Th măđnh giá Th K
2.2.3.1. Nghiên c u tình hu ng 1: nh giá sàn v n phòng t i V n Quán – Hà
ông – TP Hà N i s d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p.
Ph ng pháp so sánh tr c ti p: (còn g i là ph ng pháp so sánh giá bán): Là ph ng pháp s d ng giá bán c a nh ng b t đ ng s n t ng t đư đ c giao d ch trên th tr ng làm c s đ xác đnh giá cho b t đ ng s n c n th m đ nh giá.
B Săm c tiêu:
Tên công trình: “Tòa nhà Sông à – Hà ông”
a đi m xây d ng: V n Quán – Hà ông - T.P Hà N i
T ng di n tích V n phòng th m đ nh: 937,7 m2 Theo H p đ ng mua bán nhà v n phòng s 01-2012/H MB/S -H ngày 13 tháng 3 n m 2012; Ph l c H p đ ng ký ngày 30 tháng 09 n m 2013; Ph l c H p đ ng n m 2014 ngày 15/01/2014 và Biên b n thanh lý h p đ ng s 232/H MB/S -HB ngày 01 tháng 04 n m 2014 gi a công ty CP đ u t xây d ng và phát tri n đô th Sông à và Công ty TNHH An QuỦ H ng.
T i th i đi m Th m đ nh giá, sàn th ng m i trên không thu c di n tranh ch p hay thu h i.
Hi n tr ng: Sàn V n phòng đư đ c đ u t m t s h ng m c n i th t (Tr n th ch cao, đèn chi u sáng,...); hi n đang đ c doanh nghi p đ tr ng.
H t ng k thu t
Giao thông : Thu n ti n, n m t i v trí là m t trong nh ng tr c giao thông chính c a thành ph Hà N i;
C p đi n : T t, n đ nh; C p n c : T t, n đ nh; Thoát n c : Ho t đ ng t t;
Tình tr ng ng p l t : Không b ng p l t;
Thông tin liên l c: Truy n hình, đi n tho i c đ nh, internet, đi n tho i di đ ng, truy n hình cáp, v tinh ho t đ ng t t;
C ăs giá tr c a th măđ nh giá, các nguyên t căvƠăph ngăphápăth măđ nh
giá.
C s th m đ nh giá: C n c vào m c đích th m đ nh giá và đ c đi m c a tài s n th m đ nh giá, T th m đnh giá ch n c s Giá tr th tr ng làm c s đ th m đnh giá.
Các nguyên t c đ c s d ng đ th m đ nh giá.
Nguyên t c s d ng t t nh t và có hi u qu nh t.
Nguyên t c d báo l i ích t ng lai.
Nguyên t c cung c u.
Các ph ng pháp th m đ nh giá.
39
CácăB Săsoăsánh:
Qua kh o sát trên đ a bàn Hà N i, có các B S sau có thông tin đ có th so sánh:
So sánh 1: D án tòa nhà HH3 SUDICO M ình (Khu đô th M ình). Tòa
nhà n m trên tr c M Trì - M ình. Gía bán 24.000.000 đ ng/m2.
So sánh 2: D án tòa nhà HUD Tower (Ngư t Lê V n L ng - Nguy n Tuân).
Tòa nhà n m trên tr c đ ng Lê V n L ng. Giá bán 24.000.000 đ ng/m2.
So sánh 3: D án tòa nhà Licogi 13 (Khu t Duy Ti n - Thanh Xuân). Tòa nhà
n m trên tr c đ ng Khu t Duy Ti n. Giá bán 33.000.000 đ ng/m2.
So sánh 4: D án N05 - Tr n Duy H ng, C u Gi y. Tòa nhà n m trên tr c
đ ng Tr n Duy H ng. Giá bán 33.000.000 đ ng/m2.
