Chế ñộ pháp lý chung vềñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa
ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất
ñộng sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo
ðịa bộở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: - Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 24 hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch. Nhờ
những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ñể sở
hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký : mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký. Sở dĩ phải ñặt ra nguyên tắc này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo khả
năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước ñó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền
ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi
ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ không ñược phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác ñịnh một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ñồng, giao dịch. Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện. Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người
ñại diện của pháp nhân ñó. ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất ñộng sản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 25 thông tin cụ thể về bất ñộng sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì những thông tin ñó phải luôn giống nhau. ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơñịa chính.
ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồñịa chính, số bản ñồñịa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng nhưñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó. Trong hợp
ñồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách mô tả
tình trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là ñất chia lô). (Tổng cục Quản lý ðất ñai, 2009).