3.2.3.1. T ng c ng m i quan h h p tác lâu dài, b n v ng v i các công ty th m
đ nh giá khác và các t ch c có liên quan
CENVALUE c n ch đ ng h n trong vi c c ng c và t o l p m i quan h b n v ng v i các B , các ngành h u quan và các c quan ch c n ng nh B Tài nguyên
môi tr ng, UBND các c p, c quan thu , h i quan đ n m b t k p th i nh ng thông tin ph c v cho công tác th m đ nh giá.
Ngoài ra, CENVALUE c ng c n có m i liên h m t thi t v i các c quan, t ch c khác. ng th i t ng c ng đ i tho i v i các đ n v đó v k t qu th m đnh giá c ng nh v ho t đ ng c a mình. i u này có Ủ ngh a to l n trong vi c g n bó, h tr nhau gi a các đ n v góp ph n h n ch t i đa nh ng r i ro v bi n đ ng giá c c a B S trên th tr ng.
3.2.3.2. Nâng cao ch t l ng th m đ nh viên
Ch t l ng T V là y u t quan tr ng, mang tính quy t đnh trong s thành công hay th t b i c a c m t quá trình th m đnh giá. M c dù h u h t các th m đnh viên Công ty đ u đư đ c đào t o bài b n trong l nh v c đ nh giá t i các tr ng đ i h c có uy tín, tuy nhiên các ki n th c v các l nh v c liên quan nh ki n trúc, xây d ng, phong th y, ầ v n còn h n ch . nâng cao ch t l ng T V, đ c bi t c n chú ý t i m t s v n đ sau:
Th nh t, các chuyên viên th m đ nh giá c n th ng xuyên c p nh t các v n b n quy ph m pháp lu t, các thông t và quy t đ nh liên quan đ n th m đnh giá B S và các l nh v c chuyên môn liên quan khác nh : đ t đai, thu , xây d ng, quy ho ch,ầTrên c s đó, ti n hành phân tích và v n d ng m t cách linh ho t các v n b n đó trong t ng hoàn c nh c th . T đó, các th m đ nh viên có th t rút ra nh ng l i ích c ng nh nh ng b t c p c a t ng v n b n, đ ng th i rút ra đ c kinh nghi m cho b n thân. có m t ki n th c h th ng nh t đnh v lu t phát, các công v n, gi y t pháp lý, Công ty nên t o đi u ki n cho các nhân viên th ng xuyên tham gia các l p t p hu n v pháp lu t, th m chí có th m i các chuyên gia v lu t v gi ng d y cho nhân viên ngay t i Công ty.
Th hai, công ty c n th ng xuyên t ch c t p hu n, đào t o nâng cao ki n th c cho các chuyên viên th m đ nh giá. Các l p đào t o này có th ng n h n ho c dài h n sao cho phù h p v i t ng chuyên viên. N u có đi u ki n có th c các chuyên viên gi i đi h c các khóa t p hu n n c ngoài đ nâng cao ki n th c ho c m i các chuyên gia trong và ngoài n c v h i th o t i công ty đ gi i đáp ph n nào các v ng m c c a các chuyên viên.
Th ba, công ty ph i có nh ng quy đ nh c th v trách nhi m chuyên môn c a T V trong hành ngh th m đ nh giá. ng th i t o môi tr ng và đi u ki n làm vi c t t nh t đ các chuyên viên th m đ nh giá có th phát huy lòng nhi t tình, sáng t o và hi u qu làm vi c cao nh t. ng th i, có th đ a ra m t h th ng các tiêu chu n đ đánh giá nhân viên, t o đ ng l c cho các nhân viên không ng ng ph n đ u.
65
Có th nói, n ng l c chuyên môn và kinh nghi m ngh nghi p là nh ng yêu c u đ u tiên, c b n và quan tr ng nh t đ i v i m t chuyên viên đ nh giá. ó là đi u ki n c n đ đ m b o th c hi n t t quy trình và ph ng pháp đ nh giá c a Công ty. Tuy nhiên đây c ng là m t v n đè ph c t p và t ng đ i nh y c m, vì v y mu n th c hi n đ c đòi h i ph i có s n l c c a ban lưnh đ o c ng nh toàn b nhân viên trong Công ty trong m t kho ng th i gian nh t đnh.
M t s ki n ngh 3.3.
Th m đ nh giá không còn là m t v n đ m i trong giai đo n hi n nay, song nh n th c và kinh nghi m trong l nh v c này Vi t Nam v n còn nhi u h n ch . hoàn thi n công tác th m đ nh giá c ng nh v n d ng nó m t cách r ng rưi h n trong th c ti n không ph i ch m t đ n v có th làm đ c mà đòi h i ph i có s ph i h p c a các c p, các ngành, đ c bi t là c a Nhà n c và B tài chính và lưnh đ o t ng công. Sau đây là m t s ki n ngh .
Ki n ngh v phíaăNhƠăn c
3.3.1.