D a theo V vi c ban hành b ng phân lo i đ ng ph t i khu v c các qu n, th xư S n Tây, các xư giáp ranh thu c huy n T Liêm, các th tr n; phân lo i đo n giao thông chính; phân lo i các xư trên đa bàn thành ph Hà N i đ thu thu đ t (Quy t đnh s 31/2010/Q -UB ngày 3 tháng 8 n m 2010 c a UBND thành ph Hà N i): ng Nguy n Trãi – Hà ông đ c x p lo i III, đ ng M Trì – M ình đ c x p lo i IV, đ ng Lê V n L ng đ c x p lo i III, đ ng Khu t Duy Ti n đ c x p lo i III, đ ng Tr n Duy H ng đ c x p lo i II.
Nh n xét: Các B S dùng đ so sánh có đi u ki n đ a lỦ, đi u ki n giao thông,
đi u ki n môi tr ng, đi u ki n kinh doanh t ng đ i gi ng v i B S đ nh giá nên có th dùng làm c n c so sánh đ c. Do B S đ nh giá có di n tích l n nên ng i mua ti m n ng b h n ch , ngoài ra s có s đi u ch nh thích h p b i di n tích c a B S đnh giá l n h n B S so sánh.
Nguyên t căđi u ch nh: C đ nh TST G, l y TST G làm chu n (t ng đ ng
v i t l tuy t đ i là 100%), các TSSS đ c đi u ch nh xoay quanh TST G; Các đi m TSSS v t tr i h n so v i TST G thì đi u ch nh gi m m c giá tính theo đ n v chu n tài s n so sánh (tr ); Các đi m TSSS kém l i th h n so v i TST G thì đi u chnh t ng m c giá tính theo đ n v chu n c a tài s n so sánh (c ng). Nh ng y u t tài s n so sánh gi ng (t ng t ) v i tài s n c n th m đnh giá thì gi nguyên m c giá c a tài s n so sánh (không đi u ch nh).
i u ch nhăcácăB Săsoăsánhăv B Săc n th măđnh:
Các y u t nh v trí giao thông (chi m t tr ng 30%), quy mô kích th c (chi m t tr ng 15%), đi u ki n c s h t ng k thu t (chi m t tr ng 35%), môi tr ng s ng và an ninh (chi m t tr ng 20%), làm nh h ng đ n giá tr c a tài s n. M i y u t đóng góp m t t l nh t đ nh vào giá tr c a tài s n. Vì v y, d a trên 04 tài s n so sánh t ng đ ng v i tài s n th m đnh, T th m đ nh đi u ch nh giá c a các tài s n so sánh
theo các y u t đi u chnh trên, sau đó phân tích bi n đ ng đ đ a ra m c giá ch d n c a tài s n th m đ nh.
a. i u ch nh v v trí:
Quy t đnh s 63/2013/Q -UBND ngày 25 tháng 12 n m 2013 v giá các lo i đ t trên đa bàn thành ph Hà N i n m 2014 c a y ban nhân dân thành ph Hà N i có quy đnh:
V trí 1: áp d ng đ i v i th a đ t c a m t ch s d ng có ít nh t m t m t giáp v i đ ng, ph đ c quy đnh trong các b ng giá kèm theo quy t đ nh này;
V trí 2: áp d ng đ i v i th a đ t c a m t ch s d ng có ít nh t m t m t giáp v i ngõ, ngách, h m (sau đây g i chung là ngõ) có m t c t ngõ nh nh t (tính t đ ng, ph t i v trí th a đ t) t 3,5m tr lên. V trí 3: áp d ng đ i v i th a đ t c a m t ch s d ng có ít nh t m t m t giáp v i ngõ có m t c t ngõ nh nh t (tính t đ ng, ph t i v trí th a đ t) t 2m đ n d i 3,5m. V trí 4: áp d ng đ i v i th a đ t c a m t ch s d ng có ít nh t m t m t giáp v i ngõ có m t c t ngõ nh nh t (tính t đ ng, ph t i v trí th a đ t) d i 2m. L y đó làm c n c ta có th đi u ch nh v trí các B S so sánh v B S c n th m đ nh nh sau:
B S c n th m đ nh n m t i m t đ ng Nguy n trãi – V n Quán – Hà ông cách đ ng Ph m Hùng – Khu t Duy Ti n 2,3 km, thu c v trí 1 v i khung giá là 26.400.000 đ ng/m2.
