình trong công tác đ nh giá B S c a công ty. Tuy nhiên, đ tìm ra đ c gi i pháp phù h p, tr c h t c n làm rõ đ nh h ng phát tri n c a Công ty trong th i gian t i.
nhăh ng phát tri n công ty trong th i gian t i
3.1.
N m 2013 là m t n m vô cùng khó kh n c a n n kinh t Qu c t nói chung và n n kinh t Vi t Nam nói riêng, đi u đó đư nh h ng tr c ti p đ n ho t đ ng c a các doanh nghi p th m đ nh giá nói chung và CENVALUE nói riêng. Do v y đ xây d ng m t CENVALUE ngày càng v ng m nh, t ng b c h i nh p v i khu v c và th gi i công ty đư đ ra m t s nhi m v tr ng tâm tr c m t c a n m nay (n m 2014) nh sau:
Công tác chuyên môn
3.1.1.
CENVALUE n m b t đ c vi c nâng cao công tác th m đ nh giá B S là m t yêu c u quan tr ng nên công ty đư t ch c đnh k các khóa đào t o k n ng nghi p v chuyên môn, k n ng ng x khi giao ti p v i khách hàng, t cách đ o đ c t t. L p k ho ch c các cán b tr có n ng l c đi đào t o chuyên sâu trong và ngoài n c nh m xây d ng đ i ng th m đnh viên gi i, làm nòng c t cho ngu n nhân l c trong t ng lai.
C cán b có chuyên môn nghi p v t t đ n t ng đ n v , chi nhánh đ h ng d n nghi p v cho các cán b t i đ n v , chi nhánh đó. T đó c ng c , t ng c ng n ng l c nghi p v c a các chi nhánh, v n phòng đ i di n. ng th i, t ng b c hoàn thi n quy trình và ph ng pháp th m đnh giá t i t t c các chi nhanh c a công ty đ nâng cao kh n ng c nh tranh, kh ng đ nh v th c a mình trên th ng tr ng.
Thông tin có giá tr r t quan tr ng đ i v i các ho t đ ng trong n n kinh t nói chung và v i công tác th m đnh nói riêng.Th ng xuyên n m b t k p th i thông tin giá c đ ph c v công tác đnh giá, nghiên c u, h c t p, ph bi n kinh nghi m, nâng cao trình đ chuyên môn cho t ng cán b trong Công ty, t ng c ng b i d ng nghi p v , trình đ tin h c, ngo i ng và đ c bi t ph n đ u sang n m 2015 có 100% các đ ng chí tham gia thi th th m đnh viên v giá đ c c p th th m đnh giá viên.
Tuy n d ng thêm nhân viên có ki n th c chuyên ngành v đ u t kinh doanh