V i t cách là ch th qu n lỦ v mô n n kinh t , Nhà n c tham gia qu n lý m i m t c a n n kinh t qu c dân và th m đ nh giá c ng không n m ngoài h th ng đó. hoàn thi n công tác th m đ nh giá B S, trong th i gian t i Nhà n c c n ph i có nh ng bi n pháp tích c c h n, c th :
Hoàn thi n khung pháp lý cho ho tăđ ngăđ nhăgiáăB S
Th tr ng B S luôn là bài toán khó cho các nhà qu n lỦ, đ làm minh b ch th tr ng c ng nh bình n th tr ng thì vi c hoàn thi n các v n b n pháp lu t liên quan t i B S là m t bi n pháp c t lõi. Th m đ nh giá là m t m ng quan tr ng góp ph n t o nên s ho t đ ng thông su t và minh b ch cho th tr ng B S, vì v y đ làm t t công tác đnh giá c n đ ara các quy đ nh nh m đi u ti t ho t đ ng này hi u qu h n.
Bên c nh nh ng k t qu đ t đ c thì trong quá trình phát tri n, m t h n ch c a th tr ng B S và th m đ nh B S là ch a có nh ng chu n m c rõ ràng cho công tác qu n lý, v ph ng pháp và nguyên t c th m đ nh giá B S ch a đ ng nh t đ có th làm c s cho vi c xem xét k t qu c a công tác th m đ nh. Do đó có nhi u ý ki n xung quanh tính h p lý c a k t qu th m đ nh giá B S d i s bi n đ ng không ng ng c a th tr ng B S. Các chính sách thay đ i trong qu n lý, quy ho ch đ t đai làm cho tính chính xác c a k t qu th m đ nh giá B S tr nên kém b n v ng.
C th đ i v i ho t đ ng th m đnh giá thì h th ng v n b n pháp lỦ đó là các chính sách đ t đai, các v n b n quy ph m pháp lu t trong vi c s d ng đ t, h th ng các nguyên t c, ph ng pháp đ nh giá, các tiêu chu n đ nh giá phù h p v i pháp lu t Vi t Nam và thông l qu c t . ây là v n đ khó kh n nh t c n ph i có nh ng chính
sách đ nh h ng v mô c a Nhà n c, s tr giúp c a nhi u t ch c qu c t và thông qua quá trình h c t p kinh nghi m lâu dài t các n c trên th gi i. c bi t có th l y ý ki n c a các doanh nghi p tr c ti p ho t đ ng trong l nh v c th m đnh giá, vì ch có h m i nh n ra nh ng đi m h n ch m t cách th c t do ti p xúc v i các v n b n này nhi u nh t.
Thành l păc ăquanăki mătra,ăgiámăsátătrongăl nhăv c th măđnh giá
Th c t n c ta ch a chính th c có m t c quan chuyên môn nào ti n hành ho t đ ng ki m tra, giám sát đ i v i vi c hành ngh đnh giá c a các t ch c đnh giá nh m phát hi n nh ng thi u sót, sai ph m c a doanh nghi p th m đnh giá hay nh m gi i quy t nh ng tranh ch p, mâu thu n gi a doanh nghi p th m đnh giá và khách hàng.
H n n a, hi n nay ho t đ ng th m đ nh giá ch u s chi ph i c a r t nhi u v n b n pháp lu t c a các c quan có th m quy n ban hành: B Tài chính, B xây d ng, B Tài nguyên và Môi tr ngầDo đó m t c quan giám sát ho t đ ng đ nh giá do Nhà n c thi t l p là r t c n thi t, t o tính lành m nh trong ho t đ ng đ nh giá. C quan ki m tra, giám sát đó ph i đ c l p ra b i nh ng ng i có ki n th c chuyên sâu, kinh nghi m, trung th c và th c s g n bó v i ngh ầ
Xây d ng h th ng thông tin, ngân hàng d li u chung ph c v ho tăđ ng
th m đnh giá.
Trên c s nh n th c đ c t m quan tr ng c a thông tin trong ho t đ ng đ nh giá, Nhà n c c n ti n hành xây d ng m t ngân hàng c s d li u ph c v cho ho t đ ng đnh giá. Vi c t ch c l u tr m t c s d li u v B S giao d ch: l ch s giao d ch b t đ ng s n, m c giá giao d chầs tác đ ng tích c c đ n ho t đ ng đnh giá, thúc đ y ho t đ ng đnh giá phát tri n toàn di n, đ ng th i đây s là c u n i gi a khách hàng và các t ch c đ nh giá. làm đ c đi u này, c n:
Th nh t, phân vùng l u tr các d li u v b t đ ng s n t ng vùng, đ a ph ng c th . t ng đ a ph ng, c quan l u tr này ph i đ c qu n lý, giám sát c a S Tài nguyên và Môi tr ng.
Th hai, yêu c u các doanh nghi p ho t đ ng trong l nh v c đnh giá b t đ ng s n và kinh doanh b t đ ng s n cùng xây d ng, hoàn thi n h th ng thông tin này nh m t o ra m t ngân hàng d li u hoàn ch nh nh t.
Liên k t ho tăđ ngăđnh giá gi a các t ch căđ nh giá và các t ch c khác có
liên quan.