B S so sánh 1: m t đ ng M Trì – M ình cách đ ng Ph m Hùng 300m, thu c v trí 1 v i khung giá 25.200.000 đ ng/m2. B S này đ c dánh giá t t h n B S c n th m đ nh (-3%).
B S so sánh 2: M t đ ng Lê V n L ng – Thanh Xuân c t tr c đ ng Ph m Hùng – Kh t Duy Ti n kho ng 500m, thu c v trí 1 v i khung giá là 39.600.000 và đ c đánh giá t t h n B S c n th m đ nh (-3%).
B S so sánh 3: M t đ ng Khu t Duy Ti n – Thanh Xuân nên thu c v trí 1 v i khung giá 33.600.000 đ ng/m2. B S này đ c đánh giá t t h n B S c n th m đ nh (-4%).
B S so sánh 4: M t đ ng Tr n Duy H ng – C u Gi y, thu c v trí 1 v i khung giá 40.800.000 đ ng/m2. B S này đ c đánh giá t t h n B S c n th m đnh (-5%).
41
Tính đ n th i đi m này trên th gi i nói chung và Vi t Nam nói riêng v n ch a có b t c c quan hay t ch c nào đ ng ra x p h ng các tòa nhà v n phòng c . Mà hi n nay, vi c đ a ra các tiêu chí đ x p h ng các toà nhà v n phòng ch y u là do các công ty, t p đoàn xây d ng l n trên th gi i nh CBRE, Savills hay Cushman đ a ra. C n c vào đó, xét trên s hài lòng v các tiêu chí đó c a khách thuê đ đánh giá cao c đó là v n phòng h ng A, h ng B hay h ng C. D a vào b ng x p h ng v n phòng đ c đ c p trong ph l c s 01, ta phân lo i và đi u ch nh h ng v n phòng nh sau:
B S c n th m đ nh : H ng B B S so sánh 1 : H ng B
B S so sánh 2 : H ng A (-5%) B S so sánh 3 : H ng A (-5%) B S so sánh 4 : H ng A (-5%)
c. Nh ng đi u ch nh khác d a theo nhìn nh n c ng nh kinh nghi m c a th m đ nh viên. Ta có th rút g n nh ng y u t đi u ch nh thông qua b ng đi u chnh đ c th hi n ph l c s 02.
Nh n xét
Ph ng pháp so sánh th tr ng đ i v i các tài s n đư giao d ch thành công d tr nên l c h u khi th tr ng bi n đ ng. H n n a v i tr ng h p này thì cao c v n phòng là giao d ch không xu t hi n ph bi n nh B S là đ t tr ng hay nhà nên vi c tìm đ c tài s n g n t ng đ ng là t ng đ i khó, ph i đi u ch nh nhi u l n thì k t qu th m đnh s không đ c chính xác n u nh thay vào đó s d ng ph ng pháp thu nh p. M t s thông tin v các B S đang giao bán, t th m đ nh đư ti n hành kh o sát t các V n phòng nhà đ t trên đ a bàn khu v c c a B S th m đ nh giá. Trên c s đó t th m đ nh đư liên h , th ng l ng ch s h u B S đ đ a ra m c giá so sánh trên. Vì giá B S đang giao bán nên thông tin mà t th m đnh thu th p đ c ch mang tính t ng đ i. Nh ng đánh giá mà T V đ a ra đ u d a trên c m quan, nh n đ nh và đánh giá tình hình c a b n thân T V đ i v i s so sánh các B S so sánh v i B S c n th m đnh. Vi c đánh giá này ch a h có b t c m t v n b n pháp lí nào liên quan ví d nh ch a có v n b n pháp lỦ nào liên quan đ n vi c phân lo i v n phòng theo A, B, C c mà ch ph thu c vào nh ng công ty xây d ng l n h đ a ra và l y đó làm chu n m c.
ng th i, vi c đánh giá c s h t ng, môi tr ng, an ninh xã h i, ầ ngay c n u có v n b n pháp lu t liên quan thì c ng ch có tính ch t t ng đ i vì không có B S nào gi ng h t B S nào theo nh tính ch t đ c thù c a B S đư đ c nêu ch ng 1. Các y u t đi u ch nh gi ng nh ví d trên thì đa s d a vào cách nhìn nh n c a T V mà đư s các T V c a công ty đ u xu t phát đi m t khoa nh giá t i các tr ng đ i h c l n nh ng đánh giá v ki n trúc, xây d ng, phong th y, ầ liên quan đ n ngành xây
d ng h u nh là r t h n ch (tr nh ng T V kì c u vì kinh nghi m làm vi c đư giúp h tích l y đ c khá nhi u ki n th c liên quan h n).