Th c ti n cho th y th m đnh giá Vi t Nam tuy m i hình thành nh ng đư th hi n rõ vai trò, t m quan tr ng c a mình trong n n kinh t th tr ng. Do đó m r ng ho t đ ng th m đnh giá nói chung và th m đnh giá b t đ ng s n nói riêng c v chi u
67
r ng và chi u sâu là r t c n thi t. C n liên k t các t ch c đnh giá v i nhau và v i các t ch c khác nh các t ch c tín d ng, công ty b o hi m, công ty lu t, tr ng h cầ Nhà n c c n ti n hành các bi n pháp nh m:
T o ra đ i ng th m đ nh viên t ng lai có chuyên môn cao b ng cách ghép vào ch ng trình đào t o đ i h c, cao đ ng s ti t h c nh t đnh t i th c t các công ty đnh giá. Cho sinh viên đ c ti p xúc s m v i công vi c nh th s t o k t qu đào t o cao h n.
T o đi u ki n cho các nhà đ nh giá phát tri n t t kh n ng đnh giá c a mình thông qua s h tr và so sánh v i ho t đ ng đ nh giá c a Nhà n c. đây ho t đ ng đ nh giá Nhà n c có th coi là m t m u chu n trong công tác đ nh giá, giúp các doanh nghi p m i ho t đ ng trong l nh v c đnh giá thu n l i h n khi hành ngh .
Xây d ng m t m i liên h , m t h th ng các doanh nghi p đ nh giá đ giúp đ nhau trong quá trình đnh giá khi c n. M t m t giúp các doanh nghi p đnh giá có th h tr nhau trong quá trình đnh giá, m t khác có th h c h i kinh nghi m l n nhau nh m ngày càng nâng cao ch t l ng d ch v .
Xác đnh rõ nhi m v và quy n h n c a các t ch c đnh giá trong m i quan h gi a các t ch c đ nh giá.
Vì v y đ phát tri n ho t đ ng đ nh giá Vi t Nam tr c yêu c u c p thi t c a th tr ng hi n nay thì Vi t Nam c n t ng c ng h n n a vi c thi t l p các m i quan h đ h c t p, trao đ i kinh nghi m. M t khác tranh th s tr giúp t Chính ph , t các t ch c qu c t v th m đ nh giá nói chung và th m đnh giá nói riêng nh m góp ph n t o ti n đ v ng ch c Vi t Nam.
Ki n ngh v phía B Tài chính
3.3.2.
B Tài chính là c quan ch qu n đ i v i ho t đ ng th m đnh giá. B Tài chính qu n lý tr c ti p ho t đ ng c a các T ch c Th m đ nh giá, quy đnh cách th c ho t đ ng c a các t ch c này: t ch c thi c p th T V v giá, ban hành các tiêu chu n th m đnh giá, giám sát s ho t đ ng c a các doanh nghi p th m đ nh giá. Tuy nhiên, trong th i gian v a qua, vi c qu n lý v n còn b c l m t s y u kém nh t đ nh. h n ch nh ng y u kém này, B Tài chính c n có nh ng đi u ch nh k p th i t o đi u ki n thu n l i cho ho t đ ng th m đ nh giá phát tri n, c th :
Th nh t, B Tài chính c n ph i ban hành các thông t h ng d n k p th i, h ng d n c th cho các đ n v th m đ nh giá th c hi n, c th :
N i dung các thông t ph i c th , rõ ràng, d hi u, tránh nh m l n và phù h p v i tình hình th c t .
Các thông t h ng d n ph i đ c thông báo r ng rưi đ n t t c các c quan, đ n v , cá nhân có liên quan và trên các ph ng ti n thông tin đ i chúng.
H ng d n, ki m tra ch t ch vi c áp d ng Thông t c a các đ n v. Th hai, hoàn thi n công tác ki m tra ch t l ng th m đ nh giá.
Hi n nay, h u h t ch t l ng th m đ nh giá các đ n v ch a đ c ki m soát ch t ch , ch a có c quan chuyên trách đ m nh n công tác này. Do đó, B nên th ng xuyên ti n hành ki m tra ch t l ng th m đnh giá và có các bi n pháp x lý thích h p đ i v i nh ng tr ng h p vi ph m.
Th ba, t ch c có hi u qu công tác đào t o và thi c p th T V cho các cá nhân. Nh n th y s c n thi t c a th m đ nh giá trong n n kinh t nên trong nh ng n m g n đây nhu c u h c và thi l y th T V v giá ngày càng t ng, nh t là các công ty B S. Tuy nhiên cho đ n nay s ng i đ c c p th T V ch a nhi u, ch t l ng đôi khi còn ch a cao. Trong th i gian t i, B Tài chính c n có các bi n pháp đ nâng cao s l ng c ng nh ch t l ng T V, c th :
Trong quá trình đào t o có th m i các chuyên gia n c ngoài tham gia, v a đ cho h c viên h c h i thêm kinh nghi m, v a đ nâng cao ch t l ng đào t o.
T ch c các khóa h c các th i đi m khác nhau, t o đi u ki n cho nhi u ng i