Thêm vào đó trong tr ng h p này, ngoài áp d ng ph ng pháp so sánh thì vi c v n d ng thêm ph ng pháp chi phí (tính th i gian ch t l ng còn l i c a công trình) s làm t ng đ chính xác cho công vi c th m đ nh giá B S. B i vì ngoài nh ng thông tin đ c th hi n trong b ng so sánh thì vi c đánh giá ch t l ng còn l i đ có th phát giá bán trên th tr ng là đi u vô cùng quan tr ng. M c dù n u áp d ng ph ng pháp chi phí vào đây thì v n có nh ng h n ch nh t đ nh b i t i công ty v n ch a có b ph n kh o sát th tr ng nên các T V ph i kiêm nghi m luôn công vi c tìm ki m và đánh giá ch t l ng còn l i c a các B S so sánh. Và ch t l ng còn l i c a công trình dù đư có thông t s 13 c a B Xây D ng v vi c đánh giá ch t l ng còn l i nh ng h u nh v n ph thu c l n vào vi c nh n đ nh T V đ i v i B S c n th m đ nh và các B S so sánh.
2.2.3.2.Nghiên c u tình hu ng 2: nh giá quy n s d ng đ t và CTXD trên đ t t i
ngách 31/9 Tr n Qu c Hoàn – C u gi y – TP Hà N i s d ng ph ng pháp
so sánh tr c ti p và ph ng pháp chi phí.
Ph ng pháp chi phí là ph ng pháp d a trên c s chi phí t o ra m t tài s n t ng t tài s n c n th m đ nh giá đ xác đnh giá tr th tr ng c a tài s n c n th m đnh giá.
B Săm c tiêu:
a đi m xây d ng: S nhà 5 ngõ 31/9 đ ng Tr n Qu c Hoàn – C u gi y – TP Hà N i.
T ng di n tích khu đ t: 138,85 m2. Theo th c t đo đ t và theo Gi y ch ng nh n Quy n s h u nhà và Quy n s d ng đ t s 10123275072 c a Ông inh Chí Hi u, do UBND thành ph Hà N i c p ngày 05/03/1996.
Th i gian s d ng đ t: Lâu dài M c đích s d ng: t đô th M t ti n: 3,74
Hình d ng lô đ t: Vuông v c
T i th i đi m Th m đ nh giá, sàn th ng m i trên không thu c di n tranh ch p hay thu h i.
Hi n tr ng: Nhà đang cho thuê, đư có đ y đ đi n n c, h t ng c s hoàn thi n.
43
Giao thông : Thu n ti n, n m t i v trí là m t trong nh ng tr c giao thông chính c a thành ph Hà N i;
C p đi n : T t, n đ nh; C p n c: T t, n đ nh; Thoát n c : Ho t đ ng t t;
Tình tr ng ng p l t : Không b ng p l t;
Thông tin liên l c: Truy n hình, đi n tho i c đ nh, internet, đi n tho i di đ ng, truy n hình cáp, v tinh ho t đ ng t t;
căđi m công trình xây d ng:
Công trình trên đ t thu c B S c n th m đ nh đ c xây d ng t nh ng n m 1993, k t c u là nhà bê tông c t thép 4,5 t ng, mái tôn, móng không đ c gia c b ng c c BTCT.
Hi n tr ng: Công trình đ c c i t o vào n m 2005, có móng b m c m, t ng đôi ch b m m c, rêu m c.
C s giá tr c a th m đnh giá, các nguyên t c vƠ ph ng pháp th m đnh giá.